빌딩 투자의 정석

빌딩 투자 어떻게 할 것인가!

빌딩 전문 컨설턴트가 알려주는 빌딩 투자 노하우



대한민국, 빌딩 투자로 불붙다

중소형 빌딩 거래가 사상 최고치를 기록하고 있다. 올해 상반기에만 500여 건이 거래됐고 거래 금액은 2조 원이 훨씬 넘는 것으로 추산되고 있다. 지난해 같은 기간에 비해 거래량과 거래 금액의 증가율이 두 자리 수를 넘는다.

10층 이상, 연면적 1만 제곱미터가 넘으면 대형 빌딩으로 분류한다. 그 규모보다 아래이면 중소형 빌딩이라고 하는데, 사실 중소형 빌딩의 기준이 모호할 뿐만 아니라 중형 빌딩과 소형 빌딩의 경계도 확실하지 않다. 현장에서는 중소형 빌딩을 거래 금액 500억 원 미만으로 보기도 하고 300억 원 미만으로 보기도 한다. 상반기 거래량 500여 건은 500억 원 미만을 기준으로 부동산 관련 민간회사들이 추계한 것이다. 300억 원 미만 기준으로 보면 그 거래량이 훨씬 더 많다.

중소형 빌딩의 조사 기준 및 대상 등에 따라 미세한 차이는 있겠지만 올 들어 거래량 및 거래 규모가 폭발적으로 증가한 것은 분명하다. 왜 이렇게 중소형 빌딩 투자에 불이 붙었을까?

첫째, 기준금리가 사상 최초로 1%대가 되면서 저금리 기조가 지속되자 은행의 예금 금리보다 높은 수익률을 얻기 위해 빌딩에 본격적으로 투자하기 시작했다.

둘째, 낮은 은행 금리를 적용받아 대출 규모를 늘리는 지렛대 효과를 누릴 기회가 많아졌다. 지렛대 효과를 적절하게 활용해 20억 원대 빌딩을 10%도 안 되는 현금으로 소유한 경우도 있다.

셋째, 임차인 모집부터 시설 관리까지 소유주 대신 처리해주는 빌딩 관리 서비스의 발전으로 투자자들의 빌딩 관리에 대한 걱정이 덜어지게 되었다.



빌딩 매입은 기업 인수와 같다

빌딩 투자의 여건은 좋아졌지만 그렇다고 무턱대고 아무 빌딩이나 살 수 없다. 거래 금액이 아무리 적어도 수십억 원 이상이고 끊임없이 임차인 관리를 해야 하므로 제대로 파악하지 못하고 덜컥 샀다가는 평생 힘들 수 있기 때문이다.

아직도 빌딩 하나만 사두면 평생 먹고살 것으로 생각하는 사람이 있지만 결코 그렇지 않다. 50억 원짜리 빌딩을 매입했다면 50억 원 규모의 중소기업을 인수한 것이나 마찬가지다.

기업의 규모가 크든 작든 경영이 쉽지 않은 것처럼 빌딩에 투자하고 수익을 내기 위해서는 철저한 준비와 관리의 노하우가 절대적으로 필요하다. 예전에는 시세차익이 목적이었다면 지금은 임대수익률이 빌딩 투자의 목적이 됐기 때문이다. 빌딩 투자의 패턴이 바뀐 것이다.



빌딩 컨설턴트와 함께 가라

그동안 주먹구구식으로 진행되던 빌딩 투자에도 빌딩 전문 컨설턴트들의 역할 비중이 점점 커지고 있다. 무조건 강남에 있다고 수익을 보장할 수 없고 과감하게 서울을 포기하고 수도권을 선택해 강남보다 더 높은 수익률을 올릴 수도 있지만 부동산 분야를 잘 모르는 사람이라면 그 방법을 잘 모른다. 그래서 투자자 자신이 가진 조건에 맞는 최적의 빌딩을 갖게 해주는 길로 안내해주는 빌딩 컨설턴트가 필요한 것이다.

