집값의 법칙
20년 데이터로 추적한 대한민국 부동산의 미래
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급등과 급락은 반복돼도, 집값에는 법칙이 있다
20년의 데이터로 밝혀낸 대한민국 집값의 움직임, 그리고 앞으로의 방향
집값은 왜 오르고 내리는가. 집이 부족해서 가격이 오르는 것인지, 금리가 낮아서 오르는 것인지, 혹은 정부의 정책 때문인지 우리는 끊임없이 질문한다. 하지만 정작 집값이 움직이는 구조를 하나의 기준으로 설명하기는 쉽지 않다. 《집값의 법칙》은 지난 20여 년간 대한민국 주택시장에서 실제로 벌어진 변화를 데이터로 추적하며, 집값을 움직이는 힘이 무엇인지 처음부터 다시 살펴보는 책이다.
저자 권혁진은 30년간 공직 생활을 하며 주택정책의 현장에서 집값과 직접 마주해온 정책 전문가다. 노무현 정부에서 주택정책과 정책계장으로, 박근혜 정부에서 주택정책과장으로, 문재인 정부에서 청와대 주택담당 행정관으로, 윤석열 정부에서 주택토지실장으로 일하며 집값이 급등하고 급락하는 현장을 모두 경험했다. 집값을 안정시키기 위해 수많은 정책을 만들고 실행했지만 시장은 언제나 예상과 다르게 움직였다. 이 책은 바로 그 오랜 의문에서 출발한다. '왜 정부의 대책에도 불구하고 집값은 생각대로 움직이지 않는가'라는 질문에 대해 저자는 정책 현장에서의 경험과 방대한 시계열 데이터를 결합해 답을 찾아간다.
책이 제시하는 핵심은 집값이 단순히 수요와 공급만으로 결정되지 않는다는 것이다. 저자는 집값을 움직이는 네 가지 힘으로 수요, 공급, 금융, 규제?를 제시하며, 이를 '마차론'으로 설명한다. 수요와 공급은 마차의 두 수레바퀴이고, 금융은 마차를 움직이는 말이며, 정부의 규제는 마차의 방향과 속도를 조절하는 마부라는 것이다. 네 가지 힘이 균형을 이루면 집값은 안정적으로 움직이지만, 어느 한쪽의 힘이 지나치게 커지거나 균형이 무너지면 집값은 급등하거나 급락한다. 지난 20여 년간의 한국 주택시장을 돌아보면 이러한 변화가 반복되어 왔음을 확인할 수 있다.
특히 이 책은 집값을 바라볼 때 사람들의 심리와 투자 수요를 중요하게 다룬다. 전셋값은 기본적으로 실수요에 의해 결정되는 반면, 매매값에는 미래의 시세차익을 기대하는 투자 수요가 함께 반영된다. 따라서 매매값은 전셋값보다 훨씬 큰 폭으로 움직일 수 있으며, 매매가격과 전세가격의 차이를 통해 해당 주택의 투자가치를 읽어낼 수 있다. 수도권과 지방의 집값이 지난 20년 동안 서로 다른 방향으로 움직였던 이유 역시 단순한 지역별 공급량의 차이가 아니라 투자 수요가 수도권에서 지방으로, 다시 수도권으로 이동했기 때문이라고 분석한다.
금융의 영향력 역시 갈수록 커지고 있다. 저자는 문재인 정부 이후를 '금융의 시대'로 규정하면서 통화량과 이자율이 주택시장에 미치는 영향이 이전보다 훨씬 뚜렷해졌다고 설명한다. 집은 막대한 자금이 필요한 재화인 만큼 금융시장이 뒷받침되지 않으면 수요와 공급의 변화만으로 가격이 움직이기 어렵다. 실제로 책은 주요 정부의 정책과 집값 흐름을 비교하고, 2014년 이후 발표된 10개의 주요 집값 대책을 서울 아파트 매매지수와 기준금리의 시계열을 통해 검증함으로써 거래·금융 규제, 세금 강화, 공급 확대 정책 등이 실제 시장에 어떤 영향을 미쳤는지를 살펴본다. 분석 결과 금융 규제는 단기적인 영향력이 컸지만 기준금리의 영향력이 더 컸으며, 세금 강화는 단기적인 억제 효과보다 장기적인 투자 수요 패턴 변화에 영향을 미친 것으로 나타난다.
《집값의 법칙》이 궁극적으로 주목하는 것은 미래의 주택시장이다. 저자는 지난 20년이 투자 수요가 집값을 움직인 '수요의 시대', 이후 통화량과 금리가 중요한 역할을 한 '금융의 시대'였다면 앞으로는 누적된 주택 재고가 가격을 좌우하는 '공급의 시대'?가 올 것으로 전망한다. 2050년에는 전국 주택 재고가 약 3,000만 채, 주택보급률이 126%에 이를 것으로 전망되며, 이에 따라 모든 지역의 집값이 같은 방향으로 움직이는 시대가 끝날 것이라고 본다. 수도권 외곽과 지방은 누적 공급과 수요 감소의 영향을 받는 반면, 서울과 수도권 핵심 지역은 수요가 집중되면서 집값의 양극화가 더욱 심화될 수 있다는 것이다.
