돈이 되는 상가를 사라

100세 시대에는 불안한 코인이나 주식보다

확실한 상가가 정답이다!

최근 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심이 늘고 있다. 부동산114가 국토부의 자료를 분석한 결과, 서울의 상업 및 업무용 부동산 매매 거래총액, 거래량이 집계가 시작된 2006년 이후 올 2021년 1분기에 최대 수준을 기록한 것으로 조사됐다.

코로나19 여파로 공실 부담이 클 것으로 생각하기 쉬운데 너무 많이 오른 아파트 가격, 고강도 주택 시장 규제, 저금리 장기화 등의 영향으로 안정적인 임대 수익을 노릴 수 있는 상가 등에 투자자들의 관심이 높아진 것이다. 또한, 코로나19 백신 접종이 진행되면서 예전처럼 야외 활동이 활발해질 것이라는 기대감도 영향을 미쳤다고 분석됐다.

이런 상황만 보고 '나도 한번 상가에 투자해볼까?'라는 가벼운 생각으로 접근하면 안 된다. 아파트는 도면과 시세가 네이버 검색만으로도 다 나오지만 상가는 그렇지 않기 때문이다. 바로 옆이라고 해도 가격 차이가 확 나는 부동산이 상가다. 그래서 아파트 투자 전문가는 많아도 상가 투자 전문가는 별로 없다고도 한다.

그렇다고 상가 투자를 포기하라는 것은 아니다. 철저한 분석으로 입지, 상품성 등 옥석을 가려 알짜 상가를 찾는 노력을 하라는 것이다. 지금은 직장을 다닌다고 해도, 설령 정년이 보장된 직장을 다닌다고 해도 은퇴 후 몇십 년을 버티게 해줄 것은 안정적으로 임대 수익이 들어오는 상가 외에는 마땅한 대안이 없기 때문이다.



3단계로 끝내는 상권 분석부터 세금 문제 해결까지

20년 상가 투자 지식을 이 책 한 권에 다 담았다!

상가 투자를 결심했다면 기본적으로 알아야 하는 내용을 상가 컨설팅 20년 베테랑 전문가가 정리해 이 책에 담았다. 초보자라고 해도 상가 투자의 큰 그림을 그릴 수 있을 것이다.

1장에는 상가 투자자에게 필요한 기초 지식을 정리해 담았다. 상가 투자의 성공 요소는 무엇인지, 수익률은 어떻게 계산하는지, 상권 유형에 따라 상권을 어떻게 분류하고 봐야 하는지 등에 대해 알 수 있을 것이다.

2장에서는 상가 투자의 핵심인 상권 분석의 기술을 정리했다. 아파트가 입지라면 상가는 상권이라고 한다. '상권이 좋다'라고 하면 꾸준하게 매출이 발생하는 자리라는 말이 된다. 꾸준하게 매출이 발생하면 상가의 가치는 더욱 올라가고 임대료의 상승도 기대할 수 있다. 그래서 상권 분석은 상가 투자의 성패를 가른다고 한다. 이렇게 중요한 상권 분석의 모든 것을 담았다.

3장에서는 상권 분석 이후 투자자의 투자 상황에 맞는 상가를 찾았을 때 좀 더 디테일하게 분석하는 기술에 대해 알려준다. 일례로, 투자자의 상황에 따라 상가에 접근하는 전략이 달라야 한다. 투자자 본인이 상가를 사서 임대를 놓으려는 상가 투자자인지, 상가를 사서 매장을 운영하려는 상가 창업자인지에 따라 찾는 상가는 달라야 한다. 배달 음식 전문점을 할 것이라면 굳이 유동인구가 많다는 이유로 높은 임대료를 내야 하는 1층 상가보다 이면도로의 2층 상가를 찾아도 되기 때문이다. 이처럼 상가 현장에 갔을 때 필요한 투자 지식을 얻을 수 있을 것이다.

4장에는 상권별 특성을 파악하는 방법을 담았다. 똑같이 유동인구가 많다고 해도 지하철역 상권과 KTX역 상권, 버스 터미널 상권은 다 다르다. 각 상권의 특성과 차이점을 명확히 구분하는 지혜를 얻을 것이다.

마지막 5장에는 상가 투자와 연결되는 관련 법 지식을 정리해놨다. 최근 임차인 쪽으로 유리하게 상가 임대차 보호법이 개정되고 있으므로 수익률 분석만큼 관련 법 지식에 대해서도 상가 투자자라면 알고 있어야 한다.



빠르게 선점하고 느긋하게 경제적 자유를 누리자!

