부동산금융론(개정판 2판)

금융시스템의 이해 21

제1장



제1절 경제시스템의 개요 21

1. 금융의 의의/23 2. 경제시스템의 의의/24

제2절 금융시스템의 개요 23

1. 금융시스템의 의의/23 2. 금융시스템의 기능/24

3. 금융시스템의 유형/27

제3절 우리나라의 금융시스템 29

1. 금융시장/29 2. 금융수단/31

3. 금융기관/32 4. 금융인프라(금융 하부구조)/34

제4절 금융시스템과 금융안정 36

1. 금융안정의 의미/36 2. 금융안정의 중요성/36

3. 금융안정을 위한 중앙은행의 역할/37



부동산금융시장 41

제2장



제1절 부동산금융의 개요 41

1. 부동산금융의 의의/41 2. 주택금융의 의의/41

3. 부동산금융의 기능/42 4. 부동산금융의 원칙/43

5. 부동산금융의 유형/44 6. 부동산금융 조달방식/46

제2절 부동산시장 50

1. 부동산시장의 개념/50 2. 부동산시장의 유형/51

3. 부동산시장의 기능/52 4. 부동산시장의 특징/53

5. 부동산시장의 구분/54

제3절 부동산금융시장 56

1. 부동산금융시장의 의의/56 2. 주택금융시장의 특징/56

3. 주택금융시장의 유형/57

제4절 부동산금융관련 기관 59

1. 주택금융 중개기관/59 2. 주택금융 보증기관/59

3. 주택금융 유동화기관/59

제5절 부동산금융 시스템을 위한 인프라 60



글로벌금융위기와 서브프라임 모기지 63

제3장



제1절 금융위기의 의의와 사례 63

1. 금융위기의 의의/63 2. 최근의 글로벌금융위기의 전개과정/64

3. 국제금융위기의 주요사례/65

제2절 서브프라임 모기지 70

1. 서브프라임의 개요/70 2. 서브프라임 모기지론의 부실원인/71

제3절 글로벌금융위기의 원인과 영향 73

1. 글로벌금융위기의 근본원인/73 2. 금융위기의 영향/76



주택담보대출 79

제4장



제1절 주택담보대출의 개요 79

1. 주택담보대출의 의의/79 2. 주택담보대출의 관련위험/79

제2절 주택담보대출의 유형 83

1. 적용금리형태에 따른 분류/83 2. 원리금상환방법에 따른 분류/87

3. 기타의 상환방식에 따른 부동산담보대출/91

4. 한국주택금융공사 모기지론/93

제3절 대출기준금리와 COFIX 96

1. COFIX의 의의와 도입배경/96 2. COFIX의 종류/98

3. 금리정보 제공은행/98 4. 지수산출대상 자금조달 상품/98

5. COFIX 산출과정/99 6. 공시 및 실제 운영/100

7. 기대효과/100

제4절 주택담보대출 관련 주요 용어 100

1. 기본용어/100 2. 월부금(debt service)/100

3. LTV(Loan to value)/100 4. 부채감당비율/102

5. DTI(Debt To Income)/102 6. DSR(Debt Service Ratio)/103



모기지 보험 105

제5장



제1절 모기지 보험의 개요 105

1. 모기지 보험의 의의/105 2. 모기지 보험의 필요성/106

3. 모기지 보험의 종류 및 운용방식/107

제2절 모기지 보험의 경제적 효과 108

1. 사회ㆍ경제 일반에 미치는 영향/108

2. 모기지 운용 금융회사에 미치는 영향/109

제3절 우리나라의 모기지 보험 110

1. 도입 목적/110 2. 도입 경과/111

3. 모기지 보험 가입요건/111 4. 모기지 보험 취급사 현황/112

5. 보험계약 현황/112 6. 평균담보가액/113

7. 평균 LTV/114 8. 연체추이/114



주택연금제도 115

제6장



제1절 주택연금제도의 개요 115

1. 주택연금의 의의/115

2. 일반 모기지론과 역모기지론의 차이점/115

제2절 제도 도입의 필요성과 효과 116

1. 제도 도입의 필요성/116 2. 제도 도입 기대효과/116

3. 민간 역모기지의 문제점/117

제3절 우리나라의 주택연금 상품모형 설계 118

1. 상품모형의 설계/118 2. 월지급금 결정변수/118

3. 월지급금 예시/121

제4절 우리나라 주택연금의 주요내용 122

1. 업무흐름/122 2. 취급금융회사 및 절차/122

3. 주택연금 이용조건/123

제5절 우리나라 주택연금의 주요내용 128

1. 연도별 주택연금 가입 현황/128

2. 주택연금 운영현황/128

제6절 해외사례 129

1. 미국의 사례/129 2. 일본의 사례/131



주택도시기금 133

제7장



제1절 국민주택기금의 개요 133