따라서 이 책은 단순한 집값 전망서나 투자 지침서가 아니다. '지금 집을 사야 하는가, 기다려야 하는가'라는 단편적인 답을 제시하기보다, 독자가 스스로 시장을 해석할 수 있는 기준을 제공하는 데 초점을 맞춘다. 매매값과 전셋값의 차이, 가구 수와 소득, 주택 재고와 신규 공급, 통화량과 금리, 정부의 거래·금융·세금 규제 등 주택시장에 영향을 미치는 다양한 데이터를 어떻게 읽어야 하는지 설명하고, 각 장의 끝에는 주요 통계를 직접 찾아볼 수 있는 방법까지 제시한다.
집값을 둘러싼 정보는 넘쳐나지만, 그 많은 정보가 곧바로 올바른 판단으로 이어지는 것은 아니다. 《집값의 법칙》은 지난 20년의 데이터를 통해 집값이 움직여온 과정을 되짚고, 그 움직임을 만들어낸 네 가지 힘을 하나의 프레임으로 정리한다. 그리고 그 프레임을 바탕으로 앞으로 다가올 '공급의 시대'와 지역별 집값 양극화를 전망한다. 집을 사려는 사람에게는 시장을 읽는 기준을, 부동산 시장을 이해하려는 독자에게는 한국 주택시장을 바라보는 새로운 관점을 제공하는 책이다.
20년의 데이터로 밝혀낸 대한민국 집값의 움직임, 그리고 앞으로의 방향
집값은 왜 오르고 내리는가. 집이 부족해서 가격이 오르는 것인지, 금리가 낮아서 오르는 것인지, 혹은 정부의 정책 때문인지 우리는 끊임없이 질문한다. 하지만 정작 집값이 움직이는 구조를 하나의 기준으로 설명하기는 쉽지 않다. 《집값의 법칙》은 지난 20여 년간 대한민국 주택시장에서 실제로 벌어진 변화를 데이터로 추적하며, 집값을 움직이는 힘이 무엇인지 처음부터 다시 살펴보는 책이다.
저자 권혁진은 30년간 공직 생활을 하며 주택정책의 현장에서 집값과 직접 마주해온 정책 전문가다. 노무현 정부에서 주택정책과 정책계장으로, 박근혜 정부에서 주택정책과장으로, 문재인 정부에서 청와대 주택담당 행정관으로, 윤석열 정부에서 주택토지실장으로 일하며 집값이 급등하고 급락하는 현장을 모두 경험했다. 집값을 안정시키기 위해 수많은 정책을 만들고 실행했지만 시장은 언제나 예상과 다르게 움직였다. 이 책은 바로 그 오랜 의문에서 출발한다. '왜 정부의 대책에도 불구하고 집값은 생각대로 움직이지 않는가'라는 질문에 대해 저자는 정책 현장에서의 경험과 방대한 시계열 데이터를 결합해 답을 찾아간다.
책이 제시하는 핵심은 집값이 단순히 수요와 공급만으로 결정되지 않는다는 것이다. 저자는 집값을 움직이는 네 가지 힘으로 수요, 공급, 금융, 규제?를 제시하며, 이를 '마차론'으로 설명한다. 수요와 공급은 마차의 두 수레바퀴이고, 금융은 마차를 움직이는 말이며, 정부의 규제는 마차의 방향과 속도를 조절하는 마부라는 것이다. 네 가지 힘이 균형을 이루면 집값은 안정적으로 움직이지만, 어느 한쪽의 힘이 지나치게 커지거나 균형이 무너지면 집값은 급등하거나 급락한다. 지난 20여 년간의 한국 주택시장을 돌아보면 이러한 변화가 반복되어 왔음을 확인할 수 있다.
특히 이 책은 집값을 바라볼 때 사람들의 심리와 투자 수요를 중요하게 다룬다. 전셋값은 기본적으로 실수요에 의해 결정되는 반면, 매매값에는 미래의 시세차익을 기대하는 투자 수요가 함께 반영된다. 따라서 매매값은 전셋값보다 훨씬 큰 폭으로 움직일 수 있으며, 매매가격과 전세가격의 차이를 통해 해당 주택의 투자가치를 읽어낼 수 있다. 수도권과 지방의 집값이 지난 20년 동안 서로 다른 방향으로 움직였던 이유 역시 단순한 지역별 공급량의 차이가 아니라 투자 수요가 수도권에서 지방으로, 다시 수도권으로 이동했기 때문이라고 분석한다.
금융의 영향력 역시 갈수록 커지고 있다. 저자는 문재인 정부 이후를 '금융의 시대'로 규정하면서 통화량과 이자율이 주택시장에 미치는 영향이 이전보다 훨씬 뚜렷해졌다고 설명한다. 집은 막대한 자금이 필요한 재화인 만큼 금융시장이 뒷받침되지 않으면 수요와 공급의 변화만으로 가격이 움직이기 어렵다. 실제로 책은 주요 정부의 정책과 집값 흐름을 비교하고, 2014년 이후 발표된 10개의 주요 집값 대책을 서울 아파트 매매지수와 기준금리의 시계열을 통해 검증함으로써 거래·금융 규제, 세금 강화, 공급 확대 정책 등이 실제 시장에 어떤 영향을 미쳤는지를 살펴본다. 분석 결과 금융 규제는 단기적인 영향력이 컸지만 기준금리의 영향력이 더 컸으며, 세금 강화는 단기적인 억제 효과보다 장기적인 투자 수요 패턴 변화에 영향을 미친 것으로 나타난다.
