맹지탈출(천기누설 토지투자 1)

▶▶▶ 맹지투자!! 위험한 투자인가, 진흙속에 묻힌 진주인가!

▶▶▶ 맹지를 갖고 있다면 이제 당장 탈출방법을 찾아보자!!

▶▶▶ 쪽박과 대박을 품고 있는 맹지의 속성과 가치를 알아 보는 안목 키우기

▶▶▶ 일반적인 투자는 일반적인 수익일 뿐. 고수는 맹지에서 기회를 찾는다!!



부동산투자를 다루는 책들은 수없이 많지만 토지투자를 다루고 있는 책은 거의 전무하다시피 하다. 실무 현장과 부동산 공법을 두루 꿰고 있지 않으면 다룰 수 없는 분야이며, 이는 쉽게 해결될 수 있는 문제가 아니기 때문이다. 실제로 부동산투자업계에서 토지투자에 관한 지식과 노하우를 갖추기 위한 첫 번째 조건으로 마일리지(현장답사)를 꼽는다. 이는 수많은 시간과 경비를 투자해야 하는 것을 의미하고, 이런 사람들이 법률적 지식과 경험까지 갖추는 있는 경우가 거의 드문 탓이다. 실제로 현장경험과 법률지식을 모두 갖추고 있는 토지투자 전문가들은 손에 꼽을 정도라고 하며, 이를 체계적으로 묶어서 초보투자자들의 궁금증을 해소해 줄 수 있는 역량을 가진 사람들은 더욱 적다. 그런 면에서 이 책은 거의 유일하다고 할 수 있으며 따라서 신선하게 다가온다.



이 책은 토지투자에 관한 총론에서 벗어나 각론으로서 실제 투자자들이 현실에서 부딪히게 되는 의문점을 해소하고 직접적인 도움을 얻을 수 있는 투자노하우와 그에 따른 법률적 지식들을 알려주기 위한 토지투자 시리즈 중 첫 번째 책으로, 토지투자자들이 가장 많은 질문을 던지는 맹지에 대해 다루고 있다. 즉 맹지는 어떤 땅이고 어떤 가능성과 위험을 품고 있으며, 그런 맹지가 어떤 가치를 가지고 있는지 찾는 것이다.

현재 우리나라 비도시지역 토지의 상당 부분은 맹지로, 제대로 된 가치를 인정받지 못하고 피해야 할, 위험한 투자처로 인식되고 있다. 바로 이런 역발상의 견지에서 토지투자의 고수들은 맹지에 큰 관심을 기울이고 있으며, 맹지로부터 탈출해 고수익을 올린다.



이 책은 맹지란 어떤 땅인지 다양한 사례를 통해 살펴본 뒤에 맹지로부터 벗어나기 위한 「도로」에 대한 이해와 법률적 지식, 맹지탈출을 위한 여러 가지 방법 그리고 다양한 투자성공 사례와 실패 사례를 통해 보다 큰 안목에서 토지를 보는 눈을 키울 수 있도록 돕고 있다.

필자는 남들이 거들떠보지도 않는 맹지나 험지險地도 생각하기에 따라 좋은 투자 대상이 될 수 있고, 그러기 위해서는 투자 대상에 대한 권리분석도 중요하지만 그보다 땅을 크게 보는 거시적인 안목이 더욱 필요하다고 이야기 하고 있다.



[먼저 읽은 독자들의 한마디]



저자가 알려주는 합법적인 도로를 만드는 방법과 개발 과정은 실전에서도 가이드 로 삼기에 충분하였습니다. 맹지투자에 관심이 있는 분들에게 이 책은 필독서라 고 생각할 만큼 많은 도움이 될 것으로 확신합니다.

- 예스24 독자서평 중에서

역시 알아야 할 것도 많고 주의해야 할 부분도 많아서 맹지투자에 만만하게 접근 하면 안 될 것 같다. 적어도 지적도에 대한 분석과 토지가 가진 가치평가에 대해 새롭게 배울 수 있었던 책이다.