1. 주택도시기금의 의의/133 2. 주택도시기금의 역할 및 기대효과/133

3. 조성재원 및 용도/134 4. 주택도시기금 연혁/134

5. 주택도시기금 재무현황/135 6. 주택도시기금 관리체계/135

제2절 주거복지사업 136

1. 주택건설사업 지원/136 2. 주택전세 및 구입수요자 자금지원/136

3. 주거환경개선사업지원/136

제3절 도시재생사업 137

1. 도시의 현황/137 2. 도시재생의 필요성/138

3. 정부의 추진 방안/139 4. 주체별 역할/140

5. 기대효과/141

제4절 여유자금운용 및 개인상품 141

1. 여유자금운용/141 2. 개인상품/142

제5절 기업상품 144

1. 상품별 내용/144

제6절 주택청약종합저축 147

1. 개요/147 2. 가입 대상/147

3. 계약 기간/147 4. 예금자보호/147

5. 적립금액/147 6. 약정이율 (세금 납부 전)/148

7. 명의변경/148 8. 민영주택 청약시 면적선택/148

제7절 국민주택채권 149

1. 제1종 국민주택채권/149 2. 제2종 국민주택채권/149

3. 발행 방법 및 조건/149 4. 중도상환/150



주택금융 신용보증 151

제8장



제1절 주택금융 신용보증의 개요 151

1. 신용보증제도의 도입배경과 필요성/151

2. 신용보증의 의의와 법적 성격/152 3. 신용보증제도의 유형/153

제2절 주택금융신용보증기금 154

1. 주택금융신용보증기금의 설치/154 2. 기금의 조성/154

3. 기금의 운용/155 4. 기본재산 및 보증운용배수/155

5. 주택금융신용보증기금의 연혁/156

6. 주택금융신용보증기금의 주택보증공급실적/158

제3절 주택금융 신용보증업무의 주요내용 159

1. 보증한도/159 2. 보증료/160

3. 보증금액의 산정/160 4. 보증절차 등/161

제4절 주택금융 신용보증의 유형 163

1. 보증업무의 개요/163 2. 개인보증/163

3. 사업자보증/164

제5절 보증상품의 내용 165

1. 주택개인보증/165 2. 주택사업자보증/173



주택 및 건축물 분양보증 179

제9장



제1절 주택분양보증 180

1. 주택분양보증의 개념/180 2. 보증기관/182

3. 보증구조/183 4. 보증심사와 신용평가/183

5. 보증한도 산정/185 6. 보증료/185

7. 보증채무의 종류/186 8. 보증채무 이행절차/186

9. 보증상품의 주요내용/187

제2절 건축물분양보증 191

1. 건축물분양보증제도의 개요/191 2. 건축물분양보증 적용대상/192

3. 건축물분양보증 적용제외 대상/192 4. 사전분양 요건/192

5. 분양시기/193 6. 분양보증기관/193

7. 분양보증제도와 유사제도의 비교/193

8. 보증상품/194

제3절 주택사업관련보증 196

1. 조합주택시공보증/197 2. 하자보수보증/198

3. 임대보증금보증/200 4. 인ㆍ허가보증/201

5. 하도급대금지급보증/203 6. 감리비예치보증/204

7. 주택구입자금보증/205 8. 주택사업금융(PF)보증/206

9. 기타의 보증/207



부동산신탁 209

제10장



제1절 부동산신탁 제도의 개요 209

1. 신탁의 의의/209 2. 신탁의 기능/210

3. 신탁의 분류/211 4. 자기신탁의 설정/211

5. 유한책임신탁의 도입/213 6. 담보권신탁의 도입/213

7. 신탁재산/214 8. 회계처리/216

제2절 부동산신탁의 유형 216

1. 토지신탁/216 2. 담보신탁/224

3. 처분신탁/228 4. 관리신탁/230

5. 분양관리신탁/233 6. 부동산대리사무/234

제3절 국내 부동산신탁시장 현황 235

1. 부동산신탁제도의 도입/235 2. 부동산신탁회사 영업현황/236



프로젝트 파이낸싱 239

제11장



제1절 프로젝트 파이낸싱의 개요 239

1. 프로젝트 파이낸싱의 의의/239 2. 프로젝트 파이낸싱의 특성/240

3. 프로젝트 파이낸싱의 장ㆍ단점/243

제2절 프로젝트 파이낸싱의 구조 246

1. 프로젝트 파이낸싱의 기본구조/246 2. 프로젝트 파이낸싱의 참여자/247

제3절 프로젝트 사업의 자금조달방안 250

1. 자기자본 출자/250 2. 외부차입/251

제4절 프로젝트 파이낸싱 관련위험 254

1. 프로젝트 미완성ㆍ지연 위험/254 2. 공사비용 초과위험/254

3. 기술위험/254 4. 시장위험/255

5. 정치적 위험/255 6. 재무위험/255

7. 운영위험/255 8. 기타의 위험/256