《집값의 법칙》이 궁극적으로 주목하는 것은 미래의 주택시장이다. 저자는 지난 20년이 투자 수요가 집값을 움직인 '수요의 시대', 이후 통화량과 금리가 중요한 역할을 한 '금융의 시대'였다면 앞으로는 누적된 주택 재고가 가격을 좌우하는 '공급의 시대'?가 올 것으로 전망한다. 2050년에는 전국 주택 재고가 약 3,000만 채, 주택보급률이 126%에 이를 것으로 전망되며, 이에 따라 모든 지역의 집값이 같은 방향으로 움직이는 시대가 끝날 것이라고 본다. 수도권 외곽과 지방은 누적 공급과 수요 감소의 영향을 받는 반면, 서울과 수도권 핵심 지역은 수요가 집중되면서 집값의 양극화가 더욱 심화될 수 있다는 것이다.
따라서 이 책은 단순한 집값 전망서나 투자 지침서가 아니다. '지금 집을 사야 하는가, 기다려야 하는가'라는 단편적인 답을 제시하기보다, 독자가 스스로 시장을 해석할 수 있는 기준을 제공하는 데 초점을 맞춘다. 매매값과 전셋값의 차이, 가구 수와 소득, 주택 재고와 신규 공급, 통화량과 금리, 정부의 거래·금융·세금 규제 등 주택시장에 영향을 미치는 다양한 데이터를 어떻게 읽어야 하는지 설명하고, 각 장의 끝에는 주요 통계를 직접 찾아볼 수 있는 방법까지 제시한다.
집값을 둘러싼 정보는 넘쳐나지만, 그 많은 정보가 곧바로 올바른 판단으로 이어지는 것은 아니다. 《집값의 법칙》은 지난 20년의 데이터를 통해 집값이 움직여온 과정을 되짚고, 그 움직임을 만들어낸 네 가지 힘을 하나의 프레임으로 정리한다. 그리고 그 프레임을 바탕으로 앞으로 다가올 '공급의 시대'와 지역별 집값 양극화를 전망한다. 집을 사려는 사람에게는 시장을 읽는 기준을, 부동산 시장을 이해하려는 독자에게는 한국 주택시장을 바라보는 새로운 관점을 제공하는 책이다.
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출판사 리뷰
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집값을 움직이는 네 가지 힘을 이해하면 시장이 보인다
책의 첫 번째 파트에서는 집값을 결정하는 기본 원리를 설명한다. 저자가 제시하는 핵심 개념은 '마차론'이다. 집값을 움직이는 네 가지 힘을 마차에 비유하면 수요와 공급은 두 개의 바퀴이고, 금융은 마차를 움직이는 말이며, 정부의 규제는 방향과 속도를 조절하는 마부에 해당한다. 어느 하나만 떼어놓고 집값을 설명할 수 없는 이유가 여기에 있다. 특히 수요를 단순히 '집을 필요로 하는 사람'으로 보지 않는다. 실거주 목적의 수요와 미래의 시세차익을 기대하는 투자 수요는 집값에 미치는 영향이 다르기 때문이다. 이러한 차이는 매매가격과 전세가격의 관계에서도 나타난다. 지방에서는 상대적으로 투자 수요가 적어 전셋값과 매매값이 함께 움직이는 경향이 있지만, 수도권에서는 투자 수요가 커지면서 두 가격이 반대로 움직이는 현상도 나타난다. 실제로 2010~2014년 수도권에서는 매매수요가 전세수요로 이동하면서 전셋값이 연평균 7.6% 상승하는 동안 매매값은 연평균 1.3% 하락했다. 이어 역대 정부의 집값 흐름을 네 가지 힘으로 재구성한다. 노무현 정부부터 박근혜 정부까지는 투자 수요가 주택시장을 주도한 '수요의 시대', 문재인 정부 이후에는 통화량과 이자율의 영향력이 커진 '금융의 시대'로 구분한다. 그리고 앞으로는 누적된 주택 재고가 시장을 좌우하는 '공급의 시대'가 올 것이라는 전망으로 책의 논의를 확장한다.
투자 수요가 집값을 움직인다
두 번째 파트에서는 집값의 '수요'를 보다 깊이 파고든다. 핵심은 모든 수요가 같은 수요가 아니라는 것이다. 실거주를 위한 수요와 투자 목적으로 주택을 구입하는 수요가 함께 존재하며, 특히 수도권 주택시장에서는 투자 수요가 집값의 변동성을 크게 키운다고 설명한다. 전세는 주거 서비스를 소비하기 위한 수요가 중심이지만, 매매에는 미래의 가격 상승을 기대하는 투자 수요가 결합된다. 따라서 전세가격과 매매가격의 차이, 즉 매매가 대비 전세가 비율을 살펴보면 해당 지역에서 주택의 투자 수요가 얼마나 강한지를 파악할 수 있다. 저자는 이를 바탕으로 수도권과 지방의 주택시장 구조가 왜 다른지를 설명한다. 지방에서는 상대적으로 주택의 투자 가치가 낮아 전세와 매매가가 함께 움직이는 반면, 수도권에서는 집값이 오를 것이라는 기대가 커질수록 전세수요가 매매수요로 전환되고, 집값이 떨어질 것이라는 우려가 커지면 다시 매매수요가 전세수요로 이동한다. 이 과정에서 수도권 집값의 변동성이 커진다.
