부동산 경매 이야기(사법보좌관 출신 송병길의)

경매전문가(사법보좌관)가 알기 쉽게 풀어 쓴 '부동산경매 입문서'

부동산경매를 직접 하고자 하는 사람들을 위해 경매전문가(사법보좌관)가 알기 쉽게 풀어 쓴 '부동산경매 입문서.' 이론과 실무를 겸비한 판례 위주의 설명이 적절히 조화를 이룬 《사법보좌관 출신 송병길의 부동산경매 이야기》는 권리분석, 물건분석, 가치분석에 대한 설명이 삼위일체가 되도록 하여 경매 초보자도 쉽게 이해할 수 있다.



권리분석과 물건분석, 가치분석에 대한 판례와 사례 들어 상세히 설명

우리나라는 지난 2002년에 집행법이 민사소송법에서 독립, 2005년부터 사법보좌관제도가 시행되어 종전에 판사가 처리하던 부동산경매 업무를 사법보좌관이 처리하고 있다.

사법연수원의 사법보좌관 연수과정과 사법보좌관으로 근무한 바 있는 저자는 그간 틈틈이 모은 연구결과를 권리분석과 물건분석, 가치분석을 실무 위주로 이 책에 엮었으며, 주요 부분에 대법원의 각종 판례를 달아놓았다. 특히 부동산경매 공부를 하려는 사람들이 가장 어려워하는 권리분석 분야를 실무 위주로 판례와 사례를 들어 상세히 설명을 해놓아 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 하였다.



부동산경매자들이 궁금해하거나 가장 어려워하는 분야 집중 연구한 결실

현재 부동산 투자 중 가장 고수익을 올릴 수 있는 분야가 바로 부동산경매이다. 하지만 권리분석의 기초지식도 없이 막무가내식으로 투매해서는 절대 안 될 일이다.

사법보좌관 출신인 저자는 법원에서 부동산경매 업무를 처리하면서 집행법을 잘 몰라 보증금을 떼이거나 문제 있는 부동산을 경매해 낭패를 보는 경우와 복잡한 권리분석 때문에 매수에 자신이 없어 유찰에 유찰을 거듭해 감정가의 절반가격에 낙찰이 되는 경우를 봐왔다. 부동산경매를 보려는 사람들이 가장 궁금해하거나 가장 어려워하는 분야를 집중 연구해 《부동산경매 이야기》에 상세하게 정리함으로써, 경매로 부동산을 매수하고자 하는 사람들에게 실질적인 도움을 주고자 했다.

이밖에도 이 책에는 50여 개가 넘는 각종 경매서식을 포함하고 있어 부동산경매시 필요한 '서식의 미리보기'가 가능하다.



대법원 판례까지 상세히 담아 부동산경매 초보자에게 큰 도움 될 듯

저자는 "부동산경매에서 가장 어려운 분야가 권리분석이다. 이 권리분석 분야에서도 법정지상권과 유치권이 가장 어렵고, 법정지상권과 유치권을 정확히 알아야 부동산경매에서 고수익을 창출할 수가 있다. 따라서 법정지상권과 유치권 분야를 사례와 판례를 곁들어 이 책에 확실하게 설명해 놓았다"며, "대법원의 판례까지 달아놓은 이 책이 부동산경매를 공부하려는 사람들에게 가장 좋은 책이 되리라고 믿고 있어 경매로 편안한 노후를 보내려는 사람이나 인생역전을 생각하는 분들에게 조금이라도 도움이 되었으면 한다"고 밝히고 있다.



이 책은

부동산경매를 직접 하고자 하는 사람들을 위해 경매전문가(사법보좌관)가 알기 쉽게 풀어 쓴 '부동산경매 입문서.' 이론과 실무를 겸비한 판례 위주의 설명이 적절히 조화를 이룬 이 책은 권리분석, 물건분석, 가치분석에 대한 설명이 삼위일체가 되도록 하여 경매 초보자도 쉽게 이해할 수 있다.



<책 속으로 추가>

집행관의 입찰개시 선언

집행관은 입찰개시를 선언하면서 경매기록을 열람하도록 허용한다. 경매기록의 열람은 통상 1시간 정도 이루어진다. 이때 입찰자들은 자기가 입찰할 물건이 권리관계, 임대차관계 등 입찰에 필요한 사항들을 최종점검한다.

보통 경매기록의 열람 때 본인이 입찰하려는 물건에 경쟁자가 있는지가 확인된다. 그러나 경험이 많은 사람들은 절대로 경매법정에서 기록 열람을 하지 않는다. 그것은 보안을 위해서이다. 어느 물건에 관심을 보이면 그 물건에 관심을 가지고 있는 사람이 더 높은 가격에 입찰을 하게 되므로 숨기는 게 좋다.



