김딸기의 부동산 경매 초필살기

입찰부터 명도까지, 초보도 실패 없는 경매 법칙
32만이 선택한 입지 전략가 김딸기의 첫 경매책

『김딸기의 부동산 경매 초필살기』는 32만 부동산 경매 유튜버 김딸기의 첫 책이다. 시공사의 재개발·재건축 PM으로 일하며 대규모 주택 사업을 이끈 저자는 2000세대 규모 재개발 사업의 준비위원장 등을 역임하며 사업을 성공 궤도에 안착시켰다. 이후 갭투자, 재개발 빌라 투자, 경매 투자를 넘나들며 실전 투자 내공을 쌓아왔다.
부동산 경매를 다루는 유튜브 채널 '김딸기'가 32만 구독자의 선택을 받을 수 있었던 이유다. 초보자들이 어려워하는 권리 분석을 쉽게 알려주고, 알쏭달쏭한 도로 문제에 명쾌한 해답을 제시하며, 물건지에서 겪을 수 있는 악취나 자연재해, 텃세까지 크고 작은 리스크를 상세하게 분석하는 모습에 구독자들은 열광했다. 수년 간 많은 책 출간 제안을 받았지만, 제대로 준비해서 내고 싶다는 열망으로 고사해왔던 저자는 자신의 25년 부동산 노하우를 담아 『김딸기의 부동산 경매 초필살기』를 출간했다.
이 책은 가장 정확한 입지 분석가로 각광받았던 저자의 지식과 노하우를 한 권으로 압축한 밀도 높은 투자서다. 실전 경매 현장에서 초보자가 부딪히는 문제들을 차근차근 짚어가며 실패를 피하고 반드시 수익을 보는 전략을 제시한다. 처음 부동산 경매를 시작하는 이들을 위한 친절하고 정확한 가이드를 지금부터 만나보자.

"집값이 두려울 때, 경매를 시작하라"
시장이 어려울 때 빛을 발하는 부동산 경매의 힘

근로소득이 오르는 것보다 자산이 오르는 속도가 더 빠르다는 것은 이제 모르는 사람이 없는 상식으로 자리 잡았다. 오히려 우리에게 충격을 주는 것은 그 격차다. 하나금융경영연구소 등에 따르면 1980년 690원이던 최저 임금은 2026년 1만 320원으로 15배 증가했다. 한편 1980년 평당 77만 원이던 대치동 은마아파트 매매가는 2026년 평당 1억 1300만 원을 상회하며 148배 증가했다. 월급이 15배 증가하는 동안 자산은 148배 증가하며, 월급으로는 절대 따라잡을 수 없는 격차를 벌렸다.
그래서 많은 사람이 하루라도 빨리 자산을 확보해 부의 격차를 따라잡으려고 한다. 그리고 이 문제를 해결하는 좋은 방법의 하나로 부동산 경매가 부상하고 있다.
부동산 경매는 채권자가 공권력의 힘을 빌려 채무자의 재산을 매각해 자신의 채권을 회수하는 절차다. 유찰되면 20~30% 낮은 가격으로 다음 경매가 진행되기 때문에, 좋은 부동산을 시세보다 낮은 가격에 매수하는 기회를 잡을 수 있다. 이 때문에 부동산 경매에 관한 관심도 점차 고조되어 2026년 1월 서울 아파트 평균 낙찰가율은 107.8%로, 2022년 6월 이후 가장 높은 수치를 기록하기도 했다. 특히 2024년 경매로 주택을 매입한 30대 여성이 전년 대비 80% 증가하는 등 경매에 진입하는 연령대도 점차 낮아지고 있다. 눈 밝은 투자자들이 부동산 경매로 유입되고 있다.
그러나 문턱이 낮아진 만큼 자칫 권리문제나 가격 분석에서 실수가 나올 수 있고, 작은 실수는 곧 큰 손해로 이어진다. 체계적인 공부가 필요한 이유다. 『김딸기의 부동산 경매 초필살기』는 처음 경매를 시작하는 초보자들이 공부해야 할 사항들을 꼼꼼하게 짚고 있다. 특히 핵심이 되는 권리 분석을 쉽게 할 수 있는 요령을 알려주고, 권리 분석에서 주의 깊게 봐야 할 사항들을 체계적으로 정리했다. 여기에 초보자가 가장 어려워하는 명도를 쉽게 해결할 수 있는 원리와 대화법을 상세하게 담고 있다.
또한 이 책은 부동산 경매 투자에서 명심해야 할 6가지 법칙을 제시한다. 6가지 원칙은 부동산의 가치는 결국 땅이 결정한다는 것, 사는 것보다 파는 게 더 중요하며 수요가 있는 물건을 사야 한다는 것, 법을 가까이 하고 남의 말에 혹하지 말아야 한다는 것, 도로 문제를 명확하게 정리하고 투자해야 한다는 것 등이다.

