부동산 주식 & 리츠 투자(주린이가 꼭 알아야 할)

안정적인 장기 투자를 위해서는

투자 베이스부터 준비해야 한다!



주식 투자는 성공하면 큰 수익을 얻을 수 있지만, 예측이 빗나가면 엄청난 손실을 보기도 한다. 한두 번의 실패에 흔들리지 않고 오랜 시간 투자하기 위해서는 어떤 주식을 살지 팔지 고민하는 것보다 위험을 분산시킬 수 있는 안전적인 투자 베이스를 만드는 것이 우선이다. 그래야 위험성은 높지만 성장을 기대하고 투자했던 주식이 손해가 나더라도 꾸준한 수익을 내는 안전자산으로 피해를 줄일 수 있다.

이런 측면에서 리츠 투자는 초보자뿐만 아니라 모든 투자자가 안전한 투자를 하도록 돕는다. 상위 1%의 부자들은 이런 리츠의 장점을 알고 이미 적극적으로 활용하고 있다.

리츠 투자는 부동산을 소유한 회사의 주식을 사는 것이다. 직접 부동산을 사는 게 아니라 부동산을 간접지배하게 되는 셈으로, 부동산 투자와 주식 투자의 장점을 모은 투자 방법이다. 직접 실물 부동산을 소유하는 게 아니니 임대 문제나 관리에 부담이 없다. 투자한 후에는 별다른 노력을 하지 않아도 꾸준한 배당 수입이 생기고, 주가의 변동에 따른 이득도 볼 수 있다. 주식과 마찬가지로 간편하게 매매할 수 있고, 소액 투자도 가능하다. 이렇게 안정적이다보니 시간이 없는 개인투자자는 본업에 집중할 수 있고, 안정적인 수익을 기반으로 공격적인 투자를 시도할 수도 있다. 투자의 방패막이 되어주는 리츠 투자! 이것이 바로 리츠를 시작해야 하는 이유이다.



4차 산업 혁명의 시대,

자동수익 구조를 만들어 드립니다!



리츠 투자는 일반 주식 투자와 마찬가지로 어느 종목에 투자할 것인지 고르는 노력을 해야 하지만, 투자한 후에는 별다른 노력을 하지 않아도 꾸준한 수익을 건네주는 '자동수익 구조'가 장점이다. 그렇다보니 돈을 잃을까 노심초사하는 주린이도, 영앤리치를 꿈꾸는 사회초년생도, 은퇴 후 꾸준한 노후수익을 원하는 중년들에게도 도움이 되는 투자법이다. 또한, 리츠 투자에 올인 하기도 하지만, 리츠를 투자 포트폴리오의 가장 하단에 깔고 다른 투자를 한다면 안정성과 수익성을 동시에 잡을 수 있다.

'코로나19로 인해 사람들의 움직임이 극히 제한된, 언택트가 기본값이 된 현재의 상황에서 부동산에 투자하는 리츠 투자가 잘 될 수 있을까?'하는 생각이 들기도 할 것이다. 코로나로 리츠 시장에 충격이 있었던 것은 맞지만 리츠 시장은 우리가 생각하는 것보다 매우 크고 견고하다.

오프라인 활동이 극히 제한되다보니 사람들의 활동은 온라인으로 이루어지고 있고, 온라인 이커머스 활성화로 상업용 부동산에 큰 변화가 일어난 것이다. 코로나19가 나타나기 전 데이터센터, 헬스케어 등의 상업용 부동산은 시작 단계에 불과했지만 포스트 코로나 시대를 맞이하며 4차산업 리츠들은 고속성장을 이루고 있다.

코로나19 이전과 이후의 리츠시장 변화를 이해하고, 2021년의 리츠시장에 대해 선제적 대응이 필요한 시점이다. 코로나로 리츠 투자를 망설이는 사람이 있는 지금이 큰 기회라는 걸 이 책을 통해 알게 될 것이다. 내로라하는 전문가들이 괜히 리츠를 쓸어 담고 있는 것이 아니다.



리츠의 기본용어 설명부터

국내&미국 상장리츠 종목 분석까지!