지금 소개되고 있는 빌딩 컨설턴트들이 소속된 원빌딩부동산중개는 중소형 빌딩을 전문적으로 중개하는 회사다. 10년 전부터 빌딩 매물 정보를 회사 구성원이면 누구나 공유할 수 있는 시스템(WCD 시스템)을 자체적으로 개발해 운영하고 있다. 투자자 입장에서는 한 명의 컨설턴트를 만나도 다양한 빌딩 매물 정보를 확인할 수 있어서 큰 도움이 된다. 같은 회사 내부에서 서로 정보를 알려주지 않는 기존의 빌딩 중개 분야에 있어 WCD 시스템은 한 획을 그은 작품이다. 원빌딩부동산중개는 '열린 경영'의 대표적인 부동산 회사라는 평가까지 있다. 또한 끊임없는 현장 답사, 회의, 정보 업데이트 등을 통해 국내 최대의 빌딩 정보를 축적해놓고 있다.

이 책은 원빌딩부동산중개 소속 21명의 전문 컨설턴트들의 빌딩 거래 사례를 한국경제신문과 한경닷컴에서 15년간 부동산 분야만을 취재한 저자가 재구성한 것이다. 빌딩 투자의 과정, 빌딩 시장의 트렌드 등의 이론에서부터 빌딩 투자 사례와 실패 사례 등의 현장 이야기까지 한 권에 담았다.

그동안 빌딩 부자들의 성공담을 담은 책은 많았지만 빌딩 부자를 만들어주는 빌딩 컨설턴트들이 들려주는 현장의 이야기를 담은 책은 없었다. 그 이야기를 통해 빌딩 소유주가 된 환상적인 스토리와 100% 성공하는 빌딩 투자의 노하우까지 한꺼번에 얻을 수 있을 것이다.

들어가는 글



1장 부동산의 삼성

1. 원스톱이 가능한 부동산 회사

2. 새로운 동기 부여

3. 열린 경영의 중심, WCD 시스템

4. 아기 사자를 키우다

5. 물건의 역사를 꿰고 있어야 한다



2장 투자는 타이밍이다

1. 빌딩 컨설턴트가 필요한 이유

2. 노선상업지역을 아시나요?

3. 수도권으로 눈을 돌려라

4. 컨설턴트와 젊은 투자자의 극적인 인연

5. 목적이 분명하면 공격적으로 결정하라



3장 숨겨진 가치를 찾아라

1. 땅은 개발하기 나름이다

2. 지구도 들어 올린다는 지렛대 효과

3. 리모델링의 기술

4. 제소전 화해조서의 위력

5. 사옥을 마련한다면 임대수익까지 노려라

6. 위반 부분에 대처하는 자세



4장 전문가가 답이다

1. 백 번 듣는 것보다 한 번 가보는 것이 좋다

2. 답사는 빌딩 투자의 첫걸음

3. 사무실을 구하려는 기업들에게 알립니다

4. 관리는 전문가에게 맡겨라

5. 부담부 증여를 아시나요?



5장 트렌드를 읽어라

1. 컨설턴트는 매수인 편인가? 매도인 편인가?

2. 꿩 잡는 게 매

3. 상권 변화 읽는 법

4. 내게 맞는 투자 방향부터 찾아라

5. 향후 빌딩 투자 시장의 전망



6장 빌딩 부자가 되는 길

1. 빌딩 투자는 이렇게 이뤄진다

2. 실패를 알아야 대비한다

김호영 저자 김호영은 한국경제신문에 1998년 기자로 입사하여 산업부, 정치부, 경제부, 사회부, 국제부 등을 거쳐 건설부동산부에서 오랫동안 활동했다. 2003년부터 1년간 독일 베를린공대 산하 리모델링연구소로 연수를 다녀온 이후, 한경닷컴으로 자리를 옮겼으며 현재 뉴스국 부동산팀 팀장(부국장)으로 있다. 《내 집에 꼭 맞는 리모델링》, 《사내상생》 등을 공저했다.