리씽킹 서울

대규모 철거 후 재개발의 시대는 저물었다

작은 개발, 착한 개발, 공정한 개발은 가능하다!



대규모 철거 후 재개발로 인해 서울 곳곳이 몸살을 앓은 지 오래다. 철거된 지역은 아파트로 채워지거나 국적 불명의 상업지구로 얼굴을 바꿨다. 그 틈 사이로 오래된 도시 서울이 가진 역사·문화자원은 지워지고, 지역 커뮤니티는 해체되어 갔다. 하지만 아파트 공화국이라는 말까지 들었던 서울에서 부동산 불패의 법칙은 깨져 버렸고, 아파트는 더 이상 팔리지 않는다. 국적 불명의 유흥가 바로 뒤편에 드리운 끝없는 불황의 그림자와 서민들의 아우성은 이제 무시하지 못할 만큼 커져 버렸다.

《리씽킹 서울》은 서울에서 버려지고 지워진 역사·문화자원과 커뮤니티에 대한 보존과 개발의 균형전략을 담은 책이다. 더 이상 대규모 철거 후 재개발이 아닌, 작은 개발·착한 개발·공정한 개발을 통해 지역 커뮤니티 보전과 지역 활성화, 양자의 조화를 이루는 방법을 고민한다. 저자인 서울대학교 환경대학원 김경민 교수는 전작인 《도시개발, 길을 잃다》(시공사, 2011년)를 통해 용산국제업무지구 개발의 실패를 예측하여 여러 언론의 조명을 받은 바 있다. 저자는 하버드대학교에서 도시계획과 부동산 분야로 박사학위를 받은 이른바 부동산 전문가이지만, 서울의 도시개발이 지닌 여러 문제점을 연구하면서, 현재는 사회적 기업과 고유가치 활성화 연구, 지역 기반 커뮤니티 운동을 벌이고 있다.



서울에 남아 있는 오래된 가능성의 공간을 탐색하다

익선동, 가리봉동, 창신동의 보존과 개발 전략



현존하는 가장 오래된 한옥 밀집지역이자, 역사·문화·유동인구 삼박자를 모두 갖춘 종로 익선동 한옥집단지구, 신경숙 소설 《외딴 방》에 등장하는 '벌집방'의 배경으로 '한강의 기적'의 주역을 담당했던 가리봉동 구로공단 쪽방촌, 그리고 서울의 관광명소 동대문패션타운 뒤편에서 가치를 인정받지 못한 채 고통으로 신음하고 있는 창신동 봉제공장. 모두 서울에 남아 있는 가능성의 공간들이다. 서울의 미래, 아니 서울의 오래된 미래는 이런 곳들에 숨어 있는 것은 아닐까?



역사적 가치를 인정받지 못하고 있는 오래된 한옥 밀집지역

종로 익선동 한옥집단지구



현재 중국 상하이에서 세계적으로 가장 관심받는 지역은 바로 티엔즈팡이다. 이곳은 보존과 개발의 균형을 보여주는 가장 대표적인 성공사례로, 개발 이전까지 저소득층 밀집지역이었다. 상하이시는 대규모 철거 후 개발의 부작용이 심하자 이곳에 색다른 개발전략을 시행했다. 저소득층 서민들의 생생한 삶을 고스란히 담은 거리 고유의 모습을 간직한 채, 기존 건물을 철거하지 않고 그 내부에 스튜디오, 갤러리, 공방, 카페, 레스토랑 등 다양한 문화예술 공간을 입점시켜 지역을 활성화시킨 것이다.

티엔즈팡의 실험이야말로 익선동이 나아가야 할 중요한 변화다. 현존하는 가장 오래된 한옥집단지구, 피맛길과 고려시대 옛 골목이 존재하는 땅, 낙원상가를 중심으로 우리 음악 예술인들이 밀집한 클러스터, 지역 커뮤니티가 살아 숨 쉬는 곳이자 북촌-삼청동-인사동-종묘-창덕궁이라는 역사지구의 정중앙. 위대한 스토리와 잠재력을 지닌 익선동은 아직 그 가치를 제대로 인정받지 못하고 있다. 역사의 보전과 경제적 이익을 동반할 대안이 절실히 필요한 이유다.



