소형 아파트 빌라 투자 앞으로 3년이 기회다

월세 30만 원에서 신혼생활을 시작한 평범한 월급쟁이,

소액 부동산 투자로 전국에 아파트를 갖다!



"나에게 투자의 시작은 대단할 것도, 거창할 것도 없이 살기 위한 몸부림이었다. 다른 선택의 여지가 없었다. 투자를 시작하면서 유리지갑 말고 두툼한 가죽지갑이 생겼고, 물질적 풍요와 더불어 정신적, 시간적 풍요를 누릴 수 있게 되었다. 오늘도 월급에 목매어 미생으로 하루하루 거친 숨을 내쉬며 살아가는 예전의 나와 같은 가장들의 숨통을 틔워주고 싶다."_프롤로그 중에서

보증금 천만 원에서 시작해 전국 곳곳에 아파트를 갖기까지의 여정!



보증금 천만 원에 월세 30만 원을 내는 집에서 신혼생활을 시작했던 한 가장이 투자를 시작한 지 10년 만에 지금은 전국 곳곳에 아파트, 빌라, 상가, 토지 등을 다수 보유하게 되었다. 어떻게?

공인중개사도 아니고, 부동산 관련 회사에 다녀본 적도 없고, 금융권에서 일해본 적도 없는, 전문 투자자도 아닌 사람이 해낸 성과치고는 양과 규모가 꽤 크다. 그는 매월 월급에 목매어 살았던 지극히 평범한 월급쟁이였고, 지금도 매일 회사로 출근하는 직장인이다.

그가 자신의 생생한 투자 경험을 전부 공개했다. 왜?

아직도 월급에만 목매어 하루하루를 힘겹게 살고 있는 가장들을 위해서다.

그는 책의 첫머리에 이렇게 적었다.

"뻔한 미래가 두려웠다!"라고.

그는 어릴 적 가난과 궁핍의 기억이 있었음에도 대학을 졸업한 후 몇 군데 회사를 전전하고 친구들과 어울려 마시고 노는 일에만 관심이 많았던 철없는 20대였다. 그가 생각하는 꿈은 그저 평범하게 사는 것이었다. 하지만 결혼을 하고 가장이 된 후의 경제적 어려움은 평범한 삶을 원하는 것조차 사치처럼 느끼게 했다. 겨울이면 코가 시릴 만큼 웃풍이 심한 낡은 주택에서 살면서 이 가난의 고리를 자신이 끊지 않으면 자신은 물론 아이들에게도 가난을 대물림하게 될 것임을 깨달았다. 그가 투자를 결심한 가장 단순하고 확실한 이유는 단 하나였다. 아내와 아이들에게 지금보다는 더 나은 환경을 선물해주고 싶다는 욕심, 오로지 그것뿐이었다.

그는 1년 이상 도서관과 서점에 나와 있는 투자에 관한 모든 책을 읽기 시작했다. 주말이면 도서관과 서점에서 살았다. 용어의 의미도 모르고 내용도 전혀 이해하지 못한 채, '투자'라는 단어가 들어 있는 책은 단 한 권도 빼놓지 않았다. 그리고 투자를 잘하는 사람들을 소개받고 노하우를 배우러 부지런히 돌아다녔다. 직접 투자를 시작했을 땐 주말이면 새벽부터 일어나 전국 곳곳을 누비고 다녔다. 이런 소중한 경험을 나누기 위해 이 책을 썼고, 네이버에 '아름다운 투자가들의 모임'이라는 카페를 운영하며 많은 초보 투자자와 소통하고 있다.



평범한 직장인의 진솔한 투자 경험, 이보다 더 생생할 순 없다!



