신도시의 미래

1기ㆍ2기 신도시의 현재가치와 미래가치!

입주 50년이 지난 일본의 신도시들은 입주민의 고령화와 건물의 노후화로 큰 사회문제가 되고 있다. 뿐만 아니라 자족성이 부족한 베드타운 신도시를 양산한 결과 젊은 인구의 도심회귀로 신도시가 활력을 잃어가고 있다. 일본의 경우 입주 30년이 지나면서 신도시 문제가 시작된 것으로 미루어 짐작하건데 입주 25년을 넘긴 우리나라 1기 신도시들은 2025년을 전후하여 신도시 문제가 본격화 될 것으로 보인다.



분당ㆍ평촌ㆍ일산 ㆍ산본ㆍ중동 등 수도권 1기 신도시 5곳에 약 30만 가구, 120만 명이 살고 있다. 또한 동탄1, 동탄2, 판교, 광교, 한강, 운정, 옥정, 위례, 고덕, 검단 등 수도권 2기 신도시 10곳에는 약 60만 가구에 170만 명이 거주할 것으로 예상되고 있다. 수도권 1기와 2기 신도시를 합해서 15개 신도시에 약 90만 가구, 약 300만 명이 거주할 것으로 예상되며, 이는 수도권 인구의 10% 이상 차지하는 비율이다. 수도권 1기ㆍ2기 신도시 외에 인천지역 신도시, 수도권 택지개발지구 등을 포함한다면 계획도시에 거주하고 있는 인구는 수도권 인구의 1/3 이상이 될 것으로 추정되고 있다.



수도권 주택 부족문제를 해결하기 위해 대도시 주변에 베드타운형 위성도시를 건설한 것은 일본과 한국 모두 공통된 현상이다. 그러나 일본의 경우 1960~80년대에 집중 건설되어 입주 50년을 넘긴데 비해, 한국의 경우 1990~2010년대에 집중 건설되어 약 30년의 시차가 있다. 30년간의 시차에도 불구하고 일본에서 나타난 신도시 문제는 우리나라에 나타날 것이다.



일본 신도시의 모습은 한국 신도시의 미래이다. 일본보다 한국이 더 걱정되는 이유는 고령화나 인구감소 속도가 훨씬 빠르기 때문이다. 일본 신도시가 10∼40년에 걸쳐 건설되었는데 비해, 한국의 신도시들은 5∼7년 만에 건설되었다. 이는 수십 년간 다양한 연령층이 입주한 일본과 달리 한국은 단기간에 비슷한 세대가 동시에 입주했기 때문에 입주민 고령화가 더욱 심각해질 수 있다. 정부는 일본에서 나타나고 있는 고령화 문제와 건물과 시설의 노후화문제에 대한 대비책을 미리 세워야 할 것이다. 특히, 신도시를 떠나는 젊은이들을 머무르게 하기 위해 일자리 등 자족기능을 지속적으로 보완해 주어야 한다.



우리나라보다 산업화와 도시화 및 신도시 건설이 앞서 진행된 일본 신도시 문제를 바탕으로 우리나라 신도시 문제점과 발전방향을 제시하였다. 특히, 수도권 1기ㆍ2기 신도시의 장단점과 호재를 바탕으로 현재가치와 미래가치를 전망하였다. 또한 인천지역 신도시와 최근 건설된 수도권 택지개발지구의 장단점 비교를 통해 투자성과 미래가치를 전망하였다. 이 책은 신도시에 내 집 마련을 하거나 투자하려는 독자들에게 현재가치와 미래가치가 뛰어난 신도시를 선택하는데 좋은 길잡이가 되는 책이다.



[책속으로 추가]

우리나라 보다 30년 앞서 건설된 일본의 신도시 문제점을 교훈삼아 대처방안을 찾아야 할 것이다. 아무런 대책 없이 앞으로 10~20년이 지나면 일본의 신도시가 경험했던 문제보다 더 심각한 문제에 직면하게 될 것이다. 신도시의 자족성을 높여 다양한 일자리를 만들어 주는 것이 앞으로 다가올 우리나라 신도시의 고령화와 건물노후화에 대한 가장 확실한 대응책이다. (202P)