공인중개사가 좋은 상가라고 추천을 해줘도 상가 투자 지식이 없으면 쉽게 결정을 못 한다. 그러는 사이 다른 사람에게 넘어가기도 한다. 반대로, 형편없는 상가인데도 누군가의 감언이설에 속아 도장부터 찍을 수도 있다. 상가 투자에 앞서 미리 공부하고 분석 능력을 길러서 준비를 마쳐놓고 있어야 하는 이유다.

투자자에게 꾸준하면서 안정적으로 임대 수익이 들어오는 상가는 제로 금리에 고민이 많은 우리에게 큰 힘이 될 것이다. 월급 외 수익이 기대되는 상가를 이 책을 통해 찾아보자.

책을 시작하며



1장. 상가 투자 첫걸음

01. 코로나 시대, 아파트 투자보다 어려운 상가 투자

02. 상가, 참 많다

03. 상가 투자의 성공 요소

04. 임대 수익률이 중요하다

05. 수익률의 함정

06. 공실 관리도 기술이다

07. 상가의 가치는 어떻게 평가하나?

08. 상권이란 무엇인가?

09. 상권은 다양하게 분류된다

10. 상권 유형에 따른 상권 분류

ㆍ무조건 알아야 하는 세금 ① 상가와 관련된 세금



2장. 상권 분석이 상가 투자의 핵심이다

01. 배후 수요 ① 매출 올려주는 사람 찾기

02. 배후 수요 ② 범위를 설정한다

03. 배후 수요 ③ 충분히 뒷받침되는지 확인한다

04. 배후 수요 ④ 두 상권을 비교할 줄 알아야 한다

05. 동선 ① 배후 수요의 흐름을 파악하라

06. 동선 ② 동선의 특징

07. 동선 ③ 시작점을 확인한다

08. 흐르는 자리 ① 사람들이 지나쳐서 가는지 파악한다

09. 흐르는 자리 ② 특징을 바탕으로 분석한다

10. 종합적으로 분석해야 제대로 파악할 수 있다

ㆍ무조건 알아야 하는 세금 ② 상가 취득세와 양도세



3장. 아무도 알려주지 않는 상가 투자 노하우

01. 내게 맞는 상가 투자 전략

02. 100% 완벽한 상가는 없다

03. 생각처럼, 계획처럼 되지 않는다

04. 투자 법칙을 너무 맹신하지 않는다

05. 상권 단절을 주의하라

06. 현장에 답이 있다

07. 살아나는 상권과 죽어가는 상권

08. 신도시 상가 vs 구도심 상가

09. 같은 상가건물이라도 가치는 다르다

10. 상가 계약 시 주의사항

11. 임차인은 가장 중요한 고객

ㆍ무조건 알아야 하는 세금 ③ 상가 재산세와 종합부동산세



4장. 상권마다 다른 분석방법

01. 지하철역 상권

02. KTX역 상권

03. 버스 터미널 상권

04. 병원 상권

05. 관공서 상권

06. 오피스 상권

07. 백화점과 복합 쇼핑몰 상권

08. 대형 마트 상권

09. 학교 상권

10. 카페 상권

ㆍ무조건 알아야 하는 세금 ④ 부가가치세



5장. 알아둬야 손해 보지 않는 상가 지식

01. 상가의 용도 변경

02. 영업증이 필요 없는 자유 업종

03. 다중 이용 업소의 안전 관리 의무

04. 상가의 업종을 제한하는 교육환경보호구역

05. 학원과 유해 업소 제한

06. 편의점은 담배 판매 여부가 중요하다

07. 눈에 보이지 않는 권리금

08. 투자자라면 알아야 할 상가 임대차 보호법 ①

09. 투자자라면 알아야 할 상가 임대차 보호법 ②

10. 업종 제한 약정과 경업 금지의무

ㆍ무조건 알아야 하는 세금 ⑤ 상가 종합소득세

전철 공인중개사와 부동산 전문가들의 모임인 '부사모(부동산과 좋은 사람들 모임)' 회장, 부동산 전문가 모임인 KR파트너스 사무총장, 부동산리더스포럼 부회장으로 있다. 또한, 랜드고 중개법인 전문위원으로서 공인중개사 교육을 통한 전문 인력 양성에도 힘을 쏟고 있다. 서울경제TV, 팍스경제TV 등 다양한 방송에도 출연하고 있다.

20년 동안 상업용 부동산 한 우물만 파고 있으며 현장에서 자타가 공인하는 최고 실력을 인정받고 있다. 눈앞의 이익보다는 사람(고객)을 먼저 생각하고 좋은 인연을 더 소중한 가치로 여기며 하루하루 최선을 다하면서 땀의 가치를 아는 성실하고 진실한 부동산 전문가라는 평가를 받고 있다.

부사모 http://band.us/@busamo2005