부동산 투자 로드맵(2014-2018)

대한민국 부동산 시장의 패러다임이 변하고 있다



앞으로 부동산 시장은 어떻게 될 것인가?

2014-2018 대한민국 부동산 투자의 방향을 제시한다!



정부의 부동산 정책이나 미래 가치 등에 대한 분석 없이는 성공적인 부동산 투자의 길로 이를 수 없다. 부동산 투자 성공의 제1법칙은 정부의 부동산 정책 분석에서 시작된다. 거시적인 안목을 키움으로써 진짜 최고의 투자처가 될 수 있는 곳을 알아내는 눈을 키워야 한다.

실패하지 않는 부동산 투자에 접근하는 제1법칙은 정부의 부동산 정책을 파악하는 데서 시작된다. 박근혜 정부는 이전 노무현 정부나 MB 정부에서 펼쳐놓은 서민을 위한 부동산 정책이나 국토 개발 계획들에 대해 수정하거나 더 발전시킴으로써 효과적인 부동산 정책을 제안하려고 하고 있다. 박근혜 정부에서 가장 우선시하는 점은 자연친화적인, 환경을 파괴하지 않고 지켜나가면서 함께 발전하기 위한 길을 모색하고 있다. 이러한 정부 정책의 특성을 파악한다면 어디가 개발될 것이고, 내가 가지고 있는 땅은 어떻게 활용해야 하는지 그리고 앞으로 미래 투자 가치가 높은 지역은 어디인지가 눈에 들어올 것이다. 그렇다면 부동산 투자에서 실패할 이유는 전혀 없다.

《2014-2018 부동산 투자 로드맵》의 저자 김종수는 고려대학교 정책대학원에서 국토계획을 전공하였다. 저자는 국토개발계획이라는 거시적인 안목으로 미래 발전 가능성이 큰 지역을 선정한 후 객관적이고 과학적인 미래 예측을 가능하게 하는 도시풍수론을 접목시켜 부동산 개발과 투자 분야에서 최고의 전문가로 인정받고 있다.



박근혜 정부 5년, 대한민국의 부동산 시장은 어떻게 될 것인가?



부동산 투자에서 가장 우선해야 할 것이 바로 정부 정책에 대한 분석이다. 정책이 향후 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠지에 대해 판단한 후 투자 방향을 설정해야 한다. 부동산 투자는 미래의 트렌드, 도시개발 방향, 정부의 부동산 정책, 지역별 개발계획과 계획의 실행 가능성을 중심으로 투자 방향을 설정한다면 수익을 올릴 수 있는 길이 보일 것이다.

박근혜 정부에서는 이전 정부에서 시행했던 부동산 정책의 오류를 줄이고 최선의 해결책을 찾아내 서민들의 민생 안정을 위해 힘쓰고 있다. 박근혜 정부의 부동산 정책 공약의 주를 이루는 것은 도시재생을 위한 정비사업과 취득세 감면, 양도소득세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지 등을 통한 거래 활성화를 내세우고 있다. 또한 MB 정부에서 서민을 위한 주택 공급 정책인 보금자리주택 정책을 대신할 임대형 주택 공급 정책인 행복주택 프로젝트의 추진과 하우스/렌트 푸어의 문제해결을 위한 보유지분 매각제도, 목돈 안 드는 전세제도 등을 주요 정책으로 내세우고 있다.



박근혜 정부의 8대 핵심 공약

1. 동서통합지대 조성

2. 스마트한 지방도시 재생사업

3. 지방 거점도시(10+@)의 지역 중추 도시권 육성

4. 평화지대 프로젝트

5. 신공항 건설

6. 사통팔달의 전국 교통망 구축

7. 낙후지역 휴양, 관광벨트 구축

8. 지역발전 정책 추진 체계 개편



2014-2018 투자 유망지역 분석 1. 아파트·건물·주택·상가



어느 지역에 투자할 것인가에 대한 질문의 답은 바로 변화하는 미래 생활상과 부동산 시장의 패러다임 변화에서 찾아야 한다. 도시개발 방향과 수변공간, 대도시의 경우 지하공간 개발, 식량안보의 중요성이 증대되면서 농지와 산지에 대한 투자로 방향을 설정하는 것이 유리할 것이다. 또한 저출산?고령화 사회의 도래로 인해 미래 주택 시장은 임대사업이나 의료시설과 문화체육시설이 입지한 지역, 그리고 고소득자들이 소형주택에 모여들며 고급화 전략이 주를 이룰 것이다.

지역별 투자 유망지역을 보면 수도권은 종로, 중구 및 강남지역의 도시재생을 중심으로 한 재건축, 재개발 투자와 GTX 역세권, 도시철도 역세권의 미니복합도시 입지지역과 물이 풍부한 한강변, 남한강, 북한강 주변의 전원주택 입지지역을 중심으로 투자지역을 선정해볼 수 있다.