문재인 정부에서 신도시에 영향을 미칠 것으로 예상되는 정책은 공급관련 정책들이다. 문재인 정부에서 공급측면의 대책으로는 분양가상한제 도입, 서민을 위한 주택공급 확대, 공적임대주택 공급확대 등이다. (236P)



문재인 정부는 신도시 건설보다는 도시재생 뉴딜사업에 집중할 것으로 보인다. 따라서 신도시 공급물량을 많지 않으며, 특별한 신도시 건설계획은 없을 것으로 보인다. 다만, 서민을 위한 공공임대주택 또는 공적임대주택의 공급확대를 위해서는 기존에 개발 중인 신도시 또는 택지개발지구에서 공급해야 할 것이다. (242)



그러나 한국은행은 1ㆍ2인 가구 증가로 중소형 아파트 선호 현상은 계속되고, 은퇴세대의 투자 수요로 월세 확대 추세도 이어질 것으로 전망되기 때문에 주택가격이 폭락할 가능성 낮다고 보고 있다. 한국은행은 2017년 7월 '인구 고령화가 주택시장에 미치는 영향' 보고서를 통해 인구 고령화에도 2035년까지 주택수요가 줄어들지 않고, 그 증가폭만 둔화된다고 분석했다. (247P)



일부 비관론자들은 10년 전부터 집값이 폭락한다는 버블붕괴론을 주장하였다. 버블 붕괴론자의 말을 믿고 내 집 마련을 미룬 서민들만 피해를 보았다. 주택가격이 폭락한다는 주장만 믿고 내 집 마련을 미룬 서민들은 그동안 상승한 주택가격에 상대적 박탈감을 느끼고, 상승한 전월세에 허탈해 하고 있다. (248P)



인구감소와 고령화 등의 영향으로 주택가격이 폭락할 것이라는 주장은 지나친 과잉반응이다. 한국은행과 통계청이 조사에도 알 수 있듯이 우리나라 사람들은 60세 이후에도 집을 보유하는 추세가 여전했다. (250P)



부동산114 자료에 따르면 2017년 전국 입주물량 37만 8,765가구가 입주할 것으로 전망하고 있다. 2018년에는 역대 최대인 43만 4,399가구가 입주할 것으로 전망되고 있어 역전세난이 우려되고 있다. (254P)



수도권 전체의 주택보급률이 98%에 머물고 있어 집값이 전세금 아래로 떨어지는 '깡통주택' 사태가 나타날 가능성은 낮다. 특히 일시적 공급과잉에 따른 역전세난은 2년 후 전세갱신 시점이 되면 자연스럽게 시세를 회복할 것으로 보인다. (255P)



동탄2신도시가 분양가격 이하로 매물이 나오는 이유는 동탄2신도시 입주시점에 인근 화성, 용인, 평택 등에 공급물량이 한꺼번에 몰렸기 때문이다. 그러나 동탄2신도시는 인접한 동탄1신도시 인구를 합하면 40만 명이상의 거주하는 거대신도시가 되어 분당과 같은 규모로 발전해갈 여지가 충분하다. 따라서 분양가격 이하로 떨어진 매매가격과 전세가격 약세현상은 일시적 공급과잉에 따른 현상이며, 시간이 지나면 시세를 회복해 갈 것이다. (259P)



부동산 시장은 수요와 공급 원리에 따라 움직인다. 특정지역에 일시적으로 공급이 멀리면 과잉현상이 생길 수밖에 없다. 2016~ 2017년을 전후하여 일시적으로 공급이 몰린 대표적인 곳이 화성, 하남, 김포, 평택, 인천 지역으로 알려 지고 있다. 그 중 화성 동탄2신도시, 평택 고덕신도시, 김포 한강신도시는 대규모 공급이 일시적으로 몰리기 때문에 분양가격 이하의 매물이 나오거나 미분양이 생길 수 있다. (263P)



10~20년 후 우리나라 신도시들은 일본의 신도시들이 겪었던 고령화, 건물 및 시설 노후화, 젊은 세대의 도심회귀 문제를 겪을 것이다. 고령화 문제가 심각해 질 것이며, 건축물 및 시설의 노후화 문제에 직면하게 될 것이며, 일자리가 없는 자족성 부족문제가 심각해 질 것이며, 구도심을 도시재생사업이 활발해 질 것이다. (274P)



젊은이들이 신도시를 떠나는 이유는 일자리와 싼 주거비 때문이며, 이 두 가지 조건이 맞지 않으면 신도시를 떠나 도심으로 회귀하는 일은 없을 것이다. 서울에 일자리가 많더라도 주거비가 비싸다면 서울로 출퇴근하면서 주거비가 싼 신도시에 거주하는 현상이 지속될 것이다. (276P)

지은이의 말 _일본 신도시 건설 50년의 교훈과 시사점 !



