부동산 투자의 디딤돌 2: 지역 종목 절차편

"반갑습니다. 전국에 계신 시청자 여러분 '부동산 고민 무엇이든 물어보세요'의 이윤환입니다.

전화 00-000-0000로 지금 전화주시면 여러분의 고민을 바로 해결해 드리겠습니다."



생방송으로 진행되는 RTN부동산TV와 머니 투데이MTNTV에서 필자의 오프닝 멘트이다. 필자는 방송, 전화, 문자, 인터넷, 직접상담을 통해 많은 부동산 관련 고민을 듣고 해결자로 나서고 있다. 나름대로 최선을 다하여 상담을 해드리고 있지만 상담자 모두에게 100% 만족할 수 있는 해결책을 드릴 수 있는 것은 아니다.

상담내용을 보면 세무, 법률, 시세, 전망, 어떤 부동산을 먼저 팔아야 할지, 언제 팔아야 할지, 어떤 지역 어떤 종목을 사야 할지부터 헤아릴 수 없는 갖가지 고민을 접하곤 한다. 이에 대해 속 시원한 답을 해드리고 싶지만 부동산 시장에 비추어 이러지도 저러지도 못하는 경우가 많이 있다.

특히 많은 부동산을 대출받아 보유하고 있는 소위 하우스푸어House Poor─'집을 보유한 가난한 사람'을 말한다. 이들은 주택가격이 오를 때 저금리를 바탕으로 과도한 대출로 집을 마련했으나 금리인상과 주택가격 하락으로 인해 큰 손해를 보고 있는 사람들로, 외형상 중산층이지만 원리금상환 부담으로 구매력이 떨어져 있는 상태이다─에게 방향을 잡아드리는 것이 곤혹스러울 수밖에 없다.



이러한 상담내용을 비추어 부동산 투자에 대하여 기초적으로 방향을 잡을 필요가 있다고 생각되어 글을 쓰기 시작하였다. 시중에는 부동산 투자와 관련된 책들이 상당히 많이 있다. 필자도 이 책을 내면서 다양한 많은 책들을 접하고 참고하여 집필을 하였다.

중요한 건 필자의 의도인데, 이 책을 통하여 부동산 투자를 좀 더 쉽게 정리하고자 하는 데 있다. 비슷비슷한 내용에 페이지 수 늘리기 위해 살을 붙이는 수준의 책을 내는 것은 의미가 없다. 필자가 이 책을 편찬한 의도에 대하여 말씀드리고 싶다.



1. 우선 '아는 것이 힘이다', '알아야 면장을 하지'라는 속담이 있듯이 부동산 투자를 알기 위해서는 기초지식을 알기 쉽게 정리할 필요가 있다.

2. 부동산 투자에 대한 체크리스트를 통하여 사전에 점검하고 계획할 수 있는 필수참고서 같은 책이 필요하다.

3. 쉽고 군더더기 없는 부동산 투자법으로 초보 부동산 투자자에게 도움 되기를 원한다.

4. 효율적인 독서로 여러분의 소중한 시간이 돈이 되는 시간이 되기를 원한다.

5. 경험보다 중요한 부동산 투자 자산은 없다. 필자 또한 다양한 투자실패도 해보고 성공도 해보았다. 투자의 실패를 줄이고 성공을 맛본 경험을 간접적으로 접하길 원한다.

6. 속이거나 기만하지 않고 투명하고 솔직한 글이 되기 위해 최선을 다하였다.

7. 즐겁고 건전한 부동산 투자 문화 만들기에 앞장서고자 한다.

8. 필자의 생각과 독자의 생각을 좁혀 나눔의 문화를 함께하고 싶다. 돈이 아니라 사람을 더 소중히 여기는 인간다움을 기초로 한 부동산 투자 공동체를 지향한다.



이 책에서는 어디에 투자하면 돈을 벌 수 있다는 내용보다는 부동산 투자 시 반드시 알아야 할 필요한 기초지식과 정보, 절차, 투자방법 등을 6하원칙에 입각하여 다루었다.

또한 부동산 투자 시 실수하지 않도록 유의해야 할 점은 무엇인지를 장점과 단점 등을 통하여 말하였다. 그리고 실생활과 밀접한 관련이 있으며 부동산과 관련된 최근 이슈를 다뤄 부동산에 대해 잘 모르는 초보자도 쉽게 이해할 수 있고 실질적인 도움을 받을 수 있도록 하였다.

