부동산 공매의 정석(나땅, 빌리언의 한 권으로 끝내는)

'서초동 1타 강사' 나땅과 '최고의 공매 마스터' 빌리언이
함께 쓴 똑똑한 실전 투자 노하우

현실적으로 우리는 평생 노동을 하며 살 수 없다. 언젠가는 노동 없이 소비만 하고 살아가야 하는 시간이 반드시 온다. 그때를 대비해 어떤 준비를 할 것인가. 이 책의 저자들은 '부동산 공매'를 추천한다.
왜 경매가 아니라 공매일까. 이유는 간단하다. 법원 경매에서는 시세의 90% 정도에 낙찰이 된다면 공매는 보통 85% 정도에 낙찰된다. 비슷한 조건일 때 공매가 좀 더 수익이 큰 셈이다. 그 외에도 공매는 법원에 가지 않고 인터넷으로 입찰하기 때문에 생업을 유지하면서도 언제든 할 수 있다는 큰 장점이 있다.
그럼에도 경매보다 공매를 하지 않는 이유는 무엇일까. 세금 체납이 있는 경우 배분이 까다롭고 명도 과정의 어려움 때문이다. 그런데 명도 부담이 없는 물건들도 있고, 비교적 명도 과정이 수월한 케이스도 많다. 그리고 알고 보면 공매가 어렵다고 느끼는 가장 큰 이유는 '정보 부족'에 있다.

공매 초보자라면, 이 책의 서두에 실린 '3억 원 프로젝트'의 성공담을 읽어보는 게 도움이 될 것이다. 책은 3억 원 프로젝트를 성공리에 마친 평범한 직장인 '행무기(필명)'의 사례를 수기 형식으로 소개하는 데서 시작한다. 그는 1,000만 원의 종잣돈으로 2년 동안 7개의 물건을 낙찰받아 1억 5,000만 원 정도의 수익을 거뒀으며, 이제 '경·공매 투자만으로 1년에 1억 원을 버는 아빠'가 되었다. 책에는 그가 부자가 되기로 결심한 이유부터 처음으로 입찰가 약 6,000만 원인 파주 아파트를 낙찰받아 매도하는 과정, 첫 투자 경험 이후 용기를 얻어 제천과 하남 등의 아파트에 연속적으로 투자해 성공하는 전 과정이 실감나게 실렸다. 공매 투자가 무엇인지 감을 잡기에는 더없이 좋은 이야기가 될 것이다.

성공적인 입찰부터 낙찰, 명도, 매도까지
공매 투자의 전 과정을 가장 쉽고 체계적으로 다룬 책

책의 2장부터는 공매의 전 과정을 단계별로 차근차근 짚어주는 내용으로 채워진다. 공매하면 흔히 떠올리는 압류재산 공매부터 국유재산 공매, 신탁재산 공매 등 다양한 공매 물건 종류부터, 그 물건들을 검색해 정보를 얻는 방법, 온라인에서 시세를 조사하는 방법 그리고 등기사항전부증명서 등 부동산 관련 자료를 통해 권리를 분석하여 인수되는 권리를 확인하는 방법, 온비드를 통해 입찰하고 낙찰받은 후 명도하고 수익을 내는 방법까지, 공매를 하는 투자자라면 반드시 알아야 할 모든 것들이 상세히 설명되어 있다. 최선의 대출을 받는 방법이나 절세하는 요령, 현장 조사하는 기술, 협상 전략까지 실전 투자자만이 해줄 수 있는 정보들도 가득하다.

공매로 돈 버는 일, 도전하는 자의 몫이다!

책의 프롤로그에서 저자는 "두려우면 지고 설레면 이긴다"는 메시지를 던진다. 공매 투자에서의 자신감을 강조한 말이다. 저자는 부동산 공매의 세계는 적절한 지식과 준비가 뒷받침된다면 누구나 성공할 수 있다고 강조한다. 실제로 책에는 적은 종잣돈으로 자산을 일궈간 구체적인 경험담이 실려 있으며, 하나하나 따라가다 보면 스스로 공매 입찰을 할 수 있다는 용기가 생긴다.
그러나 당연하게도 공매는 학문이 아니라 기술이기 때문에 직접 해보지 않고 눈으로 훑어보기만 해서는 머릿속만 복잡해질 뿐이다. 저자는 이 책을 통해 반드시 온비드 창을 열어 직접 해보는 것부터 시작할 것을 권한다. 투자에 대한 막연한 두려움이 사라질 것이고, 부동산 투자에 대한 희망이 생길 것이다. 특히 직장을 그만두지 않고도 새로운 미래를 계획할 수 있다는 점은 공매의 가장 큰 매력이다. 저자는 이렇게 말한다. "부동산을 재료로 하는 공매는 우리가 밟고 있는 땅만큼이나 안전한 투자다."

