부동산 투자의 정석(상승장은 물론 하락장에도 통하는)(개정증보판)

"투자 성공담은 집어치우고,
이제 교과서를 펼쳐라!"
| 고수들의 스승 1세대 투자자 부동산 김사부의 인사이트 |

몇 년간 이어진 부동산 상승장에서 많은 사람이 두 눈으로 목격했다. 나와 별반 다를 게 없어 보이는 평범한 사람들이 '부동산 투자'로 수십억대 자산가로 변모하는 과정을 말이다. 거기엔 과장도 거짓도 없었다. 그들은 일찍 부동산에 눈을 떴고, 가치 있는 물건을 저렴하게 매수했으며, 상승장을 거치며 그 부동산의 가격이 300~500% 뛰었다는 것이 팩트다. 단, 여기서 그들 모두가 마치 짜기라도 한 것처럼 한목소리로 고백하는 특별한 성공비결이 있으니, 바로 '운'이다.
그렇다. 그들 대부분은 우연한 계기에 부동산 공부를 시작했고, 공부하며 쌓은 지식과 모은 종잣돈으로 투자를 실행한 시점이 마침, 부동산 가격이 저점일 때였다. 덕분에 그들은 지금으로선 상상할 수 없는 가격에 알짜 부동산을 주웠고, 그것들이 자산 형성에 크게 이바지했다. 이들의 '운 좋은 성공'을 두고 사람들은 말한다. "다, 옛날에나 가능했던 일이지, 이제 부동산은 틀렸어!"
2004년부터 무려 18년간 부동산 투자와 강의를 해온 1세대 투자자 부동산 김사부는 이러한 분위기에 기시감이 든다고 말한다. 하지만 예전과 다른 게 있다면, '부동산 투자의 대중화'로 관련 지식수준이 올라가고 투자 성공 경험이 쌓인 만큼 부동산 시장이 장기불황에 빠질 가능성은 희박하다는 것이다. 또 저평가 자산이 드물어졌기에 더욱 정석대로 투자해야 한다고 그는 강조한다.
이 책은 2007년에 처음 출간되어 '부동산 투자자들의 교과서'라는 별명이 붙으며, 지금까지도 수많은 온라인 투자 카페와 오프라인 모임에서 필독서로 소개되고 있는 《부동산 투자의 정석》의 2022년 개정증보판이다. 부동산 김사부는 은행 대출 대신 부동산의 전세 보증금을 활용하는 이른바, '전세 레버리지 투자'를 15년 전 책에서 최초로 소개하여 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 창의적인 방식을 전파했다. 그의 방식대로 투자해 엄청난 성공을 거둔 이들이 이 시대 투자 고수로 등극한 지금, 부동산 김사부는 새롭게 손질한 '경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트'를 이번 개정증보판에서 처음 공개한다. 그는 말한다. "부는 지식에 달려 있다"고, 다만 "특정 시점, 특별한 누군가에게만 통하는 공식은 '정석'이 아니므로 이럴 때일수록 교과서로 돌아가야 한다"고. 당신이 행운은 준비된 자에게 찾아온다는 그 흔한 진리를 믿는다면, 이 책 한 권을 읽는 준비만으로도 '운'을 충분히 붙잡을 수 있을 것이다.

"부동산 투자, 여전히 유효한가?"
아파트, 상가, 오피스텔, 재건축… 부동산 투자 에센스

부동산 투자, 여전히 유효한가? 이 책 1장의 제목이 바로 이것이다. 부동산 상승장이 지나고 이제는 시장에 '폭락' 시그널이 선명해진 시점에, 대중이 가장 먼저 던지고 싶은 질문이 아닐까? 그런데 재미있는 사실이 있다. 15년 전 출간된 책의 1장 제목도 이와 동일했다는 것이다. 당시 김사부는 우리나라 주택은 향후 20년간 부족하고, 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승했으며, 대한민국 정부의 유일한 경기부양 카드가 부동산인 데다, 주택이 남아도는 상황에도 가격이 오르는 부동산은 있다며 부동산 투자의 유효성을 강조했다. 그는 이번 책에서 사례와 자료는 업데이트했으나 그 4가지 근거는 바꾸지 않았는데, 풍성한 자료에 힘입어 설득력이 더욱 강해졌다. 2장에서는 '소액'의 상징적인 금액이기도 한 3,000만 원으로 4년간 투자해 여유롭게 살 수 있는 현명한 투자자의 정석을 알려준다. 특히 이 장에서는 오직 부동산 투자로, 보다 현실적이고 보다 많은 재산을 불릴 수 있는 '경자달 20 프로젝트'를 최초로 공개한다. 3장에서는 불황에도 끄떡없는 핵심 부동산에 투자하는 탁월한 투자자의 정석을 일러준다. 투자자라면 반드시 염두에 두어야 할 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드도 담았다. 4장은 2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리를 만드는 투자 고수의 정석으로, 투자의 때를 알려주는 신호와 고수들이 투자에 뛰어드는 시점과 물건을 소개한다. 5장은 실로 이 책의 제목이 왜 '부동산 투자의 정석'인지 알 수 있는 대상별 투자의 정석을 안내한다. 아파트부터 재건축, 분양권, 오피스텔, 단독주택, 상가주택, 상가에 이르기까지 무려 7개 대상에 투자할 때 체크해야 할 공식들을 정리했다. 다만 5장의 가장 큰 장점은 'TMI(굳이 알려주지 않아도 되는 너무 많은 정보)'가 없다는 것이다. 때로는 너무 많은 정보가 투자의 걸림돌이 되기에, 부동산 김사부는 부동산 초보라도 성공할 가능성이 큰 단순하고도 확실한 투자법만을 명확하게 알려준다.
부동산 활황장에서 과도하게 부풀었던 가격 거품은 꺼질 것이다. 성장성에 대한 고려 없이 '영끌'로 무리하게 집을 매수한 이들은 한동안 어려움을 겪을 수도 있다. 하지만 한순간 종잇장이 되는 주식이나 코인과 달리, 가격이 하락해도 '실물'이 남고 물가가 반영되는 부동산이야말로 초인플레이션 시대의 똑똑한 리스크 헤지 수단이라는 것만은 확실하다. 대한민국 부동산은 이제 끝났다고 생각한다면, 이 책을 건너뛰어도 좋다. 하지만 부동산으로 경제적 자유를 달성하고 싶다면, 이 책을 절대 놓쳐서는 안 된다.

