GIS로 명당찾기

오늘날 '명당자리'는 어디인가?

'좋은 터'를 고르는 안목은 어떻게 높일까?

과학적이며 체계적으로 부동산 투자적지를 찾는 법,



GIS를 통해 그 해답을 찾다!

인생 전체를 좌우할 중요한 사안인 부동산 투자적지를 추적하는 과정에서 GIS 기법에 입각한 보다 과학적이고 체계적인 투자적지 추적방안을 적용하여 현행 투자적지 추적의 한계점을 극복하는 것이 이 책의 저술의도이다.

_ 머리말 중에서



집을 고르거나 부동산 투자를 하는 일은 때로는 우리의 인생 전체를 결정짓는 중요한 사안일 수 있다. 그러나 대부분의 사람들은 그저 경험이나 본능에 의지하는 등 '감(感)'에 의한 결정 수준에 머무르고 있다. 이 책은 이러한 한계를 극복하기 위해 지리정보시스템(GIS) 기법에 입각한 더욱 과학적이고 체계적인 투자적지 선정절차를 소개하고 있다.

이 책은 구체적인 사례를 설정하고 ArcGIS 9.0 프로그램을 이용해 투자적지 여부를 분석하는 모델을 제시함으로써 ArcGIS에 능숙하지 못한 이들에게도 좋은 교본을 제시하고 있다.



넓게 멀리 볼 수 있어야 유연한 생각이 가능하며 그러자면 창조적인 두리번거림이 필요하다. 투자적지 물색과정에서 'A 때문에 B다'라는 단선적 사고로는 현실에 숨어 있는 복잡한 여러 인과관계를 이해할 수 없다. 시스템적 사고란 주제도 자체보다 다양한 공간변수의 복잡한 인과관계 유형을 이해하는 것이다. …… 여기에는 각 요소들이 서로 어떻게 엮여 있는지에 관한 인과지도를 그리는 것뿐만 아니라 당장의 성과에 연연해하는 단선적 사고와 이원적인 사고체계의 한계를 벗어나기 위한 상당한 노력도 필요하다.

_ 본문 중에서



집을 고르거나 부동산 투자를 하는 일은 때로는 우리의 인생 전체를 결정짓는 중요한 사안일 수 있다. 그러나 대부분의 사람들은 그저 경험이나 본능에 의지하는 등 '감(感)'에 의한 결정 수준에 머무르고 있다. 이 책은 이러한 한계를 극복하기 위해 GIS 기법에 입각한 더욱 과학적이고 체계적인 투자적지 선정절차를 소개하고 있다.



이를 위해 이 책은 우선 간략하게나마 명당의 개념과 공간구조에 대한 이해를 돕는다. 어떤 곳을 '명당'이라고 부를 만한지 먼저 알아야 하기 때문이다. 그리고 지리정보시스템(GIS)을 통해 자료를 객관적으로 수집·분류하고 체계화된 사실들을 도출하는 방법을 제시한다. 요즘은 인터넷과 구글어스 덕분에 안방에서도 곳곳의 지형과 건물 위치를 상당히 정확하게 파악할 수 있다. 옛날에 비해 훨씬 풍부한 자료를 얻을 수 있는 것이다. 그러나 이렇게 취득한 자료를 얼마만큼 신뢰할 수 있는가, 또 어떻게 해석하고 구분하며 디지털화(디지타이징)할 것인가 하는 문제는 여전히 남아 있다. 이 책은 이러한 문제들을 제기하고 이를 해결하기 위한 모형 및 매뉴얼을 제시하고 있다.



저자는 GIS에 의거해 풍수사상을 체계적으로 분석해 다각적인 면에서 명당을 찾을 수 있다는 가설하에 이 책의 집필을 시작했고 그 가능성을 충분히 확인했다. 한 지역의 명당 여부를 검증하기 위해 검토해야 할 것은 생각 외로 많다. 고도, 사면경사, 사면방향, 태양광도, 호수나 시내 같은 수공간, 도로접근성, 토양·지질 등이 모두 고려해야 할 중요한 요소들이다. 여러 개별 지도들을 중첩할 수 있는 GIS의 장점은 명당을 찾는 과정에서 결정적으로 도움을 주었다.



이 책은 GIS의 이론과 개념들을 차근차근 설명하면서 이러한 복잡한 작업에 필요한 다양한 지식을 이해하고 숙지하도록 돕는다. "고기를 잡아 입에 넣어주기보다는 고기를 잡는 방법을 알려주는 책"이라고 할 수 있다.



이 책은 실제로 "대구시 팔공산 지묘동에 전원주택을 짓는다"는 식의 구체적인 사례를 설정하고 ArcGIS 9.0 프로그램을 이용해 투자적지 여부를 분석하는 모델을 제시함으로써 ArcGIS에 능숙하지 못한 이들에게도 좋은 교본을 제시하고 있다.



