주민에게 듣다

서울시, 주거정비사업 관련 주민들의 생생한 목소리를 책에 담다



이 책은 서울시 주택정책실이 주거정비사업을 시행하는 과정에서 얻은 조합원들의 경험과 고민을 담은 것으로, 주거정비사업 우수 구역 및 우수 행정 사례 등 공유할 만한 이야기를 소개하고 있다. 주거정비사업 조합장, 구청 공무원, 전문가, 주민 등을 직접 찾아가 인터뷰하여 생생한 현장의 목소리를 담았으며, 일반 시민들도 알기 쉽게 정리했다.

인터뷰 내용은 주거정비사업 순서에 따라 정리했다. 사업 순서에 따라 정리될 수 없는 내용도 있고 사업의 전 과정에 해당되는 내용도 있지만 크게 시간의 순서로 주제에 따라 분류했다. 추진위원회 구성과 조합설립 단계, 사업시행인가와 관리처분계획인가, 이주·공사·청산 단계로 크게 나누었고, 마지막 장에서는 사업에 관계된 전문가들의 의견을 모아 서로의 입장을 들어볼 수 있는 기회를 제공했다.

서울시 주택정책실에서 이 책을 처음 기획하게 된 것은 모범적으로 조합을 운영했거나 운영 중인 현장의 이야기를 담은 사례집을 발간하여 다각적으로 우수 사례를 확산시키기 위해서다. 더불어 서울시 클린업 시스템(http://cleanup.seoul.go.kr)에 '조합 칭찬' 코너를 운영하여 조합원들이 참여할 수 있도록 하고 있다.

이 책에 담긴 사례들이 모든 측면에서 완벽한 사례들이라고 할 수는 없다. 관련법이나 제도가 바뀌어서 지금과 다른 상황에서 사업이 진행되었던 이야기들도 포함되어 있고, 각자 처한 여건과 상황도 다르다. 그러나 대부분은 사업을 추진하는 사람들의 마음가짐과 개인적인 노력 그리고 고민에 대한 것들이기 때문에 관련법과 상황이 바뀌어도 의미 있는 사례라고 할 수 있을 것이다.



∥추천사



이 책은 주거정비사업에 대한 생생한 이야기를 담은 책입니다. 뉴타운이나 재개발과 관련된 제도나 법에 관련된 책들은 많지만 이렇게 현장의 목소리를 들려주는 책은 많지 않습니다. 사업을 추진했거나 하는 분들이 사업을 하는 과정에서 느꼈던 아쉬운 점과 성과를 가감 없이 들려준 것 같습니다. 그런 측면에서 재개발사업과 관련된 살아 있는 책입니다.

관련된 일에 종사하는 학자나 학생들은 이런 현장의 이야기를 들을 수 있는 기회가 많지 않습니다. 이런 현장의 이야기를 통해서 이론이나 제도, 법 등이 실제로는 어떻게 현실화되는지를 간접적으로 알 수 있습니다. 이런 과정을 통해 더 바람직한 이론이나 정책들이 만들어질 수 있기를 기대합니다. 주거정비사업과 관련된 현장의 이야기를 많이 듣고 싶은 분들에게 이 책을 추천합니다.

-대한건축학회 회장 서치호



많은 주택들이 그동안 뉴타운?재개발?재건축?주거환경개선사업 등을 통해 정비되어 왔으나 앞으로의 도시정책 화두 역시 도시재생이 될 것입니다. 이러한 시점에서 정비사업 현장의 생생한 목소리를 담은 책이 출간된다는 것은 매우 반가운 일입니다.

정비사업에 대한 지식이 부족한 상태에서 성공적으로 사업을 이끈 조합장들의 이야기는 시사하는 바가 큽니다. 물론 직접적인 적용이 어려울 수는 있지만 사업을 추진하면서 겪었던 시행착오, 성공적으로 사업을 진행할 수 있었던 점 등에 대해서 조합장들과의 인터뷰를 바탕으로 생생하게 전하고 있어 정비사업을 새로 추진하려고 하거나 현재 진행 중인 현장의 조합장들에게는 이 책이 많은 도움이 될 것입니다.

