서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라

아파트가 최고라는 생각을 깨야 투자 본능이 깨어난다

잘 샀으면 잘 팔아야 비로소 투자가 완성된다!



평생 내 집 마련 하나에 매달리다가 은퇴를 맞이할 것인가? 그리고 달랑 아파트 하나로 노후를 보낼 것인가? 삶은 길어졌고, 노년은 곧 현실이 될 텐데….

우리 주변의 사람들은 현실에 순응하면서 은퇴와 노후를 맞이한다. 현대 사회에서 대다수 직장인은 기계의 부품처럼 쓸모를 다 하면 어느새 그 끝에 은퇴와 노후가 기다리고 있다. 이 삶을 바꿀 수 있는 직장인은 몇 명이나 될까? 바꿀 기회가 오기나 할까? 살면서 사람마다 기회가 찾아온다. 하지만 그 기회를 잡는 사람은 몇 안 된다. 서울휘는 자기 앞에 찾아온 기회를 상가 투자로 잡은 사람이다.

상가 투자자로서 투자뿐 아니라 상가 투자의 다양한 콘텐츠를 생산하는 그가 두 번째 책을 냈다. 그는 첫 번째 책에서 상가에서 나오는 월세를 월급 시스템으로 바꾸는 발상으로 화제를 모았다. 이번 책은 그 연장선상에서 누구나 쉽게 상가 투자에 접근할 수 있도록 상세하게 풀어 썼다. 단순히 월세를 받는다는 것에서 진일보하여 알짜상가, 더 강력한 콘텐츠를 가지고 돌아온 것이다. 그는 알짜상가야말로 부의 추월 차선이 될 수 있다고 말한다.

우리나라 사람들은 유독 아파트를 좋아하고, 아파트 투자가 최고라고 생각한다. 그래서 많은 사람이 아파트 투자에 매달릴 때, 그는 일찌감치 상가로 눈을 돌렸다. 사람들이 상가 투자를 비싼 부동산으로 보고 투자를 꺼릴 때는 그는 남들이 가지 않는 곳에서 부의 창출이 있다고 보고 과감히 투자했다. 그리고 그의 생각은 적중했고 그는 상가 투자 전문가로 우뚝 섰다. 하지만 그는 성공에 안주하고 싶지 않았다.

처음 상가 투자를 할 때의 답답함과 두려움을 누구보다 잘 알기에 그는 더 공부하고, 경험이 쌓이면 다른 사람이 투자할 때 길라잡이 역할을 하고 싶다는 소박한 불씨를 오랫동안 품고 있었다. 그리고 어느 정도 공부와 경험이 쌓이자 그 내용을 정리해 낸 결과물이 바로 이 책이다.

부동산에 관한 한 백지나 다름없었던 그가 공부할 때는 입시생처럼 집중했다고 한다. 그렇게 열심히 부동산 공부를 한 덕에 어느 정도 지식과 정보를 갖출 수 있었다. 하지만 투자를 실행에 옮기기까지 시간이 걸렸다고 한다. 자기 판단으로 시장에 접근하기가 불안하고 두려웠기 때문이다. 하지만 그는 회사에 사표를 던짐으로써 돌아갈 길을 차단하고 상가 투자에 올인했다. 그의 선택은 곧바로 기회로 연결되었다. 투자는 곧 선택이고, 선택은 또 다른 기회라는 생각은 이때 얻은 것이다. 회사에서 월급을 주는 것처럼 월급을 주는 상가가 있다면…? 허황한 꿈에 그칠 수 있는 이 생각을 그는 현실로 바꾸었다. 상가 투자를 하면서 상가에서 받는 월세를 월급 시스템으로 바꾼 것이다. 그 비결이 뭘까? 이 책에서 서울휘는 상가 투자 노하우를 대방출했다.



투자의 프레임을 바꿔야 더 큰 판이 보인다!

상가 투자는 발품이 진화한 과학이자 콘텐츠다



재테크에는 여러 방법이 있는데 큰돈을 모았다는 부자들이 가장 선호하는 재테크는 부동산 투자다. 그중에서도 상가 투자를 가장 선호한다.

부자들이 더 큰 부자가 된다. 왜 그럴까? 그들은 자산형성을 하는 방법을 알기 때문인데 그들에게는 공통점이 한 가지 있다. 다름 아닌 부동산 투자에 성공했다는 점이다. 부자일수록 안정성 자산을 선호한다. 저금리나 불확실성이 커질수록 안정적인 투자에 더 관심을 기울인다. 그중에서도 상가투자는 그들이 수익을 올리는 창구나 다름없다.

서울휘의 설명에 따르면 상가는 경기의 흐름과 밀접한 관계가 있어서 경기가 좋으면 장사가 잘되고, 이것은 곧바로 임대료 상승으로 이어짐은 물론 상가의 가치도 뛰어 자산 가치가 커지는 연쇄 작용을 일으킨다고 한다. 더불어 은행 이자와 비교할 수 없는 임대수익을 안겨주고, 그 수익은 매각 가격에 고스란히 반영되니 이만한 매력을 가진 투자도 없다고 말한다.

이 책은 총 4부로 나누어 쓴 대한민국 상가 보고서다. 중간중간에 저자 특유의 친절한 설명과 함께 센스팁을 넣었고, 알짜상가 이야기를 따뜻한 칼럼 형식으로 담았다.



1부에서는 상가 투자의 매력을 이야기하면서 기왕 투자할 바에는 알짜상가를 매입하는 것이 투자의 수익을 올리는 길임을 사례를 들어 설명한다.

