경매부동산 실전강의(경매+NPL 투자를 위한)

경매는 게임과도 같아서, 경매시장에서 작동하는 게임의 규칙을 정확하게 이해하지 못하면 경매부동산을 매수해놓고서도 손실을 볼 수밖에 없는 상황들이 발생하기도 한다. 흔히 '경매의 함정'이라고 하는 그런 상황은 경매시장이 파놓은 것이 아니라, 투자자들의 무지와 게으름, 그리고 주먹구구식 입찰이 자초(自招)한 화(禍)인 것이다.

그렇기 때문에 경매라는 게임의 규칙에 대한 정확한 이해와 체계적인 분석과 손익계산이 수반된다면, 겉으로 복불복(福不福)이 난무하는 것처럼 보이는 경매시장에서 누구든 승자의 반열에 오를 수 있다.



머리말



[경매로 부동산을 논하다]는 경매시장에서 작동하는 규칙에 대한 이해와 경매과정에 대한 체계적이고 과학적인 접근이 필요하다는 것을 의미한다. 단순히 부동산을 취득하기 위한 경매절차에 대한 이해만으로는 투자자들의 기대를 충족시킬 수 없기 때문이다.

경매는 게임과도 같아서, 경매시장에서 작동하는 게임의 규칙을 정확하게 이해하지 못하면 경매부동산을 매수해놓고서도 손실을 볼 수밖에 없는 상황들이 발생하기도 한다. 흔히 '경매의 함정'이라고 하는 그런 상황은 경매시장이 파놓은 것이 아니라, 투자자들의 무지와 게으름, 그리고 주먹구구식 입찰이 자초(自招)한 화(禍)인 것이다.

그렇기 때문에 경매라는 게임의 규칙에 대한 정확한 이해와 체계적인 분석과 손익계산이 수반된다면, 겉으로 복불복(福不福)이 난무하는 것처럼 보이는 경매시장에서 누구든 승자의 반열에 오를 수 있다.

잘 알다시피, 경매부동산 시장은 매도자와 매수자간 1대 1의 관계가 아니라, 다수의 이해관계인과 l인의 매수자간의 관계에서 형성된다. 다수의 채권자와 이해관계인들의 복잡한 권리관계가 엉켜 있는 실타래와도 같다. 복잡한 실타래를 풀기 위해서는 한 오라기의 실이 필요하듯, 경매부동산 투자를 성공으로 이끌기 위해서는 알곡과 쭉정이를 걸려내는 '키질'(filtering)과 같은 여과장치가 필요하다.

이 책을 집필하게 된 것도 바로 이러한 필요에 의해서다. 경매 게임 규칙에 대한 이해를 도모하고, 체계적인 분석을 할 수 있도록 그 방법론을 제시하고자 한다. '권리분석 5 6 5 법칙'(T-bar filtering)이 바로 그것이다. T-bar」filtering 이라는 키질로 경매부동산의 흠을 걸러 냄으로써, 투자의 목적을 달성할 수 있도록 안내하고자 한 것이다.

'권리분석 5 6 5 법칙'은 주택임대차, 상가건물임대차, 물권과 채권의 권리분석 각 단계에서부터 현금흐름 분석과 투자대안 분석에 이르기까지 전 과정에 적용할 수 있는 매우 유용한 도구이다. 복잡한 권리관계 속에 묻혀있는 불순물을 걸러내고, 가장 적절한 대안들을 찾아가게 하는 안내자의 역할을 할 것이다.

제1장에서는 경매부동산을 이해하기 위한 기본 사항을 제시한다. 즉 경매부동산이 무엇이며 어떤 내용들을 다루고 있는지, 경매부동산의 접근방법은 무엇이고 어떻게 이해할 것인지, 그리고 경매부동산의 가격은 어떻게 형성되며, 그 가격에 영향을 미치는 요인은 무엇인지를 알아보고자 애썼다.