집은 얼마나 부족한가, 그리고 얼마나 쌓이고 있는가
세 번째 파트에서는 흔히 집값 상승의 원인으로 지목되는 '공급'을 숫자로 검증한다. 여기서 중요한 것은 한 해에 새로 지어진 집의 숫자만 보는 것이 아니라 누적된 주택 재고를 함께 봐야 한다는 점이다. 책에서는 주택 공급을 주택 재고(Stock)와 신규 건설 물량(Flow)으로 구분해 살펴본다. 우리나라의 주택 재고는 지속적으로 증가해왔으며, 1990년부터 2024년까지 수도권의 인구는 1.4배, 가구 수는 2.2배 증가한 반면 주택은 3.9배 증가했다. 즉 장기적으로 보면 주택 재고가 인구와 가구보다 훨씬 빠르게 늘어났다는 것이다. 그렇다고 현재 서울에 집이 충분하다는 의미는 아니다. 저자는 전국적인 주택 재고 증가와 서울의 구조적인 공급 부족이 동시에 존재할 수 있음을 설명한다. 서울은 전국 가구에서 차지하는 비중에 비해 주택 재고와 신규 아파트 공급 비중이 낮다. 2025년 기준 서울의 전국 가구 비중은 18.6%이지만, 2011~2025년 전국 아파트 신규 준공 물량 가운데 서울이 차지하는 비중은 평균 11.6%에 그쳤다. 이어 2050년까지 주택 재고를 전망한다. 저자는 신규 준공 물량과 멸실 물량을 이용해 주택 재고를 추산하고, 전국의 주택 재고가 2050년 약 3,000만 채까지 늘어날 것으로 전망한다. 이에 따라 주택보급률 역시 120%를 넘어설 것으로 예상하며, 장기적으로는 '집이 부족한 문제'에서 오히려 빈집과 지역별 주택 수요의 불균형이 중요한 문제로 전환될 가능성을 제시한다.
돈이 풀리면 집값이 오른다
네 번째 파트에서는 집값과 금융의 관계를 분석한다. 집은 다른 소비재와 달리 구입 가격이 매우 크기 때문에 대부분의 사람들이 금융을 통해 자금을 조달한다. 따라서 금리와 통화량, 주택담보대출은 주택시장에 직접적인 영향을 미친다. 특히 2010년대 중반 이후에는 금리와 주택담보대출 증가율이 뚜렷한 역의 관계를 보이기 시작했다. 금리가 낮아지면 주택담보대출이 늘고, 금리가 오르면 주택담보대출이 줄어드는 패턴이 반복되면서 금융 여건이 집값에 미치는 영향이 더욱 커졌다는 것이다. 저자는 이를 통해 문재인 정부 이후를 '금융의 시대'로 규정한다. 초저금리와 통화량 증가가 주택시장에 강력한 영향을 미쳤고, 이후 금리가 오르면서 금융 여건이 급격히 위축됐다. 이 시기에는 단순히 '집을 사고 싶은가'보다 '집을 살 수 있는 자금을 조달할 수 있는가'가 주택 수요를 결정하는 중요한 조건이 되었다. 책은 여기서 한발 더 나아가 앞으로도 주택의 금융화가 지속될 가능성을 살펴본다. 주택가격이 높아질수록 자기자본만으로 주택을 구입하기 어려워지고, 금융의 역할이 커질 수밖에 없기 때문이다.
정부가 규제한다고 집값이 영원히 잡히는 것은 아니다
다섯 번째 파트는 정부의 주택정책을 본격적으로 검증한다. 저자는 정부의 규제를 거래 규제, 금융 규제, 세금 규제로 나누고 각각의 효과가 다르다는 점에 주목한다. 거래 규제는 실거주 요건이나 청약 자격, 조합원 자격, 토지거래허가제 등을 통해 시장 참여 자체를 제한한다. 금융 규제는 LTV·DTI·DSR 등을 이용해 주택 구입에 사용할 수 있는 자금의 규모를 제한한다. 세금 규제는 취득·보유·양도 과정에서 세금을 높여 투자 수요의 경제적 유인을 변화시킨다. 이 세 가지 규제는 효과의 속도와 방향에서도 차이가 있다. 거래 규제는 단기적으로 집값을 억제할 수 있고, 금융 규제는 신속하고 강력하지만 통화량 자체를 통제하지 못하며, 세금 규제는 단기 효과는 약하지만 장기적으로 투자 수요의 패턴을 바꿀 수 있다. 책에서는 뉴스테이 정책을 통해 정책이 시장 상황에 따라 달라질 수밖에 없는 이유도 살펴본다. '그때는 맞았던 정책'이 시장 여건이 바뀌면 더 이상 적절하지 않을 수 있다는 것이다. 특히 저자는 2014년부터 2025년까지의 주요 주택정책 10개를 선정해 서울 아파트 KB 주간 매매지수를 기준으로 정책 발표 전후 각각 50주, 총 100주의 집값 흐름을 분석한다. 이를 통해 정책이 실제 집값에 미친 영향을 데이터로 검증한다. 분석 결과 거래·금융 규제는 단기적인 효과가 있었으며, 금융 규제보다 기준금리의 영향이 더 크게 나타났다. 세금 강화는 단기적으로 집값을 크게 억제하지 못했지만 투자 수요의 방향을 장기적으로 변화시켰고, 공급 확대 대책은 단기적인 집값 변화가 크지 않았다.