"싸게 사는 사람이 아니라, 제대로 사는 사람이 남는다"
리스크 너머 진짜 가치를 알아보는 '부동산 센스'

부동산 경매는 옥석을 가리는 싸움이다. 부동산 경매 투자가 수익으로 이어지기 위해서는 무엇보다 부동산의 가치를 알아보는 안목이 중요하다. 단순히 저렴한 가격에 현혹되기보다는 부동산의 진짜 가치와 인수해야 할 권리, 낙찰받은 이후 해결할 과제 등을 종합적으로 검토할 수 있어야 한다. 결국 제값을 알아볼 수 있는 안목이 있어야 진짜 수익으로 이어질 수 있다.
저자는 자신의 유튜브 채널을 통해 부동산의 진짜 가치를 알아보는 방법을 아낌없이 나눠왔다. 많은 채널이 명목상의 가격을 내세우며 경매가 싸다고 말할 때, 겉으로는 저렴해 보이지만 실제로는 리스크가 큰 물건과 지금은 비싸 보이지만 시간이 지날수록 가치가 드러나는 물건을 구분하는 기준을 강조해왔다.
『김딸기의 부동산 경매 초필살기』에서도 맹지, 공유 지분, 지역권, 지상권 등 물건에 얽혀있는 리스크를 명명백백하게 분석하고, 물건의 투자 가치를 꿰뚫어 보는 안목을 나누고 있다. 5장 '부동산 투자는 결국 땅이다'에서는 실전 사례를 통해 땅의 진짜 가치를 읽는 법을 담는다. 6장 '집값 오르는 입지의 비밀'에서는 부동산 가격에 영향을 주는 교통, 학군, 상업 시설, 개방감, 일조 등의 조건을 면밀히 분석한다. 특히 최근 몇 년간 집값 상승을 리드한 강남의 부동산 가치를 코스피 100대 기업의 위치를 통해 분석한 점이 눈에 띈다. 저자는 부동산의 가치는 미래 가치를 반영하며, 특히 한국의 산업은 4차 산업 기업이 리드하기 때문에 4차 산업 기업이 자리한 곳의 입지 가치가 높다고 주장한다.
독자는 『김딸기의 부동산 경매 초필살기』를 보면서 '어떤 물건을 사면 안 되는지, 어떤 물건을 끝까지 가져가도 되는지'를 구분하는 분명한 기준을 발견할 수 있을 것이다. 『김딸기의 부동산 경매 초필살기』는 독자로 하여금 '부동산 센스'를 키워주는 책으로 자리매김할 예정이다.

