부동산 경매 실무

《이론과 실무를 알아야 성공경매 가능》

부동산 경기 침체가 계속되고 부동산경매가 대중화되었다지만 경매에 대한 관심은 꾸준히 늘고 있다. 수익률이 예전만큼 높진 않지만, 경매시장은 그 특성상 저평가되거나 시가보다 낮은 물건을 매입할 수 있기 때문이다. 이런 잇점으로 경매는 일반 부동산투자와는 달리 리스크를 줄이면서도 고수익 창출이 가능하다.

이런 경매라도 사전에 준비한 자가 승리하듯이 진행과정의 변수와 법적 절차 등을 고려하여 사전에 이론과 실무를 알아야만 한다.



《경매 기본기 다지고 혼자서도 하는 이론과 실무 담아》

『부동산경매 실무』는 일반투자자는 물론 공인중개사나 경매컨설턴트가 경매 경험이 없거나 부족해도, 누구의 도움 없이 혼자서 경매를 진행하거나 컨설팅할 수 있도록, 실제 경매에 필요한 모든 이론과 실무를 담았다.

책은 그래서 법학을 전공하고 십수 년을 경매현장에서 보낸 저자가, 경험과 이론 어느 한 쪽으로도 치우치지 않으면서 실전경매에 꼭 필요한 내용만을 어느 것도 놓치지 않고 알기 쉽게 전해준다. 또한 책은 뛰어난 이론과 경험 이전에 탄탄한 기본기가 우선임을 전제하고, 이런 기본기를 다질 수 있도록 기초적인 지식은 물론 경매투자의 바른 태도와 투자관 등도 알려주고 있다.



《기본기에 이론과 실무로 변수와 위험 피하게 해》

저자는 컨설팅과 직접 진행한 경매가 무려 1천여 건을 넘을 정도로 풍부한 경험을 지녔다. 이렇게 많은 사례는 모든 종류의 부동산을 겪어보게 하며 실무의 깊이를 남다르게 했다. 하지만 숱한 경험을 지닌 저자에게도 모든 경매는 늘 변수와 위험이 따랐고, 이는 기초를 제대로 다진 상태에서 필요한 이론과 실무역량만 갖춘다면 피해 갈 수 있음을 절감했다.

이러한 자신의 다양한 경험과 필요는 매수자입장에서 꼭 필요한 이론과 실무를 잘 정리하게 했고, 나아가 기초를 다지고 경매의 체계수립은 물론 경매 고수가 되는 기법과 노하우마저 싣게 했다. 그래서 부동산경매에 입문하려는 초보자나 경매를 더 체계적으로 배우려는 일반투자자라면 이 책으로 기초를 쌓으며 스스로 성공경매에 다가설 수 있고, 공인중개사, 경매컨설턴트라면 고객의 눈높이에 맞춰 깊이 있는 컨설팅을 하고 자신의 안목도 키울 수 있을 것이다.

책을 펴내며

읽기 전에



《경매절차 총론 편》

Part 1. 경매 일반

1. 부동산 경매의 의의 및 성질

(1) 부동산 경매의 의의/(2) 경매의 성질

2. 부동산 경매제도의 변천

(1) 경매제도의 변천/(2) 경매의 매각방법/(3) 경매용어의 변천

3. 부동산경매의 종류

(1) 강제경매/(2) 임의경매/(3) 강제경매와 임의경매의 공통점과 차이점/(4) 실질적 경매와 형식적 경매

4. 부동산 경매의 대상

(1) 부동산/(2) 미등기부동산(토지, 건물)/(3) 공유지분/(4) 부동산과 동일시되는 권리(준부동산)

5. 집행법원



Part 2. 경매절차

1. 경매절차의 개요

(1) 압류, 환가, 배당/(2) 경매절차도/(3) 경매진행기간/부동산 경매 실무

2. 압류절차

(1) 경매신청/(2) 경매개시결정

3. 환가절차

(1) 배당요구의 종기결정 및 공고/(2) 매각의 준비/(3) 매각방법의 결정, 매각기일 및 매각결정기일의 지정, 통지, 공고, 변경/(4) 매각의 실시/(5) 매각허가결정/(6) 매각대금의 납부 및 소유권이전등기, 인도명령/(7) 명도 실무

