재건축 재개발의 함정과 성공 매뉴얼

현장 중심의 서사, '깜깜이 판'을 클로즈업하다
이 책은 재건축이라는 복마전의 한가운데서 5년간 조합장을 맡았던 저자가 '현장 중심'으로 서술한 기록이다. 깜깜이 공사비, 모델하우스 파동, 조합장 해임 과정, 비상대책위원회와의 줄다리기까지 모든 사건이 직접 겪은 사례를 통해 입체적으로 펼쳐진다. 재건축을 '정책'이 아니라 '사람'의 문제로 접근하며, 롱숏이 아닌 클로즈업 시선으로 보여준다.

실무 지침이자 생존 매뉴얼, '재건축 운영의 백과사전'
이 책은 감리, 시공사 계약, 마감재 협상, 커뮤니티 특화, 조경 설계, 공사비 검증 등 사업의 주요 지점을 '체크리스트'와 함께 실용적으로 정리했다. 도시정비사업에 대한 법률적, 행정적 개요는 물론 '계약서에서 반드시 따져야 할 항목'까지 구체적으로 짚는다. 경험 없이 조합 운영에 뛰어든 이들을 위한 실무 안내서다.

전무후무한 '업무 보고', 조합 소통의 새 모델
저자는 조합원과의 신뢰 회복을 위해 매주 '업무 보고'를 올렸다. 이 보고는 A4 용지 기준 최대 20쪽, 총 150회 이상 작성되었다. 공사 진행, 소송 현황, 내부 협상까지 조합의 전 과정을 실시간으로 기록한 이 보고는 그 자체로 콘텐츠가 되었고, 인근 단지에 공유되며 '조합 운영 소통의 롤 모델'로 평가받았다.

'운동권 조합장'의 시선으로 재건축을 다시 묻다
강남 재건축 조합장이 운동권 출신이라는 사실은 이 책의 출발점이자 고유한 시각을 결정짓는다. 건축 전문가도, 시행 전문가도 아닌 저자는 시민단체 출신의 '규범 지향적 조합장'으로서 정치·행정·시장 논리를 모두 경험하며 고민을 기록한다. 그의 '소통 철학'은 사업의 결과를 낸 핵심 동력으로 작동하며, 이 책을 단순한 재건축 사례집을 넘어선 '현대 도시정치의 보고'로 만든다.

복마전 속 연대의 서사, 조합원들이 모여 이룬 기적
이 책은 한 조합장의 분투기인 동시에, 수백 명 조합원이 힘과 마음을 모아 사업을 이끈 연대의 기록이다. 단톡방 댓글 하나, '업무 보고'에 달린 격려의 말들, TF팀을 꾸려 모델하우스를 바꿔낸 사람들… 그 일상의 순간들이 모여 재건축의 판도를 바꿨다. 소수 엘리트나 전문가 중심의 재건축이 아닌, '시민이 움직인 재건축'이라는 점에서 이 책은 전례 없는 사회적 문서다.

추천사
들어가며│우리는 아무것도 모른 채 조합원이 된다

1부 강남 재건축에 운동권 조합장?

2020년 5월, 나는 조합장이 되었다
깜깜이 공사비│불 지른 모델 하우스│24년 장기 집권을 끝내다│조합장 선거는 한 편의 코미디
조합장이 이번 주에도 업무 보고 할까요?
소통을 시작하다│대하소설 분량의 업무 보고│시공사, 설계사, 감리의 핑퐁│조합은 사업… 결과로 말한다│소문난 업무 보고
조합원이 마음을 모으다
관심은 하늘에 닿고 참여는 바닥을 긴다│우산을 내주고 대신 비를 맞은 사람들│머리끝부터 발끝까지 모두 바꾼 인테리어│하나도 틀리면 안 되는 소송│9회 말 끝내기 홈런
신고식을 치르다
도련님과 애송이의 만남│악수가 된 신고식│죽어라 싸우는 이유│작은 돈을 펑펑 쓰면 큰돈도 펑펑 쓴다
이인삼각 경기
절반은 업체가, 절반은 조합이│머슴이자 호구ㅣ문서 관리는 보험│조합과 업체의 속임수│전문가의 솜씨
상어 떼
대장 상어는 시공사│집안의 새끼 상어들│죽느냐 사느냐의 문제│가장 위험한 상어는?│상어가 되기도 상어 밥이 되기도│내 몫과 상대의 몫