제5절 프로젝트 파이낸싱의 추진 절차 256

1. 프로젝트 사전평가단계/256

2. 프로젝트 파이낸싱을 위한 준비단계/257

3. 공사실행 단계/257 4. 관리운영 단계/258

제6절 프로젝트 파이낸싱의 유형 258

1. 사회기반시설 PF/259 2. 부동산개발 PF/261

제7절 프로젝트 파이낸싱의 유래와 도입 현황 264

1. 프로젝트 파이낸싱의 유래/264

2. 프로젝트 파이낸싱의 도입 및 취급현황/265



부동산펀드 269

제12장



제1절 펀드의 개념 269

1. 직접투자ㆍ간접투자 및 집합투자/269

2. 펀드(집합투자기구)의 의의와 종류/270

제2절 부동산펀드의 개요 274

1. 부동산펀드의 정의/274 2. 부동산펀드의 도입 연혁/274

3. 부동산펀드의 운용대상/275 4. 부동산펀드의 장ㆍ단점/277

제3절 부동산펀드의 형태 278

1. 부동산펀드의 법적 설립형태에 따른 분류/278

2. 투자대상자산의 형태에 따른 분류/284

제4절 부동산펀드의 관리 287

1. 집합투자업자의 영업행위규칙/287 2. 펀드의 환매/291

3. 펀드의 평가/292

제5절 국내 부동산펀드 시장현황 292



부동산투자회사 295

제13장



제1절 개념과 구조 295

1. 부동산투자회사의 의의/295 2. 부동산투자회사의 특징/296

3. 부동산투자회사의 장점과 단점/296 4. 부동산투자회사의 구조/299

차 례



제2절 부동산투자회사의 연혁과 도입과정 300

제3절 부동산투자회사의 유형 301

1. 투자대상/301 2. 기한 한정 여부/302

3. 환매 여부/302 4. 법률상 조직형태/303

5. 투자대상 사전 지정 여부/303 6. 투자자산 관리주체/304

7. 자금조달형태/304

제4절 리츠의 가치평가 304

1. 운영수입(FFO)/305 2. 조정된 운영수입(AFFO)/306

3. 배당가능자금(FAD)/306

제5절 우리나라의 리츠제도 307

1. 리츠의 구성/307 2. 리츠의 설립/307

3. 주식의 발행/308 4. 자산의 투자ㆍ운용/310

5. 부동산처분에 대한 제한/311 6. 자산의 구성/311

7. 부동산개발사업에 대한 투자/312 8. 증권에 대한 투자와 배당/313

9. 자금의 차입 및 사채의 발행/313

10. 기업구조조정 부동산투자회사에 관한 특례/314

제6절 리츠 관련회사 316

1. 자산관리회사(AMC : Asset Management Company)/316

2. 부동산투자자문회사/317 3. 사무수탁회사/318

제7절 우리나라의 리츠시장 319



자산유동화증권 325

제14장



제1절 자산유동화증권의 개요 325

1. 자산유동화증권의 의의/325 2. 자산유동화의 방식/326

3. 자산유동화의 특성/327 4. 자산유동화의 연혁/330

5. 자산유동화시장의 문제점/331

제2절 발행절차와 주요참가자 331

1. 발행절차/331 2. 주요 참가자/332

제3절 유동화증권의 신용보강 335

1. 신용보강의 의의/335 2. 외부신용보강 방식/335

3. 내부신용보강 방식/335

제4절 자산유동화증권의 종류 336

1. CBO(채권 담보부 채무증권)/337 2. CLO(대출채권 담보부 채무증권)/337

3. CARD(회전채무 상환증서)/338 4. MBS(주택저당증권)/339

5. ABCP(자산담보부 기업어음)/339 6. 부동산개발 PF ABS/340

7. CDO(부채담보부 증권)/341

제5절 신용파생상품 342

1. 의 의/342 2. 주요 신용파생상품/343

제6절 자산유동화증권 발행 현황 345

1. 연도별 ABS발행 현황/345 2. 유형별 ABS 발행 현황/347



주택저당증권 351

제15장



제1절 주택저당증권의 개요 351

1. 주택저당증권의 의의/351 2. RMBS와 CMBS/352

3. MBS 발행의 경제적 효과/353

제2절 주택저당증권의 종류 354

1. MPTS : 주택저당 이체증권/354

2. MBB : 주택저당채권담보부채권/355

3. MPTB : 저당대출 자동이체 채권/356

4. CMO : 다계층저당증권 /357

제3절 커버드본드와 MBS 359

1. 커버드본드의 의의/359 2. 커버드본드의 발행요건/360

3. 커버드본드 발행 효과/360 4. 커버드본드와 MBS의 비교/361

제4절 우리나라의 MBS 발행 362

1. 연혁/363 2. 근거법률 및 주요내용/363

3. 발행현황/364

김병우