땅과 집값의 경제학

"주거 자본주의 시대, 부러진 주택 사다리!

이제 우리 삶을 가르는 경계선은 소득이 아니라 <부동산 소유 여부>다"



어느 날 눈 떠보니 <갑부>가 될 수도 있는 땅과 지대의 힘!

땅과 집은 어떻게 <부를 축적하는 원천>이 되었는가?

<집값 거품>은 어떤 과정을 거치면서 발생하는가?

부동산 시장은 어쩌다 <소수>에게만 부가 돌아가는 게임이 되었는가?

이제 이 게임의 진행 과정과 그 실체의 이면을 파헤쳐본다.



▣ 단언컨대, 전 세계적으로 <집>은 부를 얻을 수 있는 <최대의 원천>이 되었다!

영국의 경제재단인 소속 경제학자 3명이 땅과 집값 그리고 부동산의 소유 여부가 우리 삶의 불평등과 경제 전반에 미친 영향과 그 해결책을 다양한 자료를 동원하여 다각도로 분석, 제시한 책이 출간되었다. 이 책은 그동안 주류 경제학에서 무시해온 <주택지로서 땅이 경제에서 해온 역할>에 주목하면서 20세기 이후 선진국에서 <집값 상승의 81퍼센트는 주거용지의 가치상승>에 있으며, <소득 대비 부의 비율>이 증가한 것도 개인의 능력이나 생산성 혹은 저축에 있는 것이 아니라 <집값 상승>에 있음을 여러 데이터를 통해 증명하고 있다.



이 책은 결국 우리 삶을 가르는 경계선, 우리 삶의 모든 불평등의 출발점은 개인의 소득이 아니라 <부동산의 소유 여부>, 그로 인한 <주택자산의 차이>에서 비롯된다고 강조한다. 전 세계적으로 주택자산은 <금융자산, 국민소득보다도 더 빨리 증가>하고 있으며, 이제 우리는 주택이 가장 큰 자본이득을 일으키는 <주거 자본주의 시대residential capitalism>에 진입했다는 것이다.

영국의 경우 1990년대 중반에는 <소득 대비 집값 비율>이 5였지만 2007년에는 집값이 3배로 올랐고 소득 대비 집값 비율은 10을 넘었다. 한마디로, 전 세계적으로 집은 <부를 얻을 수 있는 최대의 원천>이자 <가장 매력적인 자산>이 되었으며, 이미 가지고 있는 자산을 불리는 최고의 열쇠가 되었다. 이제 주택은 그 사용가치가 아니라 <금융자산>으로서의 가치 때문에 수많은 가계들의 목표가 되었다. 주택자산은 그야말로 <완벽한 투기용 자산>이 되었다.



▣ 집값의 변화는 <부의 총량>이 아니라 <부의 분배방식>에 영향을 미친다

『21세기 자본』의 저자 토마 피케티는 최근 수십 년 동안에 나타나는 불평등 심화 현상은 자본수익률(r)이 경제성장률(g)보다 빠르게 높아지는(r>g) 경향이 있어서 이미 부유한 사람이 더 많은 부를 갖게 되기 때문이라고 설명했는데, 여기서 부의 상당 부분을 차지하는 것이 바로 <주택>이다. 영국의 경우 1970년대 이래 주택은 소득 대비 부의 비율이 증가하는 원인 중 <87%를 차지>했고, 상위 10퍼센트에 해당하는 가구들의 부동산 자산은 하위 50퍼센트의 자산을 모두 더한 것보다도 5배 가까이 많고, 하위 10퍼센트의 자산 총량보다 875배가 많다. 또한 현재 영국과 프랑스는 주거용 부동산 자산의 가치가 GDP의 300%를 넘었고 미국은 20세기 이후 3배로 들었다. 요약하자면, 1950년대 이후 전 세계적으로 소득 대비 부의 비율이 증가한 원인은 대부분 <주택> 때문이다. 이는 결국 <주택자산 분포의 불평등>으로 이어지는데 이로 인해 최근 세계 각국에서는 주택 구입능력의 위기, 과도한 가계부채, 금융의 불안정성, 소득과 집값의 간극, 주택소유자와 무주택자 간의 불평등이 심화되고 있다.