수요의 시대에서 금융의 시대를 지나, 공급의 시대로
마지막 파트에서는 앞서 살펴본 네 가지 힘을 바탕으로 앞으로의 주택시장을 전망한다. 저자는 지난 20년을 크게 '수요의 시대'와 '금융의 시대'로 나눈다. 노무현 정부부터 박근혜 정부까지는 투자 수요의 변화가 집값 흐름을 주도했고, 문재인 정부부터는 통화량과 금리 등 금융 여건의 영향력이 커졌다는 것이다. 앞으로는 여기에 새로운 변화가 나타난다. 바로 '공급의 시대'다. 2050년 전국 주택 재고는 약 3,000만 채, 아파트 재고는 약 1,800만 채까지 늘어날 것으로 전망된다. 주택보급률은 전국 126%, 수도권 114% 수준에 이를 것으로 추산된다. 이렇게 되면 앞으로의 집값은 지금까지와 달리 지역별로 크게 엇갈릴 가능성이 높다. 수도권 외곽과 지방은 누적된 주택 공급에 비해 수요가 줄어들면서 가격 하락 압력을 받을 수 있지만, 서울과 수도권 핵심 지역은 수요가 계속 집중되는 반면 신규 공급이 충분하지 않아 가격 상승 압력이 이어질 수 있다는 것이다. 결국 공급의 시대에는 수요도, 공급도, 집값도 양극화된다. 그리고 이러한 양극화에 대응하기 위한 새로운 해법으로 책은 '은마리츠'를 제안한다. 고가의 서울 주택을 소수의 사람만 소유하는 방식에서 벗어나 주택을 지분으로 나누어 더 많은 사람이 소유할 수 있도록 하는 방식이다. 저자는 2026~2030년 서울 재건축·재개발 과정에서 발생하는 일반분양 물량을 대상으로 이러한 공공리츠를 활용할 경우 더 많은 사람이 서울 도심 신축 아파트의 지분을 보유할 수 있다는 구체적인 시나리오까지 제시한다.
미래의 주택시장을 이해하기 위해서는 단순히 "집값이 오를까, 내릴까"를 묻는 것에서 벗어나야 한다. 어떤 지역의 수요가 늘어나는지, 그 지역에 주택이 얼마나 공급되는지, 금리와 통화량이 어떻게 움직이는지, 정부의 규제가 시장 참여와 투자 수요를 어떻게 바꾸는지를 함께 살펴봐야 한다. 《집값의 법칙》은 바로 이 네 가지 힘을 통해 독자가 부동산 시장을 스스로 읽을 수 있는 하나의 프레임을 제공한다.
책의 첫 번째 파트에서는 집값을 결정하는 기본 원리를 설명한다. 저자가 제시하는 핵심 개념은 '마차론'이다. 집값을 움직이는 네 가지 힘을 마차에 비유하면 수요와 공급은 두 개의 바퀴이고, 금융은 마차를 움직이는 말이며, 정부의 규제는 방향과 속도를 조절하는 마부에 해당한다. 어느 하나만 떼어놓고 집값을 설명할 수 없는 이유가 여기에 있다. 특히 수요를 단순히 '집을 필요로 하는 사람'으로 보지 않는다. 실거주 목적의 수요와 미래의 시세차익을 기대하는 투자 수요는 집값에 미치는 영향이 다르기 때문이다. 이러한 차이는 매매가격과 전세가격의 관계에서도 나타난다. 지방에서는 상대적으로 투자 수요가 적어 전셋값과 매매값이 함께 움직이는 경향이 있지만, 수도권에서는 투자 수요가 커지면서 두 가격이 반대로 움직이는 현상도 나타난다. 실제로 2010~2014년 수도권에서는 매매수요가 전세수요로 이동하면서 전셋값이 연평균 7.6% 상승하는 동안 매매값은 연평균 1.3% 하락했다. 이어 역대 정부의 집값 흐름을 네 가지 힘으로 재구성한다. 노무현 정부부터 박근혜 정부까지는 투자 수요가 주택시장을 주도한 '수요의 시대', 문재인 정부 이후에는 통화량과 이자율의 영향력이 커진 '금융의 시대'로 구분한다. 그리고 앞으로는 누적된 주택 재고가 시장을 좌우하는 '공급의 시대'가 올 것이라는 전망으로 책의 논의를 확장한다.
