경매 실전투자 비법(적은 돈으로 부자되는)

이 책은

필자가 입찰에 참여했던 사례와 지인들에게 상담해준 사례, 그리고 잘못된 입찰에서 탈출하게 해준 사례들을 통

해 경매를 체계적으로 공부할 수 있도록 그때 그때 공간을 활용한 요약정리와 꼭 이해하고 있어야 할 기본적인 권리

들에 대해서는 별도 장을 만들어 설명하는 방법으로 기술했다. 독자분들이 그와 유사한 사례를 만날 때 혼자서도

해결할 수 있도록 한 것이다.

그래서 처음엔 누구나 실수하기 쉬운 물건에서 보증금을 포기한 사례를 담아 권리분석의 중요성을 일깨워 주었

고, 두 번째로 기본적인 물건분석과 실전투자에서 대응방법을, 세 번째로 주택 및 상가 임차인의 권리를 분석을 통

해 내 집 마련의 꿈과 부족한 연봉, 그리고 평생직장을 찾고자하는 분들의 투자기법의 모델을 만들어 놓았다.

네 번째로 경매함정에 빠져 입찰보증금을 포기하게 된 사례에서 탈출하는 기법과 이러한 물건을 기회로 삼아 재매

각절차에서 성공한 사례를 가지고 실전 투자에 도움이 될 수 있도록 체계적으로 배열 정리해 놓았다.

다섯 번째 부터는 남들이 꺼리는 특수물건을 심층적으로 공부할 수 있도록 이론 정리와 그에 맞춰 실전사례를 담

아 놓는 순서로,?선순위로 가등기와 가처분이 있을 때 남들은 피해가지만 독자분 들은 대비를 잘해서 높은 수익을

올리라고 성공한 사례와 실패한 사례로 실전에 대비할 수 있도록 별도의 장을 만들어 설명했고,?토지와 건물이 다

를 때 건물에 법정지상권이 성립 여부와 그러한 실제 투자사례를 다음 장으로 이어 가면서 이해도를 높이면서도 유

사물건이 발생 시 실전 대응능력을 향상 시키게 했다.

다음은?유치권이 있는 물건과?토지별도등기 및 대지권미등기,?재개발구역내에서 나만의 투자비법,?지분경매물

건에 대한 기본적인 학습과 그 투자대상으로 성공한 사례 등을 공개하는 과정을 담아 놓았기 때문에 이 책을 보면

경매를 어떻게 해서 돈을 벌수 있는 가를 스스로 깨닫게 만들어 주고 있다.



경쟁률이 높아서 수익성이 떨어지게 된다. 하자가 있다고 피하지 말고 정확히 분석해서 대응하면 돈을 벌 수 있는 틈

새 시장이다. 필자는 돈을 벌고 싶다면 남들과 다른 방법으로 경매 물건을 선정해서 낙찰받는 기술이 필요하다고 주

장한다.

한번 제대로 배워서 평생 써 먹을 수 있는 특허받은 기술 말이다.

김동희가 알려주는 특급노하우로

당신도 경매투자의 고수가 될 수 있다

첫째 이 책에서 기본적인 경매투자 기법과 남들이 함정에 빠진 사례를 분석해 놓았고, 그 속에서 함정을 피해가는

능력과 재매각절차에서 낙찰받아 높은 수익을 올릴 수 있게 했다. 다음으로 새롭게 대두되는 선순위 가등기와 가처

분이다. 이 분야를 제대로 분석만 할 수 있다면 신기루와 같은 분야로 필자의 높은 지식이 정점을 달하는 순간이다.

그리고 지상에 건물이 있는 토지만 낙찰받거나 유치권, 대지권미등기, 지분물건에서 높은 기대수익을 올릴 수 있

도록 그 비책을 실제 입찰 했던 사례를 가지고 실제 그와 같은 사례에서 대응하는 방법을 체계적으로 자세하게 기술

해 놓은 책이다.

1장 부족한 연봉 경매로 채우려면 준비운동이 필요하다

01 경매로 성공하려면 제대로 배워 평생 기술로 써먹어라! 029

02 전 경매에서 배당요구한 선순위임차인으로 낙찰자가 손해를 보게된 사례 034

03 말소기준권리를 잘못 해석해 실패한 사례를 통해서 배우자! 038

04 선순위임차인 인수로 입찰보증금을 포기하고 재매각된 사례 044

05 입찰표 작성할 때 잘못 기재하면 입찰보증금을 떼이게 된다. 047

06 채무자만 거주하고 있어 임차인이 없다고 판단해 손해를 보게된 사례 050

07 입찰자가 실수하기 쉬운 사례와 탈출비법 요약정리 054



2장 입찰물건 기본적인 분석방법과 실전투자는 이렇게 해라

01 경매물건에서 기본적으로 권리분석하는 방법 063

02 입찰할 물건을 선정해서 권리분석과 실전투자 하는 방법 075

03 낙찰받고 나서 이렇게 대처해라 086



3장 주택과 상가가 경매되면 임차인은 어떠한 권리를가지나?