2부에서는 상가 투자자들이 자신에게 맞는 알짜상가 고르기 위해서 알아야 할 기본적인 사항들을 짚어준다. 특히 일반인들이 상가에 처음 투자할 때 분양상가부터 시작하려는 점을 들면서 초보자일수록 오히려 경매부터 시작하는 것이 좋다고 조언한다. 저자는 경매를 통해 상가를 매입하면 좋은 점이 무엇인지도 상세하게 짚어주면서 아울러 분양상가에 투자할 때 조심해야 할 점도 같이 다룬다.

3부에서는 상권과 입지를 분석하는 법을 들려준다. 알짜상가라면 갖춰야 할 3가지 요소, 즉 상권, 입지, 콘텐츠 경쟁력이 왜 중요한지를 이야기하면서 경쟁력을 갖춘 상권, 잠재력을 지닌 뜨는 상권을 찾는 법을 설명한다.

4부에서는 저자의 특화된 강점, 상가의 콘텐츠를 트렌드와 빅데이터와 연결하는 법을 들려준다. 저자는 상가 투자에서 최근의 트렌드를 포착해야 콘텐츠가 보이며, 상가의 가치를 높여주는 것은 결국 업종임을 강조한다. 이 장을 통해 대기업 업종과 블루칩 업종이 상가에 미치는 영향력이 얼마나 큰지도 들려준다. 특히 변화가 일어나는 곳을 주목할 것과 최근 우리 사회에 화두가 된 도심재생과 젠트리피케이션 현상을 설명하면서 지금은 임대인과 임차인이 상생하는 길을 모색해야 할 때임을 사례를 들어 강조한다.



[책속으로 추가]

자신이 장사를 한다면 자신이 사는 동네 상가에서 어느 점포를 1등으로 손꼽겠는가? 어느 자리의 임대료가 제일 비쌀까? 이 점포에는 어떤 업종을 넣어야 할까? 이 점포와는 전혀 어울릴 것 같지 않은 업종인데 잘 되는 요인은 무엇일까?

상가를 볼 때마다 이렇게 스스로 질문을 던지며 답을 찾아가는 연습을 반복해보아야 한다. 우리는 모든 지역에서 일어나는 상권의 변화를 파악할 순 없다. 그러니 자신이 거주하는 지역만이라도 예의주시하면서 상권의 변화 추이를 쌓아나가다 보면 전문가의 정보력 못지않은 자기만의 데이터가 쌓일 것이다. _154~155



돈을 버는 사람, 벌지 못하는 사람의 가장 큰 차이는 그 사람이 투자를 해오면서 어떠한 선택을 했는지 돌아보면 쉽게 알 수 있다. 그 선택은 모두 기회와 연결되기 때문이다. 돈을 번다는 것은 기회를 잡는 것이다. _198



상가를 매입하여 임대 사업을 하려고 할 때 가장 중요한 체크 포인트는 무엇일까? 사람들은 단순히 수익률이라고 생각한다. 하지만 투자 경험이 있는 노련한 사람들은 그보다는 안정성에 높은 점수를 준다. 아무리 임대료가 높아도 임대료가 제때에 들어오지 않는다면 임대 사업은 피곤해지기 마련이다. 임대 사업을 하는 사람으로서는 이 부분이 가장 민감한 부분일 수밖에 없다. _226



투자는 길게 보고 가는 길이다. 지치지 않고 투자를 하려면 자기만의 시스템을 갖추고 본질을 보는 눈을 길러라. 투자를 하다 보면 혼자 결정해야 할 일들이 많은데 그 고민하는 시간도 즐길 줄 알아야 한다. _273

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프롤로그

1부 인생 투자, 알짜상가로 시작하라
01 진짜 부자들만 한다는 상가투자
02 왜 알짜상가인가?
03 상가의 수익구조와 가격결정력
04 경매로 월급 받는 꿈을 키우다
05 알짜상가로 시작했던 나의 첫 투자
06 나의 첫 번째 상가 낙찰기
07 사람들에게 도움이 되고픈 상가 투자의 길라잡이
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자, 공실은 필연이다
서울휘의 알짜상가 투자 사례 1

2부 내 안의 투자 본능을 깨워라
08 나에게 맞는 알짜상가 어떻게 고를까?
09 알짜상가 매입 순서의 첫 번째는 경·공매로
10 경매를 통한 상가 매입의 장점
11 조심해야 할 분양상가의 세계
12 알짜상가 매입의 5가지 핵심 전략
13 매입부터 매각까지 투자 로드맵을 그려라
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_상가투자 수익률의 비밀
상가 대출 잘 받는 법
서울휘의 알짜상가 투자 사례 2

3부 상권을 분류하고 입지를 분석하면 가치가 보인다
14 상권, 입지, 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가
15 상권경쟁력을 갖춘 뜨는 상권을 찾아라
16 변화하는 상권경쟁력을 예측하라
17 입지경쟁력으로 노출을 확보하라
18 입지경쟁력을 갖춘 알짜상가
19 상가별로 알아보는 투자 키포인트
20 상권의 생애 주기를 파악하라
21 유명 상권 변화의 조짐을 포착하라
22 상권의 호재는 빠르게, 악재는 서서히 반영된다
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_선택은 기회와 연결된다
서울휘의 알짜상가 투자 사례 3

4부 트렌드를 읽어서 콘텐츠를 파악하라
23 트렌드를 포착하면 콘텐츠가 보인다
24 콘텐츠경쟁력을 갖춘 알짜상가
25 알짜상가의 가치를 높여줄 황금 업종
26 대기업 업종 vs 블루칩 업종
27 트렌드에 따라 뜨는 업종 vs 지는 업종
28 변화가 일어나는 곳을 주목하라
29 상권을 변화시키는 젠트리피케이션 현상과 도시 재생의 힘
칼럼: 서울휘의 알짜상가 이야기_임차인, 임대인 그 너머에 사람이 있다

에필로그

배용환(서울휘)