- 예스24 독자서평 중에서

맹지라고 하면 개발이 어렵고 위험한 땅이라고만 생각했는데 그게 아니라는 것을 이 책을 통해서 알 수 있었어요. 즉 맹지에 대한 철저한 이해가 바탕으로 된다면 오히려 저평가된 맹지를 개발해서 큰 수익을 남기는 투자도 가능하고, 잘못된 매 입으로 투자에 실패하는 일을 예방할 수 있다는 사실을 제대로 알게 되었어요. 실 전사례를 통한 맹지투자에 대한 많은 팁들도 큰 도움이 되었습니다.

- 예스24 독자서평 중에서

개정판을 내면서

프롤로그



PART 1. 맹지의 판독

맹지란 어떤 토지를 말하는가?

맹지는 과연 죽어 있는 땅인가? _ 27

고수는 맹지를 노린다 _ 28

눈이 없는 땅과 도로 _ 29

토지의 생명줄, 도로 _ 31

도로로 읽는 맹지투자 _ 32

맹지투자, 과연 돈이 될까? _ 37

맹지투자에서 명심해야 할 두 가지 _ 39

맹지의 판별

지적도로 보는 맹지 구별법 _ 42

도로와 맹지를 분별하는 지적도 스터디 _ 46

접도구역에 붙은 땅은 맹지일까? _ 51

맹지를 만드는 비도시지역 도로 _ 53



PART 2. 맹지의 주요 이슈

현황도로에 대한 오해와 편견

현황도로에 대한 일반적 인식 _ 71

실무에서 자주 언급되는 현황도로 관련 질문 _ 83

현황도로라도 4미터 이상의 너비라면 OK _ 85

통로는 도로가 아니다 _ 90

차와 사람이 함께 다닐 수 있는 도로 _ 91

현황도로도 절대 안전하지 않은 도로 분쟁 _ 93

복잡한 토지사용승낙서의 문제 해결 _ 100

건축법상 도로와 현황도로의 차이 _ 106

건축허가와 도로의 요건 _ 110



PART 3. 도로를 알면 맹지가 보인다

맹지와 도로의 함수관계

도로의 의미 _ 119

도로저촉과 접도구역 완충녹지 _ 121

건축법상의 도로 _ 122

활용 가능한 도로인지 확인하라

도로의 정체성 파악 _ 143

도로 폭에 따른 가치 판정 _ 144

도로에 접하는 방식에 따른 가치 판정 _ 145

도로 완전정복

도로의 종류와 구분 _ 156

번호로 보는 도로의 종류 _ 160

도로의 이용목적에 따른 분류 _ 162



PART 4. 맹지의 가치 평가

맹지의 의의 및 규정

맹지의 의의 _ 165

토지와 도로의 관계 _ 166

맹지 관련 규정 _ 168

맹지의 감정 평가 방법

감정 평가시 검토사항 _ 173

맹지의 감정평가 방법 _ 177

감정평가 예시

진입로 개설을 전제로 하는 경우 _ 193

인접토지와 합병하는 경우 _ 195



PART 5. 맹지의 법률적인 문제

일반적인 맹지 관련 민원의 법률적 사례

주위토지통행권의 법리 판단 _ 203

개발행위허가, 건축신고의 경우(건축허가는 별도) _ 205

지가급등에 따른 갈등들 _ 206

도로의 폐지와 배타적 사용권

도로 폐지는 함부로 할 수 없다 _ 208

도로의 통행방해도 할 수 없다 _ 210

훼손은 형법의 처벌을 받는다 _ 211

어떤 맹지도 진입로는 만들 수 있다 _ 212

주위토지통행권 판례 모음 _ 213

주위토지통행권 관련 판례 해석

주위토지통행권 관련 판례 : 민법상 맹지의 해석 _ 216

민법상 주위토지통행권과 건축법과의 관계 _ 224

주위토지통행권 관련 판례 : 현황도로에 접한 시골집 매입 _ 226

주위토지통행권 관련 판례 : 건축허가 신청 _ 231

민법상 주위토지통행권의 주장 : 현황도로 매입 포장 사용례

