그린벨트 투자의 법칙(천기누설 토지투자 9)

▶▶▶ 토지 시장의 뜨거운 이슈

3기 신도시 토지 보상금 45조 원은 어디로 갈 것인가?



현재 그린벨트 투자에서 투자자들의 관심을 끌고 있는 이슈는 3기 신도시 토지 수용에 따른 보상금의 향방이 어느 곳으로 움직일 것인가 하는 점이다. 엄청난 규모의 토지 보상금이 풀리게 되면 보상을 받은 토지소유자들이 대체 토지를 마련하기 위해 움직이게 될 것이기 때문이고, 이는 토지 시장의 흐름상 인근 지역의 땅값을 치솟게 만들 가능성이 크다.

따라서 어떤 지역의 그린벨트가 풀릴 것인지 미리 예측하고 선점하는 사람들이 달콤한 열매를 따게 될 것이다. 다만 일반 투자자들이 이를 제대로 예측해 분석함으로써 상존하고 있는 리스크를 회피하는 것은 쉽지 않은 일이며, 이미 기획부동산 세력들이 이를 이용해 많은 투자자들에게 피해를 입히고 있는 사례들이 나타나고 있는 실정이다.



▶▶▶ 하이 리스크를 로우 리스크로 바꾸는 고수의 그린벨트 투자법



주식이든 부동산이든 대박 투자를 이끌어 내는 고수들은 투자 리스크와 그 리스크에 숨어 있는 기회를 찾아내는 안목을 갖춘 사람들이다. 그들은 리스크를 철저히 분석해 최대한 위험을 제거함으로써 고수익을 이끌어 낸다. 물론 여기에는 투자에 대한 지식 기반과 정보 그리고 분석 능력과 경험들이 필요하다.

그린벨트 투자 역시 마찬가지다.

그린벨트는 토지 투자에서 대표적인 하이 리스크 투자 종목으로 인식되어 있다. 그린벨트에 묶여 있는 동안에는 개발을 할 수 없고 땅값이 저평가 될 수밖에 없기 때문이다.

하지만 그린벨트의 속성과 정책 흐름 그리고 도시의 발전 방향 등을 세심하게 분석하게 되면 로또 1등을 품고 있는 기회도 찾아낼 수 있을 것이다. 물론 그런 기회를 볼 수 있는 안목은 먼저 학습이 필요하다. 그 기회를 이 책이 일러준다. 그린벨트의 역사, 정책 변화, 그린벨트 해제 축 등 큰 방향성과 함께 이축권 투자, 집단촌락, 그린벨트에서 가능한 건축과 개발행위 등을 사례, 질의응답들을 통해 전방위적으로 다루고 있다.

서문 : 그린벨트는 기피해야 할 투자인가?



제1장. 개발제한구역이란 무엇인가?

개발제한구역 제도에 대한 이해

그린벨트의 역사 _ 17

개발제한구역이란 무엇인가? _ 19

개발제한구역을 지정한 이유 _ 21

개발제한구역은 어떻게 지정되었나? _ 22

국토계획법으로 보는 개발제한구역 _ 25

수도권 개발제한구역 제도의 개요 _ 27

도시지역 내 녹지지역과 그린벨트의 차이 _ 30

자연녹지지역과 그린벨트의 건축기준 _ 33

그린벨트에 대한 오해와 편견 _ 36

그린벨트의 역습 _ 37

그린벨트의 지정과 해제

그린벨트의 지정과 해제 절차 _ 39

그린벨트 해제의 구체적 내용 _ 41

그린벨트는 정부의 토지 창고인가?_ 48



제2장. 그린벨트 투자의 알파와 오메가

그린벨트의 투자 가치 분석

그린벨트 투자의 미래 _ 57

그린벨트를 알면 돈이 보인다 _ 59

역대 최대의 경기도 그린벨트 거래량 _ 66

긁지 않은 복권 그린벨트 재테크 _ 72

그린벨트 취락지역 해제에 따른 미래가치 _ 77

그린벨트가 해제되면 땅값은 얼마나 뛸까? _ 79

그린벨트의 투자 적지는 어디인가? _ 81

그린벨트는 기피해야 할 투자 대상인가? _ 95

그린벨트 투자의 성공과 실패 사례 _ 100

그린벨트 투자, 이 점을 주목하라

그린벨트의 정책 방향 판독 _ 103

바뀌고 있는 개발제한구역의 정책 _ 107

그린벨트 투자의 핵심 포인트

그린벨트는 골드 벨트인가? _ 110

그린벨트 투자의 경험칙을 명심하라 _ 116

개발제한구역 내에서 할 수 있는 행위 _ 119

그린벨트 투자에서의 핵심 포인트 _ 121

질의 응답을 통한 그린벨트에서 가능한 행위 파악 _ 125

그린벨트 내에서 허가나 신고없이 할 수 있는 행위 _ 127

그린벨트 해설의 핵심 찌르기 _ 133

종목별 그린벨트 투자 예시 _ 136

그린벨트 이축권 투자 _ 140

이축권 투자에서 주의해야 할 사항 _ 152

이축권으로 그린벨트(개발제한구역 내)에 집짓기 _ 155

그린벨트 해제 집단취락지구 투자법 _ 160

자연부락(집단취락)지구 투자법 _ 164

취락지구 용도 변경 허용과 투자 유의점 _ 172

그린벨트 내' 단절토지·관통 대지' 투자법 _ 176

환경영향평가 등급이 그린벨트 해제의 열쇠 _ 184

그린벨트 토지 보상 해설

그린벨트의 토지 보상 _ 186

공법상 제한을 받는 토지의 보상 _ 188

그린벨트 토지 보상 평가지침 _ 197

그린벨트 환지 개발과 수용 _ 202

토지소유자의 토지 수용, 토지 보상을 위한 전략 _ 203

토지보상금 증액 전략 _ 206

그린벨트 해제가 예상되는 지역은?