<책속으로 추가>

풍수지리에서는 물길과 도로를 같은 개념으로 보고 있다. 배산임수의 개념은 배산임도의 개념을 반영하고 있는 것이다. …… 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당이다. 부동산의 격언에 "길이 아니면 가지 말라"는 말이 있다. 길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합해야만 비로소 그 값을 다하는 것이다. 길이 없으면 주택의 건축 허가가 나지 않음은 물론 농사에도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있다.(223쪽)



대구시 지묘동 일대의 집수구역은 일사량이 가장 높은 집수구역이며 남향에 위치하고 있다. 90~144m 고도의 구릉지에 사면이 약간의 경사가 있는 장소이다. 도로에 인접하여 접근성이 뛰어나다. 최적지의 경우 일사량 2등급지에 위치하고 있으나 최악지가 오히려 일사량 4등급 지역에 위치하고 있다. 일사량 2등급 지역에 묘지 밀도가 높게 나타나고 있으나, 위계변수별 분석 이전에 대상지역이 근본적으로 일사량이 가장 높은 집수구역이므로 최적지의 일사량이 2등급이더라도 묘지가 위치하는 집수구역은 전반적으로 다른 집수구역에 비해 온기가 흐를 것으로 판단된다. 선형 회귀분석을 통해 가중치를 분석했을 때 묘지입지에 미치는 요인 중 일사량이 .58의 영향력을 가지고 있어 최적/최악 묘지입지에서 일사량 회귀계수의 차이가 결정적인 영향을 미친 것으로 확인된다.(242쪽)



그간 현지조사에 기반을 둔 풍수지리에서는 지나치게 다양한 변수를 고려하는 과정에서 명당입지 관련 기초자료의 주관성 때문에 많은 시행착오를 겪었다. 이 책에서는 현상을 단순화하고 등급화하는 과정에서 다소 무리가 따르더라도 GIS 기반의 명확하고 구체적인 기준을 정하여 적지추적과정의 객관성을 확보하고자 발상의 전환을 했다.(281쪽)



개인의 주관에 의해 이루어지는 일반적인 부동산 입지선정보다 GIS를 이용한 입지선정은 다양한 이점을 지니고 있다. 우선 가장 큰 이점은 일반적 입지선정에 비해 시간과 비용을 절감할 수 있다는 것이다. 최적지를 알아보기 위해서는 여러 자연 및 인문환경적 요소들을 조사하고 분석하는 과정이 필요하다. 하지만 최적 입지선정에 필요한 요소인 경사, 방향, 고도, 일사량 등을 조사하는 과정은 많은 시간과 비용은 물론 인적자원 또한 많이 들어가게 된다. 그러나 데이터베이스가 구축되어 있는 자료를 통해 GIS를 이용하여 하는 부동산 적지분석은 기존의 방식보다 분석하는 시간과 비용이 훨씬 감소하는 이점을 지니고 있다. 또 GIS를 이용할 경우, 일반적인 입지선정 시 발생할 수 있는 분석결과의 주관성 문제를 해결할 수 있다. 일반적인 입지선정을 통한 최적지의 경우는 이를 뒷받침할 논리적인 근거가 분명치 않다. …… 현지의 공인중개사에게 문의할 경우 특정 마을 전체가 전원주택의 최적지라는 답변을 들을 수 있지만, 구체적인 근거에 의거해 특정 지점을 제시하는 것은 사실상 불가능하다. 하지만 GIS를 이용해 최적지를 도출할 경우, 객관적인 근거에 의거해 구체적이고 정확한 한 지점을 선정할 수 있다.(282쪽)

01 GIS 기반의 적지분석 기초이론

현장방문조사와 비교평가

종이지도 기반의 전통적인 방식과 비교평가

원격탐사 기반의 지역분석

지리정보 기반의 시스템 사고

지리정보학의 대두 배경

지리정보학의 분류

원격탐사와 GIS의 연계성

GIS 절차



02 데이터 취득

들어가며

공간자료의 정의

공간자료의 축척

메타데이터

래스터구조와 벡터구조

데이터 취득방법

지도의 종류와 분류

지적도

지적도와 건축물 등록

좌표변환

좌표계

데이터 정확도 평가



03 공간분석

들어가며

공간분석 단위지역 설정

공간추정

3차원 분석

공간검색

인접성 분석

단일 레이어 기반의 공간분석

중첩분석

개체분류 및 지도출력



04 적지추적 모형개발

들어가며

모델 변수 관련 기초개념

다중회귀모형 기초이론

모형개발 대상지역 및 전처리과정

주제변수 다중회귀모형

공간위계변수 다중회귀모형

모형을 적용한 적지분석

최적/최악의 조건을 가진 집수구역과 주택 비교평가

태양에너지와 주택입지의 상관성 평가

현지답사

결론 및 시사점



05 적지추적 모형개발 매뉴얼

종이지도를 이용한 전원주택 적지분석

수치지도의 전처리

3차원 분석

개체분류 및 가중치 입력

다중공간회귀모형 도출

지역분석 및 개별 분석

엄정섭 저자 엄정섭은 전남대학교 문학사, 한국방송통신대학교 법학사, 태국 아시아 과학기술원(AIT) 이학석사, 영국 애버딘 대학교 이학박사.

환경부 자연생태과(국가자연환경 종합 GIS 구축), 지구환경과, 홍보협력과 행정직 공무원으로 근무. 미국 국립지리정보분석센터(NCGIA) 방문 연구원, 국가지리정보구축단(NGIS) 민간 자문위원 역임. 현 경북대학교 사회과학대학 지리학과 교수

주요 논문으로는 「Exploring Spatially Prioritized Parameters of Feng-Shui from Tomb Footprint」(2009), 「산간분지에서 주택밀도의 결정인자로서 태양광도의 영향력 평가」(2009) 등이 있다.