한국 주택시장의 새로운 이해

국내 주택시장은 우리가 몸으로 겪으며 살고 있음에도 불구하고 그 작동기제에 대한 해석이 제대로 이루어지지 못한 채 많은 시간이 흘러왔다. 서구에서 이용되고 있는 순수월세시장과 매매시장 간의 관계인 이차원적인 해석의 틀을 차용하여 국내 전세시장을 해석하려는 과거의 노력들은 그리 성공적이지 못했다. 이에 더하여 상당한 보증금과 월세가 동시에 유지되는 보증부월세와 관련된 시장정보는 관심조차 없던 상황이었다.
주택시장을 연구하는 학자로서 국내 주택시장에서 전세 및 보증부월세의 존재로 발생하는 독특한 시장기제를 해석하지 못하고 서구의 분석틀을 가져다 쓴다는 것이 항상 마음 한구석을 편하지 않게 했다. 이러한 불만으로 인해 마음속으로 국내 주택시장을 해석할 수 있는 이론적인 틀을 만들어 보겠다는 도전의지를 키워 온 지 오래되었다.
그러던 중 2000년대 초반 우연찮게 기회가 다가왔다. 그 당시도 지금 벌어지고 있는 것처럼 전세대란으로 전세가가 치솟고, 상승한 전세가를 감당하지 못하는 가구들이 전세가의 상승분을 월세로 전환하는 반전세가 재계약을 해야 하는 임차가구들을 괴롭히고 있었다. 지금의 논의처럼 그 때도 급속한 월세화가 진행되어 몇 년 안에 월세시장으로 바뀔 것이라는 예측도 심심찮게 제시되는 시기였다. 이러한 시장상황에서 그 당시 부동산114(주)의 사장이셨던 현 명지대 이상영 교수님이 서울시 아파트 월세지수 개발을 위한 연구용역을 요청했다. 당시는 전세가만이 주택임대료 정보로 조사되고 축적되던 시기여서 보증부월세에 대한 시장정보는 새로운 방식의 조사가 요구되었다. 그렇게 축적되기 시작한 보증부월세 자료를 통해 그동안 보지 못했던 국내 주택임대시장의 실체를 볼 수 있는 창구가 열리게 되었다.
이후 이루어진 지속적인 연구를 통해 그 때에 비하면 지금은 국내 주택시장의 작동기제를 이해하는데 적잖게 가까이 다가선 느낌이 든다. 이는 본 저자만이 아닌 국내의 많은 연구자들의 고민과 노력이 쌓인 결과이다. 이제 10여 년 넘게 한 걸음씩 한 걸음씩 진전되어온 파편적인 연구결과들을 묶어 종합적인 구도에서 바라보고 미진한 부분을 함께 나누어 고민할 시기가 되었다고 판단하여 이 책을 출간할 욕심을 가지게 되었다. 아직도 갈 길이 많이 남은 연구주제이지만 이 책이 국내 주택시장을 이해하고자 하는 사람들 사이에서 언어를 함께 공유하고, 좀 더 발전된 이해의 폭을 넓힐 수 있는 계기가 되기를 희망한다.

제 1 장 서 론

제 2 장 국내 주택시장의 일반적 특성
제 1 절 개 요
1. 보증부월세의 특성과 임대료 수준
2. 국내 주택시장의 삼차원 모형
제 2 절 보증부월세에 대한 개념적 해석
1. 전세금과 보증부월세 보증금의 기능
2. 순수월세, 보증부월세, 전세의 수익구조

제 3 장 국내 주택임대시장에 대한 구조적 해석
제 1 절 보증부월세시장 구조 분석
1. 레버리지 모형
2. 레버리지 위험을 고려한 레버리지 가설
3. 월세미납위험을 고려한 시장균형
4. 공실위험을 고려한 시장균형
5. 소 결
제 2 절 일반균형모형 개발을 위한 제언
1. 한국 주택시장에 관한 해석의 틀
2. 주택임대시장과 금융시장과의 연결성

제 4 장 주택유형별 시장분석
제 1 절 개 요
1. 주택유형의 구분
2. 분석방법
제 2 절 아파트시장
1. 시장지표
2. 투자수익률 및 리스크 분석
제 3 절 연립 및 다세대 주택시장
1. 시장지표
2. 투자수익률 및 리스크 분석
제 4 절 단독 및 다가구 주택시장
시장지표
제 5 절 오피스텔시장
1. 시장지표
2. 투자수익률 및 리스크 분석

제 5 장 주택유형별 임대시장 비교
제 1 절 기초 시장특성 및 추세 비교
1. 주택유형별 매매가격 및 매매가지수
2. 주택유형별 전세가격 및 전세지수
3. 주택유형별 환산연세가격 및 월세지수
제 2 절 시장관계지표 및 보증금 비중 분포 비교
1. 주택유형별 전월세전환율
2. 주택유형별 자본환원율
3. 주택유형별 전세가/매매가 비율
4. 주택유형별 보증금 비중 분포

제 6 장 한국 주택임대시장과 관련된 주요 이슈
제 1 절 전세는 사라질 것인가?
1. 전국 전월세 계약유형의 장기추세
2. 월세화의 속도가 얼마나 빠를 것인가?
제 2 절 전세는 바람직한 임대계약 제도인가?
제 3 절 기업형 민간임대사업자의 육성이 필요한가?
1. 개인 민간임대사업자인 다주택자에 대한 규제가 필요한가?
2. 국내에서는 기업형 민간임대사업자의 육성이 필요하고 가능한가?

제 7 장 맺음말

이창무 저자 이창무는 서울대학교를 졸업하고 미국 펜실베니아 대학교에서 도시 및 지역계획학 박사를 취득한 후 동 대학 Wharton School 부동산학과에서 선임연구원으로 재직하다 귀국하여, 총 저서 및 논문 편수가 123편에 이르는 국내 부동산시장에 대한 다양한 연구를 진행하여 왔다. 현재 한양대학교 도시공학과 교수로 재직하고 있으며, 학회 활동으로 한국주택학회 부회장, 한국부동산분석학회 부회장을 역임하고 있다. 또한 대통령직속 지역발전위원회 위원, 국토교통부 주택정책심의회 위원, 국토교통부 중앙부동산평가위원회 위원, 기획재정부 국유재산심사위원회 위원 등 왕성한 사회활동을 하고 있다.