프롤로그 - 나는 공매로 부자가 되기로 했다

1장. 3,000만 원으로 2년에 3억 원 만들기
01. 누구나 성공 가능한 3억 원 프로젝트
02. 내가 부자가 되기로 결심한 이유
03. 첫 공매 투자로 알게 된 것들
04. 긴 명도, 짧은 매도
05. 유찰을 기다리지 않은 이유
06. 단점 있는 물건 매도하기
07. 매도해도 좋고 임대해도 좋은 물건
08. 경·공매로 1년에 1억 원 버는 아빠

2장. 왜 경매보다 공매인가
01. 목표를 낮추면 실현 가능성이 높아진다
02. 등산로에는 산삼이 없다
03. 고수들 속에서 초보가 수익을 낼 수 있을까
04. 치열한 소액 투자 경쟁에서 살아남으려면
04. 수익률을 높이는 절세 전략

3장. 공매, 이 정도만 알면 된다
01. 압류재산 공매
02. 그 밖의 공매
03. 온비드에서 공매 물건 찾기
04. 옥션원에서 공매 물건 찾기
05. 행꿈사옥션에서 공매 물건 찾기
06. 등기사항전부증명서 보는 법
07. 부동산의 가치를 나타내는 감정평가표
08. 꼼꼼히 읽어야 하는 공매 공고문
09. 공유재산 공매로 저렴하게 매장 오픈하기

4장. 권리분석 완벽 정리
01. 대항력 있는 임차인이란
02. 우선변제권이란
03. 배분 - 돈을 어떻게 나눌 것인가
04. 초보라면 아파트에 입찰하라
05. 임차인에게 보증금을 꼭 줘야 할까
06. 공매 권리분석의 3단계
07. 공매 권리분석 연습하기

5장. 입찰의 기술
01. 온비드에서 입찰하기
02. 온비드 100배 활용하기
03. 공매 투자 시 주의사항
04. 온라인에서 시세를 조사하는 방법
05. 현장에 답이 있다
06. 현장 조사의 기술
07. 두근두근 입찰가 쓰기

6장. 낙찰 이후 수익 내기
01. 최선의 대출을 찾아서
02. 미리 준비하는 명도
03. 연립·다세대 주택 명도 사례
04. 명도에 필요한 서식
05. 관리비 처리 방법
06. 임대하거나 매도하거나
07. 수익을 내려면 꼭 알아야 할 양도소득세

7장. 공매 고수의 노하우
01. 공매로 낙찰받아 경매로 팔기
02. 압류재산 공매로 신통기획 토지거래허가구역을 뚫어라
03. 남들이 못하는 걸 하라
04. 보증금 인수되는 물건으로 수익 내기

에필로그 - 가장 좋은 것에 먼저 투자하라

이소라 (나땅) - 15년간 착실하게 회사를 다녔지만 그것만으로는 돈이 모이지 않는 현실을 깨닫고 부동산에 대해 공부하기 시작했다. 아파트, 오피스텔 등 다양한 물건을 경·공매로 투자하며 자산이 늘어났고, 그 경험이 삶의 변곡점이 됐다.
세상에는 돈을 버는 방법이 다양하지만, 그중 부동산 투자는 생업을 유지하면서도 병행할 수 있는 최고의 부업이라는 생각으로, 많은 사람들에게 투자의 노하우를 전파하고 있다.
현재 국내 최고 부동산 아카데미인 〈행꿈사 아카데미〉의 부원장이며, 여러 교육 기관에서 활발한 강의 활동을 펼치면서 매일 사람들을 부동산 왕초보로부터 탈출시키고 있다.
저서로 《무조건 수익 내는 실전 부동산 경매》, 《나는 오를 아파트가 좋다》가 있다.