이 책은 총 5부로 구성되어있다. 1부는 리츠 투자를 시작하기에 앞서 리츠에 대한 전반적인 지식을 정리한다. 리츠가 무엇인지, 리츠의 종류와 특징, 개인투자자가 리츠 투자를 시작하는 방법을 상세히 설명한다. 한눈에 정리되는 표와 사진을 활용하여 리츠 투자를 처음 시작하는 개인투자자도 쉽게 이해하고 따라 할 수 있도록 하였다.

2부는 투자 제안서를 보는 법과 종류별 부동산 자산 검토 방법을 속속들이 알아본다. 리츠를 선택하기 위해 제일 먼저 검토해야 할 것은 리츠가 가진 부동산 자산이다. 투자 제안서 속 어려운 용어들도 알기 쉽게 풀이했다. 부동산 자산 검토 방법은 크게 오피스, 리테일, 물류 센터 3가지로 나누어 살펴본다. 입지 조건, 투자 구조 등 독자가 궁금해하는 핵심 정보들을 담았다.

3부는 국내 상장리츠, 4부는 해외 리츠 중 국내 투자자들이 집중하는 미국 상장리츠를 분석한다. 상장리츠는 부동산과 주식의 특성을 모두 가지고 있다. 상장리츠의 주가가 오르내리는 이유를 부동산 관점과 주식 관점으로 각각 살펴보고, 국내/미국 상장리츠 종목을 파헤쳐 본다.

5부는 성공적인 투자를 위해 리츠에 영향을 주는 다양한 외부 변수와 2021년 리츠시장 전망에 대해 살펴본다. 2021년은 코로나19로 리츠주의 주가가 내려가 있을 뿐만 아니라 각국 정부의 정책공조가 지속될 예정이어서 리츠 투자자에게 가장 유리한 투자환경이 될 것이기 때문이다.

머리말_ 주식이 훨씬 낫지! 리츠는 지루하잖아



1부. 상위 1% 부자들이 깔고 시작하는 그것, 리츠

1.리츠가 뭐지?

2.연기금과 상위 1% 부자들은 왜 리츠에 열광할까

3.리츠의 종류 3가지와 상장리츠

-자기관리 리츠

-위탁 리츠

-기업구조조정 리츠

-그리고 상장리츠!

4.연기금 출신이 다시 쓰는 리츠 투자의 특성 7가지

5.리츠와 자주 비교되는 투자방법들

-부동산 펀드

-부동산 직접투자

-배당주

6.개인투자자가 리츠에 들어서는 문

-방법 1. 증권사 비상장 리츠 상품 투자

-방법 2. 상장리츠 투자

-방법 3. 미국 상장리츠 투자

[알면 좋은 정보] 기관투자자는 리츠를 얼마나 담을까?



2부. 리츠는 부동산이다 - 리츠 투자의 핵심

1.보여지는 것과 봐야 할 것은 다르다

-사는 자와 파는 자의 목적

-투자제안서를 보는 3가지 기준 - 자산, 전문용어, 파트너

2.오피스 자산 검토 방법

｜포인트 1｜ 입지, 한국에서 가장 잘 나가는 오피스 권역은 어디?

｜포인트 2｜ 임차인, 집약업종 물건과 정부기관 임차 물건

｜포인트 3｜ 가격, 싼 건 이유가 있지만 유난히 비싸다면 따져라

｜포인트 4｜ 자산의 연식과 면적, 새것이고 넓을수록 좋다

3. 리테일 자산 검토 방법

｜포인트 1｜ 입지, 가게는 역시 상권

｜포인트 2｜ 임차인, 가게라면 이런 임차인

｜포인트 3｜ 투자원금 상환 여부, 내 돈 무사히 돌아올까?

｜포인트 4｜ 경쟁물건 분석, 옆에 더 좋은 물건이 있다?

4. 물류센터 자산 검토 방법

｜포인트 1｜ 투자구조, 새로 짓는 것 or 원래 있던 것

｜포인트 2｜ 임차인, 대기업이나 전문 물류업체가 좋다

｜포인트 3｜ 인프라, 다양한 물류를 처리하는 곳이 좋다

5. 개인투자자라면 독사과, 높은 수익률과 특수목적 자산

6. 꾼들의 감언이설, 숫자와 용어

-Cap rate(자본환원율), 지금 살까 말까?