01 주택이 경매당하면 임차인은 이러한 권리를 행사할 수 있다. 095

02 상가건물이 경매되면 임차인은 어떠한 권리를 가지게 되나? 101

03 특수한 사례에서 임차인에 대한 권리분석 108



4장 내집 마련과 부족한 연봉 경매로 채워라

01 내집 마련을 위해 역세권 아파트를 낙찰받으려 한다. 123

02 경매로 다세대주택을 취득해서 부족한 연봉을 채워라! 130

03 전입신고를 잘 못한 임차인이 있는 다세대주택을 낙찰받다. 138



5장 다수 임차인이 거주하는 다가구주택 및 상가에서 임대수익을 높여라

01 다수 임차인이 거주하는 다가구주택을 낙찰받아 성공한 사례 145

02 다가구주택에서 대항력 있는 임차인을 이용한 임대수익 올리기 151

03 임차인을 활용해 최소투자로 수익은 극대화하는 전략 157

04 대항력 없는 선순위 임차인이 있는 상가건물을 낙찰받아라 165



6장 경매함정에 빠진 사례에서 탈출과 그 물건에서 성공적으로 투자하기

01 소액임차인으로 잘못 판단해서 낙찰자가 인수할 뻔 했다가 탈출한 사례 174

02 상가임차인의 잘 못된 배당요구로 낙찰자가 인수할 뻔한 사례 178

03 전 경매에서 배당요구한 선순위임차인이 공매에서도 배당요구해 낙찰자가

손해볼 뻔한 사례에서 벗어나다. 181

04 선순위채권이 과다한 상태에서 대항요건을 갖춘 소액임차인 185

05 계약금 또는 중도금만 지급하고 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력 189

06 주택에서 대지와 건물에 설정된 권리가 다를 때 임차인의 권리 191

07 토지에 근저당권 설정당시 지상에 무허가건물이 존재했다면 195

08 다가구주택을 낙찰받았으나 채무상환으로 경매가 취소된 사례 198

09 상가와 주택이 공존하는 상가주택에서 배당은 어떻게 하나? 202

10 대항력 있는 임차인과 없는 임차인이 건물을 인도하는 시기 207

11 주임법상 대항요건을 갖춘 선순위전세권자가 배당요구해서 소멸되는 것으로

오판한 사례 209

12 주임법상 대항요건을 갖추지 못한 선순위전세권자가 배당요구하면 소멸된다 212

13 선순위전세권이 소멸되는 것으로 오해해 손해를 보게된 사례 215

14 금융기관이 전세권 경매를 신청하고 낙찰받게 된 사연 219

15 지분경매에서 입찰자와 채권자가 유의할 점은 어떤 것이 있나? 225

16 다가구주택에서 임대인의 지분이 매각될 때 잘 못하면 큰코다친다 230

17 지분경매에서 다른 공유자의 잘못된 판단으로 수억을 손해 본 사례 235

18 조세채권을 몰라서 3번씩 임차보증금을 포기하게 된 사례 241

19 선순위 가압류 이후에 근저당 ? 일반세금이 교부청구한 경우 248

20 전소유자의 가압류인 경우현소유자의 채권과 우선순위는 251

21 근로복지공단 가압류를 일반채권으로 우습게 보면 큰코 다친다. 254

22 조합이 가압류한 채권은 소멸되는 일반채권이 아니다. 262

23 잘못 만난 물건에서 무잉여로 매각결정취소해 탈출하다. 267



7장 가등기와 가처분이 있는 물건에서 성공적인 공략 방법

01 가등기권자가 있으면 어떻게 분석해야하나? 293

02 부동산에 가처분이 있을 때 대응방법 296

03 선순위로 가등기나 가처분이 있는 물건에 투자하는 방법 299

04 선순위 가등기를 낙찰받아 말소 시킬 수 있었던 사례 305

05 선순위 가등기가 있고 그 말소청구소송에서도 가등기권자가 승소한 경매물건을

낙찰받아도 될까? 309

06 선순위 가등기를 채권자가 소송으로 말소하면서 경매를 진행한 사례 314

07 선순위 가처분과 가등기가 있어도 낙찰자가 소유권을 취득할 수 있다 319

08 후순위 가처분권자가 본안 소송에서 승소해 소유권을 빼앗기게 된사례 322

09 일부지분에 가등기가 있는 공유물분할 경매에서 대응방법 325



8장 약정지상권과 법정지상권은 어떠한 권리인가!