▣ 부러진 주택 사다리, 높아진 주택구매의 담장, 그리고 <집세의 올가미rent trap>

저자들은 <주택소유의 확산>은 1960년대까지는 경제권력이 민주화되고 경제발전이 가능해지며 생산성도 높아지고 부의 불평등도 줄어드는 등 경제성장과 회복, 평등에 기여하는 등 대체로 유익한 결과를 낳았다고 말한다. 하지만 1970년대에 땅과 주택이 대출을 위한 담보물로 자유롭게 이용되면서 <땅과 집의 금융화financialisation>가 이루어졌다. 이에 은행들이 <부동산 담보대출 기관>으로 탈바꿈해 주택담보대출을 늘리자 집값이 폭등하기 시작하면서 주택소유자들은 엄청난 자본이득을 올릴 수 있었고, 반면 무주택자들은 높아진 주택구매의 담장, 그리고 집세의 올가미에 갇히게 되면서 소비를 줄일 수밖에 없었고 이는 결국 경제성장을 위축시켰다. <다수의> 사람들이 <소수의> 부유한 주택소유자들에게 집을 빌리게 되면서 경제성장에서 발생하는 과실을 땅주인들이나 주택소유주들이 독점한 것이다. 이제 <주택 사다리housing ladder>를 올라가는 것은 훨씬 더 힘들어지고 있다. 이는 전 세계에서 공통적으로 벌여지고 있는 현상이다.



▣ 이 책에서 다루고 있는 내용들

저자들은 이 책 전반부에서 땅이 어떻게 개인의 재산이 될 수 있었는지를 토지소유권의 등장과 사유재산제의 개념과 결부시켜 간단히 설명한 후 <땅의 경제적 용도>가 역사적으로 어떻게 변해왔는지를 살펴본다. 대부분의 경제사를 통틀어 땅의 주된 기능은 농작물 생산이었다. 근대 자본주의의 탄생과 산업혁명을 거치면서 산업생산의 현장으로 쓰였지만 오늘날 땅의 경제적 기능이 가장 뚜렷하게 보이는 영역은 <주택시장>이 되었다. 따라서 이 책에서는 주택지로서의 땅의 역할에 초점을 맞추면서 20세기 이후 땅이 집값 상승에 어떤 영향을 미쳤는지, 아무런 노력과 투자도 하지 않았는데 어느 날 갑자기 눈 떠보니 갑부가 될 수도 있는 <지대의 힘>은 얼마나 강력한지 등을 살펴본다.



4, 5, 6장에서는 땅이 <20세기의 소비재>, 즉 주택을 짓기 위한 부지로 변해가는 과정과 함께 본격적으로 주거 자본주의 시대로 접어드는 20세기와 현재를 다루면서 영국, 미국, 독일, 한국을 비롯한 주요 선진들의 집값 변동을 추적하면서 그것이 우리 삶의 불평등에 미치는 영향을 각각 살펴본다. 이 과정에서 개인이 소유한 <주택이라는 이 새로운 자산>이 1970년대 이후 자유화된 금융 시스템의 중심이 된 과정도 설명한다. 마지막 7장에서는 땅과 주택의 소유 여부로 인해 나타나는 불평등을 해소하기 위해 정부가 정책적으로 할 수 있는 방법들에 대해 여러 제안을 한다. 이 책에서 다루고 있는 내용들은 다음과 같다



■ 왜 사람들은 돈을 땅으로 바꾸고 싶어 할까

■ 집값이 5배 오르는 동안 땅값은 15배 상승했다

■ 지난 45년간 선진국들에서 집값이 폭등과 폭락을 반복하는 이유는 무엇인가

■ 소득 대비 부의 비율 증가는 개인의 생산성이 아니라 집값 상승에 있다

■ 집과 땅의 <금융화>는 국가에서 개인에게로 위험부담이 넘어가는 것이다

■ <주택담보대출의 증가>는 다가올 경제위기를 감추는 것뿐이다

■ 집값은 경제성장과 소득과는 별개의 문제다

■ 토지소유권의 두 가지 측면, 토지의 사적 소유는 자유이자 도둑질이다

■ 땅과 집은 어떻게 <투기적 금융자산>이 되었는가

■ 경제성장의 과실을 땅과 부동산 소유자들이 <독점>하고 있다

■ 소수에게 유리한 세금정책 역시 불평등이 심화되는 원인 중 하나다

■ 사회가 집과 땅의 소유를 부자가 되는 최고의 방법으로 여기고 갈망하는 것이 바람직한가

■ 소득 대비 가계부채 비율, 소득 대비 집값 비율이 이렇게 높은 이유는 무엇인가

■ <다수>의 납세자에게서 <소수>의 지주에게로 부가 이전되는 것이 적정한가

■ 집값이 올라 소비가 증가하는 효과는 이내 사라진다.

■ 주택담보대출 증가는 경제성장에 도움이 되지 않는다

■ 땅의 소유권은 왜 그렇게 일부에게 집중되어 있는가?