그린벨트 해제 요건 _ 210

신도시 그린벨트도 평가등급 1, 2등급지는 원칙적 배제 _ 213

그린벨트를 찾는 부자들 _ 214

투자가 유망한 그린벨트 농지는? _ 220

그린벨트 임야의 활용 _ 223

그린벨트 해제 유망지역과 투자 전략 _ 228

그린벨트 해제지 공략법

그린벨트 해제 총량 _ 236

그린벨트 해제지 투자 노하우 _ 237

그린벨트 토지 시장 분석

그린벨트 해제 투자 유망지 시장 분석 _ 245

환경평가 결과 4, 5등급지를 노려라 _ 252

개발제한구역 조정 대상 지역을 공략하라 _ 252

선거와 그린벨트 해제 _ 257

개발제한구역의 정책 흐름을 공부하라 _ 259

투자에서 그린벨트 '매수청구권제도'를 활용하라

투자와 개발제한구역 토지매수제도 _ 266

그린벨트 매수청구제도의 이해 _ 267

그린벨트 규제 완화에 주목하라

서울시 그린벨트 지정 현황 _ 271

그린벨트(개발제한구역) 활용법

그린벨트의 관리제도 _ 273

그린벨트 내 건축행위 일람

주택의 신축 _ 278

그린벨트 내 개발행위 허가 _ 288

그린벨트 내 개발행위 실무 _ 291

그린벨트 내 허가 실무 사례별 해설 _ 305

질의 응답 : 그린벨트 내 토지의 개발이용행위 사례 _ 320

질의 응답 : 그린벨트에서 가능한 행위 관련 사례 _ 325

그린벨트의 도시농업(농지) 활용 _ 335

그린벨트 시행령에서의 인허가 유형 기준의 규제 개요 _ 345

개발제한구역 개발행위 용도제한 분석(표) _ 356



제3장. 투자 리스크 관리와 그린벨트 경매

반드시 챙겨야 할 투자 리스크

로우 리스크 하이 리턴? _ 363

그린벨트 투자, 신중하고 또 신중하라 _ 365

그린벨트 투자 경험 수칙 10 _ 366

성공 투자를 부르는 그린벨트 경매

그린벨트 땅 경매로 공략하기 _ 370

경매 사례로 보는 성공과 실패의 갈림길 _ 371

그린벨트 농지 경매 사례 _ 376

그린벨트 대지 경매 사례 1 _ 378

그린벨트 대지 경매 사례 2 _ 380

지가상승 1위 지역 하남 그린벨트 경매 공략기 _ 381



부록. 그린벨트 관련 법규 및 지침 해설

개발제한 구역 규제 개선 방안

실생활 불편 해소를 위해 그린벨트 정책 전환 _ 387

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 개정령 _ 394

부칙 _ 423

개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획변경안 수립 지침

개발제한구역 내 취락정비지침

개발제한구역법, 시행령 및 시행규칙

개발제한구역법 개정안 _ 461

개발제한구역법 시행령 개정안 _ 462

개발제한구역법 시행규칙 개정안 _ 463

이인수 코랜드연구 소장

20년 가까이 토지 관련 PM 컨설팅 경력을 바탕으로 토지 중개, 분양 중개, 토지 매입 및 개발, 매도, 세무, 법무 컨설팅 등 다양 한 업무 영역에서 이름을 알려왔으며 3만여 명의 회원들이 열독 하는 도서관 형태의 토지투자 플랫폼을 운영하며 많은 소액 재 테크 토지투자자들뿐만 아니라 각종 토지민원인, 매각을 희망하 는 토지소유자, 개발분양 사업자들로부터 커다란 호응을 얻고 있 다. 한편 10여 년간 소액 토지투자자를 위한 토지투자정보 제공 과 커뮤니티제공 취지로 개설한 네이버 카페 '땅개미모'(http:// cafe.naver.com/korland1212)를 운영하면서 일찍부터 인터넷 토지공간을 개척했고, 카페 회원들을 대상으로 토지투자에서 발 생하는 수많은 문제들을 상담해 주는 지식 나눔이 역할을 하고 있다.

수 년 동안 토지투자자들을 대상으로 한 강좌와 정보 그리고 지 식경험을 묶어 제공했던 토지 전문 강의록이 뜨거운 반응을 얻었 으며, 비도시 지역에서의 PM으로서 토지 매입, 인허가처리, 토 목공사 그리고 건축 컨설팅 등을 현장에서 심도 깊게 축적한 경 험을 바탕으로 수익성 있는 토지투자 관련 정보와 지식을 나누고 자 하는 희망을 가지고 있다.

위크엔드펜션 대표이사, 한국펜션창업연구소 소장, 한국능률협 회 펜션창업 과정 강사를 거쳤으며, 코랜드연구소 소장으로 일하 고 있다. 저서로는『맹지탈출』 『토지투자의 보물지도』『3년 3 배 오르는 땅투자 투시경』『고수의 투자법 토지분할 실전투자』『창고 공장부지 투자전략과 기술』『나라 땅 내 땅처럼 사용하 기』『산지의 개발과 활용』『도시농부의 토지투자』가 있으며 『펜션 재미있는 실천학』『펜션경영입문』을 번역 출간했다.



카페 : https://cafe.naver.com/korland1212