투자 수요가 집값을 움직인다
두 번째 파트에서는 집값의 '수요'를 보다 깊이 파고든다. 핵심은 모든 수요가 같은 수요가 아니라는 것이다. 실거주를 위한 수요와 투자 목적으로 주택을 구입하는 수요가 함께 존재하며, 특히 수도권 주택시장에서는 투자 수요가 집값의 변동성을 크게 키운다고 설명한다. 전세는 주거 서비스를 소비하기 위한 수요가 중심이지만, 매매에는 미래의 가격 상승을 기대하는 투자 수요가 결합된다. 따라서 전세가격과 매매가격의 차이, 즉 매매가 대비 전세가 비율을 살펴보면 해당 지역에서 주택의 투자 수요가 얼마나 강한지를 파악할 수 있다. 저자는 이를 바탕으로 수도권과 지방의 주택시장 구조가 왜 다른지를 설명한다. 지방에서는 상대적으로 주택의 투자 가치가 낮아 전세와 매매가가 함께 움직이는 반면, 수도권에서는 집값이 오를 것이라는 기대가 커질수록 전세수요가 매매수요로 전환되고, 집값이 떨어질 것이라는 우려가 커지면 다시 매매수요가 전세수요로 이동한다. 이 과정에서 수도권 집값의 변동성이 커진다.
집은 얼마나 부족한가, 그리고 얼마나 쌓이고 있는가
세 번째 파트에서는 흔히 집값 상승의 원인으로 지목되는 '공급'을 숫자로 검증한다. 여기서 중요한 것은 한 해에 새로 지어진 집의 숫자만 보는 것이 아니라 누적된 주택 재고를 함께 봐야 한다는 점이다. 책에서는 주택 공급을 주택 재고(Stock)와 신규 건설 물량(Flow)으로 구분해 살펴본다. 우리나라의 주택 재고는 지속적으로 증가해왔으며, 1990년부터 2024년까지 수도권의 인구는 1.4배, 가구 수는 2.2배 증가한 반면 주택은 3.9배 증가했다. 즉 장기적으로 보면 주택 재고가 인구와 가구보다 훨씬 빠르게 늘어났다는 것이다. 그렇다고 현재 서울에 집이 충분하다는 의미는 아니다. 저자는 전국적인 주택 재고 증가와 서울의 구조적인 공급 부족이 동시에 존재할 수 있음을 설명한다. 서울은 전국 가구에서 차지하는 비중에 비해 주택 재고와 신규 아파트 공급 비중이 낮다. 2025년 기준 서울의 전국 가구 비중은 18.6%이지만, 2011~2025년 전국 아파트 신규 준공 물량 가운데 서울이 차지하는 비중은 평균 11.6%에 그쳤다. 이어 2050년까지 주택 재고를 전망한다. 저자는 신규 준공 물량과 멸실 물량을 이용해 주택 재고를 추산하고, 전국의 주택 재고가 2050년 약 3,000만 채까지 늘어날 것으로 전망한다. 이에 따라 주택보급률 역시 120%를 넘어설 것으로 예상하며, 장기적으로는 '집이 부족한 문제'에서 오히려 빈집과 지역별 주택 수요의 불균형이 중요한 문제로 전환될 가능성을 제시한다.
돈이 풀리면 집값이 오른다
네 번째 파트에서는 집값과 금융의 관계를 분석한다. 집은 다른 소비재와 달리 구입 가격이 매우 크기 때문에 대부분의 사람들이 금융을 통해 자금을 조달한다. 따라서 금리와 통화량, 주택담보대출은 주택시장에 직접적인 영향을 미친다. 특히 2010년대 중반 이후에는 금리와 주택담보대출 증가율이 뚜렷한 역의 관계를 보이기 시작했다. 금리가 낮아지면 주택담보대출이 늘고, 금리가 오르면 주택담보대출이 줄어드는 패턴이 반복되면서 금융 여건이 집값에 미치는 영향이 더욱 커졌다는 것이다. 저자는 이를 통해 문재인 정부 이후를 '금융의 시대'로 규정한다. 초저금리와 통화량 증가가 주택시장에 강력한 영향을 미쳤고, 이후 금리가 오르면서 금융 여건이 급격히 위축됐다. 이 시기에는 단순히 '집을 사고 싶은가'보다 '집을 살 수 있는 자금을 조달할 수 있는가'가 주택 수요를 결정하는 중요한 조건이 되었다. 책은 여기서 한발 더 나아가 앞으로도 주택의 금융화가 지속될 가능성을 살펴본다. 주택가격이 높아질수록 자기자본만으로 주택을 구입하기 어려워지고, 금융의 역할이 커질 수밖에 없기 때문이다.