4. 배당절차

(1) 배당/(2) 배당절차/(3) 배당순위/(4) 배당연습



《권리분석 편》

Part 1. 권리분석 기초

1. 물권과 채권

(1) 의의/(2) 물권과 채권의 차이점/(3) 물권의 종류/(4) 권리 상호 간의 우열관계 2. 부동산등기부 보는 법

(1) 등기부의 구성/(2) 표제부/(3) 갑구/(4) 을구/(5) 등기의 순위/(6) 권리분석을 위한 등기부 보는 법

3. 말소기준권리 150

4. 소멸주의와 인수주의

5. 잉여주의



Part 2. 사법상의 권리분석

제1절 부동산등기부에 등재된 권리분석

1. 부동산등기부 표제부(집합건물) 기재사항

(1) 대지권 등기/(2) 대지권 미등기/(3) 토지별도등기

2. 부동산등기부 갑구 기재사항

(1) 가압류/(2) 압류/(3) 가처분/(4) 가등기/(5) 예고등기/(6) 환매등기

3. 부동산등기부 을구 기재사항

(1) 근저당권/(2) 공장저당권/(3) 전세권/(4) 임차권/(5) 지상권/(6) 구분지상권/(7) 지역권 213

제2절 부동산등기부에 등재되지 않은 권리분석

1. 주택임대차

(1) 입법목적/(2) 보호대상/(3) 적용범위/(4) 대항력/(5) 우선변제권/(6) 최우선변제권/(7) 임차권의 승계(사실혼 배우자)/(8) 임차권등기명령/(9) 주택임대차와 전세권의 경합

2. 상가건물임대차

(1) 입법목적/(2) 적용범위/(3) 대항력/(4) 우선변제권/(5) 최우선변제보증금/(6) 상가임대차 존속기간/(7) 차임 증감청구권 및 제한/(8) 등록사항 등의 열람ㆍ제공

3. 가장임차인 권리분석

(1) 가장임차인이란/(2) 가장임차인으로 의심되는 경우/(3) 가장임차인으로 인정한 판례/(4) 가장임차인 형사처벌/(5) 가장임차인 권리분석

4. 특수권리

(1) 법정지상권/(2) 분묘기지권/(3) 유치권/(4) 주위토지통행권



Part 3. 공법상의 권리분석

1. 토지에 관한 권리분석

(1) 지목/(2) 나대지(裸垈地), 건부지(建附地), 맹지(盲地), 도로/(3) 용도지역, 용도지구, 용도구역/(4) 용도지역, 용도지구 안에서의 건축제한/(5) 건폐율, 용적률/(6) 토지를 매입 시 준비하여야 할 서류/(7) 토지에 관한 공적 장부 보는 방법/(8) 농지의 이해/(9) 농지취득자격증명/(10) 임야의 이해/(11) 개발제한구역(그린벨트)의 이해

2. 건물에 관한 권리분석

(1) 건축이란/(2) 건축허가 및 건축신고 대상의 건축물/(3) 용도별 건축물의 종류/

(4) 주택의 종류/(5) 건축절차/(6) 용도변경/(7) 건물을 매입 시 준비하여야 할 서류

(8) 건물에 관한 공적 장부-건축물대장

《물건 유형별 분석방법 편》

1. 현장조사 방법

(1) 임장활동의 중요성/(2) 현장조사 절차

2. 물건유형별 중요 체크포인트

(1) 아파트/(1-1) 미납관리비/(2) 빌라(연립, 다세대)/(3) 단독주택/(4) 오피스텔/

(5) 상가/(6) 공장/(7) 토지



부록- 관련 법령

박노성 저자 박노성은
법학석사(숭실대), 공인중개사
전) 주식회사 신원 법무팀·감사실 근무
전) 원공인중개사무소 대표, 국도일보 경기본부장
현) 두리옥션(주) 대표이사

대학과 대학원에서 법학을 전공했다. 전공을 살려 한 시민단체 법률간사로 근무한 후, 자리를 옮겨 대기업 법무·감사실에서 약 7년간 자산관리를 담당하며 부동산에 눈을 뜨기 시작했다. 여기서 배운 부동산 실무를 바탕으로 공인중개사사무소를 운영하면서 현장의 실전감각을 더했다. 이러한 자산을 밑천 삼아 경매전문회사 '두리옥션'을 설립하여 탄탄한 성장을 거듭했고, 현재 대표이사로 재직 중이다.
그는 자신의 법률적 지식을 바탕으로 그동안 빌딩, 백화점 건물은 물론 주택, 상가, 사무실, 공장, 토지 등 다양한 매매 및 경매컨설팅을 진행하며, 법무와 실무를 겸비한 빈틈없는 일 처리로 명성을 쌓아왔다. 특히 대형 부동산 관련 계약서 검토 및 작성, 경매컨설팅 약 1,000여 건 이상을 처리한 풍부한 실전 경험을 바탕으로, 국도일보와 방송 등 여러 매체에 추천부동산 및 부동산칼럼을 연재하고 출연했다. 그의 칼럼과 컨설팅은 현장 경험을 녹여내고 이론적 부분까지 아우르면서 투자자들에게 큰 호응을 얻기도 했다. 오랜 부동산 실무경험과 자신이 겪은 다양한 사례를 토대로 이론적, 법률적인 부분까지 더하여 성공하는 부동산 경매와 투자가 되도록 이 책을 펴냈다.