박원갑의 부동산 투자 원칙

절대로 흔들리지 않는 노후 대비 부동산 성공 법칙

"검은 고양이든 흰 고양이든 쥐(현금흐름)만 잘 잡으면 된다"



부동산은 노후에 어떤 존재일까. 과연 언덕일까, 짐일까. 인구 고령화와 저출산 시대를 맞은 만큼 부동산은 과거처럼 무차별적 상승은 힘들 것이다. 부동산에 대한 맹목적인 사랑은 위험하지만, 그렇다고 일본형 부동산버블 붕괴를 떠올리며 무조건 부동산을 배척하는 것도 바람직하지 않다. 우리나라 가계 자산의 70~80%는 부동산이어서 부동산을 빼고서는 노후 자산 재설계를 논하기 어려운 게 사실이다.

《박원갑의 부동산 투자 원칙》은 투자 심리를 활용한 노후 부동산 성공 법칙을 다룬 책이다. 부동산학 박사인 저자는 언론을 통해 많이 알려진 국내 대표적인 부동산시장 분석가로 손꼽힌다. 이 책은 아파트, 다가구·다세대주택, 점포겸용주택, 상가, 토지, 꼬마빌딩 등 분야별로 생생한 투자 사례는 물론 개인의 심리적 특성을 고려한 자산 관리법까지도 다룬 것이 특징이다. 가령 세입자가 많은 다가구·다세대주택은 감정노동의 힘겨움을 모르고서는 성공할 수 없다는 것이다.

저자는 전문지식 이외에도 자신의 정확한 성격과 심리 파악이 자산관리 성패의 핵심이라고 강조한다. 막상 계획은 이성적이고 합리적으로 짜놓고도 행동은 감정적으로 하면서 일을 그르치는 경우가 많기 때문이다. 이 책은 수시로 흔들리는 사람에게는 비환금성 자산인 부동산이 자산관리에 득이 될 수 있음을 밝힌다. 잘 팔리지 않는 비환금성이 오히려 재산을 지키는 가치를 발휘한다는 것(비환금성의 역설)이다. 적어도 충동적인 감정에 못 이겨 애써 모아놓은 재산을 하루아침에 날려버리는 어처구니없는 행동을 막는 잠금장치로서 가치이다.

은퇴 세대를 직접 만나 그들의 생생한 투자 성공담과 실패담을 들은 저자는 누구에게나 통용되는 황금법칙은 없다고 단언한다. 그러므로 특정 자산에 대한 편견을 버리고 자신의 성격과 스타일에 따라 맞춤형 전략을 짤 것을 주문한다. 나이가 들수록 급변하는 시장에 기민하게 대응하기 어려울 뿐만 아니라, 작은 일에도 마음이 흔들리기 쉬운 보통 사람들에게 부동산은 노후의 든든한 보험이 될 수 있음을 일깨우는 한편, 제도나 시장 상황이 바뀌어도 변함없는 성공적인 부동산 투자의 대원칙을 제시한다.



원칙을 지키고 현금흐름을 잡아라

이 책은 또 독자들이 균형적이고도 냉철하게 시장 흐름을 읽을 수 있는 통찰력과 판단력을 기를 수 있도록 한 점이 돋보인다. 부동산의 단점도 적지 않다. 부동산은 주식 같은 금융자산에 비해 비효율적이고 수익도 낮다. 실제로 많은 국가에서 장기적으로 주식 투자 수익률은 연평균 7~8%, 부동산과 채권 투자 수익률은 3~4%정도다. 그래서 금융지식이 많고 강심장을 가진 소유자라면 부동산보다는 금융자산을 통해 부를 늘리는 게 빠르다. 하지만 노후 들어서는 인지능력과 판단력이 떨어지므로 시시각각 변하는 금융자산을 운용하는 일은 힘에 벅찰 수밖에 없다.

