그들은 왜 아파트를 팔았나?(빌딩박사 박종복의)

'조물주 위에 건물주'라는 말이 있을 정도로 우리는 누구나 빌딩 주인이 되고 싶어 한다. 하지만 허황된 꿈이라고 여겨 지레 포기하고, 매주 복권을 사는 것으로 위안을 얻으니 아이러니가 아닐 수 없다. 대한민국 인구 5천만 명을 기준으로 10억대 자산가는 25만여 명으로 추정된다. 전체 인구 중 약 0.5%가 10억대 자산가, 즉 빌딩 주인이 될 수 있다는 말이다. 이 확률은 번개에 맞을 확률보다 2,500배나 높고, 로또 당첨 확률보다는 자그마치 5만 배나 높다. 실제로 박종복 원장의 첫 번째 저서 〈나도 강남빌딩 주인 될 수 있다〉를 읽고 실천해 빌딩 주인이 된 이들이 많다. 이 정도라면 빌딩 주인의 꿈에 도전해볼만하지 않은가?

우리가 빌딩투자에 눈을 돌려야 하는 이유는 이제 아파트 불패의 신화는 끝이 났기 때문이다.
아파트는 가격이 오른다는 전제 조건 하에 좋은 부동산 재테크 상품이다. 그러나 현 정부의 각종 부동산 정책과 규제로 인해 이미 아파트의 가격 하락이 시작되었다. 앞으로도 오를지, 제자리일지, 하락할지 가늠하기 어렵다. 이러한 가격 변동에 대한 고민 자체가 아파트는 위험한 부동산 상품이라는 방증이다. 빌딩을 구입해 1차적으로 안정적인 임대료로 생활을 하고, 2차적으로 시세 차익까지 챙긴다면 훨씬 바람직한 투자일 것이다. 이것이 우리가 지금부터 빌딩에 대해 공부하고 투자를 시작해야 하는 이유다.
물론 시간이 지날수록 부동산 시장의 흐름은 요동칠 확률이 높다. 빌딩을 사면 무조건 성공한다는 생각으로 달려드는 것은 위험하다. 오르지는 않더라도 적어도 떨어질 확률이 없는 지역의 매달 고정적인 수입이 나오는 안전한 부동산 상품에 투자한다는 생각으로 접근하는 것이 현명할 것이다.
저자는 미래 가치를 위해 어떤 지역의 어떤 빌딩을 사야 할지, 돈 되는 빌딩과 돈이 되지 않는 빌딩이 어떤 것들인지, 빌딩을 구입하기 위해서는 어떤 준비가 필요한지, 빌딩 구입에 있어 주의해야 할 점은 무엇인지, 현 정부의 부동산 정책에도 흔들림 없이 대처해나갈 수 있는 빌딩 재테크에 대해 하나하나 꼼꼼하게 설명하고 있다.

미래 가치가 큰 부동산 재테크 상품의 '8(에이트) GO 법칙'을 통해 이런 빌딩을 구입하라고 조언한다.

☞ 원 GO : 가격이 꾸준히 상승하고
☞ 투 GO : 공실 걱정이 덜하고
☞ 쓰리 GO : 비록 적은 임대료라도 매월 꼬박꼬박 나오고
☞ 포 GO : 본인이 거주하는 지역과 가깝고
☞ 파이브 GO : 희소성(팔고자 할 때 쉽게 팔리는 것을 의미)이 있고
☞ 식스 GO : 증여·상속 가치가 높고
☞ 세븐 GO : 세입자 수준이 높고
☞ 에이트 GO : 여유 자금이 많은 세입자가 몰리는 곳에 위치한 빌딩

훌륭한 부동산 투자자는 경기가 좋지 않은 시기에 부동산을 싼 가격에 구입하고, 부동산 경기가 좋을 때 비싼 가격에 되팔아 큰 시세 차익을 노린다. 나의 부동산 투자 방법은 과연 어떤지 뒤돌아보며 빌딩 부자로의 첫걸음을 떼어보자.

저자의 말

프롤로그

PART 1 왜 빌딩인가? 지금부터 빌딩에 투자해야 하는 이유
1. 아파트 불패 신화는 끝
- 고전적 투자를 벗어나 빌딩 투자로 갈아타라
2. 니들이 빌딩 맛을 알아?
- 정확한 정보로 자신 있게 투자하라
3. 빌딩 부자는 망해도 3대가 먹고산다
- 재테크 고수들의 남다른 빌딩 투자법
4. 아파트 가격이 10년 동안 6억 원 올랐는데도 화난 아들
- 강남의 상가주택이었다면 얼마나 올랐을까?
5. 아파트 한 채 금액으로 빌딩 주인 된 80인
- 희망과 용기로 발품 팔면 빌딩 주인 될 수 있다
6. 나도 빌딩 투자에 성공할 수 있을까?
- 나의 빌딩 투자 실력을 알아보는 체크리스트

PART 2 빌딩 부자 되고 싶다면 이 지역에 투자하라
1. 현재와 미래의 빌딩 1번지
- 빌딩을 사려면 이 지역을 눈여겨봐라
2. 강남 3구 그들만의 리그
- 고액 연봉 직장인이 밀집한 지역의 빌딩을 사라
3. 값싼 비지떡 빌딩은 피하라
- 지가 상승폭이 크고 거래율이 높은 지역을 공략하라
4. 복권도 사고 빌딩도 사라
- 복권 당첨 확률보다 건물주 될 확률이 5만 배 높다
5. 남들이 보지 못하는 것을 보면 대박
- 지구단위 해제로 3년 만에 41억 원 수익 창출

