대한민국 상가투자 지도(1일 매출로 보는)

하루 매출 300만 원 나오는 상가는 어디?
매출 지도로 푸는 돈 되는 상가 고르는 법

OECD 국가 중 가장 높은 비율의 자영업자를 가진 나라지만, 그 어디서도 점포 창업자가 얼마를 투자해 얼마를 버는지 투명하고 객관적인 자료를 내놓지 않고 있다. 상가의 적정 가치는 시행사나 분양사에서 제시한 금액을 기준으로 가치가 평가되어서는 안 된다. 점포 창업자가 영업을 하여 낼 수 있는 수익, 즉 매출을 기초로 하여 평가되어야 한다. 그런 전제 하에 이 책에서는 서울과 경기도 핵심 상권 점포들의 창업 투자금과 매출을 전격 공개한다.

저자는 2016년부터 최근까지 4년간 70여 명의 부동산 회원들과 함께 서울과 경기도 역세권 점포들의 매출을 조사하고 이를 바탕으로 입지를 분석하는 연구를 해왔다. 즉, 저자와 회원들은 직접 가맹 상담을 받고 가맹점 점주들을 인터뷰하면서 해당 상가의 가치를 분석해온 것이다. 그리고 그간 모은 방대한 자료를 정리해 상가 투자나 창업을 준비 중인 사람들에게 이 정보를 공유하기로 했다.

이 책에서는 편의점, 화장품전문점, 커피전문점, 베이커리, 분식집, 치킨집 등 우리가 일상적으로 이용하는 프랜차이즈 점포들의 일 매출이 전격 공개된다. GS25, 세븐일레븐, 미니스톱 등 우리 동네 편의점은 하루에 얼마나 벌까? 내가 즐겨 가는 투썸플레이스, 이디야커피, 빽다방은 또 얼마를 벌까? 배스킨라빈스나 파리바게뜨를 오픈한다면 투자금은 얼마고, 벌어들이는 수익은 얼마일까?

우리가 궁금했던 프랜차이즈 점포들의 일 매출을 공개된다. 그리고 왜 그런 결과가 나왔는지를 국내 최고 상가부동산 전문가인 저자가 상세하게 분석해준다. 매출이라는 결과를 토대로 역추적하면 건널목 하나를 두고도 입지에 따라 대박이 나는 가게와 망하는 가게의 차이를 보다 쉽게 분석할 수 있다.

길 하나 건넜을 뿐인데 … 대박과 폐점의 차이는?
상가 시장의 양극화, 그럼에도 끝까지 살아남아 이길 입지를 찾아라!

경기침체와 코로나19 유행을 생각하면, 상가투자는 아무래도 잠시 쉬어야 할 것만 같다. 특히 코로나19로 인해 모임이 줄고 온라인 쇼핑이 늘면서 소매점의 영업환경은 더욱 악화되고 있다. 얼마 전에는 부동산 재벌인 롯데그룹이 창사 이래 첫 구조조정을 단행한다는 언론 보도가 있었다. 사태의 심각성이 더욱 크게 다가온다.
정부는 재난기본소득 등 재정 확대 정책을 쓰며 지출을 늘려 경기부양을 도모하고 있다. 이는 우리만의 이야기가 아니라 전 세계적 추세가 될 가능성이 높다. IMF는 외환보유고가 부족한 아시아 일부 국가의 문제였지만 코로나19는 전 세계의 문제 아닌가.
이는 전 세계적으로 정부 지출이 늘어 유동성이 엄청나게 증가할 것을 예상하게 한다. 이로 인해 금리가 낮아지고 필연적으로 저성장도 따라올 것이다. 저성장, 저금리, 풍부한 유동성이라는 환경은 수익형 부동산인 상가를 소유하고 싶은 욕구를 높일 것이다. 문제는 좋은 상가 찾기가 여긴 쉽지 않다는 것이다.