부동산은 주가의 등락에 일희일비 하지 않아도 되고 실물자산이니 태풍이 불어와도 허공으로 사라지는 일은 없어 마음이 편하므로 심리적인 측면에서 메리트가 적지 않다. 즉 자신의 마음이 편안하고 관리에 어려움이 없다면, 부동산은 노후생활 방편에 적절한 활용의 대상이라는 설명이다. 부동산은 자산설계에서 플랜 A(최선)가 아니라 적어도 플랜 B(차선)로서 충분한 가치를 지닌다는 것이다.

저자는 부동산과 금융자산은 각각 단점과 장점이 있으므로 부동산과 금융자산에 대한 이분법적인 구분을 지양하는 것이 필요하다고 주장한다. 즉 물리적인 분류법보다는 통섭의 관점으로 현금흐름이 잘 나오는지 여부에 따라 가치를 판단하라는 주문이다. 저자는 "검은 고양이든 흰 고양이든 쥐(현금흐름)만 잘 잡으면 된다. 현금이 잘 나온다면 나이 들어 무조건 부동산을 줄일 필요는 없다 "고 말한다. 그리고 나이 들어서는 안전자산이면 늘리고 위험자산이면 줄이는 쪽으로 방향을 잡는 것도 좋다는 것이다.

다만 부동산에 대한 종전의 인식을 바꿀 필요가 있다고 지적한다. 저성장 시대로 접어든 만큼 부동산 투자는 최선보다는 차선으로 접근하고 고수익보다는 보험으로서 인식할 때 마음이 편하다고 강조한다. 그는 또 부동산은 투자보다는 필요로 구매할 때 여유와 편안함을 안겨줄 뿐만 아니라 가격 스트레스도 덜 겪게 된다고 말한다. 어느 시장이든 미래를 예측하는 전망은 대체로 적중률이 떨어지므로 부동산시장 역시 전망보다는 대응하는 힘을 기르는 게 중요하다는 점도 역설한다.



실천 가능한 자신만의 자산 재설계 전략을 짜라

이 책에서 흥미로운 것은 은퇴 조급증에 빠져 30~40대에 월세를 받는 것에 대해서 부정적인 입장을 피력하고 있는 점이다. 원래 월세 받기는 중장년층의 꿈이자, 어느 정도 재산을 축적한 부자들이 생각하는 투자 방식이었다. 하지만 요즘 들어 연령층이 급속히 낮아지고 계층도 중산층과 서민까지 넓어지고 있다. '조물주 위에 건물주'라는 유행어는 임대업을 로망으로 생각하는 사회적 인식과 맥락을 같이한다.

반면 저자는 "하루하루 회사생활하기에 바쁜 젊은 시절부터 여러 채의 부동산을 사들여 월세 받기에 나서는 것은 쉬운 일이 아니다"고 말한다. 은퇴자에게는 월세가 수입원으로서 중요한 가치를 지니지만, 아직 현역인 고소득 샐러리맨이나 자영업자에게는 세금 부담 때문에 실익이 크지 않을 수 있다. 주택에 대한 임대소득 과세가 강화되는 데다 관리의 번거로움, 넉넉하지 않은 자금 문제도 걸림돌이다.

때문에 월세 중심의 부동산 재설계는 현직 때보다 돈이 어느 정도 모이는 은퇴 1년 전후 본격 시작하는 게 좋다는 설명이다. 월세는 월급이 잘 나오지 않을 때, 월급 대신 받는다고 생각하라고 지적한다. 부동산을 통한 노후 준비는 너무 서두르는 것보다 한 템포 늦추는 게 시행착오를 줄이는 방법이라는 것이다. 주택 다운사이징, 주택연금 가입, 귀촌·귀농, 전원 생활하기 역시 배우자와 합의, 충분한 검토를 거쳐 판단하는 것이 바람직하다고 강조한다.

책에서는 무엇보다 지속적으로 실천 가능한 자신만의 자산 재설계 전략을 짜는 게 좋다고 말한다. 실패를 줄이기 위해서는 적어도 1년 정도는 현장조사 등을 거쳐 스스로에게 제출하는 보고서를 작성하는 게 필요하다는 것이다. 저자는 "그동안 자산 재설계 방법을 놓고 의사결정을 하지 못했던 사람들이 이 책을 읽고 방향타를 잡는 계기가 되었으면 좋겠다"고 말한다.