1장ㆍ신도시 위기인가 기회인가?

1. 일본의 신도시처럼 될 것인가?

2. 공급과잉과 신도시 위기

3. 8ㆍ2대책 수혜자 1기 신도시

4. 1기ㆍ2기 신도시 승자는?

5. 1기 신도시의 경쟁력과 위협요인

6. 2기 신도시의 경쟁력과 위협요인

7. 신도시는 어떤 목적으로 건설되나?

8. 우리나라 신도시 개발의 역사

9. 우리나라 신도시 자족성 보완해야



2장ㆍ1기ㆍ2기 신도시 어디가 좋을까?

1. 1기 신도시는 왜 건설되었나?

2. 1기 신도시 경쟁력

3. 2기 신도시는 왜 건설되었나?

4. 2기 신도시 경쟁력

5. 2기 신도시 일부지역 마이너스 프리미엄

6. 1ㆍ2기 신도시 장단점과 경쟁력



3장ㆍ인천 신도시와 수도권 택지지구 경쟁력

1. 인천 신도시 3총사

2. 송도신도시

3. 영종신도시

4. 청라신도시

5. 다산지구

6. 별내지구

7. 마곡지구

8. 삼송지구

9. 미사지구

10. 인천 신도시 및 수도권 택지지구 경쟁력



4장ㆍ외국의 신도시가 주는 시사점

1. 일본의 신도시 개발

2. 일본의 신도시에서 나타난 문제들

3. 일본은 신도시 건설보다 도시재생으로 전환

4. 문재인 정부 도시재생 뉴딜사업의 방향

5. 유럽과 미국의 신도시

6. 해외 신도시 건설의 시사점



5장ㆍ문재인정부 부동산정책과 신도시

1. 8ㆍ2대책의 배경과 방향

2. 8ㆍ2대책 핵심은 주택시장 안정화

3. 실수요 중심의 주택수요 관리

4. 청약제도 개편

5. 오피스텔 분양 및 관리 개선

6. 8ㆍ2대책의 문제점과 보완할 점

7. 10ㆍ24 가계부채 종합대책

8. 투기를 잡기 어려운 이유들

9. 도시재생 뉴딜사업의 문제점

10. 문재인 정부의 공급정책과 신도시



6장ㆍ신도시의 시장성과 미래전망

1. 일본처럼 집값이 반토막 날까?

2. 아파트는 공급과잉인가?

3. 2017년 신도시 주택시장

4. 신도시는 인근 주택시장에 어떤 영향을 미칠까?

5. 신규택지 공급 중단으로 신도시 희소가치 증가

6. 정책규제가 신도시와 부동산시장에 미치는 영향

7. 미래의 신도시 문제

이홍장 저자 이홍장(李弘章)은 연세대학교 경제대학원에서 경제학석사, 건국대학교 대학원에서 「창업환경 및 기업가정신이 일반신규창업에 미치는 영향에 관한 연구」로 경영학박사학위를 취득하고, 현재 한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과에서 특임교수로 활동 중이다.

아파트와 공동주택 입주자 권익향상에 많은 관심을 갖고 서울시인가 (사)서울아파트입주자대표회의 총연합회장과 국토부인가 (사)한국공동주택입주자대표 연합회장으로 재직하며 전국 아파트와 공동주택 입주민들의 권익보호를 위해 힘쓰고 있다.

고려대학교에서 사회복지학석사와 서울기독대학원에서 신학석사를 취득하는 등 인문사회학까지 학문분야를 넓힌 것을 기반으로 후진양성을 목표로 설립한 영전무역(주)를 통하여 어려움에 처한 분들의 복지에도 많은 도움을 주고 있다.

세계적 경제학 등재지인 ASIA JOURNAL ENTREPRENEURSHIP의 Financial Coordinator도 맡고 있다.