또한 서해선 복선전철 개발계획에 따라 투자 전략을 세워보는 것도 바람직하다. 서해선 복선전철은 서해안의 낙후된 교통망을 해결하고 서해안지역의 산업, 관광사업을 발전시키기 위하여 홍성-안산, 예산, 당진, 아산, 평택, 화성, 안산을 통과하는 신설 역세권과 기존 역사를 활용하여 2019년 개통을 예정으로 추진하고 있다. 귀농인구의 증가, 별장 등 휴양주택의 선호, 평창동계올림픽 개최지를 중심으로 강원도에서는 투자 유망지역을 선정해보는 것이 좋다. 이때 고려해야 할 점은 교통망이다. 강원도는 미래 가치가 매우 큰 지역으로 원주, 춘천, 강릉, 평창, 옥계항, 동해항 등을 중심으로 투자처를 확보하는 것이 좋다.

《2014-2018 부동산 투자 로드맵》에서 또 하나 주목해야 할 점은 제주특별자치도를 비롯한 섬 투자에 대한 분석이다. 섬 투자는 매력적이다. 하지만 일반인들이 쉽게 접근하기 힘든 것도 사실이다. 섬 투자에는 물과 육지와의 접근성, 그리고 환경보전에 대한 규제가 엄격하기 때문에 잘 살펴보아야 한다. 그 외에도 호남, 충청, 영남권 등에서 중점적으로 살펴보아야 할 투자 유망지역을 제시하고 있다.



2014-2018 투자 유망지역 분석 2. 토지



토지 투자는 미래 가치 분석이 기본이다. 토지 투자에 있어 가장 먼저 결정해야 하는 것은 투자지역 선정이다. 어떤 도시, 어떤 지역을 선택하느냐에 따라 투자의 성패가 결정된다. 토지 투자를 위해서는 먼저 1. 인구 변화 2. 산업구조의 변화 3. 도로망과 개발의 축 4. 보행 동선 5. 도시공간구조 분석 6. 교육환경 7. 도시풍수, 이 7가지의 핵심 요소를 반드시 검토하는 습관을 들이는 것이 좋다. 토지 투자의 유망지역으로는 역세권과 나들목에 주목해야 한다. 새로운 철도망의 확충은 새로운 도심개발로 이어지며, 이 개발의 핵심지역이 역세권이다. 이 역세권은 최고의 투자처로 선호되고 있지만, 개발방식과 보행 동선 등에 대한 분석이 이루어져야 한다. 서울이나 경기권의 개발이 예정되어 있는 역세권 중에서는 GTX 역세권을 살펴볼 필요가 있다. 청량리역, 삼성역, 화성동탄역, 평택 지제역 등은 수도권 최대의 유망 투자지역이라고 할 수 있다.

부동산 투자에서 핵심은 도로이다. 도로 중에서도 도로의 교차점이나 나들목이 최고의 투자 대상지역이다. 고속도로의 교차점에는 신도시나 대규모 산업단지가 입지하게 되며, 나들목을 통과한 후 500미터 지점부터 개발이 진행되며 3~4킬로미터 이내가 개발 범위가 된다. 나들목 투자에서도 개발 축과 보행 동선의 파악은 매우 중요하다. 충남도청 이전지인 홍성 내포 신도시나 평택고덕국제화신도시 등은 관심 있게 살펴볼 만한 지역이다.



《2014/2018 부동산 투자 로드맵》은 부동산 투자에 필요한 경매와 NPL 투자법을 수록하여 부동산 투자에 대한 모든 것을 담고 있다. 최고의 부동산 투자 전략을 세우고, 최고의 투자 유망지역 선정에 대한 답을 제시하여 수익을 올릴 수 있는 방법을 소개하고 있다. 모든 투자의 기본은 잃지 않는 투자이다. 이 책에서 성공 투자로 가는 길을 찾을 수 있을 것이다.



책속으로 추가



부동산 시장에서 토지는 많은 부를 안겨주는 황금알이었다. 그러나 토지는 주택이나 건물처럼 투자자가 직접 보고 투자 가치를 판단할 수 있는 것이 아니라 미래 가치에 대한 판단을 해야 하기 때문에 일반 투자자들이 접근하기에 쉽지 않은 투자 종목이었다. 초보 투자들이 보기에는 쓸모없는 땅으로 생각되었지만, 큰 폭의 상승을 가져오는가 하면, 좋은 땅이라고 생각했던 땅들이 각종 규제에 묶여 개발이 불가하여 가치가 떨어지거나 매매조차 힘든 어려움을 겪기도 한다. 토지는 자금에 있어서도 주택이나 건물에 비하여 토지에 대한 대출이 작아 대규모의 현금 자산이 투입되는 단점이 있다. 또 환금성이 다른 부동산에 비하여 부족하여 잘못된 투자는 장기간 어려움을 주기도 한다. 따라서 토지 투자의 특성을 알고 투자 원칙에 따라 투자해야 한다.

-Chapter 4. 2014/2018 토지 투자 유망지역 분석

프롤로그 부동산 시장의 패러다임이 변하고 있다



Chapter 1. 박근혜 정부 5년, 부동산 정책을 완전 해부한다

01. 어디에 투자할 것인가?

02. 농지, 임야에 대한 투자는 어떻게 할 것인가?

