아파트 관리비의 비밀

"아직도 '관리비'가 '관리비'로 보이세요?"

- 내역서에는 드러나지 않는 아파트 관리비의 진짜 내역, 『아파트 관리비의 비밀』



일반관리비, 공동전기료, 기본난방비, 승강기전기료, 청소비, 경비비, 소독비, 수선유지비, 공동수도요금, 생활폐기물수수료, 대표회의운영비, 장기수선충당금……

친숙하게 보아 오던 아파트 관리비 항목들이다. 동시에 늘 물음표가 찍히는 항목들이기도 하다.

평소 엘리베이터라곤 사용할 일이 전혀 없는 사람이 왜 승강기전기료를 비롯해 수선유지비까지 내야 할까? 전기세 줄이려고 플러그 다 뽑고 사는데 공동전기료는 왜 이렇게 비쌀까? 동대표들이 아파트를 위해 무엇을 하는지 모르는데 대표회의운영비는 왜 이렇게 많이 책정될까? 특별히 아파트 관리가 잘 된다는 느낌도 받지 못했는데 일반관리비는 왜 또 이렇게 비싼 것일까?



※ '일반, 기본, 공용' 등의 이름으로 부과되는 아파트 관리비의 진짜 내역은?



2009년 여름 송도의 어느 아파트 관리비 비율. 100만 원 가운데 40만 원이 진짜 관리비이고, 나머지는 누군가의 주머니로 들어가거나 길바닥으로 새는 돈이었다.



세대별 전기료, 세대별 난방비는 나와 나의 가족이 쓴 것이니 문제될 게 없다. 그런데 '공동'이나 '일반' 혹은 '기본'이라는 이름으로 부과되는 관리비 항목은 늘 의심스럽다. 내가 쓴 만큼 나에게 부과되는 것인가? 내가 누리고 있는 만큼 나에게 부과되고 있는 것인가? 전에 살던 아파트나 이웃 아파트보다 평당 관리비가 높게 나오면 의구심은 더 커진다. 그렇다고 관리비가 비싼 이유를 납득시켜 줄 사람도 없다. 누군가 장난을 치고 있는 게 아닐까? 아파트 관리가 방만하게 이루어지는 건 아닐까? 그래서 내지 않아도 될 돈까지 억울하게 내고 있는 건 아닐까? 이런 저런 생각 복잡하니, 아파트란 원래 그런 곳이라고 받아들이고 모른 척 참고 살아야 할까?



어느 아파트가 있다. 2009년 이 아파트는 세대별로 평균 100만 원 정도의 관리비를 부과했다(평당 관리비는 약 2만 원으로 일반 아파트의 2~3배 수준이었다.). 그런데 3년 뒤인 2012년 세대별 평균 관리비는 40만 원으로 떨어졌다. 60만 원이 줄었다. 사람마다 해석이 다르겠지만 60만 원은 내지 않아도 되는 관리비라는 뜻이 된다. 그렇다면 그 돈 60만 원은 어디로 샌 것일까? 혹시 누군가의 주머니로 흘러들어간 건 아닐까?



100만 원 관리비 폭탄을 40만 원으로 줄인

송도 아파트 두 남자 이야기

아파트 관리비의 비밀을 파헤치고, 관리비 절감에 성공한 실화가 있다. 『아파트 관리비의 비밀』에 등장하는 송도 아파트 두 남자 이야기다. 평범한 아파트 주민에 불과했던 이 두 남자는 100만 원 관리비 폭탄 사태 이후 뜻하지 않게 동대표까지 역임하면서 관리비 절감을 위해 동분서주했는데 그 과정에서 말도 안 되게 높았던 관리비의 실제 지출 내역이 무엇인지 알게 되었다. 관리회사와 자치단체(부녀회, 노인회), 그리고 입주자대표회의의 삼각 유착과 방만한 운영이 내지 않아도 되는 돈까지 내게 만들었던 것이다.

입주자대표회의는, 아파트 주민들이 관리비의 실제 내역을 확인하기 어렵다는 점을 악용하여 '일반관리비, 기본난방비, 수선유지비, 대표회의운영비' 등 1/N로 부과되는 관리비로 장난을 친다. 요컨대 입주자대표회의는 자치단체(부녀회, 노인회)에 금전적 지원을 해주고 표심을 얻는다(아파트 선거에서는 자치단체의 입김이 세다.). 관리회사는 돈 세탁을 해주는 곳처럼 활용한다(선정 과정에서 혜택을 부여하거나 관리회사에 유리하도록 계약을 맺고 접대를 받는 식이다.). 물론 이런 지출 내역들은 내역서로는 절대 알 수 없다.



※ 저자들은 관리비 내역서를 곧이곧대로 믿어서는 안 된다고 설명한다.

"아직도 '일반관리비'가 '일반관리비'처럼 보이는가? '수선유지비'란 입주자대표회의와 관리회사가 사이좋게 나눠 갖는 용돈일 수 있으며, '공동전기료'는 게으름과 무지의 다른 이름일 수도 있다. '장기수선충당금'은 장난치기 좋은 공깃돌이며, '대표회의운영비'는 대 놓고 훔치는 돈일지 모른다."



관리비 1만 원은 한 세대로 보면 작은 돈일 수 있지만 단지로 보면 이야기가 달라진다. 이 책에 등장하는 아파트의 경우 세대 수가 1596세대이므로 1만 원씩만 더 부과해도 1천 6백만 원에 이른다. 그런데 2009년 여름 이 아파트 주민에게 부과된 관리비가 일반 아파트의 2~3배 수준인 100만 원이었으니 엄청난 돈이 어딘가로 샜다는 얘기다.