부동산 투자는 돈만 있다고 가능한 것이 아니다. 더구나 평범한 월급쟁이가 투자할 수 있는 금액은 극히 제한적일 수밖에 없다. 그리고 적은 금액이라도 가진 돈의 전부일 가능성이 높기 때문에 위험 부담이 높은 투자에 덤벼들어서는 안 된다. 또한 한 번에 큰 수익을 내겠다는 생각을 해서는 안 된다고 강조한다. 저자 역시 실제로 적금으로 천만 원을 모은 후 투자를 하기 시작했고, 어느 정도 투자 경험이 쌓이기 전까지 경매 등에는 뛰어들지 않았다.

투자를 하려면 거시적인 경제와 시장의 흐름을 아는 것이 중요하다. 많은 투자 관련서들이 시장의 흐름을 가장 먼저 언급하는 것도 그런 이유에서다. 저자 역시 자신이 10년 동안 부동산 시장의 흐름이 어떻게 변화했는지를 먼저 이야기한다. 하지만 그가 이야기하는 투자의 흐름은 적은 돈으로 부지런을 떨어야 하는 소액 투자자들을 위한 것이다. 서울 한복판에서 하는 거창한 투자 이야기가 아니다. 지방과 수도권의 부동산 시장이 어떻게 변화했으며 그 흐름이 어떻게 이어질지를 이야기한다. 그래서 그가 이야기하는 부동산 시장의 흐름이나 정보는 매우 구체적이며 실제적이다.

소액 투자에 가장 적합한 물건은 역시 소형 아파트나 빌라라고 할 수 있다. 투자 수익 역시 그리 많지는 않은데, 적게는 몇 백만 원에서 많게는 수천만 원 정도라고 할 수 있다.

이 책의 저자 이종길이 알려주는 부동산 투자법은 실제로 경험한 사실을 바탕으로 하고 있기 때문에 지금이라도 당장 독자들이 실행해볼 수 있는 살아 있는 사례들이다. 저자는 우선 투자 지역을 선정하는 법부터 알려준다. 어느 지역을 타깃으로 삼을 것인지, 지역별로 일자리와 인구 유입과 호재를 검색해보는 방법을 자세하게 알려준다. 또한 구체적인 투자 물건을 찾을 때 공급과 미분양, 전세가율 및 전세가 상승률, 거래량 등을 파악하는 방법을 상세하게 소개한다.

부동산을 사놓고 묻어두기만 한다면 투자자라고 할 수 없다. 투자 수익을 내기 위해서는 어떻게 해야 할까? 정답은 하나다. 좋은 가격으로 수익을 내고 파는 것이다. 좋은 가격으로 팔려면 그만큼 관리를 잘해야 한다. 이 또한 저자는 자신의 경험을 녹여 자세히 일러준다.

그는 솔직히 고백한다. 경험이 충분하지 못했을 때 손해를 봤던 적도 있었다고. 하지만 그 경험으로 인해 더욱 투자를 잘할 수 있게 되었다고.

이 책은 단순히 아파트나 빌라를 사서 투자 수익을 얼마 냈는지에 대해 장황하게 자기 자랑을 늘어놓지 않는다. 다만 왜 그 물건을 샀고, 물건의 가치를 어떻게 높였으며, 수익을 낼 수밖에 없었던 이유에 대해서도 담담하게, 생생하게 알려주고 있다.



소형화, 차별화, 양극화가 지금 부동산 시장의 키워드다!



부동산 트렌드가 바뀌고 있다. 앞으로 한국의 부동산 시장을 제대로 파악하려면 부동산의 소형화,차별화, 양극화라는 세 가지 키워드를 먼저 이해해야 한다. 부동산의 '소형화'란 산업화와 인구 구조에 따라 나타난 특수한 현상으로, 직장을 따라 이동하는 직장 수요, 이혼 증가, 가족 구성원의 감소, 1인 또는 2인 가구의 증가 등 중?대형 주거 공간이 불필요해지면서 나타나는 자연스러운 결과다. 부동산의 '차별화'란 같은 행정구역의 인접한 아파트에서도 가격이 상승하는 단지가 있고, 하락하는 단지가 생긴다는 의미다. 부동산의 '양극화'란 저가 부동산과 고가 부동산의 가격 차이가 점점 더 벌어진다는 것을 뜻한다. 지금 부동산 투자를 하고 있거나 앞으로 부동산 투자를 계획하고 있는 사람이라면 이러한 트렌드의 변화를 감지해야 한다. 시장조사를 하고, 투자 물건을 선정할 때 항상 염두에 두어야 하는 사항이다.