2부 오답만 피하자

시공사를 바꾸자고?
"떼쓰고 악쓸 시간에 공부해라"│싸음이 능사가 아니다│백인백색… 생각도 다르고 형편도 다르다│반쪽짜리 '갑'│잡힌 물고기의 선택│"조합장 되면 열심히 싸울 줄 알았는데…"│수주하기 전과 후│ 완벽 체크 01 시공사 계약서
실내 인테리어부터 공용부까지
조합원의 힘으로│자칭 전문가│잘못하면 독이 되는 조합원 참여│전문가의 몫│설계 따로 시공 따로?│스토리텔링의 힘│ 완벽 체크 02 실내 마감재ㅣ완벽 체크 03 조경│ 완벽 체크 04 커뮤니티│ 완벽 체크 05 어린이 놀이터, 운동시설, 조명
권한은 많고 권위는 적은 감리
감리의 판단 기준은 도면│권한과 권위의 부조화│감리비 기준은 공사비? 건축 연면적?│ 완벽 체크 06 감리
현장은 협조도 필요하고 관리도 필요
공사 중단은 마지막 카드│시공사와 현장은 투 트랙으로│추가된 패키지 옵션│명절마다 떡을 돌리다│시야에서 사라지는 하자│현장 점검은 조합이 주도해야│착공 후에는 설계변경을 최소화해야
활용하기 나름인 공사비 검증 제도
중도금 납부를 거부하다│20개월 만의 공사비 검증│시공사의 꼼수와 착시효과│증액된 공사비만 검증│깎아준 공사비도 다시 산입│결정 기관 아닌 중재기관│독이 든 성배
선택 아닌 필수, CM 계약
기울어진 운동장의 균형추│우리 조합의 CM 선정│공사비 검증 전문가는 귀한 몸│학습 능력과 의지가 중요
세 마리 토끼… 절차, 형평성, 사업성
삐끗하는 순간 사업을 중단시키는 '절차'│경계도 판단도 애매한 '형평성'│변수 많아 예측 어려운 '사업성'│세 개의 공으로 하는 저글링
기부채납 공사와 민원공화국
봉이 김선달ㅣ임대주택과 공사비ㅣ고무줄 공사비와 막무가내 업체ㅣ시공사도 기피하는 기부채납 공사ㅣ조합엔 '갑', 조합원에겐 '을'ㅣ사람 잡는 민원공화국

3부 주인과 투자자

편의점처럼 많은 비대위
조합을 파산 직전까지 몰아간 비대위│피해망상과 과대망상│비대위는 변수 아닌 상수│비대위는 왜 많은가?│희망 고문과 정신 승리│비대위도 아마추어│괴물이 되지 말아야 한다│조합장은 〈트루먼쇼〉의 주인공
투자자와 봉사자
"적정 수준의 인센티브 지급은 가능하다"│인센티브 공약의 철회│태생적인 조건과 운때│동기는 중요하지 않다│나는 투자자, 너는 봉사자│일할 사람은 떠난다│조합의 성공, 인재영입에 달렸다
2%는 챙기는 게 이 바닥 표준?
마감재와 조직폭력배│조합장을 하면 삼대가 먹고 산다?│내게도 로비가…│누울 자리 보고 다리 뻗는다│내가 의혹의 당사자가 될 줄이야!│확신범에 개인적 반감까지│의심은 그림자처럼 따라다닌다
법 따로 현실 따로
제왕적 조합장과 총회 만능주의│규범 따로 현실 따로│책임은 누가?│권한과 책임의 부조화│책임과 보상의 엇박자
조합장 두 번은 안 한다
"끝이 안 좋다"│무능한 접행부와 억울한 조합원이라는 신파│양반과 주인│정치는 사류, 재건축·재개발은 오류
선한 영향력과 사람에 대한 투자
세발자전거│"조합원은 예비군"│비대위는 초중반에, 예비군은 중후반에│재건축·재개발의 예비군들│조합원이 '갑'이라는 착각│넘어야 하는 세 가지 허들│쉬운 방법과 어려운 방법│다섯 가지 선택지

부록│재건축·재개발 인허가 절차
재건축·재개발 용어 해설

책 속에서

윤석양 대학 입학 후 학생운동을 했다. 1990년에 보안사 민간인 사찰 양심선언을 한 후 수배와 감옥 생활로 4년을 보내고 사회에 나와 몇 가지 일을 했다. 건축이나 재건축과는 아무 상관없는 일이었으니 아파트에 대해서도, 재건축에 대해서도 아는 게 없었다.
2020년 5월, 의도치 않게 강남구 개포주공4단지 재건축 조합장을 맡게 되었다. 나한테 조합장을 하라고 한 사람들도 무모했고 나도 무모했다. 5년이 지났다. 아무리 인생이 계획대로 되는 게 아니라지만 현실감은 여전히 들지 않는다.
공식적인 조합장 임기는 3년이었다. 내가 생각한 임기는 한 달이었다. 한 달을 무사히 넘기면 그다음 한 달이 임기 만료였다. 이렇게 한 달씩 넘기다 보니 어느새 준공하고 등기까지 마쳤다. 처음부터 여기까지 하겠다고 마음먹었다면 하지 못했을 것이다. 조합장은 그런 일이었다.