세금까지 아는 공인중개사가 진짜 고수다

[이 책의 핵심 타깃]

단순 중개를 넘어 절세 컨설팅으로 계약 성과를 높이고 싶은 현직 공인중개사

남다른 경쟁력으로 개업과 실무를 준비하는 초보/예비 공인중개사

취득부터 상속까지, 부동산 세금의 흐름을 꿰뚫고 싶은 부동산 투자자



고객은 결국 "얼마가 남는가?"에 따라 마음을 움직입니다.

이 책은 복잡한 세법 이론이 아닌, 고객이 자주 묻는 질문을 중심으로

현장에서 곧바로 적용할 수 있는 사례와 상담 팁을 꽉 채웠습니다.

Chapter 01. 취득세 : 부동산을 취득할 때 내는 세금
부동산을 매매로 취득하면 취득세를 납부해야 한다
주택수와 주택소재지에 따라 취득세율이 달라진다
주택수는 개인이 아닌 1세대를 기준으로 판정한다
취득일 전에 주소만 분리해 놓아도 취득세를 줄일 수 있다
주택수에 포함되는 주택과 제외되는 주택이 있다
이런 주택을 취득하면 취득세가 중과되지 않는다
주거용오피스텔을 취득할 때는 주택에 대한 취득세가 적용되지 않는다
분양받은 아파트는 분양권 취득시점을 기준으로 주택수를 계산한다
일시적 2주택은 중과세율이 아닌 기본세율을 적용받을 수 있다
이런 주택을 취득하면 자금조달계획서를 제출해야 한다
부동산을 증여받아 취득해도 취득세를 납부해야 한다
부동산을 상속받아 취득해도 취득세를 납부해야 한다

Chapter 02. 재산세 및 종합부동산세 : 부동산을 보유할 때 내는 세금
부동산을 보유하면 재산세와 종합부동산세를 납부해야 한다
주택분 재산세는 개별 주택별로 이렇게 계산한다
주택분 종합부동산세는 개인 소유주택을 모두 합산하여 계산한다
1세대 1주택자는 종합부동산세를 크게 신경쓰지 않아도 된다
부부 공동명의 1주택자는 납세의무 특례를 적용받을 수 있다
2주택 이상을 소유하고 있어도 1주택자 과세방식을 적용받을 수 있다
등록임대주택은 종합부동산세를 계산할 때 합산배제 된다
종합부동산세는 나눠서 낼 수도 있고, 나중에 낼 수도 있다
종합부동산세를 줄이기 위해 증여나 임대주택등록은 신중히 판단해야 한다
주거용오피스텔이라고 해서 종합부동산세가 과세되는 것은 아니다

Chapter 03. 종합소득세 : 부동산을 임대할 때 내는 세금
부동산을 임대하면 종합소득세를 납부해야 한다
주택임대수입금액에 따라 종합소득세 신고방법이 달라진다
일반적으로 종합과세보다 분리과세가 세금을 적게 낸다
주택임대소득의 세금을 줄일 수 있는 필요경비는 이런 것들이 있다
다른 소득이 있으면 2천만원 이하로 주택임대수입금액을 조절해야 한다
간편장부대상자는 기장세액공제를 적용받아 종합소득세를 줄일 수 있다
주택임대소득에서 결손이 발생하면 이렇게 활용하면 된다
이런 주택은 임대차계약 체결 후 반드시 전월세신고를 해야 한다
주택임대소득 과세대상자는 사업장현황신고도 해야 한다
건강보험료 피부양자 자격을 유지하려면 이런 요건을 충족해야 한다

Chapter 04. 양도소득세 : 부동산을 양도할 때 내는 세금
부동산을 양도하면 양도소득세를 납부해야 한다
양도소득세에서 필요경비로 인정되는 비용은 따로 있다
부동산은 오래 보유할수록 양도소득세가 줄어든다
최소 2년 이상은 보유하고 양도해야 세금이 줄어든다
양도차손은 통산하고 양도차익은 분산해야 한다
양도시기만 잘 조절해도 양도소득세를 대폭 줄일 수 있다
양도소득세는 단독명의보다 공동명의가 유리하다
양도소득세 최고의 절세방법은 비과세를 적용받는 것이다
주택을 2채 이상 소유하고 있어도 비과세를 적용받을 수 있다
분양권을 취득하고 종전주택을 양도해도 비과세를 적용받을 수 있다
상생임대주택은 이런 양도소득세 세제혜택을 적용받을 수 있다
다주택자는 양도소득세 중과만 피해도 세금이 반 이상 줄어든다
부모는 저가 양도를 통해 자녀에게 부동산을 싸게 팔 수 있다

Chapter 05. 증여세 : 부동산을 증여받을 때 내는 세금
부동산을 증여받으면 증여세를 납부해야 한다
부동산을 증여받을 때는 이런 순서로 진행하면 된다
감정평가를 통해 증여재산가액을 높이거나 낮출 수 있다
아파트의 유사 매매사례가액은 이런 순서로 적용한다
10년 이내 동일인으로부터 증여받으면 합산된다
10년마다 증여받는 것이 가장 쉬운 절세방법이다
한 명이 증여받는 것보다는 여러 명이 증여받는 것이 낫다
혼인 예정자나 신혼부부는 혼인 증여재산공제를 적극 활용해라
아이를 출산(입양)했다면 출산 증여재산공제를 적극 활용해라
채무(임대보증금, 대출금)를 떠안고 증여받는 것이 유리할 수 있다
금전을 빌렸으면 차용증과 원금 등 상환내역을 만들어 놔라
연부연납을 신청하면 증여세를 최대 5년 동안 나눠 낼 수 있다

Chapter 06. 상속세 : 부동산을 상속받을 때 내는 세금
부동산을 상속받으면 상속세를 납부해야 한다
부동산을 상속받을 때는 이런 순서로 진행하면 된다
안심상속 원스톱서비스를 통해 상속재산과 채무를 쉽게 확인할 수 있다
상속재산 배분순서와 상속지분율은 법에서 정해놓고 있다
상속재산보다 채무가 많으면 상속포기나 한정승인을 하는 것이 낫다
배우자가 없으면 5억원, 있으면 10억원까지 상속세가 발생하지 않는다
금융재산을 남겨주면 상속세도 줄일 수 있고 세금도 해결할 수 있다
부모와 자녀가 10년 이상 함께 살았으면 6억원까지 공제받을 수 있다
사망일 전 2년 이내 증빙없는 현금인출은 자제해야 한다
향후 양도소득세까지 고려해서 상속세를 신고해야 한다
미리미리 증여하는 것이 상속세를 줄이는 최선의 절세방법이다

지병근 (세무사 / 세무학박사 / 경영지도사 / 공인중개사)
(전) 법무부 주택임대차위원회 위원
(전) 한국토지주택공사 감사자문위원
(전) 강남대학교 경제세무학과 겸임교수
(전) 수원과학대학교 세무회계정보과 겸임교수
(현) 세무법인 가감 대표세무사
(현) 한국공인중개사협회 전임교수
(현) 한국세무사회 세무연수원 교수
(현) 가감세무TV 유튜브 채널 운영
저서: 『주택임대사업자의 모든 것』, 『부동산투자와 세금의 모든 것』, 『부동산세금의 정석』