집값은 잡을 수 있는 것인가

좀처럼 잡히지 않는 집값, 정말 공급이 문제인가?



문재인 정부 들어 25차례에 걸친 부동산 대책을 내놓았지만, 정부의 대책을 비웃듯 집값은 여전히 고공행진 중이다. 무엇이 문제일까? 이 책은 이 질문에서 비롯되었다. 문제의 원인을 분석하기 위해 저자는 경제학의 기본 원리인 수요-공급 법칙에서 출발한다. 집값을 잡는 데에는 두 가지 방법이 있다. 수요를 억제하거나 공급을 늘리는 것인데, 문재인 정부는 그중 수요를 규제하는 방법을 택했다고 저자는 분석한다. 대출을 규제하고 법제도를 동원해서 수요를 억제하려고 한 것이다. 이러한 정책 결정의 배경에는 집값 상승을 견인하고 있는 수요는 투자적 수요이고 집에 투자해서 얻는 이익은 불로소득이며 다른 사람들의 피해를 기반으로 한 착취적 행위라는 철학이 자리하고 있다.

정부의 노력에도 집값이 계속 오르자 집값 상승 원인에 대한 다양한 분석이 제기되었는데, 그중 가장 유력한 주장은 주택 공급이 부족하다는 것이다. 하지만 이 책은 주택 공급 부족이 집값 상승의 원인이라는 주장에 대해 부정적인 입장이다. 저자는 현재 집값 상승을 주도하는 시장은 주택 보유자이면서 주택 추가 구매력이 있는 사람들의 시장이라고 본다. 이 같은 가수요 시장에서는 지금 현재 분명 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다. 저자는 문재인 정부가 지금보다 두 배의 물량을 주택 시장에 쏟아부었더라도 주택 가격은 안정되지 못했을 것이라고 말한다. 역대 어느 정부보다 실수요자 위주의 주택 정책을 강조하는 문재인 정부에서 공급하는 주택은 위치나 평형대 면에서 투자 가치가 떨어지기 때문이다.



집값을 좌우하는 것은 실수요 시장이 아니라 가수요 시장이다



이 책은 문재인 정부가 추진하는 정책의 큰 방향은 옳지만 효과적이지는 않다고 단언한다. 문재인 정부가 고집하는 부동산 정책의 기본원칙은 무주택자라는 실수요자에게 주택을 공급한다는 것인데, 부동산 시장은 사실 실수요 시장이 아닌 가수요 시장에 의해 결정되기 때문이다. 이 책은 문재인 정부의 부동산 정책이 실패한 주요 원인은 엄연히 존재하는 가수요 시장을 애써 부인했기 때문이라고 강조한다. 문재인 정부는 서울의 주택보급률이 이미 100%에 가깝다는 사실을 근거로 들어 실수요자 위주의 주택 정책을 펼쳐야 한다고 주장해 왔다. 하지만 이 책은 지금 집값을 좌지우지하는 것은 중산층 중에서도 상위에 속하는 계층이라고 분석한다. 이들은 대개 자가를 이미 보유하고 있으며, 노동소득으로 부를 늘리는 한편 자산소득이나 자산가치 상승으로도 부를 늘려간다.

따라서 이 책은 부동산 정책을 수립하는 데 주택보급률보다 중요한 것은 자가보유율을 파악하는 것이라고 강조한다. 정부가 신규 주택을 계속 공급하는데도 자가보유율이 더 낮아지고 있다는 것은 시중에 공급되는 주택이 또다시 다주택자의 차지가 되고 있다는 것을 의미하기 때문이다. 결론적으로 이 책은 실수요 시장이 아닌 가수요 시장에서는 공급을 늘리더라도 가격 안정화를 기대할 수 없다고 진단하면서, 공급 외에 집값을 안정시킬 수 있는 대책으로 첫째, 가수요에 대응할 것, 둘째, 국가균형발전으로 서울 집중을 해소할 것, 셋째, 정부의 부동산 정책에 대해 국민적 공감을 얻을 것을 제시한다.



부동산에 대한 철학과 정책 목표를 국민들과 공유하라



지나치게 당연한 명분은 현실을 보는 눈을 어둡게 만든다. 부동산 투기로 인한 불로소득을 인정할 수 없다는 것, 실수요자들에게 더 많은 집을 주어야 한다는 것은 누구도 반대하기 힘든 당연한 명분이다. 하지만 그러한 가치와 정책 목표를 국민들이 당연히 공유하는 것은 아니다. 현시점에서 양질의 주택을 공급하는 것이 집값 안정이 아니라 집값 폭등을 불러올 수 있다는 점, 부동산 불로소득이 무주택자의 내 집 마련을 점점 더 어렵게 만들 수 있다는 점이 우려되어 재개발·재건축을 통한 주택 공급에 부정적이고 공공 주도의 주택 공급을 실현하고자 한다면 정부는 국민들을 끊임없이 설득해야 하고 이러한 비전을 국민들과 공유해야 한다고 이 책은 당부한다.

한편 이 책의 또 다른 특징은 산업혁명 이후 전개된 도시의 역사를 고찰함으로써 미래의 도시를 예측하고 있다는 것이다. 오늘날과 같은 팽창형 거대도시는 사람, 물자, 정보 이동에서의 효율성을 극대화하기 위한 역사적 산물에 불과할 뿐, 불변하는 존재는 아니다. 이제 4차 산업혁명을 통해 로봇이 사람의 노동을 대신하는 시대가 도래하면 도시는 그 필요성은 급격히 줄어들 것이다. 그때가 되면 도시에 대한 사람들의 요구는 지금과 크게 달라질 것이며, 부동산 가격도 크게 변화할 것이라고 저자는 전망한다.

제1장 집값 문제를 보는 조감도

제2장 집값은 왜 오르는가?

제3장 정말 공급이 문제인가?

제4장 집값은 언제까지 오를 것인가?

제5장 현실적이고 구체적인 집값 대책

제6장 집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 곳이라는데

제7장 팽창형 거대도시의 소멸

이상현 서울대학교 건축학과를 졸업하고 미국 미시건대학교에서 석사학위를, 하버드대학교에서 박사학위를 받았다. 현재 명지대학교 건축대학에서 건축 및 도시 설계를 가르치고 있으며, '도시 공간과 인간의 삶'에 대한 연구를 계속하고 있다. 대표 저작으로는 『길들이는 건축 길들여진 인간』(2013년 문화체육관광부 우수교양도서, 2013년 네이버 오늘의 책, 2019년 대한건축학회 소우저작상), 『몸과 마음을 살리는 행복공간 라운징』, 『건축감상법』, 『마을사람과 뉴타운키즈』(2018년 우수출판콘텐츠 제작지원 사업 선정)가 있으며, 주요 논문으로는 「도시공간 내 통행량 추정을 위한 네트워크 특성 지표 개발」(2012년 대한건축학회 논문상)이 있다.