정부가 규제한다고 집값이 영원히 잡히는 것은 아니다
다섯 번째 파트는 정부의 주택정책을 본격적으로 검증한다. 저자는 정부의 규제를 거래 규제, 금융 규제, 세금 규제로 나누고 각각의 효과가 다르다는 점에 주목한다. 거래 규제는 실거주 요건이나 청약 자격, 조합원 자격, 토지거래허가제 등을 통해 시장 참여 자체를 제한한다. 금융 규제는 LTV·DTI·DSR 등을 이용해 주택 구입에 사용할 수 있는 자금의 규모를 제한한다. 세금 규제는 취득·보유·양도 과정에서 세금을 높여 투자 수요의 경제적 유인을 변화시킨다. 이 세 가지 규제는 효과의 속도와 방향에서도 차이가 있다. 거래 규제는 단기적으로 집값을 억제할 수 있고, 금융 규제는 신속하고 강력하지만 통화량 자체를 통제하지 못하며, 세금 규제는 단기 효과는 약하지만 장기적으로 투자 수요의 패턴을 바꿀 수 있다. 책에서는 뉴스테이 정책을 통해 정책이 시장 상황에 따라 달라질 수밖에 없는 이유도 살펴본다. '그때는 맞았던 정책'이 시장 여건이 바뀌면 더 이상 적절하지 않을 수 있다는 것이다. 특히 저자는 2014년부터 2025년까지의 주요 주택정책 10개를 선정해 서울 아파트 KB 주간 매매지수를 기준으로 정책 발표 전후 각각 50주, 총 100주의 집값 흐름을 분석한다. 이를 통해 정책이 실제 집값에 미친 영향을 데이터로 검증한다. 분석 결과 거래·금융 규제는 단기적인 효과가 있었으며, 금융 규제보다 기준금리의 영향이 더 크게 나타났다. 세금 강화는 단기적으로 집값을 크게 억제하지 못했지만 투자 수요의 방향을 장기적으로 변화시켰고, 공급 확대 대책은 단기적인 집값 변화가 크지 않았다.
수요의 시대에서 금융의 시대를 지나, 공급의 시대로
마지막 파트에서는 앞서 살펴본 네 가지 힘을 바탕으로 앞으로의 주택시장을 전망한다. 저자는 지난 20년을 크게 '수요의 시대'와 '금융의 시대'로 나눈다. 노무현 정부부터 박근혜 정부까지는 투자 수요의 변화가 집값 흐름을 주도했고, 문재인 정부부터는 통화량과 금리 등 금융 여건의 영향력이 커졌다는 것이다. 앞으로는 여기에 새로운 변화가 나타난다. 바로 '공급의 시대'다. 2050년 전국 주택 재고는 약 3,000만 채, 아파트 재고는 약 1,800만 채까지 늘어날 것으로 전망된다. 주택보급률은 전국 126%, 수도권 114% 수준에 이를 것으로 추산된다. 이렇게 되면 앞으로의 집값은 지금까지와 달리 지역별로 크게 엇갈릴 가능성이 높다. 수도권 외곽과 지방은 누적된 주택 공급에 비해 수요가 줄어들면서 가격 하락 압력을 받을 수 있지만, 서울과 수도권 핵심 지역은 수요가 계속 집중되는 반면 신규 공급이 충분하지 않아 가격 상승 압력이 이어질 수 있다는 것이다. 결국 공급의 시대에는 수요도, 공급도, 집값도 양극화된다. 그리고 이러한 양극화에 대응하기 위한 새로운 해법으로 책은 '은마리츠'를 제안한다. 고가의 서울 주택을 소수의 사람만 소유하는 방식에서 벗어나 주택을 지분으로 나누어 더 많은 사람이 소유할 수 있도록 하는 방식이다. 저자는 2026~2030년 서울 재건축·재개발 과정에서 발생하는 일반분양 물량을 대상으로 이러한 공공리츠를 활용할 경우 더 많은 사람이 서울 도심 신축 아파트의 지분을 보유할 수 있다는 구체적인 시나리오까지 제시한다.
미래의 주택시장을 이해하기 위해서는 단순히 "집값이 오를까, 내릴까"를 묻는 것에서 벗어나야 한다. 어떤 지역의 수요가 늘어나는지, 그 지역에 주택이 얼마나 공급되는지, 금리와 통화량이 어떻게 움직이는지, 정부의 규제가 시장 참여와 투자 수요를 어떻게 바꾸는지를 함께 살펴봐야 한다. 《집값의 법칙》은 바로 이 네 가지 힘을 통해 독자가 부동산 시장을 스스로 읽을 수 있는 하나의 프레임을 제공한다.