이 책은 평범한 월급쟁이인 저자가 소액으로 소형 아파트와 빌라를 중심으로 투자했던 경험과 사례를 소개하고 있기 때문에 현재 부동산 시장의 흐름과 철저하게 맞아 떨어진다. 하지만 이 또한 국내외 경제 상황이나 부동산 시장의 변화에 따라 다르게 변화할 가능성이 매우 높다. 저자가 굳이 앞으로 3년 동안 소형 아파트와 빌라 시장을 눈여겨보고 거기에 투자의 기회가 있다고 강조하는 이유가 바로 여기에 있다. 시장이 변하고 트렌트가 변한다면 투자자 또한 그 변화를 빨리 감지하고 준비할 수 있어야 하기 때문이다.



책속으로 추가



부동산에서 호재는 매매가 상승의 직접적인 원인이다. 하지만 매매가 상승을 견인하는 호재가 있는 반면에 빛 좋은 개살구도 많기 때문에 유의해야 한다. 각종 개발 사업은 정치논리에 의해 반짝했다가 무산되는 경우도 많고, 지지부진하지만 언젠가는 실현될 호재도 있다. 이 둘을 구별해내는 감식안이 필요하다._58p



현금 흐름을 위한 투자인지 시세 차익을 위한 투자인지 또는 그외 다른 목적의 투자인지를 정하는 일이 중요하다. 투자 목적은 연령대, 자산 현황, 투자 성향 등에 따라 다양하다. 예를 들어 월세를 받는 게 목적이라면 현금 흐름을 위한 투자다. 매수 후 매도를 통해 양도 차익을 바라는 것이라면 자본 이득에 초점을 맞춘 투자다. 월세가 높은 지역이 있고, 전세가가 높은 지역이 있다. 거주에는 적당하지만 투자에는 적당하지 않고, 투자에는 적당하지만 거주에는 적당하지 않은 지역도 있다. 따라서 투자 목적과 투자자의 상황에 맞게 적절한 물건을 검색하여 투자를 결정해야 한다._84p



두렵기만 했던 부동산 투자의 세계에 첫발을 내딛었고, 작지만 달콤한 열매를 맛보았다면 얻는 것은 두 가지다. 달콤한 수익과 자신감이다. 이렇게 얻은 자신감은 투자의 큰 밑거름이 된다. 소액으로 투자하는 부동산은 별것 아니지만 든든한 맛이 있다. 그 맛에 중독되어 소형 아파트 컬렉터가 된 사람이 꽤 많다._89p



실거래 가격은 리모델링 여부나 매도자의 사정에 따라 다를 수 있다. 또한 국토교통부 실거래가 사이트에 모든 매매 가격이 공시되는 것은 아니다. 그러므로 전화를 이용하거나 현장에서 파악하는 일이 중요하다. 투자자라면 매도자 입장, 매수자 입장, 임차인 입장에서 실거래가 및 임대가를 정확하게 확인할 필요가 있다._106p



매수자 입장에서 실거래가를 파악할 때 전세 매물이나 월세 매물의 시세와 수량을 파악하는 일은 매우 중요하다. 투자를 할 때 임대를 염두에 두기 때문에 임대 물건의 시세와 수량은 관리에 큰 영향을 미친다. 아무리 좋은 투자 물건일지라도 임대 물건이 많거나 시세가 약하다면 투자 비용이 많이 들고, 공실 우려가 크기 때문이다._108p