그런 점에서 이 책은 큰 지침서가 될 것이다. 수많은 지역의 프랜차이즈점 매출을 짚어주니 앞으로 살아남을 곳과 그렇지 않을 곳을 쉽게 구분해낼 수 있다. 특히 주목해야 할 점은, 장사가 덜 되는 자리에서 폐업 점포가 나오면 장사가 잘되는 점포는 더더욱 잘되는 현상이 벌어진다는 것이다. 즉 하루 매출 130만 원이던 편의점이 문을 닫으면, 근처 더 좋은 자리에서 하루 200만 원을 팔던 편의점의 매출이 250만 원으로 증가한다.
아파트에만 양극화가 일어나는 것이 아니다. 상가 시장도 양극화를 향해 달려가고 있다. '똘똘한 한 채'는 더 이상 아파트에만 해당되는 내용이 아니게 됐다.

가령 서교동의 세븐일레븐 서교5호점과 CU 서교제일점은 같은 상권에 입지 조건도 유사하다. 그런데 최근 한 점포가 문을 닫았다. 코로나19가 유행하기 조금 전이었으니 가장 큰 원인은 최저임금 인상이었을 가능성이 매우 크다.
폐점한 쪽은 세븐일레븐 서교5호점이다. 일 매출 100만 원 초반대의 점포로 수익이 좋진 않으나 점주의 인건비 정도는 벌 수 있는 자리였다. 하지만 최저임금 8,590원으로는 월세가 0원이라도 점주에게 돌아갈 수익이 별로 없다.
GS25의 2019년 평균 매출은 190만 원 정도였다. 이는 130만 원이던 2010년 초에 비해 무려 50% 가까이 높아진 것이다. 물가 상승도 한 원인이겠지만, 결정적인 이유는 100만 원 초반대의 부진한 점포들이 대거 문을 닫으면서 잘되는 곳만 살아남았기 때문이다.

이런 현상은 코로나19의 영향을 받는 상권일수록 심화될 것이다. 대표적인 곳이 대학가 상권이다. 고려대 앞의 어느 프랜차이즈점은 2019년 3월 월 한 달 매출이 6천만 원 정도였다. 그러나 2020년 3월에는 코로나19로 인해 등교하는 학생들이 없어 2,800만 원 선으로 주저앉았다. 이 밖에도 유흥가 등 사람들이 모이는 상권은 10% 정도 매출이 하락했다. 반면 주거지 상권은 매출 하락이 없었다.
세븐일레븐 서교5호점이 있던 자리는 얼마간 공실 상태였다가 식자재 유통점이 입점했다. 매장 영업이 아니라 배송 영업을 주로 하는 곳이다. 공실이 해소돼 다행이지만, 편의점보다 선호도가 떨어지는 세입자임에는 틀림없다.
다시 한 번 강조하지만, 경기부진에서 살아남아 이길 수 있는 입지를 골라내야 한다. 그런 면에서 이 책이 독자에게 크게 활용될 수 있을 것이다.

추천의 글
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상가투자 앞에서 막막한 당신에게 - 붇옹산
진실은 디테일에 숨어 있습니다 - 홍춘욱

시작하는 말
불황에도 살아남는 상가는 따로 있다

1부. 이것이 상권분석의 정답지다

1장. 상권과 입지, 어느 쪽이 더 중요할까?
01. 아무리 나쁜 상권에도 좋은 입지는 있다
02. 유동인구에 현혹되지 마라
03. 핵심은 주동선이다
04. 간판발에 속지 마라

2장. 입지분석의 필수, 상가 매출
05. 전문성 없는 전문가들의 세상
06. 매출 자료보다 매입 자료를 요구하라
07. 망하는 입지 vs 성공하는 입지
08. 파리바케트와 배스킨라빈스의 수익은 얼마나 될까?
09. 생각보다 매출이 적은 식음 프랜차이즈
10. 김밥집과 떡볶이집의 결정적 차이
11. 도시 외곽에도 좋은 상가가 많다
TIP. 상권분석과 매출예측의 기초, 아메바 지도를 그려라

2부. 역세권 매출 지도

3장. 낙성대역
12. 편의점, 대로변이 좋을까 안쪽 골목이 좋을까?
13. 원룸촌 중앙 입지가 좋은 이유
14. 롯데리아가 문을 닫은 까닭은?
15. 같은 동선상의 이디야커피와 쥬씨, 당신의 선택은?
16. 베이커리, 유효수요 2천 세대 이상이어야
17. 커피전문점, 브랜드인가 입지인가?
TIP. 테이크아웃 커피전문점에 최적화된 입지는?
18. 낙성대역 남부 상권의 편의점 & 치킨점

