초단기에 한 권으로 끝내는 실전경매

경매 실무는 크게 입찰 전 등기부 등본의 권리분석, 점유자 확인, 입찰, 낙찰 후 소유권이전, 부동산인도의 흐름으로 진행됩니다.
이 책은 초보자가 어려워하는 대항력 있는 임차인, 전세권, 가등기, 유치권, 법정지상권 등 핵심 개념을 사례 중심으로 풀어 이해시키고, 소유자, 임차인, 유치권 등 복잡한 점유관계를 풀어내는 방법, 불법 형질변경된 농지의 농지취득자격증명원 발급 방법을 제공합니다.
낙찰 후 부동산인도 요청과 전자소송으로 인도명령 신청하는 방법, 법원의 인도명령 결정에 따라 부동산 점유를 강제로 낙찰자에게 이전시키는 냉장고, TV 등 물품 들어내는 인도집행, 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 방지하기 위해 미리 신청하는 보전처분인 부동산점유이전금지가처분 신청서 작성, 소가계산 등 부동산점유이전가처분 진행 절차, 점유자의 폐문부재·사망시 특별송달방법, 사실조회 방법 등 실무 팀을 제공합니다.
부동산인도합의 요청서, 지료청구, 건물철거 요청, 체납관리비 징수 요청, 합의이행각서 등 서식을 제공합니다.
이 책은 입찰 전 권리분석 능력을 키우고, 낙찰 후 명도를 자신감 있게 처리하고자 하는 경매 입문자 및 실전 투자자에게 매우 유용한 가이드가 될 것입니다.

머리말

경매투자에 있어서 법을 몰라도 수학을 몰라도 영어가 깡통이라도 전혀 걱정할 필요 없다.

법원에서 제공하는 경매정보인 매각물건명세서, 현황조사보고서, 문건접수내역과 등기부 등본, 전입세대확인서, 건축물대장 등을 읽고 해석할 수 있으면 경매투자를 할 수 있다. 이들 서류는 영어가 없고 수학기호도 없다. 한글로 되어있다.

똑같은 경매물건인데 누구는 매각대금을 미납하고, 누구는 반값에 낙찰받는다. 경매물건에 입찰하여 최고가매수인이 된 후 매각대금 즉 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 돌려주지 않는다. 최고가매수인이 매각대금을 납부하지 않아 다시 경매에 나올 땐 입찰보증금은 최저매각가격의 20%가 된다.

최고가매수인이 매각대금을 납부하지 않는 이유 중 몇 가지는 다음과 같다.
첫째, 시세보다 너무 비싸게 낙찰받았을 경우
둘째, 권리분석을 잘못하여 등기부에 등기된 가처분이나 가등기 등 어떤 권리를 인수하여 소유권 행사에 지장이 있음을 알게 된 경우
셋째, 임차인의 보증금을 낙찰자가 부담하여야 하는 등 경매부동산의 점유자에 대한 권리분석을 잘못하였음을 알게 된 경우
넷째, 경매 부동산에 어떤 하자가 있다는 것을 낙찰받고 알게 된 경우

그런데 매각대금을 납부하지 않아 입찰보증금이 최저매각가격의 20%인 경매물건 중에 상상 그 이상의 시세차익을 얻을 수 있는 경매물건이 있다.

이 책은 경매로 인한 매각으로 소멸되는 권리와 경매부동산의 점유자에 대하여 심층적 파헤쳤다. 입찰 전 경매부동산의 매각물건명세서 등을 이용하여 권리분석을 하고, 낙찰 후 매수인으로 소유권이전된 등기부 등본을 제공한다. 낙찰 후 부동산 점유자로부터 부동산인도를 위한 강제집행 예고, 인도합의요구 등 내용증명 작성요령, 점유이전금지가처분, 인도명령, 강제집행 등 낙찰 후 부동산인도 실무를 상세히 안내하여 경매 투자자가 위험을 회피하고 수익을 극대화할 수 있도록 돕는 실전경매 가이드이다.
부동산경제학박사 강희만