'라보때'와 '구동파'의 추억 속에 한강의 기적을 탄생시킨 근대 역사자원

구로공단 가리봉동 쪽방촌



1970~80년대 유행했던 말로 '라보때'라는 말이 있다. 얼핏 외래어처럼 들리지만 실제로는 구로지역 노동자들의 은어로 '라면으로 보통 때운다'는 의미다. 과거 구로공단이 대한민국 수출 전초기지였던 시절, 노동자들의 애환이 숨은 단어다. 또한 이곳은 노동운동의 추억이 서린 곳이기도 하다. '구동파'는 구로동맹파업의 준말로, 1985년 '학출(학생 출신 노동자)'이라 불리는 대학생들이 노동자들과 함께 벌인, 한국전쟁 이후 최초의 노학 동맹파업이다.

구로는 이처럼 근대 한국의 여러 기억이 교차하는 장소다. 하지만 구로에 대해 젊은 세대가 가진 이미지는 기성세대와는 사뭇 다르다. 그들에게 구로는 첨단 오피스 밀집지역이자, '마리오아울렛'으로 대표되는 쇼핑의 메카다. 그러나 대규모 철거 후 재개발로 건설된 이 지역에는 곳곳에 공장과 창고 건물이 옛 기억을 간직한 채 남아 있다. 과거 노동자들에게 열악하나마 주거 공간의 기능을 제공했던 가리봉동 쪽방촌 역시 남아 있다.

창의적 문화산업 도입으로 낙후된 공업도시에서 유네스코 세계문화유산으로 탈바꿈한 독일의 졸퍼라인 탄광 지역, 버려진 쪽방촌에서 외국인 전용 게스트하우스 지역으로 탈바꿈한 일본의 요코하마 호스텔 빌리지는 가리봉동이 가야 할 방향이 어디인지 알려준다.



근대적 생산양식이 남아 있는 동대문패션타운 옆 가능성의 공간

동대문 창신동 봉제공장



창신동은 동대문 인근에서 시작하여 낙산공원까지 이어진 서울성곽의 오른편에 위치한다. 1961년 평화시장이 들어서면서 동대문 의류공장 노동자들의 주거지로 자리 잡았으며, 1980년 전후로 동대문시장 내 의류공장들이 소규모로 분화하여 창신동 주거지로 이전하면서 동대문의 배후 생산기지로 변화하기 시작하였다. 현재 창신동은 주거지와 함께 저임금, 장시간 노동으로 힘겨운 엄청난 수의 가내수공업 봉제공장들이 공존하는 곳이 되었다.

봉제공장, 소규모 한옥과 낙산공원, 인근의 이화동 대한영단주택단지까지. 근대 서울의 모습을 간직한 창신동은 패션이라는 문화자원과 함께 뛰어난 지하철 접근성까지 지닌 무한한 가능성의 공간이다. 도살장 밀집지역에서 뉴욕의 패션 중심지로 변신한 미트패킹 지구처럼 창신동 역시 변화의 길을 모색해야만 할 시기다.

프롤로그

서울의 잊힌 가능성의 장소들



제1장

서론 - 왜 디벨로퍼인가



제2장

종로 익선동 한옥집단지구



제3장

구로공단 가리봉동 쪽방촌



제4장

동대문 창신동 봉제공장



제5장

보론 - 신텐디에서 티엔즈팡까지



에필로그

개발과 보존의 균형 그리고 전략



감사의 글

주

참고문헌

김경민 저자 김경민은 하버드대학교에서 도시계획/부동산 분야로 박사학위 취득 후 2009년부터 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 2011년 《도시개발, 길을 잃다》라는 책을 통해 용산국제업무지구 개발의 문제점을 지적하였다. 주 연구 분야는 오피스와 쇼핑몰 등 상업용 부동산시장 분석과 어반 컴퓨팅(Urban Computing)이나, 현재 사회적 기업과 공유가치 활성화에 대한 연구를 수행하고 있다. 비영리 커뮤니티 개발회사가 지역에 긍정적 영향을 끼치는지를 확인하기 위해 지인들과 어반 하이브리드(Urban Hybrid)라는 소셜벤처를 설립했고, 현재는 고문으로 활동 중이다. 이 책을을 집필하면서 창신동에 애착을 갖게 되어 지역 기반 커뮤니티 운동에도 참여하고 있다.