또한 이 책에는 조합장들 외에 사업을 추진하는 지역의 구청, 시공사, 건축사, 심의 등을 맡은 분들과의 인터뷰가 실려 있습니다. 사업이 장기화되는 데는 다양한 원인이 있겠지만, 정비사업과 관련된 이해당사자들 서로의 입장을 충분히 이해하지 못해서 생기는 갈등도 존재합니다. 이해관계자들의 인터뷰는 상대방을 조금 더 이해할 수 있도록 도움을 주고 있습니다. 이 책을 통해 서로 윈윈(win-win)하기 위해서는 무엇을 개선하고 협력해야 하는지 함께 고민할 수 있는 계기가 되었으면 합니다. 현재 정비사업은 도정법(도시및주거환경정비법)을 중심으로 추진되고 있습니다. 하지만 법이 현실을 모두 반영하기에는 한계가 있습니다. 현재의 도정법이 지금보다 더 현실을 적절하게 반영하는 법으로 탈바꿈하는 데 있어 이 책이 귀중한 자료가 될 것으로 믿습니다. -대한주택건설협회 상근부회장 이원식



-책속으로 추가-

"설계회사의 역량을 잘 판단해야 합니다. 조합장은 정실에 얽매이지 말고 조합원들은 설계회사가 나눠주는 선물로 회사를 판단하지 말아야 합니다. 또 다른 의견으로는 재개발구역 용역 실적이 많고 적음이 꼭 중요한 판단기준은 아니라는 말을 하고 싶습니다. 개발의 다른 양태를 볼 수 있는 능력이 있는 회사여야 한다는 뜻입니다. 재개발 용역만 하는 회사는 다른 시각을 가질 수 있는 기회가 적다는 측면이 있습니다. 업무 영역의 포트폴리오가 다양한 회사가 조합을 설득할 능력도 있다고 생각합니다. 하지만 이것이 모든 경우에 적용된다고 판단하면 안 됩니다. 모든 것을 하나의 기준으로 규정해서는 안 됩니다. 마지막으로 인허가를 주로 하는 설계회사도 있지만 대부분 상품개발과 인허가를 같이 합니다. 설계회사가 상품개발에 더 집중할 수 있는 환경이 만들어져야 합니다." (279쪽, 건축가)



"조합원들 중 어설프게 들은 이야기들을 믿는 경우가 많습니다. 누구 말도 믿지 못하면 제가 누구 말을 믿을 건지 물어봅니다. 그러면 변호사가 이렇게 저렇게 말했다고 합니다. 그러면 제가 이렇게 말했습니다. '죄를 지은 사람도 죄가 없다고 해야 하는 게 변호사입니다. 변호사는 돈을 주는 사람의 편입니다. 구청의 말을 믿지 않으면 누구의 말을 믿겠다는 것입니까.' 구청직원들은 구청을 찾아오는 조합원들이 원하는 것과 알고 싶은 것을 잘 파악해서 원하는 것을 얻기 위한 절차를 잘 설명해 주어야 합니다. 조합원들에게 구청 직원의 말을 신뢰해 줄 것을 부탁드리고 싶습니다." (285쪽, 구청 공무원)



"재개발·재건축 사업은 민간사업이기도 하지만 이해관계자가 다수이기 때문에 사회문제로 인식되는 사업이기도 합니다. 투명하게 사업이 진행될 수 있도록 공공이 많은 지원을 해주어야 합니다. 실현되지는 않았지만 회계 투명성을 확보하고 회계감사를 적정하게 하기 위해 약 2년 전에 한국공인회계사회에서 국토해양부에 재개발조합을 위한 회계기준안을 제출해 제도화하고자 했으나 야당 안이 통과되는 바람에 제정되지는 못했습니다. 서울시는 도시및주거환경정비법 조례에 조합의 회계투명성을 위하여 통일된 기준안을 제정하려는 의도를 가지고 있는 것으로 알고 있습니다." (286쪽, 공인회계사)



"비대위도 다양한 유형이 있습니다. 주거환경이 양호하거나 임대수익이 높아 사업 추진 자체를 반대하는 분들도 있고, 종전자산 평가에 대한 불만으로 반대하기도 합니다. 또 추진위원장이나 조합장 등 주도권 싸움에서 진 경우 비대위가 되는 경우가 있고, 뉴타운이나 재개발 반대 활동을 통해 자신의 명예를 높이려고 하는 경우도 있습니다. 마지막으로 재개발구역에 자신의 물건이 없는데 다른 구역에서 직업으로 비대위 활동을 하는 경우가 있습니다." (293~294쪽, 비대위)