PART 1 실전경매 권리분석
1. 감정가의 800% 매각허가 된 아파트
★ 채무자·소유자는 인도명령 대상자
★ 전자소송으로 부동산인도명령 신청하는 방법
★ 냉장고, TV 등 물품 들어내는 강제집행 실행과 집행비용 청구
★ 법원경매 입찰을 위한 자료 수집
★ 등기부 등본의 권리
★ 말소기준권리

2. 대항력 없는 임차인, 소액보증금 최우선변제 임차인
★ 부동산경매 절차

3. 무잉여, 대항력 없는 확정일자 임차인, 3순위 근저당권자 경매신청, 배당순위

4. 가압류가 최선순위, 차순위 매수신고

5. 압류가 최선순위, 임대차계약 후 전세보증금 대출받고 근질권을 설정한 임차인

6. 배당요구하지 않은 최선순위 전세권

7. 최선순위 가등기권자가 경매신청

8. 대항력 있는 확정일자 임차인이 경매신청, 최선순위 가등기권자 배당요구 하지 않음

9. 대항력 있는 임차인이 강제경매 신청
★ 전소유자가 임차인, 낙찰부동산의 종전 임차인, 특수변경 임차인
★ 동거인, 임차권 양수 임차인, 건축물대장 도면과 출입문 상이

10. 주택도시보증공사 경매신청, HUG 임차권 인수조건변경

11. 선순위 전세권설정 등기한 임차인이 강제경매 신청

12. 토지만 경매, 건물은 경매에서 제외, 법정지상권 성립 여지 있음

13. 소유자가 점유하고 있는데 유치권신고서 접수

14. 농지 경매, 건물 제외, 유치권신고, 법정지상권 성립여지 있음
★ 불법 형질 변경된 농지의 농지취득자격증명원 발급 방법
★ 유치권 성립 요건, 유치권신고 물건의 권리분석 체크리스트
★ 경매 부동산의 점유자와 인도명령 대상자

PART 2
입찰표 작성과 매각대금 납부와 셀프등기
1. 입찰표의 기재 방법, 입찰봉투의 작성, 차순위매수신고
2. 경매사건기록 열람과 매각대금 납부
3. 취등록세 등 납부와 소유권이전등기 및 말소등기촉탁 신청

PART 3
부동산인도 요청 등 내용증명 발송과 부동산점유이전금지가처분
1. 부동산인도 합의 요청, 지료 청구 등 내용증명 발송
2. 소유권이전에 따른 부동산인도 안내
3. 부동산인도 협조 의뢰
4. 강제집행 예정 및 임대료 지급 독촉
5. 합의 이행 각서
6. 명도확인서
7. 물품내역서
8. 공실확인서
9. 체납관리비 징수 협조 요청
10. 체납관리비 징수 독촉
11. 지료청구
12. 지료청구 및 건물 철거 요청
13. 건물 철거 등 합의 요청
14. 경매부동산의 점유자에 대한 부동산점유이전금지가처분
15. 부동산점유이전금지가처분 진행절차
16. 법원 전자소송으로 부동산점유이전금지가처분 신청
17. 부동산점유이전금지가처분 등 소송시 소가계산과 인지액·송달료 계산
18. 소송 등의 서류가 폐문부재·사망 등으로 송달되지 않을 때 송달 방법
19. 전자소송으로 특별송달
20. 전화번호를 알고 있을 때 인적사항을 확인하는 방법
21. 전자소송으로 사실조회 신청

강희만 부동산경제학 박사
공인중개사
자산운용전문인력

지은 책
- 변호사, 법무사 도움 없이 실전경매
- 돈 되는 부동산경매 권리분석
- 경매부동산 넘겨받기
- 강박사의 큰부자
- 차트를 알면 부동산이 보인다
- 부동산숙달하기
- 수수료 10배 작업
- 돈 되는 부동산은 따로 있다. 재개발 재건축 투자
- 그레이트풀
- 경매왕 예고등기에 반했다
- 부동산 거꾸로 투자법