■ 집값이 소득보다 빨리 오르는데도 사람들이 집을 살 수 있는 이유는 무엇인가

■ 도시의 지대는 <위치의 가치>에 따라 결정된다



▣ <소수의 참여자>에게만 칩이 집중되는 <포커 게임> 같은 시장

지금의 상황과 20세기 초 대공황의 공통 원인으로 <불평등의 심화>를 들 수 있는데, 두 경우 모두 집과 같은 기본자산이 있는 사람은 소득 대비 부의 비율이 상당히 높아지는 한편 그렇지 못한 사람들은 오히려 부채 비율이 높아졌다. 이런 현상에 대해 1934년에서 1948년까지 미국 연방준비제도이사회 의장이었던 매리너 에클스는 다음과 같이 말했는데, 이는 현재에도 충분히 통용되는 말이다.



"1929년에서 1930년에는 거대한 흡입 펌프가 당시 생산되던 부의 점점 더 많은 부분을 빨아들여 <소수의 손>에 쥐어주었다. 이것은 그들의 자본축적을 도와주었다. 하지만 이들은 일반 대중 소비자들에게서 구매력을 빼앗음으로써 자신들이 축적한 자본을 다시 새로운 생산설비에 투자하는 근거가 되어줄 상품들에 대한 유효수요를 스스로 없애버렸다. 그 결과 <소수의 참여자>에게만 칩이 집중되는 포커 게임 같은 상황이 되어버려서 나머지 사람들은 돈을 빌려야만 게임에 계속 남아 있을 수 있게 되었다. 이들의 신용이 바닥나자 게임은 중단되었다."



▣ 집값 상승의 1차적 원인은 <땅의 가치상승> 때문, 2차적 원인은 <금융제도> 때문이다

집값 상승의 1차적 원인은 <땅의 가치상승> 때문이다. 땅(위치)의 가치는 집값 폭등에 앞서 급격히 오르는 경향이 있는데, 특히 주거용 부동산에서 토지의 가치는 물리적 건물의 가치보다 훨씬 빨리 오른다. 집값 상승의 2차적 원인은 <금융제도>다. 2차 세계대전 이후 20-30년 동안에는 과도한 부동산 거품에 대한 우려 때문에 부동산 담보대출이 규제되었다. 하지만 1970년대와 1980년대에 신용대출 시장이 자유화되자 은행들은 자신들의 주된 역할을 <부동산 담보대출 업체>로 급격히 바꾸었다. 이제 은행은 담보대출을 늘리면서 집이 <금융 투기자산>이 되는 데 적극 가담한다. 금융제도가 자유화될수록 집값은 폭등하며 집값과 소비, 경제 전반의 관계가 더 밀접하게 나타난다. 한마디로, <금융제도가 집값을 가른다>고 저자들은 말한다.



▣ 땅과 주택의 금융화는 <국가에서 개인에게로 위험부담이 넘어오는 것>이다

때로는 정부가 담보대출을 통해 주택자본과 같은 자산축적을 개인의 복지와 노후대비를 위한 일종의 수단으로 장려하는 경우도 있다. 즉 <빚을 내서 집을 사라는 것>이다. 하지만 이것은 국가가 아닌 개인의 자산에 기반을 둔 복지를 추구하는 것, 즉 복지와 위험을 개인에게 부담시키는 꼴이다. 이처럼 땅과 집이 금융화되는 경우, 각 가정은 자신들의 집을 이용하여 금융자산을 늘림으로써 스스로 복지를 꾀해야 하는 상황을 맞을 수 있는데 이렇게 되면 개인이 감수해야 하는 위험이 커진다. 결국 집과 땅의 금융화, 즉 주택담보대출을 받아 집을 사는 것은 <국가에서 개인에게로 위험부담이 넘어가는 것>이라고 할 수 있다.



▣ <한국>의 가계부채는 GDP 대비 95.6%, <독일>은 30% 내외

올해 6월말 기준 한국의 가계부채액은 총 1,439조원에 달했다. 이 중 주택담보대출 총액은 938조원에 해당된다. <영국>의 경우 2014년 기준 주택담보대출 부채는 1,577조원이다. 거의 모든 선진국에서 가계부채와 주택담보대출이 GDP에서 차지하는 비율은 엄청나게 증가했다. 최근 17개 선진경제국가의 신용거래를 대상으로 한 연구에 따르면 은행의 총대출자산에서 <부동산 담보대출이 차지하는 비중>은 1900년에 30퍼센트 정도였던 비율이 오늘날에는 60퍼센트 정도가 되었다. 1980년대 초반에는 주택담보대출이 GDP의 20퍼센트 정도였다가 현재 60퍼센트 이상으로 높아졌다. 한국은 가계부채가 올 8월 기준 GDP 대비 95.6%다. 가처분소득 대비 비율도 178.9%로 OECD 국가 중 9번째다. 2005년 이후 연평균 8.2%씩 늘어났다. 하지만 집값이 안정적인 독일은 GDP 대비 주택담보대출 비율이 30퍼센트 내외다. 2013년 독일의 주택소유자 비율은 43퍼센트로, 39퍼센트였던 1950년에 비해 아주 조금 오른 셈이다



