나의 꿈 꼬마빌딩 건물주 되기

27년 부동산 현장전문가가 전수하는 투자의 노하우

3억 원대 똑똑한 소액투자로도 20억 원대 건물주가 될 수 있다

대한민국 성인이라면 한 번쯤 '내가 넉넉하게 월세 받는 건물주라면' 하는 달콤한 꿈을 꿔봤을 것이다. 꿈을 꾸는 것과 그 꿈에 도달하기 위해 실제 계획을 세우는 자세는 극명한 결과를 낳는다. 저자는 꼬마빌딩을 갖고 싶다면 막연한 꿈을 품기보다 구체적인 로드맵을 세울 것을 주문한다. 정보와 자금계획을 세우고 투자처로 삼은 지역을 직접 찾아 현장정보에 귀 기울이고, 부동산투자 흐름을 파악하는 일을 게을리하지 않는 것만으로도 투자마인드를 공고히 할 수 있다.

27년 동안 부동산 현장에서 흐름분석은 물론 맞춤컨설팅과 관리 노하우로 수많은 투자자들에게 인정을 받아온 저자는 《나의 꿈, 꼬마빌딩 건축주 되기》에서 자신이 구축해온 투자전략과 방법을 자세하게 알려준다. 특히 저자는 각 장의 뒷부분에 컨설팅 의뢰를 받았던 투자자들의 성공투자 사례를 소개하며 투자전략의 중요성을 강조한다. 서류가 아닌 현장답사에서 저평가된 물건의 가치를 감별하는 법, 이면도로의 낡은 건물의 꼬마빌딩에서 미래가치를 찾는 법, 죽은 상권에 감춰진 개발호재를 읽는 방법 등 실전에서 활용할 수 있는 핵심전략들이 가득하다. 꼬마빌딩 갖기를 꿈꾸는 초보투자자부터 현재 빌딩 매입을 위해 현장을 찾고 있는 실전투자자까지 건물주가 알아야 할 투자의 모든 것을 담았다.

프롤로그



chapter 01 나의 꿈, 꼬마빌딩 건물주 되기

01. 꼬마빌딩은 노후대비 확실한 투자처다● 14

02. 꼬마빌딩 열풍은 재건축·재개발 붐의 연장이다● 20

03. 꼬마빌딩 투자 로드맵부터 짜라 ● 24

04. 저금리 시대, 꼬마빌딩 가치에 주목하라 ● 32

05. 앞으로 3년, 꼬마빌딩 붐은 계속된다 ● 37

꼬마빌딩 성공사례① 똑똑한 소액투자로 성공적인 건물주 되기: "3억5천만 원으로 25억 원 건물주가 되다"● 41



chapter 02 꼬마빌딩 기초 투자 전략

01. 꼬마빌딩 사려면 현금은 얼마나 있어야 되나? ● 48

02. 꼬마빌딩 구매의 시작은 현장답사부터 ● 53

03. 나에게 맞는 꼬마빌딩의 유형은 따로 있다 ● 61

04. 꼬마빌딩, 투자의 목적을 명확히 하라 ● 64

05. 꼬마빌딩, 매물 답사 시 주의할 점 ● 68

꼬마빌딩 성공사례② 철저한 현장답사에서 발견한 우량물건: "3억6천만 원으로 화성시의 원룸빌딩을 매입하다" ● 74



chapter 03 꼬마빌딩 실전 투자 전략

01. 액수별 꼬마빌딩 투자요령 ● 80

02. 꼬마빌딩 신축하기 ● 91

03. 꼬마빌딩 경매로 매입하기 ● 110

꼬마빌딩 성공사례③ 리모델링으로 건물의 가치 높이기: "이면도로 안쪽의 단독주택에서 미래가치를 발견하다" ● 130



chapter 04 꼬마빌딩이 돈 되게 만드는 관리 노하우1

01. 잘 구성된 임차인 확보는 건물가치를 높일 수 있다● 136

02. 임대료 관리는 이렇게 하라 ● 140

03. 월세 인상이 좋을까, 보증금 인상이 좋을까?● 145

04. 임대차 갱신 시 유의할 점 ● 148

05. 꼬마빌딩 보유 시 발생하는 세금들 ● 156

06. 공실 관리는 이렇게 하자 ● 173

07. 노후된 꼬마빌딩 리모델링으로 건물가치 높이기 ● 178

꼬마빌딩 성공사례④ 탁월한 입지 선정과 투자 흐름으로 매입한 꼬마빌딩: "오래된 건물이라도 입지만 좋으면 황금 낳는 닭이 될 수 있다" ● 185



chapter 05 꼬마빌딩이 돈 되게 만드는 관리 노하우2

01. 구청에서 날아온 위반건축물 철거요청, 어떻게 하나? ● 196

02. 주자장법 위반 통보, 어떻게 해야 하나? ● 203

03. 이격거리, 일조권 사선제한 ● 208

04. 건축선이란 무엇이고, 어떻게 활용하나? ● 218

꼬마빌딩 성공사례⑤ 죽은 상권에 감춰진 개발호재: "5년 후 상권활성화와 유동인구 증가를 읽어내다" ● 222



chapter 06 꼬마빌딩 건물주가 알아두면 돈 되는 부동산지식

01. 연면적, 건폐율, 용적률 그리고 대지지분 알아두기 ● 230

02. 공적장부란 무엇인가? ● 237

03. 등기부등본에서 중요한 것은? ● 240

04. 건축물대장에서 반드시 확인할 사항 ● 244

05. 토지이용계획확인서는 반드시 열람하자 ● 250

06. 용도지역, 용도지구, 용도구역 구별하기 ● 257

07. 지구단위계획, 정확히 파악하자 ● 270

08. 수익률과 공실률, 정확히 알고 이해하자 ● 277

09. 공지란 무엇이고 어떻게 활용하는가? ● 285

10. 공개공지란 무엇인가? ● 287

11. 베란다, 발코니, 테라스 구분하기 ● 292

꼬마빌딩 성공사례⑥ 정확한 상권분석과 리모델링으로 판단한 건물의 가치: "철저한 맞춤전략으로 강남의 꼬마빌딩을 매수하다" ● 296

나창근 저자 나창근은

전북대학교에서 회계학과를 졸업하고, 명지대학교 부동산대학원에서 부동산투자를 전공했다. 우성그룹 (주)우성건설 회계부에서 근무했고, 건국대학교 부동산컨설턴트, 단국대학교 부동산 경·공매, 동국대학교 부동산CEO, [매일경제] 부동산금융 전문가 과정을 이수했다. 부동산TV, MBN, 한국경제TV, KBS 등 부동산 방송에 다수 출현했다. (주)분양권닷컴 대표이사, (주)부동산퍼스트 대표이사를 거쳐 현재 (주)리치디엔씨 이사, (주)머니부동산연구소 대표이사를 맡고 있다. 저서로 『수익형부동산 50가지 투자비법』, 『잡아라 부동산대박』, 『부동산 100문 100답』이 있다.