입찰표의 기재 및 입찰함에 투함

집행관은 입찰개시를 선언하고 1시간가량의 경매기록 열람과 입찰표 작성 시간을 준 후 입찰을 마감하게 된다. 입찰신청은 매각장소에 비치된 기일입찰표, 공동입찰일 경우 공동입찰 신고서, 매수신청 보증봉투(흰색 소봉투), 기일입찰봉투(황색 큰 봉투)의 기재사항을 기재한 다음 보증금(최저매각가격의 10%, 재경매나 특수한 경우 법원이 정한 금액)을 흰색 소봉투에 넣고 입찰표와 함께 황색 큰 봉투에 넣어 신분증을 제시하고 집행관에게 제출한다.



이때 입찰기재 금액을 수정하거나, 보증금이 부족하거나, 입찰가격란과 우측의 보증금액란을 서로 바꾸어 기재하여 입찰가격이 최저매각가격 미만일 경우 무효가 되므로 주의를 요한다.



입찰기재 금액을 수정하고 날인하여도 무효가 되니 잘못기재하였다면 새 용지에 새로 기재하여야 한다. 현장의 복잡한 상황을 아는 매수인은 응찰표를 집에 몇 장 갖다 두고 집에서 응찰표를 작성해 오기도 한다.



<판례>



최근 대법원 판례를 하나 소개한다. 입찰최저가격이 4억 8천만 원인 아파트를 5억 3천만 원에 입찰하면서 입찰금액을 530,000,000원으로 기재한다는 것이 실수로 5,300,000,000원으로 기재하였다. 입찰자의 명백한 실수였고 누가 보아도 합당한 금액이 아니었으므로 입찰자는 낙찰불허가 신청을 하였고 사법보좌관은 낙찰불허가 결정을 하였다. 이에 경매신청인이 항고하였으나 항고법원 역시 낙찰불허가 결정이 맞다는 취지로 결정을 하였다. 이에 경매신청인이 다시 대법원에 재항고하였는데 대법원에서는 입찰자의 실수를 인정하지 않고 불허가 결정이 잘못되었다는 취지로 파기환송하였다.(대법원 2009마2252 결정)



위의 경우 결국 입찰자는 보증금 4천 8백만 원을 날리고 말았다. 이처럼 입찰신청에 있어서는 조금의 실수도 용납이 되지 않으니 세심한 주의가 필요하다.



- 본문 'Part 1 부동산경매' 중에서

머리글 왜 부동산경매여야 하는가?



Part 1. 부동산 경매

1. 부동산경매란?

2. 부동산경매 절차

3. 잉여주의(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)

4. 배당

5. 경매신청의 취하

6. 여러 가지 방법을 통한 좋은 물건 찾기

7. 현장답사

8. 공적장부 보는 법

9. 입찰



Part 2. 권리분석

1. 권리분석의 개념과 필요성

2. 권리의 종류

3. 경매부동산 권리분석의 기초

4. 말소(소멸)기준 등기

5. 등기부상에 존재하는 권리

6. 인수주의

7. 소멸주의

8. 대위변제

9. 권리분석의 기초자료

10. 부합물(제시 외 물건)

11. 종물

12. 법정지상권

13. 공유지분 경매

14. 유치권

15. 환매권등기

16. 예고등기

17. 지역권

18. 대지사용권 및 대지권

19. 주택임대차보호법상의 임차인

20. 상가임차인



Part 3. 물건분석

1. 물건분석방법

2. 아파트

3. 단독주택

4. 다가구주택

5. 연립주택 및 다세대주택

6. 상가 및 근린생활시설

7. 농지

8. 임야

9. 공장

10. 여관, 호텔, 목욕탕

11. 오피스텔



Part 4. 가치분석

1. 물건의 입찰가 결정

2. 물건의 보유기간

3. 물건의 이익창출

4. 자금계획

5. 매수인이 부담해야 할 각종 세금

6. 명도계획(인도명령)

7. 소유권이전촉탁으로 말소되는 등기와 매수인이 인수하여야 할 등기



Part 5. 각종 경매서식

송병길 저자 송병길은 고등학교졸업자격 검정고시 합격, 영남대학교 행정학과 졸업(학사), 경북대학교 행정대학원 졸업(석사), 영남대학교 대학원 박사과정(법학), 사법연수원 사법보좌관 제4기(6개월 과정) 수료. 대구지방법원 법원사무관, 대구고등법원 법원사무관, 대구지방법원 법원서기관(과장), 대구지방법원 사법보좌관(판사업무), 대구지방법원 법원부이사관 퇴직, 경북대학교 행정학과 외래교수, 대경대학 경찰행정학과 강사