03. 서민을 위한 부동산 정책, 어떻게 변화할 것인가?

행복주택제도 | 목돈 안 드는 전세제도 | 하우스 푸어를 위한 보유주택지분 매각제도

04. 국정 지표와 국정 과제로 투자지역을 찾아라

05. 부동산 시장의 정부 개입은 독인가, 약인가?



Chapter 2. 2014-2018 부동산 투자, 어떻게 할 것인가?

01. 미래 생활상의 변화에 주목하라

02. 저출산?고령화 사회의 도래, 미래 주택 시장은 어떻게 될 것인가?

미래 주택 시장의 변화 양상 | 미래의 주택 시장은 주거 형태가 다양화된다



Chapter 3. 2014-2018 투자 유망지역은 어디인가?

01. 수도권(서울, 경기, 인천)의 추가 개발은 가능한가?

수도권의 미래 개발 예측 | 인천지역 : 대선공약에 따른 부동산 투자 전략 | 경기도 : 대선공약에 따른 부동산 투자 전략 | 수도권의 도로망 계획이 따른 투자 방향 분석 | 서해선 복선전철 개발계획에 따른 투자 전략 | 향남 역세권에 대한 투자 전략 | 수도권의 권역별 개발계획에 따른 투자 방향 분석

02. 강원도의 미래 투자 가치가 높은 곳은 어디인가?

강원도의 접근성과 교통망에 따른 투자 전략 | 강원도의 투자 유망지역 분석 : 동해안권 경제자유구역

03. 제주특별자치도의 투자 방향은 어떻게 잡아야 할까?

제주도의 투자 방향 분석 | 제주 신공항 건설에 따른 투자 방향 분석

04. 충청권과 호남권의 유망 투자지역은 어디인가?

충청권 : 대선공약에 따른 투자 방향 분석 | 충남권의 권역별 발전 방향에 따른 투자 전략 | 호남권의 도시개발에 따른 투자 전략

05. 영남권의 미래 가치 예측을 통해 투자 방향을 잡아라

대경권 : 미래 가치 예측을 통한 투자 방향 분석 | 동남권 : 미래 가치 예측을 통한 투자 방향 분석



Chapter 4. 2014-2018 토지 투자는 어떻게 해야 할까?

01. 토지 투자, 이것이 기본이다

토지 투자의 실전 원칙 | 부동산 투자이론과 전문가 활용 그리고 현장답사 | 결단 그리고 결단! 맹수처럼 과감히 결정하라

02. 최고의 투자지역, 역세권과 나들목에 주목하라

역세권 투자 방향 분석 | 압축도시개발과 대중교통지향형 개발에 따른 유망지역 분석 | 역세권 개발방식과 범위 | GTX 역세권 투자 유망지역 | 나들목 투자 전략 | 도시개발 방향에 따른 투자 전략 | 평택시의 도시개발과 도시공간구조 분석에 따른 투자 전략

03. 토지 투자, 부동산 공법을 알아야 한다

용도지역 | 용도지구 | 용도구역 | 지목

04. 임야, 토지는 어떻게 투자해야 하는가?

임야 투자의 일반 원칙 | 산지와 산지전용의 개념 | 보전산지와 준보전산지 | 임야 투자와 분묘기지권 | 농지 투자 전략 | 한계농지와 영농여건불리농지의 투자 가치 분석 | 농지의 전용과 농지보전 부담금

05. 부동산 투자, 도시풍수를 접목하라

도시풍수의 이해 | 풍수로 본 물의 종류와 도로 | 도시개발 축 내당수 명당 찾기 | 건물과 도시풍수 | 풍수실내인테리어 | 경매로 집을 사도 되나요? | 도시풍수를 접목하여 투자 명당을 찾는 법

06. 잠자고 있는 땅을 깨워라_ 특정지역과 내 땅 활용하기

내 땅 개발하기 | 건축법상 주택의 종류 | 태양광발전사업으로 수익 창출하기 | 접경지역과 미군 공여지 투자 전략 | 섬 투자 전략



부록 : 부동산 경매와 NPL 투자론

01. 경매의 개념과 절차

02. 권리분석

03. 부실채권(NPL) 투자

김종수 저자 김종수는 고려대학교 정책대학원에서 국토계획을 전공하였고 부동산 투자의 효율성과 정확성을 예측하기 위하여 도시풍수를 공부하였다. 부동산 투자에 있어 국토계획과 친환경도시개발의 이론적 배경이 되는 도시풍수를 접목시켜 객관적이고 과학적인 미래예측을 통한 투자 분석으로 부동산 개발과 투자 분야에 최고의 전문가로 인정받고 있다. 지금은 아르젠 부동산경제연구소에서 도시풍수, 부동산개발, 부동산 투자, 부동산 교육콘텐츠 개발과 세미나, 특강, 문화센터 강좌개설 등 부동산과 도시풍수에 대한 활발한 활동을 하고 있다. 주요 저서로는 《미래가 바뀌는 부동산 투자전략》, 《21C 부동산 투자의 핵, 新 도시풍수》 등이 있다.