재개발, 재건축! 이렇게 쉽게 하세요!

제1편 재개발사업
제1장 재개발사업은 어떤 절차로 해야 하나요? 5
1. 재개발사업의 개념 5
1-1. 재개발사업이란? 5
1-2. 그 밖의 정비사업 22
■ 재개발사업은 재건축사업과 어떤 차이가 있으며, 추진 절차는 어떻게 진행되나요? 23
2. 재개발사업 절차 24
2-1. 재개발사업 절차 안내 24
2-2. 사업 절차 25
3. 사업준비 26
3-1. 재개발사업 계획 26
3-2. 정비계획 수립 27
■ 정비계획수립 단계에서 주민들의 의견을 전달할 수 있는 방법은 없을까요? 30
■ 제가 살고 있는 지역에서 재개발사업이 추진되고 있는데요. 정비계획의 변경을 제안하는 것이 가능할까요? 30
3-3. 정비구역 지정 31
3-4. 정비구역의 해제 32
■ 재개발사업을 진행하기 위해 조합이 설립된 상태인데요. 정비구역이 해제되면 설립된 조합은 어떻게 되는 건가요? 34
4. 사업시행자 등 35
4-1. 사업시행자 35
제2장 조합설립은 어떤 방법으로 하나요? 43
제1절 조합이 시행하는 경우 43
1. 조합설립추진위원회 구성 등 43
1-1. 조합설립추진위원회 구성·승인 43
1-2. 조합설립추진위원회 조직 48
■ 재개발사업조합을 설립하기 위해 조합설립추진위원회를 구성해야 한다고 하는데, 무엇부터 준비해야 하는지 너무 어렵고 막막하네요. 도움을 받을 수 있는 방법은 없을까요? 49
2. 조합설립추진위원회 운영 49
2-1. 조합설립추진위원회 기능 49
2-2. 조합설립추진위원회 운영방법 51
■ 재개발조합설립추진위원회에 대한 승인을 다툴 수 있는지요? 53
3. 창립총회 및 조합설립인가 54
3-1. 조합의 설립 54
■ 재개발조합설립인가를 위한 동의 정족수를 판단하는 기준 시기는 언제인가요? 57
3-2. 조합설립을 위한 창립총회 개최 58
■ 조합설립인가 사항을 변경하는 경우에는 어떤 절차를 거쳐야 하나요? 60
3-3. 조합의 성립 60
4. 조합의 구성 62
4-1. 조합원 62
■ 무허가건물 소유자도 주택재개발조합의 조합원이 될 수 있는지요? 66
■ 도시계획지정 재개발구역 안에 살고 있는 사람인데 재개발조합이 저는 조합원이 아니라고 합니다. 이러한 경우 어떠한 소송을 제기하여야 하나요? 67
4-2. 조합의 임원 68
■ 재개발사업을 위해 조합임원이 공사업자로부터 뇌물을 받은 경우 조합임원은 어떤 처벌을 받게 되나요? 71
■ 재개발사업조합의 조합원은 어떤 자격이 필요한가요? 72
5. 조합의 운영 73
5-1. 조합원 총회 73
5-2. 대의원회 78
6. 토지등소유자의 동의 81
6-1. 토지등소유자의 동의방법 81
6-2. 조합설립과 관련된 토지등소유자의 동의 82
6-3. 동의자수 산정 84
6-4. 동의의 철회 또는 반대 86
제2절 조합 외의 자가 시행하는 경우 87
1. 주민대표회의 87
1-1. 주민대표회의 구성·승인 87
1-2. 주민대표회의 운영 89
2. 토지등소유자 전체회의 90
2-1. 토지등소유자 전체회의 구성 90
제3절 시공사 선정 94
1. 시공자 선정 방법 94
1-1. 선정 시기 및 방법 94
1-2. 입찰절차 109
1-3. 총회에 상정할 건설업자등 선정 111
1-4. 시공자의 선정 112
2. 시공자 계약 113
2-1. 시공자 계약체결 113
2-2. 계약사항의 관리 114
제3장 사업시행계획은 어떻게 수립하나요? 119
제1절 사업시?계획 119
1. 사업시행계획수립 119
1-1. 사업시행계획서의 작성 119
1-2. 사업시행계획인가 신청 전 절차 121
1-3. 사업시행계획인가의 특례 122
2. 사업시행계획인가 125
2-1. 사업시행계획인가 신청 125
2-2. 사업시행계획의 인가 126
2-3. 인가사항의 변경 등 127
3. 사업시행계획인가 효과 129
3-1. 다른 법률의 인·허가 등 의제(擬制) 129
제2절 사업시행을 위한 조치 133
1. 토지 수용 133
1-1. 토지 등의 수용 또는 사용 133
1-2. 수용 또는 사용 절차 133
1-3. 재결 135
■ 토지수용에 대해 재결을 한 후에도 이의가 있는 경우에는 어떻게 해야 하나요? 138
2. 거주시설 등 제공 139
2-1. 이주대책 139