30개 선진국을 대상으로 1960년에서 2012년까지 조사한 연구에서는 하는 경우 향후 는 사실을 발견했다. 오늘날 많은 경제학자들은 과도한 부동산 담보대출이 2007-2008년의 금융위기 이후 세계경제를 괴롭혀온 <장기적 침체의 핵심원인>으로 본다. 선진경제국과 신흥경제국 36개국을 대상으로 한 IMF의 연구에 따르면, GDP 대비 주택담보대출 신용비율이 10퍼센트 포인트 증가한 것은 실질주택가격이 16퍼센트 포인트 오른 것에 해당했다.





▣ 한국의 여당대표도 언급한 헨리 조지의 <지대론>, 그리고 <토지보유세>

최근 여당대표인 추미애 의원은 국회연설에서 "날이 갈수록 심각해지는 한국사회 불평등과 양극화의 핵심에는 <지대추구의 특권>이 존재한다."면서 헨리 조지의 지대론을 언급하며 토지보유세 도입을 주장했다. 한국의 경우 상위 1%가 전체 토지의 55.2%를 소유하고, 인구의 10%가 97.6%를 소유하고 있으며, 2015년 가계와 기업이 보유한 토지로부터 얻은 명목보유손익은 183조8000억 원에 달했다. 즉 땅부자들은 앉아서 184조원을 번 것이다. 이는 2008년보다 197% 늘어난 수치다.



이 책 저자들도 <7장>에서 부동산의 소유 여부에서 비롯되는 불평등을 해소하기 위해 <토지가치세> 도입을 비롯한 조세개혁을 주장한다. 최근 일부 한국 정치인들이 언급한 것과는 반대로, 헨리 조지와 같은 자유주의자들은 사유재산제 원칙을 굳게 지지하는 한편 가만히 앉아서 <불로소득>을 얻을 수 있는, 즉 <지대rent>를 추구하는 땅소유자의 권한에는 맹렬히 반대했다. 그래서 헨리 조지는 토지가치세(land value tax, 개발비용을 제외하고 토지 자체에만 부과되는 세금) 도입을 주장했는데 이는 땅을 소유하는 것에 비용을 청구하는 것이므로 생산적 목적이 아니라 투기적 목적으로, 즉 자본이득을 얻으려고 땅을 사려는 동기를 약화시킬 수 있고 또한 세금을 통해 지대를 사회에 환원한다는 도덕적 명분도 쌓을 수 있다는 것이다. 토지에 부과되는 세금은 애덤 스미스 이래 오늘날까지 많은 경제학자들이 선호해온 정책적 해결책이었다.



▣ 부동산에서 시작된 불평등을 해소하기 위해 취할 수 있는 방법들

이 책의 저자들은 정책을 통한 <정부의 개입>을 주장한다. 국가 개입을 최소화해야 한다는 전제에서 출발한다면 부동산 문제를 제대로 분석할 수가 없다. 땅이라는 재산을 취급한다면 완전히 자유방임적인 시장은 존재할 수 없다. 저자들은 땅과 부동산의 소유형태를 다양화하고, 조세제도 및 대출과 관련된 금융 시스템을 개혁하고, 다양한 주택 보유형태를 만들고, 개발계획 시스템을 개혁하고, 경제이론과 국민계정에 땅을 포함시켜야 한다고 주장한다.