사례 설명 : 현황도로에 접한 시골집 매입 _ 241

조례와 법령에서 정의하는 도로

도로 관련 각 지자체 조례 예시 _ 245



PART 6. 맹지에서 탈출하기

진입로를 확보하라

건축법상 도로의 요건 _ 259

사도법에 의한 도로 개설 _ 261

각지를 활용한 지분 분할 이용 270

토지사용승낙서를 받아 도로로 활용하기 276

통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로개설 278

맹지에 도로를 만들기 위한 조건

진입로가 없는 토지에 건축이 가능한가? _ 282

도로점용허가로 돈 되는 땅 만들기 _ 284

도로점용허가 실무 _ 288

구거점용 실무 스터디 _ 302

사도개설허가 실무 _ 317

PART 7. 맹지 개발하기

건축허가 사례

도로 없는 농지를 대지로 만든 사례 _ 335

맹지의 건축 관련 질의응답 _ 345

맹지의 주택허가에 관한 질의응답 _ 351

맹지의 공장 건축허가 사례

맹지에 공장 짓기 _ 353

사도개설 사례 _ 356



PART 8. 사례로 보는 맹지투자의 분석

맹지투자 실패 사례 분석

이런 토지에 투자하면 망한다! _ 359

사례 토지의 문제점 _ 362

맹지투자 복기하기

기본에서 시작하는 일반적 맹지탈출 _ 364

맹지탈출 실전 해법 _ 369

맹지탈출은 공간구조로 토지를 인식하는 것에서부터 _ 374

맹지탈출 사례 분석 _ 378

돈 되는 맹지 임야 찾아보기 _ 396

역세권 맹지투자 성공사례 _ 398

장기 미집행시설 투자 비법 : 돈 되는 도로, 위험한 도로 _ 401

지방자치단체의 점유 여부를 확인하라 _ 405

구거를 통한 맹지탈출

맹지인가 알박기인가? _ 431

chapter 9. 맹지투자의 함정 피하기

맹지에 투자할 때의 위험 회피 체크포인트

'도로' 관련 체크포인트 _ 445

구거 관련 체크포인트 _ 461

'도로지정동의서'를 꼭 받아라 _ 462

내 땅과 붙은 맹지의 적정 가격 판독법

코랜드연구소 맹지 P.M 사례 분석

이인수 코랜드연구 소장

15년이 넘는 토지 관련 PM 컨설팅 경력을 바탕으로 토지중개, 분양중개, 토지매입 및 개발, 매도, 세무, 법무 컨설팅 등 업무영역에서 이름을 알려왔으며 도서관 형태의 3만여 명의 회원들이 열독하는 토지투자 플랫폼을 운영하여 많은 소액 재테크 토지투자자들 뿐만 아니라 각종 토지민원인, 매각을 희망하는 토지소유자, 개발분양 사업자들로부터 커다란 호응을 얻고 있다. 한편 10여 년간 소액 토지투자자를 위한 토지투자정보 제공과 커뮤니티제공 취지로 개설한 네이버 카페 '땅개미모(http://cafe.naver.com/korland1212)를 운영하면서 일찍부터 인터넷 토지공간을 개척했고, 카페 회원들을 대상으로 토지투자에서 발생하는 수많은 문제들을 상담해 주는 지식 나눔이 역할을 하고 있다.

수 년 동안 토지투자자들을 대상으로 한 강좌와 정보 그리고 지식경험을 묶어 제공했던 토지 전문 강의록이 뜨거운 반응을 얻었으며, 비도시지역에서의 PM으로서 토지매입, 인허가처리, 토목공사 그리고 건축 컨설팅 등을 현장에서 심도 깊게 축적한 경험을 바탕으로 수익성 있는 토지투자 관련 정보와 지식을 나누고자 하는 희망을 가지고 있다.



위크엔드펜션 대표이사, 한국펜션창업연구소 소장, 한국능률협회 펜션창업 과정 강사를 거쳤으며, 코랜드연구소 소장으로 일하고 있다. 『펜션 재미있는 실천학』 『펜션경영입문』을 번역 출간했다.