책속으로 추가



과연 어떤 부동산을 사야 나에게 맞는 노후 재설계 방안이 될까. 상상은 쉽게 할 수 있지만, 구체적인 단계로 들어가면 답안 찾기는 녹록지 않다. 부동산 나름대로 장단점이 다 있고 자신이 처한 상황도 고려해야 하기 때문이다. 그러니 1년간은 부동산 현장을 직접 조사하면서 느껴보라. 시기를 좀 늦춘다고 부동산이 어디로 달아나는 것도 아니다. 충분히 조사한 뒤 자신에게 제출하는 답안지를 만들어라. 누가 "왜 하필 그 부동산으로 노후 설계를 하려는 건가?" 라고 물으면 금세 답변할 수 있어야 한다. 그 정도는 논리적 무장이 되어야 부동산 재설계 방안을 제대로 수립했다고 볼 수 있을 것이다. _p.256

프롤로그



PART 1 월급 없이도 든든하게 살 수 있다면

1 지키는 것이 최우선이다

2. '마법의 상품' 은 없다

3. 간단명료해야 오래간다

4. 10년이 아닌 40년 포트폴리오를 짜라

5. 투자공식 외우지 말고 생각하는 힘을 키워라



PART 2 나한테 맞는 투자법을 찾아라

1. 당신의 투자가 항상 실패하는 이유

2. 진득한 사람은 금융자산이 빠르다

3. 수시로 흔들리는 사람은 부동산이 답이다



PART 3 흔들리지 않는 부동산 성공 법칙

1. 월세 로망 시대, 새판을 짜라

2. 유명한 곳은 실패가 적다

3. 함부로 매매 타이밍을 재지 마라

4. 상속·증여 잘못하면 '형제의 난' 일어난다

5. 귀촌·귀농, 더는 로망이 아니다



PART 4 실속 있는 맞춤형 전략을 짜라

1. 주택 다운사이징 어떻게 할까

2. 사는 집과 살고 싶은 집의 괴리, 해법을 찾아라

3. 주택 임대, 감정노동의 힘겨움 알아야 실패 없다

4. 아파트 임대로 노후 재설계 가능할까

5. 나이 들어 함부로 땅 사면 안 되는 이유

6. 상권을 움직이는 법칙, 제로섬 게임

7. 상가 투자는 세입자와 공동 창업하듯

8. 꼬마빌딩 고르기, 40대 맞선 보듯이 하라



PART 5 노후 걱정 없는 부동산 재설계

1. 부동산은 재테크보다 보험의 관점으로

2. 사고팔 때도 로드맵이 필요하다



주

박원갑 저자 박원갑은 국내 대표적인 부동산시장 분석가이자 명강사로 알려져 있다. 고려대학교 정치외교학과를 졸업하고 건국대학교 부동산대학원에서 석사 학위를, 강원대학교에서 부동산학 박사 학위를 각각 받으면서 이론적인 지식을 쌓았다. 어느 한쪽의 관점에 치우치기보다는 균형 잡기를 중요하게 생각하는 전문가다. <세계일보>, <문화일보>, <중앙일보조인스랜드>에서 오랫동안 부동산 담당 기자로 활동해 글이 매끄러워 읽기 편하다는 평을 듣는다. 스피드뱅크 부사장 겸 부동산연구소장, 부동산1번지 대표를 거쳐 현재 KB국민은행 부동산 수석전문위원이다. 저서로는 《10년 후에도 흔들리지 않는 부동산 성공 법칙》, 《부동산 미래쇼크》, 《한국인의 부동산 심리》 등이 있다. 한국경제TV의 '올해의 부동산 전문가 대상'(2007), 한경닷컴의 '올해의 칼럼니스트'(2011)를 수상했다. 국토교통부의 '주택정책자문단 위원'(2016)으로도 활동했다.