1장: 땅은 집값 상승과 경제에 어떤 영향을 미치는가

땅은 어떤 경제적 기능을 수행하는가

왜 사람들은 돈을 땅으로 바꾸고 싶어 할까

집값이 5배 오르는 동안 땅값은 15배 상승했다

파이의 전체 크기를 키우기보다 더 큰 파이를 차지하려는 땅주인들의 지대추구 행위

이 책의 구성



2장: 땅은 어떻게 개인의 재산이 되었는가

땅이라는 사유재산의 기원에 대하여

땅과 주택의 사적소유권, 1970년대까지 경제성장과 평등에 기여하다

땅을 가진 경제권력의 정치권력화, 경제성장이 저해되고 불평등이 확대되다

토지소유권의 두 가지 측면, 토지의 사적 소유는 자유이자 도둑질이다

토지경제의 부작용을 해결하기 위해 국가가 할 수 있는 방법

결론



3장: 어느 날 눈 떠보니 갑부가 될 수도 있는 땅과 지대의 힘

땅값이 올라가면 땅주인들이 성장의 결실을 독점한다

도시의 지대는 <위치의 가치>에 따라 결정된다

지대문제의 해결책은, 세금이다

땅과 자본의 엄청난 차이, 그럼에도 그 둘을 합쳐버리다

높아진 땅값과 지대는 절대 생산적 투자에 기여하지 않는다

경제학 이론에서 땅이 사라진 정치적 이유

땅과 사회주의, 헨리 조지와 사회주의자들과의 갈등

땅의 부작용, 금융자산이 되어 투기의 대상이 되다

결론



4장: 주거 자본주의 시대, 땅과 집값의 새로운 정치경제학이 등장하다

19세기 산업혁명과 도시의 성장, 땅의 주요 역할이 바뀌다

주거시설에 대한 높아진 수요, 도시생활과 함께 등장한 여러 주택 경향

1900-1910년대: 윈스턴 처칠, 토지세를 제안하다

1919-1939년: 땅의 경제적 역할이 또다시 변하기 시작하다

1940-1969년: 자본주의의 황금기 시대, 지대문제 해결을 시도하다

1970년대 이후: 집값의 폭등과 폭락이 처음으로 등장하다

20세기 말, <주거 자본주의 시대>로 들어서다

높아진 주택구매의 담장, 그리고 집세의 올가미

결론



5장: 땅과 집은 어떻게 금융화가 되었는가

집값이 소득보다 빨리 오르는데도 사람들이 집을 살 수 있는 이유

은행, 부동산 담보대출 기관으로 탈바꿈하다

집이 투기대상이 되는 데 은행은 어떤 역할을 했는가

집값 형성에서 주택담보대출의 역할

땅이라는 담보와 그것의 역할

영국의 주택담보대출과 부동산 금융의 역사

주택 및 부동산 담보대출은 경제 전반에 어떤 영향을 끼치는가

집값 거품은 어떤 과정을 거치면서 발생되는가

대출의 증가는 다가올 금융위기를 감추는 것뿐이다

금융제도의 차이가 집값을 가른다

결론



6장: 땅과 집은 어떻게 불평등을 심화시키는가

경제적 불평등이 야기하는 숨어 있는 수많은 불평등의 사례들

땅과 집의 영향을 제외한 채 불평등의 이유를 설명하는 기존 이론들

땅과 집은 우리 삶의 불평등에 얼마나 영향을 끼치는가

불평등의 시작은 주택의 소유 여부다

주택자산 분포에서 나타나는 불평등

소득에서 주거비용이 차지하는 격차

집의 상속이 불평등에 미치는 영향

지역에 따른 집값의 양극화

레버리지가 부의 불평등에 기여하는 역할

불평등은 왜 문제인가

소수의 참여자에게만 부가 돌아가는 게임

결론



7장: 땅과 집이 야기하는 불평등을 해소하기 위한 방법들

땅과 부동산, 그 소유의 형태를 다양하게 한다

조세제도를 개혁한다

대출과 관련된 금융 시스템을 개혁한다

다양한 주택 보유형태를 만든다

개발계획 시스템을 개혁한다

경제이론과 국민계정의 변화를 시도한다

결론

조시 라이언-콜린스 저자 조시 라이언-콜린스Josh Ryan-Collins 2006년부터 영국의 싱크탱크이자 사람 중심의 새로운 경제건설을 추구하는 New Economics Foundation, 즉 신경제재단에 몸담고 있는 수석경제학자로 그곳에서 화폐 및 금융개혁, 땅값과 집값의 경제학을 주로 다루는 연구 프로그램을 이끌고 있고 이런 영역들에 대한 광범위한 출판물들을 발표해왔다. 현대 화폐제도의 작용에 대한 종합적 안내서이자 미국과 영국의 여러 대학에서 금융 및 회계과목 교재로 쓰이는 『돈은 어디서 오는가?Where Does Money Come From?』의 대표저자이기도 하다. 사우샘프턴 대학교에서 경제학 박사학위를 받았고 동대학의 경영대학원과 런던에 있는 시티대학교 정치경제연구센터에서 객원연구원으로 활동하고 있다.