부동산 경매 절대로 하지마라

부동산 경매! 초보자도 충분히 잘 할 수 있다!

기존의 부동산 경매 책들과 확연히 다른

부동산 경매의 확실한 실전 가이드!



부동산 경매, 더 이상 고수들만 하는 것이 아니다!

위험 요소를 제거하면 절대로 위험하지 않는 것이 바로 부동산 경매이다.

이 책은 경매 초보자들을 위해 탄탄한 이론과 현실에 꼭 맞는 실전 사례를 총망라했다.

무엇부터 알아야 하며, 어디서부터 시작해야 할지 맞춤형 지침을 제시하고 있다.



쉽고 빠르게 리스크 없는 경매 물건 찾는 법!

부동산 경매 입문자에서부터 노하우까지

다양한 사례와 기초 지식, 그리고 실전 경매 문제와 동영상 강의를 통해

절대 손해 보지 않는 부동산 경매의 비결을 알아보자.



★ 이런 내용을 담고 있어요! ★



Part 01 부동산 경매 입문하기

불황기 재테크 블루오션, 경매

경매의 진행 절차 파악하기

초보자라면 경매 물건 검색 시스템을 이용하라

골치 아픈 권리분석, 물건 권리분석 시스템을 이용하라

쪽박과 대박 물건의 양면성을 가진 감춰진 특수권리 찾기



Part 02 부동산 경매 실천하기

착한 임차인 VS 나쁜 임차인 분석과 배당표 작성하기

입찰가격 얼마로 작성해야 할까?

법원 경매, 입찰에서 낙찰 후 대금 납부까지

소유권이전등기와 명도



Part 03 실전 경매 노하우 익히기

리얼리티 경매 실패 사례

리얼리티 경매 낙찰 사례



<부록> 해결하면 돈이 보이는 경매사건 풀어보기

저자의 글

이 책을 보는 방법



Part 01. 부동산 경매 입문하기



Chapter 01. 불황기 재테크 블루오션, 경매

경매, 두려워서 못한다는 말은 거짓이다

경매 시장 속으로

* Book in Book : 지방법원의 연도별 매각통계 살펴보기

무릎에서 구매하여 어깨에서 팔아라

분석으로 시작해서 분석으로 끝내라

위험요소를 제거하지 못하면 웃다가 울게 된다

* Book in Book : 경매 시 주의해야 될 사항들

* Book in Book : 임대사업자로 등록하여 세제 혜택 받기



Chapter 02. 경매의 진행 절차 파악하기

채권자 경매신청

* Book in Book : 강제경매와 임의경매는 누가 신청하나요?

* Book in Book : 경매비용 산출하기

경매개시 결정

* Book in Book : 기일입찰과 기간입찰 방식의 차이점

공과금 최고, 채권신고 최고, 현황조사, 감정평가

최저경매가 결정

경매 준비

게시 및 공고

입찰서류 열람

* Book in Book : 권리분석&물건분석&수익성분석

입찰/개찰

낙찰허부 결정/낙찰허가 확정

* Book in Book : 낙찰불허가 나오는 7가지 유형

대금납부

* Book in Book : 박○○씨가 낙찰대금을 납부하지 않을 경우에는?

소유권이전등기촉탁

인도 명령/명도 소송

인도

* Book in Book : 법원 경매 용어 살펴보기



Chapter 03. 초보자라면 경매 물건 검색 시스템을 이용하라

후회 없는 선택을 위해 경매 물건 검색 시스템 이해하기

* Book in Book : 경매 초보자의 물건 선택 방법

* Book in Book : 빌라는 어디에 속할까?

* Book in Book : 감정평가표의 감정일자

* Book in Book : 낙찰된 아파트 관리비가 과다 연체된 경우 낙찰자의 대처 방법

* Book in Book : 연립주택, 다가구주택, 다세대주택 낙찰 시 주의사항

* Book in Book : 토지는 누구에게 적합한 상품인가요?

잘 아는 지역과 관심 있는 지역부터 시작하라

자금 계획, 제대로 세우지 않으면 큰 낭패 본다

* Book in Book : 대출 가능 금액 산정하기

* Book in Book : 소액보증금의 최우선변제금

* Book in Book : 경락잔금대출

경매, 위험요소만 제거하면 절대로 위험하지 않다

* Book in Book : 경매 위험요소

경매정보 사이트를 이용하여 본격적으로 검색하기

* Book in Book : 물건상세정보 살펴보기



Chapter 04. 골치 아픈 권리분석, 물건 권리분석 시스템을 이용하라

권리분석 시스템

* Book in Book : 말소기준권리 이전에 설정된 권리는 낙찰자에게 손해를 줄 수 있나요?

* Book in Book : 낙찰자의 낙찰대금 완납 이후

* Book in Book : 말소기준권리는 변할 수 있나요?