"이 책은 2013년 초 주거정비사업들이 여러 가지 이유들로 지지부진한 시기에 기획되었다. 사업성이 좋던 시절에 진행된 사업들과는 달리 현재는 사업 여건이 많이 변화했기 때문에 사업을 하기로 결정한 구역들이나 진행하고 있는 구역이나 모두 쉽지 않은 길을 가야만 한다. 사업이 이미 시작된 곳은 대다수 주민들의 소중한 재산을 위해서 사업기간이 불필요하게 길어져서는 안 되고, 또한 공동체의 유지를 위해서 공감대를 형성해 가면서 사업이 나아가야 함에도 불구하고 많은 구역들이 얽힌 실타래를 풀지 못하고 있다. 적어도 주민들 간의 소모적인 갈등만 줄여도 사업성의 향상과 공동체의 유지는 가능할 것으로 보였다.

이러한 이유로 갈등해결의 노하우를 공유한다면 좋을 것 같아 갈등을 잘 해결한 사례들을 찾기 시작했고, 그 과정에서 갈등 해결 외에도 사업 진행에 영향을 끼치는 중요한 요소들도 함께 공유하는 것이 좋을 것 같아 주제를 확대했다. 부분적으로 실패담도 포함해 비슷한 어려움을 겪고 있는 조합들에게 도움을 주고자 했다." (329쪽, 후기 중에서)

발간사 '사람과 장소 중심의 주거정비', 역시 시민이 주인입니다!

여는 글 결국 문제를 해결하는 것은 '사람'입니다



PART 1 추진위원회 구성 및 조합설립

신뢰 구축의 현장

주민을 몇 백 번 만났을까?

겁도 없이 시장 골목에 조합 사무실을 만들다

OS직원이 아닌 추진위원들이 직접 동의서를 받다

조합 소식지를 직접 만드는 신세대 조합장

정직이 최선이다

물난리가 나면 고무보트를 타고 다닐 정도였어요

경쟁 추진위 둘이 하나로 합치다

조합설립 동의율 100퍼센트를 받을 수 있었던 이유

혈맹은 깨어지고



추진위, 조합의 투명한 운영 현장

대의원의 존재 이유

된장국을 먹었나? 갈비탕을 먹었나?

너무 깨끗해도 탈난다?

클린업 시스템 시범 등재 조합

첫 단추를 잘 채워야



PART 2 사업시행인가와 관리처분계획인가

사업 아이디어 창출하기

한옥을 품은 아파트단지

땅 서로 바꾸기(대토代土)



공공과의 협상법

끊임없이 변화하는 정책과 시간과의 저울질

서울시도 협상 대상이다?!

공공건물 짓기

지역의 숙원을 이루다

학교 문제로 청산을 못하다

영원히 끝날 것 같지 않았던 학교 협의



시공사와의 현명한 관계 설정

가계약이 곧 본계약입니다.

공사 관련 위원회를 만들어 협상력을 높이다

최고급자재란?

시공사는 갑이고, 조합은 을?

적군이자 아군이고, 협력자이자 경쟁자죠



종교시설과 협상하기

지옥과 천당 사이

말로만 한 약속이었지만, 서로를 믿었습니다

재단이 있는 종교기관과의 협의는 더 어렵습니다

잘 들어주고 잘 요구했습니다



주민과 협상하기

종전자산을 개별우편으로 보내다

사업과정에서 가장 힘든 협상 대상은?

높은 분담금은 아니 땐 굴뚝에 연기를 나게 하고

나는 땅값 오른 후에 샀다구요



PART 3 이주, 공사, 청산

마무리 풍경들

강제 이주 없이 공사를 시작하다

이주 기념 통돼지 바비큐 마을 잔치

불필요한 대지를 되팔아 수익을 내다

선뜻 주기에는 큰 돈

절약으로 만들어 낸 배당금

가난한 집주인들에 대한 여러 의견들



공공의 지원

구청에서 집 찾아 드립니다

보일러 바꿔 드립니다

찾아가는 주택청약 상담교실

재건축 간담회와 공감共感 토론회를 열다



PART 4 사업관계자들의 생생한 육성

서로의 입장 들어보기

전문가 집단과 비전문가 집단의 힘의 불균형

커뮤니케이션 잘하는 조합이 사업 잘하는 조합

누구를 위하여 일하는가?

공공의 역할은 어디까지인가

건축가가 할 수 있는 일, 할 수 없는 일

주민과 구청은 서로 돕고 신뢰해야

회계에서의 소통이란 목적에 적합한 기준에 의한 공개를 의미

내가 비대위가 된 이유



부록

후기

서울시 주택정책실