-IRR 수익률, 통장에 찍힌 배당금이 고시된 수익률과 다르다

-DSCR(부채상환계수), 순이익이 없는데 배당? 깡통리츠 구별법

-WALE/WALB(잔여 임차기간), 임차기간이 내 배당금

-FFO/AFFO, P/FFO, 실적과 기대감 사이

-LTV(자산대비 대출 비율), 대출은 방패일까 칼일까?

-재간접리츠, 이 용어가 보이면 그냥 접어라

-보통주와 우선매수권, 내 돈으로 수리하고, 팔면 네가 갖는다고?

-그 외 한 번쯤 읽어두면 투자가 만만해지는 용어들

7. 일 잘하는 투자 파트너 고르기 - 자산운용사와 증권사

[알면 좋은 정보] 한 건물 안에 소유자가 둘 이상일 경우



3부. 리츠는 주식이다 - 국내 상장리츠

1. 내 투자 포트폴리오의 몇 %를 상장리츠로 담아야 하나?

2. 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 - 부동산 관점

3. 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 - 주식 관점

4. 개인투자자라면 함정카드, 시가배당율과 기관투자 동향

5. 2021년, 될 성싶은 리츠 공모주 투자의 모든 것!

｜1단계｜ 시장 조사하기- 공모주 전체 시장, 리츠시장, 개별종목 평가표

｜2단계｜ 투자할 리츠 공모주 선택하기

｜3단계｜ 증권사 홈페이지에서 투자하기

6. 대표적인 국내 상장리츠 종목 분석

-롯데리츠 - 롯데 그룹사 자산

-NH프라임리츠 - 오피스

-신한알파리츠 - 오피스

-맥쿼리인프라 - 도로, 교량, 터널, 철도 등의 인프라

-코람코에너지리츠 - 주유소

-이에스알켄달스퀘어리츠 - 물류센터

[알면 좋은 정보] 호텔 부동산 간접투자, 사실과 오해



4부. 해외투자, 특히 미국 상장리츠

1. 미국 상장리츠는 뭐가 다르지?

2. 개인투자자가 손해 보는 가장 큰 원인, 환율

3. 믿을 만한 국내외 투자정보 사이트

4. 해외 못지않다! 국내 증권사 해외부동산 상품

5. 부동산 자산으로 분류한 미국 상장리츠의 성쇄

-오피스 자산

-리테일 자산

-물류센터 자산

-데이터센터&통신 인프라(셀타워) 자산

-헬스케어 자산

6. 앞으로 더 뜰 미국 상장리츠 종목 분석

-DLR(디지털 리얼티 트러스트) - 데이터센터

-EQIX(이퀴닉스) - 클라우드 서비스를 갖춘 데이터센터

-AMT(아메리칸 타워) - 통신, 5G

-PLD(프로 로직스) - 물류센터

[알면 좋은 정보] 코로나19가 만든 글로벌 상업용 부동산시장의 현황



5부. 2021년 리츠, 개인투자자에게 내밀어진 또 다른 기회

1. 리츠업계에서 가장 중요한 외부변수 TOP 3

-하나, 금리

-둘, 주가

-셋, 기타 지표들 - 업황, 연준의 자산매입, 주가지수, 환율

2. 코로나19와 2021년 리츠시장

-리츠시장의 현황과 미래

-임차인의 현황과 미래

-지금이 아니면 또 다른 기회는 언제일까?

황태현 한국외국어대학교 경영대학을 졸업한 후 마운틴 자산운용에서 국내 주식운용을, 담배인삼공제회에서 대체투자운용을 담당했습니다. 지금은 기관투자자의 투자분석툴을 100% 가져와 개인투자자를 위한 이기는 투자, 재산증식을 위한 부의 추월차선 로드맵을 제공하고 있습니다.

자산운용사와 연기금, 투자관계사와 투자자라는 상반된 입장을 가진 직장을 통해 양쪽의 확연한 차이를 알게 되었고, 그 과정에서 정리된 내용을 전하기 위해 이 책을 쓰게 되었습니다. 왜 연기금이 리츠 투자에 관심을 가지는지, 왜 개인투자자도 리츠에 투자해야 하는지, 그 구체적인 방법까지를 알게 되면 여러분의 평생투자에 도움이 될 거라 확신합니다.



https://blog.naver.com/terry1122