부동산 투자를 처음 시작하는 사람들은 이 책 저 책 보는 것보다는 이 책을 몇 번씩 읽어 자기 것으로 만드는 것이 더 도움이 되지 않을까 싶다.



이 책이 부동산 투자를 위해 기초를 다지기 위한 필수참고서로 이용되기를 바란다.

'돌다리도 두들기며 가라'는 얘기가 있듯이 이 책은 6하원칙에 따른 부동산 투자법을 1편에서는 6하원칙과 절차 편으로 왜, 누가, 언제, 어떻게와 2편에서는 지역, 종목, 전략 편으로 나누어 하나하나 반드시 알고 짚어가야 할 내용으로 편찬을 하였다.

부동산 디딤돌 1권



지은이의 말 / 4

6하원칙에 따른 부동산 투자 / 12



PART1, Why - 왜

01 부동산 투자에 대하여 _ 24

02 부동산 투자의 환경 _ 27

03 부동산 투자 위험의 유형 _ 28

04 부동산 투자 시 필요한 설계 _ 31

05 부동산 투자의 목적 _ 33

06 실패와 성공 투자방법 _ 35

07 투기와 투자 비교 _ 37

08 부동산 투자의 장단점 _ 40

09 목표설정 디딤돌 _ 44

10 투자 마인드 디딤돌 Ⅰ _ 47

11 투자 마인드 디딤돌 Ⅱ _ 51

12 투자 마인드 디딤돌 Ⅲ _ 54



PART2, Who - 누가

01 직접·간접 부동산 투자 _ 66

02 공동·단독 부동산 투자 _ 75

03 남·녀별 부동산 투자 _ 81

04 적극적(공격적)·소극적 부동산 투자 _ 89

05 지식 유·무 부동산 투자 _ 90

06 노·소 부동산 투자(연령대별 부동산 투자) _ 94

07 경험 유·무 부동산 투자 _ 98

08 명의신탁 _ 100

09 공동명의 _ 102



PART3, When - 언제

01 투자 타이밍 잡기 위한 절차 _ 108

02 부동산 경기의 주기 _ 114

03 부동산 투자 타이밍 전략에도 준비가 필요하다 _ 117

04 매수 타이밍의 투자 원칙 _ 119

05 매도 타이밍의 투자 원칙 _ 126

06 부동산 투자의 성공 여부는 타이밍과 실천에 달렸다 _ 129



PART4, How - 어떻게(부동산 투자의 절차)

<투자를 위한 첫걸음>

01 정보 수집하기 _ 136

02 시세 파악하기 _ 151

03 사전 검토사항 _ 161

-하자 - 권리관계, 물리적 상태 / 161

-임대차 / 173

-융자 - 융자 가능액, 금리, 중도상환, 만기 / 182

-최종검토 - 전문가와의상담 / 192

<투자의 방법론>

04 부동산 구입방법Ⅰ _ 197

-청약 / 197

-분양 / 209

05 부동산 구입방법 Ⅱ _ 213

-매매 / 213

-교환 / 226

06 부동산 구입방법 Ⅲ _ 232

-경매 / 232

-공매 / 242

-NPL / 249

07 부동산 개발방법 _ 260

-형질변경 / 260

-토목사업 / 265

-신축사업 / 268



〈투자의 비용과 수익〉

08 취득 _ 278

09 보유 _ 289

10 양도 _ 306

11 수익률 분석 _ 314

이윤환 저자 이윤환은

ㆍ해군 ROTC 중위 전역

ㆍ국토개발연구소 대표

ㆍe그린투자연구소 대표

ㆍ(주)우성I&D 부대표

ㆍKOREA부동산경제연구소 자문위원

ㆍ한국도시개발연구포럼 자문위원

ㆍ서울대학교 정비조합교육 임원

ㆍ서울시 유망 뉴타운 공인중개사 총괄대표

ㆍRTN 부동산·경제TV 출연 중(부동산고민 무엇이든 물어보세요)

ㆍMTN 머니투데이TV 출연 중(부동산가이드­생생부동산클리닉)

저서로는『부동산 투자의 디딤돌 1, 2』이 있다.