목차
목차
이 책을 먼저 읽은 전문가들이 전하는 추천의 글
프롤로그_ 이제 다시 집값을 돌아보는 이유
PART 1. 집값은 무엇으로 결정되는가_ 지난 20년 집값 추이 분석
01 집값을 움직이는 네 가지 힘
02 매매값과 전셋값은 왜 다르게 움직이는가
03 수도권과 지방, 20년간 집값이 엇갈린 이유
04 정부가 바뀔 때마다 집값도 방향이 바뀌었다
05 전셋값은 실수요, 매매값는 투자 수요가 결정한다
06 매매전세가 비율로 읽는 투자가치의 변화
07 집값은 물가보다 얼마나 더 올랐나
08 은마아파트와 금값, 뭐가 더 올랐나
09 매매값·전셋값·월셋값의 상호 전환
* 주요 통계 찾는 법
PART 2. 집값과 수요의 힘_ 집값을 움직이는 것은 심리
01 집에 대한 수요는 인구가 아니라 가구 수가 결정한다
02 소득 증가가 집값을 밀어올리는 구조
03 투자 심리가 쏠릴 때 집값은 폭발한다
04 역대 정부별 투자 심리와 집값의 상관관계
05 2040년 이후 수요는 어떻게 달라지나
* 주요 통계 찾는 법
PART 3. 집값과 공급의 힘_ 누적 공급량이 집값을 결정한다
01 지난 20년, 집은 얼마나 쌓였나- 주택 재고(Stock)
02 지금 집은 얼마나 지어지고 있나- 신규 건설 물량(Flow)
03 그래도 아직 집은 모자란다
04 서울 공급 부족의 구조적 원인- 인구 과밀과 규제의 벽
05 2050년 주택 재고 전망 시나리오
06 공급결정론의 한계
* 주요 통계 찾는 법
PART 4. 집값과 금융의 힘_ 통화량이 집값을 움직인다
01 통화량은 왜 늘어나는가
02 주택담보대출과 통화량·이자율의 관계
03 돈이 풀리면 집값이 오른다
04 앞으로도 주택의 금융화는 지속된다
* 주요 통계 찾는 법
PART 5. 집값과 규제의 힘_ 이기는 정부도 이기는 시장도 없다
01 그때는 맞고 지금은 틀리다- 뉴스테이가 남긴 교훈
02 거래 규제- 단기 억제는 가능하지만 시장 진입은 못 막는다
03 금융 규제- 빠르고 강력하지만 한계가 있다
04 세금 중과- 단기 처방이 아닌 장기 수요 패턴을 바꾼다
05 매매지수 시계열로 검증한 10대 집값 대책의 효과
* 주요 통계 찾는 법
PART 6. 집값의 방향_ 수요의 시대에서 공급의 시대로
01 네 가지 힘은 앞으로 어떻게 작동하는가
02 공급의 시대가 온다- 집값은 양극화된다
03 세계 주요 도시도 집값 양극화가 커지고 있다
04 집값 양극화 시대의 새로운 해법- 은마리츠
* 주요 통계 찾는 법
참고 문헌
프롤로그_ 이제 다시 집값을 돌아보는 이유
PART 1. 집값은 무엇으로 결정되는가_ 지난 20년 집값 추이 분석
01 집값을 움직이는 네 가지 힘
02 매매값과 전셋값은 왜 다르게 움직이는가
03 수도권과 지방, 20년간 집값이 엇갈린 이유
04 정부가 바뀔 때마다 집값도 방향이 바뀌었다
05 전셋값은 실수요, 매매값는 투자 수요가 결정한다
06 매매전세가 비율로 읽는 투자가치의 변화
07 집값은 물가보다 얼마나 더 올랐나
08 은마아파트와 금값, 뭐가 더 올랐나
09 매매값·전셋값·월셋값의 상호 전환
* 주요 통계 찾는 법
PART 2. 집값과 수요의 힘_ 집값을 움직이는 것은 심리
01 집에 대한 수요는 인구가 아니라 가구 수가 결정한다
02 소득 증가가 집값을 밀어올리는 구조
03 투자 심리가 쏠릴 때 집값은 폭발한다
04 역대 정부별 투자 심리와 집값의 상관관계
05 2040년 이후 수요는 어떻게 달라지나
* 주요 통계 찾는 법
PART 3. 집값과 공급의 힘_ 누적 공급량이 집값을 결정한다
01 지난 20년, 집은 얼마나 쌓였나- 주택 재고(Stock)
02 지금 집은 얼마나 지어지고 있나- 신규 건설 물량(Flow)
03 그래도 아직 집은 모자란다
04 서울 공급 부족의 구조적 원인- 인구 과밀과 규제의 벽
05 2050년 주택 재고 전망 시나리오
06 공급결정론의 한계
* 주요 통계 찾는 법
PART 4. 집값과 금융의 힘_ 통화량이 집값을 움직인다
01 통화량은 왜 늘어나는가
02 주택담보대출과 통화량·이자율의 관계
03 돈이 풀리면 집값이 오른다
04 앞으로도 주택의 금융화는 지속된다
* 주요 통계 찾는 법
PART 5. 집값과 규제의 힘_ 이기는 정부도 이기는 시장도 없다
01 그때는 맞고 지금은 틀리다- 뉴스테이가 남긴 교훈
02 거래 규제- 단기 억제는 가능하지만 시장 진입은 못 막는다
03 금융 규제- 빠르고 강력하지만 한계가 있다
04 세금 중과- 단기 처방이 아닌 장기 수요 패턴을 바꾼다
05 매매지수 시계열로 검증한 10대 집값 대책의 효과
* 주요 통계 찾는 법
PART 6. 집값의 방향_ 수요의 시대에서 공급의 시대로
01 네 가지 힘은 앞으로 어떻게 작동하는가
02 공급의 시대가 온다- 집값은 양극화된다
03 세계 주요 도시도 집값 양극화가 커지고 있다
04 집값 양극화 시대의 새로운 해법- 은마리츠
* 주요 통계 찾는 법
참고 문헌
저자
저자
권혁진 국토교통부에서 30년간 일하면서 주택 업무를 오래 했다. 노무현 정부 주택정책과 정책계장, 박근혜 정부 주택정책과장, 문재인 정부 청와대 주택담당 행정관, 윤석열 정부 주택토지실장을 역임하며 두 번의 집값 급등기와 두 번의 급락기를 정책 현장에서 겪었다. 연세대학교 경제학과에서 학사·석사를 마쳤고, 행정고시 39회로 공직 생활을 시작했다. 미국 위스콘신 주립대학교에서 부동산 MBA를 받았다. 파리 OECD 본부에서 정책분석가로 3년간 근무했으며, 현재는 대한건설협회 상근부회장으로 일하고 있다.
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