4장. 서울대입구역
19. 화장품이 잘 팔리는 가성비 좋은 투자지역
20. 가장 좋은 입지는 출구 앞이 아니라 첫 번째 코너
21. 이디야커피와 빽다방이 대결하면
22. 편의점은 원룸촌, 베이커리는 아파트촌
23. 월 매출 6000만 원에 월세 100만 원이 가능한 곳
24. 비좁고 후미진 곳에 의외의 가치가 있다
25. 소액투자의 정석, 쑥고개길 미니스토아

5장. 노원역
26. 대로변 상가의 함정
27. 대형 패스트푸드점 사이에서 틈새를 찾다
28. 상권의 성격, 업종과 잘 맞아야
29. 지하철역 앞이 반드시 좋은 입지는 아니다

6장. 천호역
30. 새로운 개발 없는 구상권이지만
31. 파리바게뜨는 왜 뚜레쥬르보다 장사가 잘될까?
32. 유흥 상권 내 편의점은 얼마나 잘될까?
33. 새로 생긴 영화관은 얼마나 호재일까?

7장. 불광역 & 연신내역
34. 은평구의 뜨거운 두 역세권
TIP. 당신은 KFC의 건물주가 될 안목이 있는가?
35. 매출을 높이는 신의 한 수, 후문 만들기
36. 커피전문점, 인테리어보다 외관
37. 테이크아웃을 해야 하는데 커피전문점이 2층에?
38. 대로변도 골목도 똑같이 대박 - 연신내역 북부
39. 유흥가보다 원룸가 - 연신내역 남부

8장. 구로디지털단지역
40. 지식산업센터 내 편의점은 얼마나 잘될까?
41. 유흥 상권의 베이커리가 성공할 수 있을까?

9장. 홍대입구역
42. 임대료는 어떤 과정을 거쳐 상승하는가?
43. 평균보다 4배 높은 매출, 투썸플레이스
44. 하루 매출 1000만 원, 에뛰드하우스의 비결
45. 화장품점이 입점할 만한 상가에 투자하라
TIP. 대학가 상권의 특징

10장. 안암역 & 고려대역
46. 대학가에서 선전하는 이니스프리
47. 대학생 모임 장소로 딱! 맥주를 마실 수 있는 치킨집
48. 고려대생이 오지 않는 고려대역

11장. 경희대 상권과 프랜차이즈 매출
49. 경희대학교 학생들과 병원 교직원들의 회식 장소

12장. 경기도
50. 신도시 상가, 위험한 투자를 하지 않으려면 - 동탄신도시
51. 유흥 상권이라면 안쪽 자리를 사라 - 안산
52. 미분양에 공실이 넘쳐도 성공하는 입지는 있다 - 위례신도시

맺는 말
끝까지 살아남아 이길 입지를 찾아라

김종율 옥탑방 보보스
아주대학교 경영학과를 졸업하고 건국대학교 부동산학과에서 석사 학위를 취득했다. 현재 김종율아카데미의 대표와 건국대학교 미래지식교육원 자산관리과정 지도강사를 역임 중이며, 상가와 토지 투자 강의를 하고 있다.
상가 및 토지투자와 연을 맺게 된 것은 한국미니스톱 편의점 점포개발본부·부동산 법제팀에서 근무하면서부터다. 이후 삼성테스코 홈플러스 점포건설 부문, GS리테일 편의점 사업부 점포개발 부문, 위메프 카페사업부 점포개발 팀장을 거쳤다.
최근에는 건국대학교 부동산대학원, KBS 인재개발원, 국민은행 본사 부동산팀·가치 평가부·PB 사업팀·채널 기획팀을 비롯해 다양한 기관 및 부동한 학원에서 토지와 상가투자 강의를 진행하고 있다. 저서로는 《나는 오를 땅만 산다》와 《나는 집 대신 상가에 투자한다》가 있다.

* 저자 유튜브 - 김종율TV
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