프로젝트리츠로 일하는 법

누구나 건물주가 될 수 있는 시대
새로운 부동산 개발 플랫폼 프로젝트리츠,
부동산 투자의 패러다임을 바꾼다

많은 이들이 임대수익과 시세 차익을 기대하며 '건물주'를 꿈꾼다. 그러나 현실에서 부동산 투자는 높은 장벽을 넘어야 하는 일과 같다. 개인이 수백, 수천억 원을 호가하는 대형 빌딩을 소유하기는 불가능에 가까우며 설령 자금이 있더라도 복잡한 관리와 세금, 낮은 환금성은 큰 부담으로 작용한다.
이러한 장벽을 낮춘 제도가 바로 리츠(REITs)다. 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 개발·취득·운영하고 그 수익을 다시 투자자에게 배당하는 리츠는 '일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대(「부동산투자회사법」 제1조)'하며 누구나 건물주가 될 수 있는 시대의 문을 열었다. 자본가 또는 기관과 기업의 전유물이라 여겨졌던 부동산 투자 기회가 일반에게까지 확장된 것이다.
한국 리츠는 IMF 외환위기 속에서 탄생했다. 외환위기 당시 자금난에 빠진 우리 기업들은 사옥 등 부동산 자산을 매각하기 시작했고, 이를 외국인 투자자들이 헐값에 사들였다. 1999년~2001년 사이 서울의 주요 오피스빌딩이 대거 해외 자본으로 넘어가자, 정부는 우리 자본을 보호하고 기업 구조조정을 지원하기 위한 장치로 「부동산투자회사법」을 제정하며 리츠 제도의 기반을 마련했다.
2025년 12월 현재, 국내 인가 및 등록 리츠는 총 447개, 자산 규모는 약 117조 8,600억 원에 이른다. 여러 가지 제도적 어려움과 구조적 한계에도 불구하고 리츠는 도입 후 꾸준히 외형을 확대해 왔으며, 이제는 단순한 규모의 확장을 넘어 상품 구조와 투자자 기반의 다변화가 진행되고 있다. 이러한 흐름 속에서 리츠는 또 한 번 변화를 맞이하고 있다. 2025년 11월 도입된 프로젝트리츠(Project REITs)는 국내 부동산 개발 산업의 패러다임을 근본적으로 바꿀 제도로 주목받는다.
그동안 국내 부동산 개발 사업은 PFV(Project Financing Vehicle)를 중심으로 한 선분양형 개발 구조에 크게 의존해 왔다. 이는 초기 자기자본 부담이 낮고 사업 추진 속도가 빠르다는 장점이 있으나, 분양 시점의 시장 상황에 따라 사업 성패가 좌우되는 구조적 한계가 있었다. 이러한 한계를 보완하는 프로젝트리츠는 개발 단계부터 준공, 장기 운영, 공모·상장에 이르기까지 전 과정을 하나의 리츠 구조 안에서 일관되게 추진할 수 있도록 설계됐다.
특히 프로젝트리츠에는 강력한 세제 인센티브가 부여돼 토지 소유자·공공·민간사업자가 현금 유출 부담 없이 자산을 출자하고 주주로 참여할 수 있어 공공성·투명성·장기 운영이 요구되는 대규모 개발 사업에서 프로젝트리츠가 표준적 대안이 될 수 있을 것으로 기대된다.
이제 부동산은 '소유'가 아닌 '투자'의 시대로 접어들고 있다. 리츠는 부동산의 수익 구조는 유지하면서 직접 투자에서 발생하는 자금 부담과 관리의 어려움을 줄이는 혁신적인 제도다. 거액의 자본이나 해박한 법률 지식이 없어도 누구나 우량 부동산의 주인이 되어 그 가치를 공유할 수 있는 시대. 이러한 변화 속에서 리츠의 구조와 발전 과정, 그리고 새롭게 등장한 프로젝트리츠를 살펴보는 것은 앞으로의 부동산 투자 환경을 이해하는 데 의미 있는 단서를 제공할 것이다.

프롤로그. 프로젝트리츠를 통한 부동산 산업의 패러다임 전환을 기대하며 004
추천사 008
저자 소개 016
일러두기 018

Ⅰ. 리츠의 기본 구조와 메커니즘
리츠란 무엇인가? 022
리츠에 누가, 무엇을 투자하는가? 028
리츠가 투자할 수 있는 대상은 무엇인가? 041

Ⅱ. 프로젝트리츠의 설계와 운용
프로젝트리츠란 무엇인가? 052
프로젝트리츠 Q&A 120
사례로 보는 프로젝트리츠 설립 188

Ⅲ. 정책형 리츠의 확장
지역상생리츠는 무엇인가? 196
지방 미분양 CR리츠는 무엇이고 왜 도입되었나? 204

Ⅳ. 리츠 실무 체크포인트
리츠에서 세금과 회계 쟁점은 무엇인가? 218
공모하지 않는 리츠의 규제 개선 250
리츠 투자보고서는 어떻게 바뀌었나? 260
리츠에 대한 제재는 어떻게 결정되나? 276

에필로그. 앞으로 리츠는 어떻게 달라져야 할까? 283

부록 1. 리츠에 적용하는 세법 규정 313
2. 개정된 리츠 투자보고서의 투자성과 지표 작성 해설 329

강명기 2010년 서울시립대학교 경영학부를 졸업하고 공인회계사 시험에 합격했다. 현재 한일회계법인 부동산금융본부 본부장으로 재직 중이며, 단국대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다. 2014년 공공임대리츠 제도 도입 이후 주택임대리츠와 도시재생리츠 등 다수의 정책리츠 금융구조화 업무를 담당했다. 민간 분야에서 부동산 PF와 자산유동화 및 물류센터, 호텔, 오피스, 데이터센터 등 다수의 부동산 금융구조화 업무를 수행했다.