시중에 수익형 부동산이 인기다. 월세로 1000만 원을 받는다, 월세로 몇 백만 원을 받는다 등등. 전업으로 투자하는 사람이 아니라 월급쟁이라면 부동산 관리는 정말 쉽지 않다. 더군다나 원거리에 있는 물건이라면 관리하기가 더 힘들다. 초보자라면 자기 집 앞에서 또는 근거리에서 시작할 것을 권하는 이유다. 경험이 쌓이고 구력이 붙었을 때 원거리 지역 투자 물건에 눈을 돌려라._115p



투자자들 사이에 "호시절에 못난 자식 장가보낸다"는 말이 있다. 호재가 발표되면 매도자들은 물건을 회수하고, 매수자들은 마음이 급해진다. 이럴 때 로열 층과 비로열 층 사이의 가격 차이가 줄어든다. 물건 자체가 없기 때문에 투자자는 좋은 것 나쁜 것 가릴 겨를이 없다. 그저 물건을 살 수만 있어도 감사한 일이다. 이런 시기에는 저층, 탑층, 끝집(일명 가집)도 잘 팔려 나간다. 임차인의 만기가 1년 이상 남은 물건도 매도 가능하다. 전형적인 매도자 우위의 시장이 느껴진다면 매도 시점이 분명하다._133p



서로 밀고 당기는 협상이 있어야 비록 결과는 달라지지 않더라도 양측의 만족도가 높아진다. 그래야 안정적인 거래로 이어진다. 보통 매도자는 어느 정도의 가격 흥정을 예상하고 조금 높은 가격으로 내놓는 경향이 있다. 매수자도 흥정을 염두에 두고 접근한다. 이런 욕구를 표출하지 못하고 마음속에 담아둔 상태에서 거래를 하면 문제가 생긴다. 충분히 가격 흥정의 과정을 거치고 그 과정을 즐겨야 한다._141p



원래 빌라 투자는 재건축, 재개발을 목적으로 하는 경우가 많다. 재건축, 재개발은 돈 있는 사람들의 투자 방식이지 소액 투자를 시작하는 초보자에게는 권하고 싶지 않다. 돈이 오랫동안 묶여 있을 수 있기 때문이다. 나는 재개발, 재건축을 목적으로 빌라 투자를 시작한 것이 아니라 소액인 종잣돈의 빠른 회전을 목적으로 투자를 시작했다._150p



월세 수익률의 함정이란 수익형 부동산 투자 시 월세 수익률에만 치중하여 물건을 분석하여 투자하는 경우 발생할 수 있는 문제점이다. 대출을 극대화하여 수익률은 높지만 수익금이 너무 적어지는 경우도 있다. 전세 투자에 비해 유지?보수 비용이 과도하게 지출되기도 한다. 또한 시간이 지남에 따라 월세 하락 및 노후화로 인해 매도를 하고 싶어도 할 수 없는 함정에 빠지기도 한다._159p



전세 투자와 월세 투자, 어느 것이 정답일까? 정답은 자신의 상황에 맞게 투자하는 것이다. 가장 이상적인 전세:월세 비율은 7:3 또는 6:4다. 하지만 이 비율이 절대적인 것은 아니다. 시장 상황과 개인의 투자 성향에 따라 유연하게 조절할 수 있어야 한다._160p



현금 흐름을 만들 것인가, 수량을 늘릴 것인가? 투자자들이 가장 많이 고민하는 것 중의 하나다. 양과 질을 굳이 따지자면 나는 질에 집중하라고 조언한다. 돈도 안 되는 물건 수량이 많아지면 관리하기가 여간 번거로운 일이 아니다. '누구는 몇 채 가졌네'라는 이야기를 들을 때마다 귀가 솔깃한 것이 사실이지만, 10년 가까이 투자를 하면서 느낀 것은 지역이 중요하지 수량은 그리 중요하지 않다는 것이다. 먼저 양보다 질에 집중하고 이력이 붙으면 그때 양질의 물건을 밴딩 투자법(한 지역에 월세와 전세를 두세 채 정도 계약하는 투자법)으로 여러 채를 매수하는 방법이 현명하다._162p