2-2. 임시거주시설·상가의 설치 139
2-3. 순환정비방식에 따른 이주대책 141
■ 재개발구역의 토지 또는 건축물의 소유자와 세입자 등을 위한 이주대책이 있나요? 143
3. 손실보상 144
3-1. 영업손실 보상 144
3-2. 주거이전비 보상 145
■ 주택재개발사업에서 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거 이전비보상대상자의 결정기준은 어떻게 되는지요? 146
■ 재개발 조합원이 같은 사업구역 내 세입자인 경우 주거이전비 대상자에 해당하는지요? 147
■ 재개발구역에서 거주하고 있는 세입자도 보상을 받을 수 있나요? 151
4. 그 밖에 조치 153
4-1. 용적률 완화 153
4-2. 지상권 등 계약해지 154
4-3. 소유자 확인 곤란 건축물 등에 대한 처분 156
제4장 분양 및 관리처분은 어떤 절차로 하나요? 160
제1절 분양 등 160
1. 분양공고 및 신청 160
1-1. 분양통지 및 공고 160
1-2. 분양신청 162
1-3. 잔여분 분양신청 164
2. 분양 미신청자에 대한 조치 164
2-1. 손실보상 협의 164
2-2. 현금으로 청산하는 경우 166
■ 분양신청을 하지 않는 경우, 어떤 보상을 받을 수 있나요? 171
제2절 관리처분계획 172
1. 관리처분계획수립 172
1-1. 관리처분계획의 수립 172
1-2. 조합원총회 의결 175
2. 관리처분계획인가 176
2-1. 관리처분계획 인가 신청 176
2-2. 관리처분계획의 인가 176
■ 재개발 대상으로 포함된 건축물은 언제부터 사용할 수 없는 건가요? 180
2-3. 인가사항의 변경 등 180
3. 관리처분계획에 따른 처분 182
3-1. 사업시행으로 조성된 대지 및 건축물 182
3-2. 임대주택의 공급 182
3-3. 지분형주택의 공급 184
3-4. 토지임대부 분양주택의 공급 185
제3절 철거 등 186
1. 철거 및 착공 186
1-1. 건축물의 철거 186
1-2. 철거의 신고 또는 허가 187
2. 착공 신고 187
2-1. 「건축법」에 따른 착공 187
2-2. 「주택법」에 따른 착공 188
제5장 사업비용은 어떻게 부담하나요? 191
1. 사업비 부담 191
1-1. 정비사업비 191
1-2. 부과금 191
1-3. 정비기반시설 등 비용부담 192
2. 비용 보조 및 융자 194
2-1. 국가 또는 지방자치단체의 보조 및 융자 194
2-2. 순환정비사업의 우선지원 195
2-3. 임대주택 인수·공급 비용 지원 196
제6장 사업완료는 어떤 절차로 하나요? 199
1. 준공인가 199
1-1. 준공인가의 신청 199
1-2. 준공인가의 결정 200
2. 준공인가 효과 201
2-1. 준공인가 전 사용허가 201
2-2. 준공인가 등에 따른 정비구역의 해제 202
2-3. 공사완료에 따른 인·허가등의 의제 202
3. 소유권이전 203
3-1. 이전고시 및 등기 203
3-2. 이전고시 효과 205
3-3. 이전고시에 따른 등기 207
4. 청산금 지급 및 산정 207
4-1. 청산금의 지급 및 징수 207
4-2. 청산금의 산정 209
4-3. 청산금에 관한 권리 210
5. 조합해산 211
5-1. 조합의 해산 211
5-2. 조합해산절차 211
제2편 재건축사업 213
제1장 재건축사업이란 무엇을 의미하나요? 217
1. 재건축사업이란? 217
2. "소규모재건축사업"과의 구분 217
3. 재건축사업 소개 218
4. 재건축사업의 내용 220
■ 재건축대상 지역의 주택을 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지요? 223
■ 임대인이 상가건물을 철거. 재건축하는 경우 권리금 보상을 받을 수 있나요? 223
■ 재건축 사업에서 토지의 가치산정방법은? 225
■ 수 개의 동(棟)이 있는 아파트의 재건축결의 방법은? 226
■ 재건축결의에 반대한 구분소유권자 매도청구권 규정이 위헌인지요? 227
제2장 사업준비는 어떤 절차를 밟아야 하나요? 233
1. 기본계획의 수립 233
1-1. 도시·주거환경정비 기본계획의 수립 233
1-2. 기본계획의 수립절차 233
1-3. 기본계획 수립에 따른 행위제한 235
2. 안전진단의 실시 238