PART 3 돈 되는 빌딩 구입 실전 노하우
1. 착한 빌딩 vs. 나쁜 빌딩
- 수익률이 높다고 다 좋은 빌딩은 아니다
2. 친구도 믿으면 안 되는 부동산 거래
- 빌딩 시세 제대로 알고 구입하라
3. 빌딩 구입 시 은행 대출, 이것만은 꼭 알아두자
- 대출 가능 금액, 신용등급, 탁상 감정에 신경 써라
4. 신용등급 높고 6억 원 가진 사람 vs. 신용등급 낮고 15억 원 가진 사람
- 목돈 저축보다 중요한 신용 관리
5. 부동산 매매계약, 돌다리도 두드려봐라
- 부동산 매매계약 시 절차와 서류를 꼼꼼히 살펴라
6. 세입자 헤어숍 원장님 대박 난 사연
- 2억4,000만 원 투자로 청담동 60억 원 빌딩 주인 되다
7. 유명 커피 전문점 입점 빌딩 구입해 실패한 부부
- 빌딩 초보자가 저지르기 쉬운 실수

PART 4 돈 되는 투자 vs. 돈 안 되는 투자
1. 3억 원대 투자로 신촌 빌딩 주인 된 K여사
- 신용등급 높여 저금리로 대출받고 착실하게 대출 원금 상환하라
2. 4,400만 원 투자해 8억 원 아파트 주인 된 S씨
- 도로용지와 화단, 틈새 부동산의 위력
3. 총 7억5,000만 원에 구입한 빌라 3채 가격이 41억 원으로 상승
- 부동산 전문가와 반드시 매매 시점을 상의하라
4. 실투자금 4억 원으로 1년 만에 12억 원 남기고 팔아 실패한 부부
- 지금 당장의 이익에 만족하지 마라
5. 집 4채 가진 빛 좋은 개살구 부부
- 지인 믿고 갭 투자 하면 패가망신한다

PART 5 빌딩 샀다고 끝이 아니다! 부자 건물주 되는 노하우
1. 조물주 위에 건물주, 그 위에 세입자
- 빌딩 주인들 갑질하면 '공실' 생긴다
2. 누이 좋고 매부 좋은 렌트프리
- 임대료 할인보다 렌트프리를 활용하라
3. 팔 계획이 없는 건물도 부동산 시장에 내놓아라
- 나의 부동산 가격을 스스로 체크하라
4. 180억 원 빌딩, 재산 분쟁으로 4년간 공실 사연
- 빌딩 공동소유 시 합의서 작성하고 공증 받아라
5. 220억 원 빌딩이 10년 만에 880억 원으로 4배 상승
- 빌딩 팔고 싶어도 꾹 참아라

PART 6 정부의 부동산 규제 정책에도 끄떡없는 부동산 투자
1. 현 정부의 부동산 정책 간단 브리핑
- 대출 규제, 아파트로 돈 버는 시대 종말
2. 부동산 가격 30% 이상 버블
- 힘들어도 다 함께 부동산 '가격 거품' 걷어내자
3. 부동산 시장의 웃는 사례 vs. 우는 사례
- 미래 가치 높은 지역에 투자하라
4. 개구리가 울면 비가 온다
- 정부가 규제하는 지역을 유심히 살펴라

에필로그

박종복 박종복 원장은 미소빌딩연구소 원장으로 연세대학교 생활경제대학원·단국대학교 행정법무대학원·건국대학교 경영전문대학원을 수료하였으며, 25년 이상 경력의 부동산 전문가다. 가수 이승철, 배우 이시영, 배우 이재룡을 비롯한 연예인들과 스포츠 스타, 대한민국 상위 1% 정·재계 인사들의 빌딩 매매를 담당하는 부동산 컨설턴트이기도 하다.
올박스 엔터테인먼트 소속으로 KBS 〈여유만만〉·〈연예가중계〉·〈VJ 특공대〉, MBC 〈기분 좋은 날〉·〈마이 리틀 텔레비전〉·〈리얼스토리 눈〉·〈생방송 오늘 아침〉, SBS 〈모닝와이드〉·〈그것이 알고 싶다〉·〈8시 뉴스〉, MBN 〈황금알〉·〈아궁이〉·〈알토란〉, 채널A 〈외부자들〉·〈황금나침반〉, JTBC〈이규연의 스포트라이트〉·〈썰전〉, TV조선 〈TV로펌 법대법〉·〈탐사보도 세븐〉·〈알맹이〉 등 다양한 프로그램에 총 350회 이상 출연하고 월간 여성지 〈우먼센스〉에 4년 이상 칼럼을 기고해왔다. 해박한 부동산 지식과 풍부한 실전 경험을 바탕으로 한 현실적인 조언으로 최고의 부동산 재테크 전문가로 각광받으며 부동산 투자에 관심 있는 일반인들의 마음까지 사로잡고 있다. 현재 단국대학교 행정법무대학원 인허가법률전문가 특별 과정 강사로도 출강 중이다.