부동산 투자를 결심했다면 가장 먼저 부동산 중개인과 친해져야 한다. 부동산 중개소를 동네 슈퍼 드나들듯이 자주 방문하면 더욱 좋다. 초보자는 더더욱 그렇다. 대부분의 거래가 부동산 중개소에서 이루어지고, 투자 정보도 부동산 중개소에서 얻을 수 있기 때문이다._195p

프롤로그_ 뻔한 미래가 두려웠다



1장

월급쟁이, 소액으로 부동산 투자에 도전하다



간절하게 부자가 되고 싶었다

쉽게 얻을 수 있는 것은 없다

부동산 정책은 돌고 돈다

종잣돈 모으는 비법? 그런 게 있기는 한 걸까?

성을 쌓았으면 견고히 지켜라



2장

투자할 곳, 어떻게 찾아낼까

_ 시장 파악, 투자 준비



투자 지역의 다변화와 투자의 흐름을 읽자

투자 지역 어떻게 검색할까(1단계) - 지역 검색법

투자 지역 어떻게 검색할까(2단계) - 투자 물건 검색법



3장

이렇게 사고팔아야 진짜 돈 된다

_ 실전 투자, 현장 실무



부동산 투자의 사이클은 반복된다

좋은 물건 잘 사기 - 부동산 매수의 기술

가치 상승을 만들어내는 부동산 관리의 기술

좋은 가격으로 잘 팔기 - 부동산 매도의 기술



4장

소액 투자 경험과 성공 사례 전격 공개

_ 투자 경험 사례



빌라/다세대/연립 투자하기

월세 투자와 전세 투자

양을 늘릴 것인가, 질을 높일 것인가

소형, 수익형, 1억에 10채 광고는 어떻게 볼까

급하게 먹으면 체한다

소형 아파트 투자와 원금 회수에 대하여

투자를 했는데, 오히려 돈이 남는 건 왜?

계약금만 가지고 투자가 가능한가

패찰의 교훈 1

내 집 놔두고 남의 집 세 산 이유

패찰의 교훈 2

매매가보다 채무가 더 많은 아파트에 투자를 했다고?

임대 후 분양 전환 아파트에 투자해보니

마이너스 현금 흐름이 발생하는 투자도 있다



5장

부동산 중개인은 투자자에게

적인가, 동지인가



부동산 중개인, 그들은 누구 편일까

부동산 거래, 믿었다가 발등 찍힌 사례들



6장

세금, 수수료, 거래 비용 줄이는 방법



알아두기만 해도 도움되는 세금 지식

부동산 중개수수료, 협상의 여지는 항상 있다

법무사 비용, 발품으로 줄일 수 있다

셀프 등기, 해보면 쉽다



에필로그_ 선한 넘침이 될 때까지 투자는 계속된다

감사의 글

이종길 저자 이종길 (꾸준함의 미학)은 대학 졸업 후 음료회사, 주류 회사에서 일했고, 지금은 대학교에서 일하고 있는 평범한 직장인이다. 올해로 마흔 살이 되었고 결혼한 지 7년이 된, 유은, 시호, 호동(태명) 세 아이의 아빠다. 월급쟁이의 팍팍하고 고단한 삶을 벗어나고자 2005년 스물아홉 살에 부동산 투자에 첫발을 내딛었고, 11년째 부업으로 부동산 투자자의 길을 걷고 있다. 소액 빌라 투자를 시작으로 아파트 투자, 상가 투자에 이르게 되었다. 현재 J&K 인베스트먼트 대표, 네이버 카페 '아름다운 투자가들의 모임' 매니저를 맡고 있으며, TBN 한국교통방송 '생활 재테크' 코너에 출연하고 있다. 부동산 투자 스쿨 운영, 부동산 토크 콘서트 개최, 두근두근 부동산 특강 등 다수의 부동산 세미나와 특강을 진행하고 있다. 또한 재테크 야학을 통해 경제적 자유에 목마른 직장인들에게 재테크 및 투자 코칭 등으로 재능 기부를 하고 있다.