부동산 경매 7일 만에 끝내기

가장 쉽고 확실하게 낙찰 받는

부동산 경매의 모든 것!

재테크를 위한 경매, 내 집 마련을 위한 경매 등

부동산 경매의 생생한 현장 노하우를 공개한다!



얼어붙은 부동산 시장, 돌파구는 경매다!

부동산 침체로 부동산 거래량이 크게 감소하고 있다. 내 집 마련을 꿈꾸는 사람부터 부동산이야말로 최고의 재테크라고 생각했던 사람들까지 부동산에 어떻게 투자를 해야 할지 길을 잃고 있다. 이 시기에 새로운 대안이 되는 수단이 부동산 경매이다. 부동산 경매는 요즘 같은 시기에 아주 유용한 재테크 방법이 될 수도 있는 반면, 충분한 준비 없이 참여했다가는 자칫 오히려 큰 낭패를 보는 경유도 생길 수 있다.

이 책은 부동산 경매가 무엇인지 전혀 모르는 초보 경매자부터, 어느 정도 경매는 알고 있지만 낙찰은 쉽게 받지 못하는 경매자까지, 누구나 부동산 경매를 쉽고 확실하게 이해하고, 낙찰 받을 수 있도록 도와주는 책이다.



경매에도 기술이 필요하다!

지금 눈앞에 맘에 드는 부동산이 있어 낙찰을 받고 싶어도 마음대로 되지 않는 것이 현실이다. 그래서 경매에도 기술이 필요한 것이다. 경매에 참여하기 위해서는 먼저 경매 물건을 고르는 법을 알아야 한다. 또한 주택과 상가, 나대지, 임야, 농지 등 투자 대상물건을 살펴보는 임장 방법과 입찰가격을 산정하는 방법, 경쟁자들의 마음을 읽는 기술이 필요하다. 임장과 부동산 시세를 파악하는 것은 누구나 열심히 하면 가능한 일이지만, 정작 입찰에서 경쟁자를 파악하고 경쟁자들의 입찰가격을 예측하고 입찰가를 정하는 것은 경험과 기술이 필요한 일이다.

이 책은 어떻게 임장을 하는지, 어떻게 경쟁자를 파악하는지, 어떤 방법으로 입찰가격을 책정하는지 그리고 낙찰 후에 사후처리는 어떤 방법으로 해결하는지 저자가 생생하게 발로 뛴 15년 동안의 경험을 바탕으로 설명하고 있다.



경매의 꽃=명도? 정작 낙찰을 받지 못하면 아무 소용이 없다!

낙찰을 멋지게 받는 핵심, 그것은 입찰계산표!

'어떻게 하면 낙찰을 잘 받을 수 있을까?' 그리고 '다른 응찰자와 큰 가격차이 없이 멋지게 받을 수 있을까?' 경매를 하는 사람들이라면 누구나 한 번쯤 이런 고민을 안 해본 사람은 없을 것이다. 권리분석은 책과 강의를 통해 배울 수 있지만, 낙찰을 잘 받을 수 있는 방법에 관해서는 누구도 알려주지 않는다. 열심히 임장을 하고 법원을 다니지만 항상 낙찰과는 거리가 먼 것이다.

'경매는 부동산의 꽃이다', '경매의 꽃은 명도다'라는 미사여구로 경매를 이야기하지만 정작 낙찰을 받지 못한다면 경매는 참여 의미가 없다. 이 책에는 경매 낙찰의 핵심 기술이라 할 수 있는 입찰계산표를 활용한 낙찰가 산정 필살 노하우가 숨어 있다. 이 책에 서술한 입찰계산표는 저자가 천 번 이상 입찰의 고배를 마시며 만든 입찰에 가장 필요한 도구로서 적극적으로 활용한다면 좀 더 빠른 방법으로 낙찰의 기쁨을 맛볼 수 있을 것이다.



책속으로 추가

낙찰 후의 명도 방법에는 협의명도와 강제집행 두 가지가 있다. 임차인이나 전소유자를 만나 협의명도를 하는 적절한 시점은 물건마다 다소 차이가 있으나 대체로 임차인이나 전소유자가 이사를 할 수 있는 충분한 시간을 보장하기 위해서는 잔금을 치르기 이전에 방문하여 낙찰자의 신분을 밝히고 부동산의 인도를 요청할 수 있다. 또한 미리 임차인이나 전소유자의 성향을 파악하는 것도 중요하다.





전소유자, 임차인과 협의명도가 잘 진행되고 있다 하더라도 인도명령 신청은 반드시 진행해야 한다. 협의명도와 인도명령 신청 두 가지 방법으로 한꺼번에 진행해야 최악의 경우에 인도명령으로 강제집행이 가능하기 때문이다. 간혹 전소유자, 임차인과 협의가 잘되고 있어서 인도명령 신청 없이 진행하다가 변심으로 인해 부동산 인도를 거부하는 상황에서 다시 인도명령 신청을 접수하여 진행할 경우, 송달을 받지 않는 등 2개월 이상의 시간이 소요된다.

프롤로그 _ "경매는 심리다"



step 1. 경매 마인드 바꾸기

경매는 어렵다

경매는 반값에 살 수 있다? 없다?

경매는 감정시점이 중요하다



step 2. 부동산 경매 시장 흐름 읽기

부동산 시장 흐름 읽기

경매시장 흐름 읽기

KB 차트와 굿옥션 경매 낙찰가로 파악하기



step 3. 임장 활동 요령 익히기

경매는 달리기가 아니다

물건 답사 전에 손품 팔기

임장 활동의 목적과 순서



step 4. 물건 유형별 조사방법과 타이밍

아파트·오피스텔·다세대 임장 요령

상가·주택·토지 임장 요령

공장 임장 요령



step 5. 낙찰가 산정하기

경매는 숫자의 심리이다

낙찰가 사례

입찰계산표 활용하기



step 6. 낙찰 후 사후처리

경매는 절차법이다(낙찰 후 진행 절차)

대금 납부하기

점유이전금지 가처분 신청하기



step 7. 명도 기법

인도명령 신청하기

강제집행 신청하기

명도 사례

신수현 저자 신수현은 1996년 나이 28세에 부동산에 입문. 1997년 태인 경매를 만나 처음으로 경매 컨설팅을 시작하였다. 1997년부터 2002년까지 태인 경매 서초지사, 남부지사, 동북부지사에서 팀장으로 일하며 전국의 많은 물건을 낙찰 받았다. 2003년 한국법원경매정보 실장, 2005년 굿옥션 서울지사장을 거쳐 현재 부동산 차트 연구소 이사를 역임하고 있다. 2011년 현재까지 800여 건의 경매물건을 낙찰 받았고, 1,000건의 낙찰을 위해 열심히 뛰고 있다.