01 약정지상권으로 타인의 토지사용권원을 갖는 방법 330

02 법정지상권으로 타인 토지사용권원을 갖는 방법 341

03 관습법상 법정지상권과 성립 여부에 대한 판단 353



9장 토지만 경매된 경우 지상건물에서 수익모델을 찾는 기법

01 토지만 경매가 되었는데 지상에 다세대주택이 있는 경우 361

02 토지만 경매되는 경우 지상에 다가구주택이 존재한다 367

03 미등기건물이 있는 토지만 강제경매되는 사례다 370

04 주택에서 토지만 매각되는 경우 이러한 물건을 선택해라, 374

05 지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 낙찰받았다 377



10장 유치권의 성립여부와 매수인의 인수범위

01 유치권이란 어떤 권리인가 389

02 유치권의 성립 요건 391

03 유치권자의 권리 및 의무 393

04 유치권과 소멸시효 395

05 유치권이 인정되는 사례와 이에 근거한 법률 및 판례 395

06 유치권이 인정되지 않는 사례와 이에 근거한 법률 및 판례 399

07 앞으로 등기된 부동산에 대한 유치권 제도가 폐지된다 406



11장 유치권이 있는 경매물건에 입찰하기

01 유치권자에 대한 확인 및 매수인의 대응 방안 411

02 유치권이 신고된 경매물건에서 권리분석과 입찰시 유의 사항 413

03 상가주택에 유치권신고가 된 물건에 입찰하기 416

04 유치권자가 점유할 때와 임차인이 점유할 때 어떻게 다른가 420

05 상가임차인의인테리비용으로 유치권신고가 있는 물건 424

24 학교법인이나 사찰 소유재산이 매각되고 나서 재매각된 사례 273

25 농지가 경매와 공매로 경합되는 사례에서 어떻게 하면 되나? 282

04 대지권이 미등기된 아파트에 입찰시 대응방법과 입찰하기 450



13장 재개발구역내에서 나만의 투자비법

01 재개발구역 내의 지분은 분양자격에 따라 그 가치가 상당히 다르다 465

02 재개발구역내의 다세대주택을 경매로 낙찰받다. 469

03 재개발구역내에서 토지만 경매로 나온 경우 473

04 재개발구역에서 지상에 다세대주택이 있는 토지만 공매로 낙찰은 경우 478

05 재개발지역 내에서 수인의 공유지분의 일부가 경매가 나왔을 경우 480

06 재개발로 건물이 철거되고 토지만 경매가 진행되는 경우 483



14장 공유물의 관리방법과 지분경매투자

01 공유물이란? 495

02 공유물의 처분, 변경과 관리행위 및 보존행위 496

03 공유물에 대한 임대차계약 체결 및 해지 499

04 채무자, 다른 공유자, 임차인이 공유물을 점유하고 있는 경우에 인도청구 500

05 공유자우선매수 신청방법과 할 수 없는 경우 504

06 지분경매에서 배당과 후순위저당권자와 물상보증인의 대위 505

07 다가구주택의 지분경매에서 권리분석과 매수 이후 대응방법 507



15장 지분경매물건을 투자대상으로 성공한 사례

01 아파트의 2분의 1 지분이 경매로 매각된 사례에 대응방법 515

02 공동담보물에서 공동채무자중 1/2지분이 먼저 매각된 경우 522

03 공동담보물중 채무자 1/3지분이 먼저 매각 시 물상보증인은 525

04 아파트를 채무자와 물상보증인이 2분의 1씩 공유하다 물상보증인지분이

경매된 사례 528

05 경매에 있어서 밭(田)의 3분의 1 지분만 경매로 나온 경우 533

06 공유물분할 경매에서 일부지분에 가등기가 있는 경우에 대응 방법 539

김동희 저자 김동희는 한국 공·경매연구소 소장이며 오랜 기간의 부동산 실무경험과 강의를 바탕으로 11권의 책을 저술했다. 김동희 소장을 생각하면 단번에 떠오르는 것이 경매와 공매, 배당까지 부동산에 관한한 타의 추종을 불허하는 전문가라는 것이다. 그런 그가 지난 해에 계약에 관한 서적으로 임대차상식 사전과 계약서작성의 비밀을 출간하면서 그의 해박한 지식을 널리 알리기도 했다. 그리고 2013년 12월에 경매에 입문하고자 하는 분들을 위해 체계적으로 공부할 수 있도록 『나는 경매로 평생직장을 찾았다』를 출간한데 이어, 이 책은 그동안 낙찰받았던 물건과 상담사례, 그리고 실전 투자기법을 접목해서 적은 돈을 가지고 돈을 벌 수 있는 특급노하우를 공개했다.

▶ 약력
● 공인중개사 자격 취득(제1회)
● (주) 대산투자 대표 역임
● 현) 한국 경ㆍ공매아카데미연구소 소장
● 현) 부동산투자포럼 경매전문위원
● 디지털 태인 경매강좌 교수
● 현) 경공매 교육아카데미 원장
● 중앙대학교 경영학과 졸업
● 현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표
● 현) 법무법인 강산 자문위원
● 굿옥션 경매강좌 교수
● 자산관리공사(KAMCOM) 공매강좌교수
● 부동산 작가협회 회장
▶ 저서
『나는 경매로 평생직장을 찾았다(2013. 12. 05)』
『계약서 작성의 비밀(2013. 08. 21)』
『임대차 상식사전(2013. 01. 05)』
『지분경매의 완성(2012. 10. 22)』
『특수물건의 비밀(2012. 03. 08)』
『남들 경매할 때 나는 공매한다(2012. 01. 10)』
『지분경매의 비밀(2011. 11. 20)』
『판사님 배당에 이의가 있습니다(2011. 03. 10)』
『실전공매완전정복(2010. 2월)』
『공매ㆍ경매와 부동산 투자분석(2009. 7월)』