2-1. 실시요건 및 절차 238
2-2. 실시여부의 결정 239
2-3. 실시완료 240
3. 재건축사업의 안전진단 실시방법 및 절차 241
■ 재건축 사업을 시행할 수 있는지 안전진단의 실시를 요청하고 싶은데, 누구에게 어떻게 요청해야 하나요? 256
4. 정비계획의 수립 257
4-1. 정비계획의 수립 및 입안 257
4-2. 정비계획의 절차 260
■ 재건축사업을 시행하는 정비구역이 지정되기까지, 주민들의 의견을 반영할 수 있는 절차 등이 있는지 궁금합니다. 262
5. 정비구역 내 행위제한 및 정비구역의 해제 264
5-1. 행위의 제한 264
5-2. 정비구역의 해제 266
5-3. 해제의 효력 등 267
■ 작은 건물을 하나 신축하고 싶은데, 재건축사업 정비구역으로 지정된 곳에 건축해도 될까요? 268
제3장 사업시행은 어떻게 해야 하나요? 271
제1절 조합에 의한 시행 271
1. 조합설립추진위원회의 구성 및 운영 271
1-1. 추진위원회의 구성·승인 271
1-2. 추진위원회의 조직 272
1-3. 추진위원회의 운영 274
1-4. 추진위원회의 구성승인 취소 275
2. 조합설립인가 276
2-1. 조합의 설립 276
2-2. 조합설립인가의 취소 279
■ 조합의 설립인가를 받기 위해서는 정비구역의 토지등소유자들에게 동의를 받아야 하는 걸로 알고 있는데요, 구체적인 방법을 알고 싶습니다. 280
■ 아파트 소유권이 분양회사인 경우 재건축조합의 매도청구권의 상대방은 누가되나요? 281
■ 주택재건축정비사업조합이 현금청산대상자에게 매도청구 가능한지요? 283
■ 재건축조합이 재건축사업을 시행하여 신축한 집합건물의 소유권은 누구에게 귀속되나요? 285
■ 재건축조합이 취득시효 완성 후 등기전, 이해관계 있는 제3자에 해당하는지요? 286
■ 한 개의 부동산을 수인이 공동소유한 경우 유효한 주택재건축조합설립 동의 요건은? 287
■ 의결정족수 미달로 재건축조합설립인가처분무효확인소송 가능한지요? 288
3. 창립총회 289
3-1. 창립총회의 개최 289
3-2. 창립총회의 업무 291
■ 상대방이 법적 제한이 있다는 사실을 몰랐다거나 총회결의가 유효하기 위한 정족수 또는 유효한 총회결의가 있었는지에 관하여 잘못 알았더라도 계약이 무효인지요? 292
■ 상대방이 법적 제한이 있다는 사실을 몰랐다거나 총회결의가 유효하기 위한 정족수 또는 유효한 총회결의가 있었는지에 관하여 잘못 알았더라도 계약이 무효인지요? 294
4. 토지등소유자의 동의 295
4-1. 동의서 작성방법 및 동의요건 295
4-2. 동의자 수 산정방식 296
4-3. 동의의 철회 또는 반대의사의 표시 297
5. 조합의 구성 298
5-1. 조합원 298
5-2. 임원 300
5-3. 정관 304
■ 저희 조합의 조합장은 운영을 독단적으로 하는 등, 조합장으로서 자격이 충분하지 않은 것 같습니다. 조합장을 해임할 수 있나요? 305
6. 조합원총회 및 대의원회 306
6-1. 조합원총회 306
6-2. 대의원회 309
7. 시공자 선정 311
7-1. 시공자의 선정 311
7-2. 선정방식 312
7-3. 시공보증 315
제2절 시장·군수에 의한 사업시행 316
1. 주민대표회의 316
2. 시행자 지정 및 시공자 선정 318
2-1. 사업시행자 지정 318
2-2. 사업대행자 지정 320
2-3. 시공자 선정 321
제3절 사업시행계획인가 323
1. 사업시행계획의 수립 및 인가신청 323
1-1. 사업시행계획의 수립 323
1-2. 사업시행계획인가 신청 324
2. 사업시행계획의 인가 326
2-1. 인가 시 서류공람 및 의견청취 등 326
2-2. 인가 후 경미한 사항의 변경 328
2-3. 인가의 효과 329
3. 매도청구 330
3-1. 조합설립 등에 동의하지 않은 경우 330
3-2. 분양신청을 하지 않은 경우 332
■ 조합설립에 동의하지 않으면 어떻게 되나요? 334
4. 감리자 지정 334
4-1. 감리자의 지정 334
4-2. 감리자의 업무 336
5. 소형주택 건설 및 정비기반시설 설치 338
5-1. 소형주택의 건설 및 공급 338
5-2. 정비기반시설의 설치 339
제4장 관리처분계획은 어떻게 세우나요? 343
