고급 경매 비법이 떴다(사례로 보는)

유치권, 예고등기, 선순위가등기, 선순위가처분… 완전정복!

경매 시 유의할 권리관계 이 책 한권으로 이해한다!

경매에 참여하려다가도 유치권, 예고등기, 선순위가등기 등과 같은 특별한 경우와 부딪히게 되면서 이내 겁을 먹고 포기해버리는 사람들을 위해서 《사례로 보는 고급 경매비법이 떴다》가 나왔다. 이 책은 경매에 참여할 때 가장 어렵게 생각하는 55가지 법적 사례에 대해 설명하고 있다. 이 책을 읽은 독자는 어렵게만 보이던 등기부등본도 단순하고 명쾌하게 볼 수 있을 것이다.



특수물건 경매의 사례별 고급분석 자료집 탄생!

경매에 참여할 때 가장 어렵게 생각하는 55가지 법적 사례들…



흔히 주변에서는 "경매는 하고 싶은데 너무 어렵고 겁이 난다" 라고 말하곤 한다. 하지만 누구나 할 수 있고 쉽게 돈을 벌 수 있다면, 경매에 대해 공부하고 연구하는 사람은 아마도 없지 않을까? 이번 책에서는 경매에 참여할 때 가장 어렵게 생각하는 55가지의 사례에 대하여 설명하고 있다. 즉, 유치권, 예고등기, 선순위가등기, 선순위가처분, 선순위전세권, 선순위가압류, 등기의 공시력과 공신력, 임차권등기명령 등의 사례를 8부로 나누어 차례로 설명하고 있다. 특히 실제 사례를 통해서 독자들이 보다 쉽게 이해할 수 있도록 도왔다.

이 책의 저자는 "물론 경매는 일반 사람들이 접근하기에는 어려운 분야이긴 하다. 하지만 이 책을 통해서 분석방법을 하나하나 풀어나가다 보면 큰 힘이 될 것이다"라고 말한다. 독자들은 저자의 분석방법을 통해서 보다 쉽게 고급 경매비법을 정복할 수 있을 것이다. 저자의 주변 사람들 중에는 "왜 이렇게 어려운 분야만 골라서 하느냐" 라고 말하는 사람도 있다고 한다. 이에 저자는 "이 책에서 설명하고 있는 부분은 일반인들이 무서워서 거의 경매에 참여하지 않는 분야이다. 따라서 낙찰가격도 많이 하락하여 투자 메리트가 있으므로, 이런 분야를 잘 찾아 분석하여 공략한다면 다른 사람과는 차원이 다른 경매를 할 수 있을 것이다" 라고 말한다.



시중에는 경매와 관련된 책자가 너무나도 많지만 실무와 동떨어진 법률위주로 나열된 책이나 무협지를 쓰듯 필자의 경험만 나열한 책이 대부분이다. 하지만 이 책은 수능을 준비하는 학생들이 문제풀이를 하면서 실전에 대한 경험을 쌓아 가듯이 유치권, 예고등기, 선순위가등기 등 경매에서 어렵게 생각하여 외면하곤 하지만 경락을 받으면 큰 이익이 발생할 수 있는 경우를 사례별로 설명하였다.

특히 예고등기, 선순위가등기 등에서는 등기부등본만 정확하게 분석하면 아무런 문제가 없는 물건이 있지만 이러한 등기부등본을 보는 방법을 정확하게 알려 주는 책자가 없었다. 즉, 우리나라에서 부동산등기에 대한 법령은 부동산등기법이 유일하지만, 이해하기가 쉽지 않았고 학문적으로도 이를 가르치는 곳이 없었다. 따라서 독자들이 등기부등본을 알기 위해서는 등기공무원이나 법무사 등에게 문의하거나 부동산을 취급하는 공인중개사 등에게 의존할 수밖에 없는 형편이었다. 이 책의 저자는 등기부등본을 분석할 때 사용하던 방법을 이곳에 소개하였다. 독자들이 이 책을 순서대로 읽어나가다 보면 하나하나 배워가는 방법뿐만 아니라 경매물건에 대하여 생각하고 분석하는 노하우들을 자연스럽게 익히게 될 것이다.