프롤로그
열심히 일해서 가난해지는 시대

1장. 왜 부동산 경매인가
김딸기의 부동산 외길 인생 25년
재개발, 재건축, 갭투자 그리고 경매까지
대기업 김 차장은 어쩌다 경매 유튜버가 되었을까
결국 답은 부동산에 있다

2장. 부동산 경매 원칙
원칙1. 부동산은 결국 땅이다
원칙2. 사는 것보다 파는 게 더 중요하다
원칙3. 수요가 있는 걸 사라
원칙4. 법을 가까이 해라
원칙5. 남의 말에 혹하지 마라
원칙6. 도로 분석, 김딸기처럼 해라

3장. 바로 배워 평생 써먹는 실전 경매
경매는 어렵지만 쉽다
경매 물건 어디서 어떻게 찾을까
시간을 절약해주는 사설 경매 사이트
유찰 물건을 찾는 방법
빌라 물건 투자
전원주택 투자
모르면 손해 보는 입찰의 기술
실전 입찰
낙찰부터 시작이다
평화로운 명도의 법칙
명도 협상의 필승 전략
협상을 원활하게 하는 대화 전략

4장. 가나다보다 쉬운 권리 분석
부동산의 권리, 등기를 읽는 방법
잘못하면 쪽박 차는 권리 분석
1분 만에 끝나는 권리 분석
말소 기준 권리 밑으로 소멸된다
잘못 구분하면 머리 아픈 순위 보전 가등기
양날의 검, 법정지상권
가짜가 판치는 유치권 영역
점유자가 누구인지 제대로 파악해라
대지권 미등기 무조건 걸러야 하나
공부하면 득이 되는 토지 별도 등기

5장. 부동산 투자는 결국 땅이다
강남에 100층 아파트를 올릴 수 없는 이유
지목 변경은 가치 상승식
농지 위 주택, 매수해도 괜찮을까
용적률은 곧 돈이다
문화재와 군사시설 리스크
실전 사례로 땅 가치 찾기
기획부동산 사기를 피하는 방법

6장. 집값 오르는 입지의 비밀
입지 공부 필수 사이트
동심원 이론으로 서울을 보면
왜 강남 집값은 힘이 셀까
좋은 입지의 조건
무조건 피해야 할 혐오시설
실전 입지 분석: 주택
실전 입지 분석: 아파트

에필로그
형님 누님들, 집 때문에 스트레스받지 않게
부록
부동산 경매 체크리스트

김재웅(김딸기) "형님 누님들~""아~ 이거 뭐지?"
어려운 권리 문제도 명쾌하게 풀어주는 경매 일타, 32만이 선택한 부동산 경매 유튜버이자 제로 재개발의 창시자로 불린다. 대형 시공사의 재개발·재건축 PM을 지내며 부동산 시장에 관한 정밀한 분석으로 제주도 재건축 1·2호를 모두 성공시켰다. 2000세대 규모 재개발 사업의 준비위원장을 지내며 해당 지역의 재개발을 성공 반열에 올려놓기도 했다.
어린 시절 강남 소형 아파트 2채 살 돈으로 1기 신도시 단독주택을 구입한 부모님의 선택이 어떤 나비효과를 불러왔는지 절실하게 체감하며 부동산에 눈을 떴고, 이후 실전 투자를 거듭하며 25년째 부동산 외길 인생을 걷고 있다. 그가 운영하는 부동산 경매 유튜브 채널 '김딸기'는 등장과 동시에 화제를 일으키며 단숨에 32만 구독자를 모았다. 어려운 권리와 토지 문제를 알기 쉽게 소개하는 입담과 함께, 입지와 자연 조건, 혐오시설 등 물건지와 관련해 실제로 겪게 될 일들을 종합적이고 세밀하게 예측하며, '가장 솔직한 채널', '가장 명확하고 정확한 경매 일타 채널', '믿고 보는 김딸기'라는 지지를 받고 있다.
『김딸기의 부동산 경매 초필살기』는 그간 쌓아온 노하우를 아낌없이 쏟아부은 그의 첫 책이다. 세상의 형님 누님들이 부동산으로 눈물 흘리지 않길 바라며, 부동산 감각을 키워줄 비기를 책에 담았다.

- 유튜브: 김딸기 www.youtube.com/@kimddalky
- 홈페이지: 김딸기 파이어클럽 kdkfire.com
- 네이버카페: 김딸기의 초필살기 cafe.naver.com/onewoncountry