물건분석의 3인방 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서

* Book in Book : 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서는 어디에서 언제부터 열람할 수 있나요?

권리분석의 핵심 지도, 등기부등본 살펴보기

* Book in Book : 을구의 권리가 최초근저당 접수기일보다 앞서거나 임차인의 전입일자가 앞서는 경우

* Book in Book : 등기부등본상 같은 날짜에 상이한 권리들이 설정된 경우 우선순위

등기부등본 갑구에 기재되는 가압류, 가등기, 가처분등기, 예고등기 살펴보기

* Book in Book : 매매·양도금지가처분과 점유이전금지가처분이란?

* Book in Book : 가압류, 가등기, 가처분의 차이점

등기부등본 을구에 기재되는 저당권, 전세권 살펴보기

* Book in Book : 근저당권과 저당권의 차이점

* Book in Book : 경매 투자 격언

* Book in Book : 후순위 저당권이 경매신청하면 선순위 전세권은 어떻게 되나요?

* Book in Book : 선순위 전세권자가 경매신청한 경우

* Book in Book : 전세권이 말소기준권리가 되기 위한 요건

* Book in Book : 경매사건에 있어서 말소기준권리는 다음 4가지인데 그 이유는?

* Book in Book : 전세권의 배당 범위



Chapter 05. 쪽박과 대박 물건의 양면성을 가진 감춰진 특수권리 찾기

지상권 vs 법정지상권 살펴보기

법정지상권이 성립되기 위해서는 어떠한 조건을 갖추어야 하는가?

* Book in Book : 지상권자와 저당권자의 순위에 따른 소멸 결과

* Book in Book : 나대지의 법정지상권 성립 여부

* Book in Book : 법정지상권 성립 여부 판단

법정지상권 물건을 낙찰 받으면 건물소유자와 토지소유자 중 유리한 쪽은?

문패 없는 건축물, 제시 외

뜨거운 감자, 법정지상권이 설정된 토지

제대로 알면 큰 수익 나는 유치권

유치권 성립 시스템에 대입하여 성립 여부를 판단하기

* Book in Book : 영업을 위해 리모델링하거나 건물을 개조할 경우 유치권이 성립되나요?



Part 02. 부동산 경매 실천하기



Chapter 06. 착한 임차인 vs 나쁜 임차인 분석과 배당표 작성하기

누가 살고 있는지 한눈에 알 수 있는 주민등록전입세대 열람

임차인 분석하기

임차인의 대항력과 우선변제권 살펴보기

나쁜 임차인인 가장 임차인은 어떻게 만들어지고 어떻게 가려내야 할까?

배당표 작성하기

* Book in Book : 예상배당표 페이지 구성 내용과 배당순위

* Book in Book : 주택임대차보호법상 대항력 있는 선순위 임차인의 권리 유형

* Book in Book : 배당순위를 정확히 알아야 되는 이유

* Book in Book : 누가 배당신청을 했는지 어디서 확인할 수 있나요?

* Book in Book : 선순위세입자의 배당요구철회



Chapter 07. 입찰가격 얼마로 작성해야 할까?

입찰가격 결정하기

입찰가격 분석해보기

* Book in Book : 국토해양부에서 공시지가 확인하는 방법

경매 과정에서 나타날 수 있는 위험요소

* Book in Book : 매각기일과 매각허가기일이란?



Chapter 08. 법원 경매, 입찰에서 낙찰 후 대금 납부까지

입찰에서 낙찰까지 전 과정 살펴보기

* Book in Book : 입찰 보증금을 경매 보증보험으로 납부하는 방법

매각대금 납부하기



Chapter 09. 소유권이전등기와 명도

소유권이전등기 촉탁 신청하기

가장 안전하고 빠른 인도 명도 시스템 살펴보기

* Book in Book : 인도명령과 명도소송의 차이점

* Book in Book : 경매보다 더 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 공매



Part 03. 실전 경매 노하우 익히기



Chapter 10. 리얼리티 경매 실패 사례



Chapter 11. 리얼리티 경매 낙찰 사례 1

* Book in Book : 임차권등기



Chapter 12. 리얼리티 경매 낙찰 사례 2

* Book in Book : 경매 포트폴리오



Chapter 13. 리얼리티 경매 낙찰 사례 3



부 록. 해결하면 돈이 보이는 경매사건 풀어보기

엄기환 저자 엄기환은

서울 디지털 대학교 부동산학과

전 부동산 경(공)매 권리분석사 협회 이사장

서울부동산 경매학원 실전분석 자문위원

서울부동산 경매학원 권리분석 자문위원

구로 타임즈 부동산관련 추천물건 선정위원

서울부동산 경매학원 원장

MBC 생방송 오늘의 아침 출연