맨땅에 경매

100건의 낙찰이 만든 기준, 감이 아닌 분석으로 시작하는 경매
경매 시장에는 '얼마를 벌었다'는 이야기는 넘쳐나지만, 무엇을 잘못하면 돈을 잃는지 제대로 알려주는 이야기는 상대적으로 적다. 《맨땅에 경매》는 바로 그 빈틈에서 출발한다.
저자는 경매를 단기간에 부자가 되는 지름길로 포장하지 않는다. 오히려 한 번의 판단 실수가 큰 손실로 이어질 수 있다는 사실을 먼저 강조한다. 높은 수익을 좇기 전에 위험한 물건을 가려내는 눈부터 갖춰야 한다는 것이다. 100건이 넘는 낙찰 경험을 통해 저자가 가장 먼저 익힌 것도 결국 '무엇을 사야 하는가'보다 '무엇을 사지 말아야 하는가'를 판단하는 기준이었다.
이 책은 그 기준을 실제 투자 과정에 맞춰 하나씩 설명한다. 권리분석과 임차인·배당 관계를 살펴보는 법부터 현장조사와 명도, 대출과 세금, 예상 매도가와 수익률을 고려한 입찰가 산정까지, 낙찰에 앞서 반드시 확인해야 할 요소를 하나의 흐름으로 연결했다.
특히 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건, 깊이 분석했을 때 높은 수익을 노려볼 만한 물건, 위험요소가 커서 피해야 할 물건을 실제 사례와 함께 복기한다. 성공 사례만 보여주는 데 그치지 않고 각각의 물건에서 무엇을 확인하고 어떤 판단을 내려야 하는지를 따라가다 보면 독자 역시 자연스럽게 자신만의 경매 판단 기준을 익힐 수 있다.
낙찰 이후 발생할 수 있는 문제에 대한 대비도 놓치지 않았다. 예상치 못한 중대한 하자를 발견했을 때 활용할 수 있는 매각불허가 제도를 비롯해 초보자가 실제 경매 과정에서 자주 묻는 질문 20가지를 별도로 정리했다.
내 집 마련을 위해 경매를 공부하려는 사람, 부동산 투자에 처음 도전하는 사람, 큰 위험을 피하면서 꾸준히 자산을 늘리고 싶은 사람이라면 경매를 어디서부터 어떻게 공부해야 할지 막막하기 마련이다. 《맨땅에 경매》는 그런 왕초보가 물건을 분석하고 직접 입찰에 나설 수 있을 때까지 필요한 기본기와 판단 기준을 차근차근 안내한다.

머리말

CHAPTER 1 시작
1강 부사관이던 내가 경매를 시작한 계기
2강 시작하면 바뀌는 것들
3강 경매, 화려한 이야기 뒤에 숨은 진짜 얼굴
4강 경매는 돈이 많아야 할 수 있나요?
5강 부동산 투자 언제 할까요?
6강 내가 경매를 하는 이유

CHAPTER 2 경매 실전 준비 가이드
1강 경매 시작부터 잔금 납부까지의 절차
2강 상황별 경매 투자 방향 설정
2-1 개인의 조건에 따라 달라지는 투자 방향
2-2 주택 보유 수에 따라 달라지는 투자 방향
3강 부동산 종류별 특징과 투자 전략
3-1 어떤 부동산을 살 것인가?
3-2 매도 가능한 부동산의 특징
3-3 매도 어려운 부동산의 특징
2 경매 실전 준비 가이드

CHAPTER 3 안전한 투자를 위한 경매 핵심이론
1강 경매, 수익보다 위험을 먼저 봐라
2강 경매의 핵심, 권리분석 완전정복
2-1 권리분석을 위해 필요한 자료들
2-2 말소기준권리
2-3 법원의 배당
2-4 주택 임차인의 대항력
2-5 우선변제
2-6 임차권등기
2-7 전세권
2-8 소액임차인 최우선변제
2-9 상가 임차인의 대항력
3강 점유자를 움직이는 명도의 기술
3-1 명도란?
3-2 인도명령
3-3 강제집행
4강 임장 시 확인해야 하는 핵심 포인트
5강 어떤 지역에 투자해야 할까요?
5-1 수도권
5-2 지방
6강 개인 vs 매매사업자 vs 법인 투자 전략
7강 투자 가능한 경매 물건 검색 방법
8강 경매 입찰서류 작성하는 방법

CHAPTER 4 입찰가 산정을 위한 세금 및 수익률 분석
1강 부동산 분석 필수 사이트
2강 부동산 매수·보유·매도 시 필요 비용
3강 놓치기 쉬운 매매사업자 부가가치세 계산법
4강 입찰가를 결정짓는 핵심 요인
4-1 부동산 가격의 차이가 발생하는 요인
4-2 나만의 입찰가격을 만들어라
4-3 입찰자의 유형
5강 입찰가 산정 실전 가이드

CHAPTER 5 실제 사례로 배우는 경매
1강 안전한 물건 선별을 위한 분석 절차
2강 수익으로 이어지는 안전한 9가지 경매 사례
3강 남들보다 조금만 더 분석하면 높은 수익을 만드는 8가지 사례
4강 투자 시 손해가 발생하는 위험한 11가지 경매 사례

CHAPTER 6 문제 있는 물건, 이렇게 대응하자
1강 경매의 마지막 안전장치 - 매각불허가
1-1 매각허가에 대한 이의 신청
1-2 대금의 감액만을 청구하는 경우
2강 누수로 인한 매각불허가 사례

자주 묻는 질문 20

안진우 2017년 부사관 전역 후 300만 원으로 지방 소액 경매부터 시작해서 수도권과 서울까지 투자 영역을 넓혀온 실전 투자자다. 밤에는 공장에서 일하고 낮에는 경매 입찰하는 시기를 거쳐, 현재까지 개인 명의로 100건 이상의 부동산을 낙찰받았다.
실전 투자 경험을 바탕으로 교육을 시작하여 지금은 6년 차 경매 강사로 활동하고 있으며, 20대부터 70대까지 다양한 수강생을 교육해왔다. 수강생들의 실제 낙찰 사례는 300건 이상이며, 이를 통해 창출된 수익은 100억 원 이상이다.
현재 구독자 15만 명의 유튜브 채널 '부동산2인자'와 '부동산2인자 학원'을 운영하며, 소액 경매부터 시작한 실무 중심의 노하우를 누구나 실전에 적용할 수 있는 기준으로 전달하는 베테랑이다.