1. 분양신청 343
1-1. 분양신청 절차 343
1-2. 분양신청의 통지·공고 343
1-3. 분양신청기간 및 방법 344
2. 관리처분계획의 수립 349
2-1. 수립기준 349
2-2. 경미한 사항의 변경 353
3. 관리처분계획의 인가 354
3-1. 인가절차 및 신청 354
3-2. 계획수립 후 절차 356
4. 인가의 효력 362
4-1. 대지 및 건축물에 대한 처분 또는 관리 362
4-2. 건축물 등의 공급 362
■ 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지요? 365
■ 낡은 건물을 철거하고 재건축한 경우 법정지상권의 효력은? 366
사업완료는 어떤 절차를 거쳐야 하나요? 369
제5장 사업완료는 어떤 절차를 거쳐야 하나요? 371
1. 건축물의 철거 및 착공 371
1-1. 기존 건축물의 철거 371
1-2. 착공 373
2. 준공 374
2-1. 준공인가의 신청 374
2-2. 준공검사의 실시 375
2-3. 준공인가 전 사용허가 376
2-4. 준공인가의 효력 378
3. 이전고시 및 청산 379
3-1. 이전고시의 실시 379
■ 주택재건축정비사업조합의 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기의무의 존부를 다투는 소송의 법적 성질은? 380
3-2. 이전고시의 효과 382
4. 청산금 징수 및 지급 385
4-1. 청산금 385
4-2. 청산금의 산정 386
4-3. 청산금의 징수 및 지급방법 등 387
4-4. 저당권 설정자의 청산금 지급 390
■ 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 임차인의 대항력은? 390
■ 저당된 토지에 재건축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리는 어떻게 주장하나요? 392
5. 조합해산 394
5-1. 조합의 해산 결의 394
5-2. 조합청산절차 394

제6장 사업비용은 누가 부담하나요? 397
1. 사업비용의 부담 397
1-1. 비용부담 397
1-2. 비용의 조달 397
1-3. 정비기반시설의 비용부담 398
1-4. 공사비의 검증 399
2. 재건축부담금의 산정 400
2-1. 재건축부담금이란? 400
2-2. 재건축부담금의 산정기준 400
3. 재건축부담금 등의 징수 406
3-1. 재건축부담금의 부과 및 납부 406
4. 그 밖의 부담금 409
4-1. 광역교통시설부담금 409
4-2. 학교용지부담금 409
■ 얼마 전 납부해야 할 재건축부담금을 서면으로 통지받았는데, 생각보다 많은 액수에 놀랐습니다. 이 부담금이 제대로 산정된건지 이의제기를 하고 싶은데, 방법이 없을까요? 410
5. 그 밖의 사항 411
5-1. 회계감사 및 정보공개 411
5-2. 정보공개 412
5-3. 관련자료의 보관 및 인계 413
6. 공공지원 414
6-1. 정비사업의 공공지원 414
■ 재건축사업의 절차가 어렵고 까다로울 뿐 아니라, 사업진행과정에 많은 문제점들이 있다는 뉴스를 많이 봤습니다. 혹시 재건축사업을 진행하는 데 있어 도움을 받을 수 있는 방법이 있을까요? 416
7. 분쟁조정위원회의 조정 417
7-1. 분쟁조정위원회의 구성 417
7-2. 위원회의 조정 417
부록 : 관련법령 419
- 도시 및 주거환경정비법 419
제1장 총칙 420
제2장 기본계획의 수립 및 정비구역의 지정 424
제3장 정비사업의 시행 438
제1절 정비사업의 시행방법 등 438
제2절 조합설립추진위원회 및 조합의 설립 등 446
제3절 사업시행계획 등 461
제4절 정비사업 시행을 위한 조치 등 472
제5절 관리처분계획 등 478
제6절 공사완료에 따른 조치 등 489
제4장 비용의 부담 등 493
제5장 공공재개발사업 및 공공재건축사업〈신설 2021. 4. 13.〉 499
제6장 정비사업전문관리업 〈개정 2021. 4. 13.〉 504
제7장 감독 등 〈개정 2021. 4. 13.〉 510
제8장 보칙 〈개정 2021. 4. 13.〉 518
제9장 벌칙 〈개정 2021. 4. 13.〉 524
부칙 〈제18046호, 2021. 4. 13.〉 528

최용환