여는 말_또다시 쓰는 부동산 투자의 정석

1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?
: 불·호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기

01 주택은 향후 20년간 부족하다
02 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다
03 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다
04 주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다

2장 현명한 투자자의 정석
: 3,000만 원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기

01 3,000만 원씩 딱 4년만 투자하라
02 전세 레버리지 투자에 대한 일곱 가지 의문들
| 김사부의 투자 Tip | 바뀌는 법규 속 탄생하는 기회
03 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?
04 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법
05 투자하기 전 알아야 할 것들
06 경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트

3장 탁월한 투자자의 정석
: 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기

01 부동산 활황, 생각보다 길지 않다
| 김사부의 투자 Tip | 재테크 동호회 친구를 믿지 마라
따지지 말라고? 따져야 할 건 따져라!
02 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유
| 김사부의 투자 Tip | 지방에도 핵심 부동산이 있나요?
03 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드
| 김사부의 투자 Tip | 소형보다는 대형 부동산 가격이 더 오르던데요?

4장 투자 고수의 정석
: 2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기

01 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다
02 투자의 때를 알려주는 신호들
03 고수의 눈에 들어오는 물건들
04 투자의 때가 오지 않을 것 같다면
| 김사부의 투자 Tip | 장기불황의 가능성이 희박해진 또 하나의 이유

5장 대상별 투자의 정석
: 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기

01 아파트 투자의 정석
| 고수를 위한 김사부의 조언 | 앞이 막히지 않은 1층 남향을 골라라
02 재건축 투자의 정석
| 고수를 위한 김사부의 조언 | 재건축, 역발상으로 접근하라
03 분양권 투자의 정석
| 고수를 위한 김사부의 조언 | 핵심 지역의 분양권은 저층이라도 매수하라
미분양, 고수의 놀이터
04 오피스텔 투자의 정석
| 고수를 위한 김사부의 조언 | 전철역에서 가장 멀리 떨어진 오피스텔을 매수하라
05 단독주택 투자의 정석
06 상가주택 투자의 정석
07 상가 투자의 정석

맺는 말_재테크에 지친 당신을 위하여

부동산 김사부(김원철) 부동산 호황기와 불황기를 고루 겪으며 2004년부터 18년간 부동산 강의를 해온, 가장 영향력 있는 투자자이자 부동산투자자문 및 부동산교육회사 ㈜골드에듀 대표. 전세 보증금 2,500만 원으로 투자 시장에 뛰어들어 3년 연속 1,000%라는 거짓말 같은 수익률을 거두며 성공적인 투자자 대열에 합류했다. 아파트, 토지, 분양권, 상가, 경매 등 부동산의 다양한 대상에 투자한 경험을 토대로 2007년에 처음 집필한 《부동산 투자의 정석》에서 전세 보증금을 레버리지로 활용하는 투자법을 국내 최초로 공개했다. 소액으로도 시도할 수 있는 기발한 투자법은 부동산 투자 대중화에 영향을 미쳤으며, 책이 입소문을 타면서 수많은 투자 사이트와 카페에서 '필독서', '교과서'로 불리며 이제 세 번째 개정판을 내게 되었다. 이 시대 걸출한 부동산 전문가를 배출하는 데도 크게 기여한 부동산 김사부는, 보통의 재능과 자산을 가진 사람들이 쉽게 접근해 승률 높은 투자를 꾸준히 할 수 있는 '맘 편하고 우수한 투자(맘우투)'를 지향하는 한편, 돈과 행복한 삶에 관한 철학적 고민을 전파함으로써 많은 이에게 부동산 전문가를 넘어 '인생 멘토'로 평가받고 있다. 지은 책으로는 《부동산 소액 투자의 정석》, 《코로나 이후, 대한민국 부동산》 등이 있다.