프롤로그 …… 4



제1부 ┃ 유치권

유치권 정복으로 가는 길

유치권 관련 법조문 …… 16

01_ 공사대금을 원인으로 한 진정한 유치권(1) …… 19

02_ 공사대금을 원인으로 한 진정한 유치권(2) …… 27

03_ 진정한 유치권자가 유치권금액을 과다 신고한 경우 …… 33

04_ 유치권을 인정하고 응찰해도 되는 경우(1) …… 43

05_ 유치권을 인정하고 응찰해도 되는 경우(2) …… 47

06_ 연체관리비를 근거로 신청한 유치권(1) …… 56

07_ 연체관리비를 근거로 신청한 유치권(2) …… 58

08_ 아파트 1개 호실에 대한 유치권 신청 사례(1) …… 67

09_ 아파트 1개 호실에 대한 유치권 신청 사례(2) …… 73

10_ 임차인이 내부시설 공사대금으로 유치권 신청(1) …… 78

11_ 임차인이 내부시설 공사대금으로 유치권 신청(2) …… 83

12_ 임차인이 유치권신고와 배당요구를 동시에 한 경우(1) …… 85

13_ 임차인이 유치권신고와 배당요구를 동시에 한 경우(2) …… 90

14_ 채권자(은행)측에서 유치권부존재소송을 제기한 경우 …… 95

15_ 관련문서로 허위유치권을 구별하는 방법 …… 100

16_ 허위유치권 조사방법 …… 108

17_ 진정한 유치권을 무시하다 유치권에 의해 재경매된 사례 …… 112

■ 관련 판례 살펴보기 …… 120



제2부 ┃ 예고등기

알면 돈이 되는 예고등기 …… 130

등기부등본 요약 작성 방법과 읽는 방법 …… 132

01_ 말소기준보다 선순위인 소유권에 대한 소유권일부말소 예고등기 …… 34

02_ 말소기준보다 후순위인 소유권에 대한 소유권일부말소 예고등기 ……

144

03_ 연립주택의 대지권에 대한 소유권말소 예고등기가 경락자에게 미치는 영

향 …… 153

04_ 소유권말소예고등기에서 원고승소판결로 경매가 무효가 된 경우 ……

166

05_ 소유권말소예고등기에서 원고패소판결한 경우 경락자에게 미치는 영향

…… 172

06_ 최근의 등기부등본을 열람하지 않아 경락자가 착오를 일으킨 예고등기

…… 185

07_ 후순위소유권에 대한 말소예고등기 …… 192

08_ 후순위근저당권 회복예고등기가 경락자에게 미치는 영향(1) …… 198

09_ 후순위근저당권 회복예고등기가 경락자에게 미치는 영향(2) …… 204

10_ 후순위근저당권 말소예고등기가 경락자에게 미치는 영향 …… 215

11_ 중복경매가 후순위근저당권 말소예고등기에 미치는 영향 …… 221

■ 관련 판례 살펴보기 …… 232



제3부 ┃ 선순위가등기

선순위가등기는 항상 선순위인가요? …… 236

01_ 경락자에게 인수가 되지 않는 경우(1) …… 240

(선순위가등기권자와 강제경매신청자가 동일)

02_ 경락자에게 인수가 되지 않는 경우(2) …… 244

(선순위가등기권자와 강제경매신청자가 동일)

03_ 경락자에게 인수가 되지 않는 경우(3) …… 244

(착각으로 인하여 선순위가등기가 말소되지 않은 경우)

04_ 경락자에게 인수가 되지 않는 경우(4) …… 269

(선순위가등기권자가 배당신청)

05_ 경락자에게 인수가 되지 않는 경우(5) …… 275

(선순위가등기권자가 경매신청)

06_ 경락자에게 인수가 되지 않는 경우(6) …… 284

(선순위가등기권자가 참고자료 제출)

07_ 경락자에게 인수가 되는 경우(1) …… 294

(선순위가등기권자 배당신청 안함)

08_ 경락자에게 인수가 되는 경우(2) …… 301

(법원의 최고에도 배당신청 안함)

09_ 경락자에게 인수가 되는 경우(3) …… 309

(경매 진행 중 가등기 말소)



제4부 ┃ 선순위가처분

선순위가처분은 반드시 경락자에게 인수되나요? …… 318

01_ 경락자에게 인수되는 선순위가처분(1) …… 320

02_ 경락자에게 인수되는 선순위가처분(2) …… 325

03_ 경락자에게 인수가 안 되는 선순위가처분(1) …… 333

04_ 경락자에게 인수가 안 되는 선순위가처분(2) …… 342

05_ 경락자에게 인수가 안 되는 선순위가처분(3) …… 346

06_ 경락자에게 인수가 안 되는 선순위가처분(4) …… 355



제5부 ┃ 선순위전세권

선순위전세권은 경락자에게 전액 인수되는가? …… 362

01_ 경락자에게 인수 부담 없는 경우 …… 364

(선순위전세권자 배당신청)

02_ 경락자에게 인수 부담 없는 경우 …… 371

(선순위전세권자 강제경매신청)

03_ 경락자에게 인수 부담 없는 경우 …… 378

(선순위전세권자 임의경매신청)

04_ 경락자에게 인수되는 경우(1) …… 389

(선순위전세권자가 배당신청 안 함)

05_ 경락자에게 인수되는 경우(2) …… 394

(선순위전세권자가 배당신청 안 함)

06_ 경락자에게 인수되는 경우(3) …… 402

(선순위전세권자가 배당신청 안 함)



제6부 ┃ 선순위가압류

선순위가압류가 경락자에게 인수되는지 여부 …… 410

01_ 선순위가압류의 경락자 인수여부(1) …… 412

02_ 선순위가압류의 경락자 인수여부(2) …… 422

03_ 선순위가압류의 경락자 인수여부(3) …… 428

04_ 선순위가압류의 경락자 인수여부(4) …… 436

■ 관련 판례 살펴보기 …… 445



제7부 ┃ 등기의 공시력과 공신력

등기의 공시력만 인정되어 토지소유권이

원상회복된 사례 …… 452



제8부 ┃ 임차권등기명령

임차권등기명령이란? …… 458

임차권등기명령에 의해 강제경매가 개시된 사례 …… 459

■ 관련 판례 살펴보기 …… 463

정기수 저자 정기수는 대학에서 경제학을 공부했다.졸업 후 금융기관에서 17년간 경매와 관련된 실전업무, 특히 채권관리와 감정평가분야를 담당하며 실무경험을 쌓았다. 이후 독립하여 벤처기업을 경영했지만, 금융 이외 부분이 취약하여 쓰디쓴 실패를 경험하기도 했다. 그리고 실패를 딛고 일어서 경매투자 분야에서 독특한 성과와 노하우를 쌓았다. 그러한 축적된 경험을 바탕으로 경매에 관심있는 분들이 크게 실패하지 않도록 컨설팅과 멘토 역할을 하고 있다. 현재 부동산 경매분야의 대표 브랜드인 <지지옥션>의 '물건분석사'로 활약하고 있으며, 인터넷 언론매체인 <프레시안>에서 '경매 키워드 가이드'로 활발하게 활동하고 있다. 저서로는《만화로 보는 실전경매비법이 떴다》가 있다.