제2장에서는 경매의 이론적 배경과 함께 어떤 방법으로 매각을 하는지 그 과정을 설명한다. 즉 경매의 이론적 배경이 되는 게임이론과 그에 따른 매각방법을 살펴본 후, 실제 경매부동산의 매각과정을 경매와 공매로 나눠 정리하였다.

제3장에서는 권리분석을 쉽고, 체계적으로 할 수 있는 방법에 대하여 설명한다. 즉 경매부동산의 권리관계의 흠을 걸러내는 도구인 T-bar」filtering 을 활용한 주택, 상가건물, 물권 및 채권의 권리분석 사례를 소개한다. 이를 통해 인수권리, 말소 권리, 선순위 권리, 후순위 권리, 대항력 있는 권리, 대항력 없는 권리 등을 걸러내는 연습을 한다.

제4장에서는 경매부동산에 대한 금융 및 투자분석은 왜 필요하고 중요한지를 짚어본다. 합리적인 투자결정을 위한 금융 분석의 실천도구인 현금흐름 T-bar」filtering을 적용하여 취득, 운영 관리, 처분의 3단계를 설명하고, 그것에 기초한 3가지 투자대안 T-bar」filtering을 활용한 합리적인 대안을 소개한다. 또한 경매부동산의 사용과 수익, 처분에 대한 투자가치를 분석하는 방법과 투자 리스크를 최소화할 수 있는 리스크관리 방법도 제시한다.

마지막 제5장에서는 경매부동산을 매수(입찰)해 본 경험자들을 대상으로 실시한 실증 분석을 소개한다. 즉 경매에서 매각가격을 결정할 때 어떤 요인들을 중요시하는지, 관련 경매특성변수(가격, 입찰, 임차인변수)에 대해 분석한다. 그리고 어떤 경매특성변수를 고려하였기에 매수할 수 있었는지에 대한 실증분석 결과를 소개한다.

이 책은 [경매부동산론 : 경매로 부동산을 논하다](2011)를 증보한 것인데, 그간 관련 법률 개정 내용을 반영하였으며, 특히 NPL(Non Performing Loan, 담보부 부실채권) 투자를 대비하여 제2장 매각과정(배당과정)과 제3장 권리분석('권리분석 5 6 5 법칙'(T-bar filtering))을 보완하였다.

제1장 경매부동산의 이해

1. 경매부동산 특성

2. 경매부동산 접근방법

3. 경매부동산 가격평가

제2장 경매부동산 매각과정

1. 게임이론과 경매

2. 매각방법 분류

3. 민사집행법에 따른 매각 : 경매

4. 국세징수법에 따른 매각 : 공매

제3장 경매부동산 권리분석

1. 권리분석이란

2. 권리분석 5?6?5법칙 : ?T-Bar?

3. ?T-Bar? Filtering 적용법

4. ?T-Bar? Filtering 적용 권리분석 사례

5. 매각물건명세서 읽기

6. 주택임대차 권리분석: 권리분석 5법칙

7. 상가건물임대차 권리분석 : 권리분석 6법칙

8. 물권 및 채권 권리분석 ; 권리분석 5법칙

9. 공부(公簿)에 나타나지 않은 권리분석

제4장 경매부동산 금융 및 투자분석

1. 경매부동산투자

2. 금융분석

3. 투자분석

제5장 경매부동산 투자결정

1. 매각가격결정 모형

2. 매각가격결정모형 변수

3. 매각가격결정변수 분석

4. 요약 및 시사점

조남복 저자 조남복은

부여 임천(林川) 출생

고려대학교 사회학과 졸업

건국대학교 부동산학 석사

강원대학교 부동산학 박사

현)목원대학교 부동산학과 겸임교수

현)대전광역시의회 입법정책연구원(도시 건설)

현)충북대학교, 김천대학교 외래강사

현)충청남도지방공무원교육원 자산관리 및 미래설계과정 전임강사

현)목원대학교 평생교육원 경매부동산분석사협회장

전)부동산신문 대전충남지사장

전)계약경제일보 대전충남지사장

中國 北京大學校 經濟法律系和社會學系 語學硏修