두 남자의 관리비 60% 절감 방안

이 책은 2009년 관리비 폭탄을 맞은 때부터 관리비 절감과 관리 정상화에 성공한 2012년 이후의 기록까지 담고 있다. 2011년 저자들은 동대표가 되고, 본격적인 비리 척결과 아파트 운영 정상화를 꾀하게 된다. 그리고 불과 1년도 채 안 된 시점에서 관리비는 대폭 절감되어 평범한 아파트 관리비 수준인 평당 1만 원 이하로 뚝 떨어졌다.

이 책에서 밝히는 관리비 절감 방안은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 협상과 기술이다.

협상은 관리회사를 비롯하여 아파트 유지보수에 필요한 모든 업체(아파트 설비 독점 업체 포함)와의 관계를 유리하게 이끄는 방법이다. 실제로 이 책에서는 기존의 엉터리 계약들을 모두 바로 잡으면서 비용을 절감한 사례가 담겨 있다. 또한 이제 입주가 시작된 아파트라면 시공사나 시행사와 자주 만나게 되는데 이때도 어떻게 그들과 협상을 벌여야 하는지 참조할 대목이 많다(기존 업체와 재계약을 맺을 때 경쟁구도를 만들어 비용 줄이기 - 80p / 아파트 설비 독점 업체와 계약을 맺을 때 주도권을 쥘 수 있는 방법 - 83, 84, 86p / 시공사와 협상할 때 '명분'으로 압박하는 방법 - 94p).

기술이란 아파트 설비와 관리 및 계약에 대한 기술적 이해를 말한다. 계약서의 문구 하나가 얼마나 중요한지 설명하고, 공개입찰이라도 담합 가능성이 있으므로 사전에 시장 조사를 해야 한다고 설명한다. 아파트 공동 구매를 통해 적은 돈이라도 아낄 수 있다는 점, 불필요한 조명을 줄이고, 설비 가동을 최적화하는 방법(101p), 관리 인원을 효율적으로 운영하는 방법(97p) 등을 조목조목 설명하고 있다.

나아가 최근 관심이 높아지고 있는 아파트 커뮤니티 등의 서비스 시설을 어떻게 활성화시켰는지에 대한 이야기도 담겨 있어 단순히 관리비 절감에서 그치는 것이 아니라 아파트 생활 만족도를 높이는 방법에 대해서도 설명한다.

한편 저자들은 아파트 관리비 문제 해결에서 가장 중요한 포인트로 '주민 분열'을 꼽는다. 주민이 분열하면 첫째, 시공사나 기타 이권을 노리는 사람들에게 빌미를 제공하여 자기들 임의적으로 일을 편하게 진행하도록 만들 수 있으며, 둘째, 아파트 행정을 마비시킬 수도 있기 때문이다. 그래서 관리비 문제 해결의 첫걸음은, 주민들의 관심과 믿음이라고 저자들은 말한다. 실제로 저자들은 주민들의 신뢰를 이끌어내기 위해 입주자대표회의 운영을 투명하게 만들었다. 어떠한 이권에도 개입하지 않고 향응에도 응하지 않겠다는 클린 서약서를 작성하고, 회의 과정을 각 세대의 TV로 중계하는 방안을 통과시켰으며, 동시에 회의 과정 자체를 녹음하여 인터넷 사이트에 올렸다. 또한 중요한 계약이 걸려 있을 때는 주민들에게 의견을 묻고, 주민들이 사이트에 올리는 질의응답에 성실히 답하여 의혹을 최소화하기 위해 노력했다. 한편 이 책에는 '동대표를 위한 십계명'이 들어 있는데 저자들이 어떤 마음가짐으로 일했는지 알 수 있는 단초다.

이 책의 1부는 스토리 형태로 이루어져 있어 입주 당시부터의 상황을 시간 순으로 보여주고 있다. 관리비 폭탄에 이어, 아파트 내 대립과 갈등이 심화되는 과정을 읽을 때는 답답하리만큼 분노가 끓어오르지만 관리비 절감을 위한 저자들의 활약상과 방법들은 타 아파트에도 적용해 볼 만큼 매력적이고 통쾌하다. 2부는 주로 기술적인 접근을 다루고 있는데 아파트 관리비 절감과 관련하여 많은 힌트를 얻을 수 있다. 한마디로 아파트를 많이 알면 알수록 관리비는 자연히 줄어든다는 것이다.



'관리비'라는 말이 '관리비'의 사전적 의미 안에서 평범하게 쓰이기를 기대하며……

지금까지 아파트 관리비 문제는 정부와 국회 차원에서 다루어졌으나 효과는 미비했다. 저자들은 단순히 법으로만 해결하기는 어려운 문제라고 입을 모은다. 오히려 법이 까다로워질수록 이권을 노리는 사람들이 이를 자신의 무기로 활용할 수 있다고 지적한다. 아파트 관리비 문제의 해법은 정부나 국회의 관심 못지않게 아파트 주민의 관심에게 달려 있다. 평범한 두 남자가 어떻게 주민들의 신뢰를 이끌어내며 관리비 절감에 성공했는지, 이 책의 사례를 통해 아파트 관리비 문제의 해결책을 찾아보기 바란다.

머리말 | 관리비 내역서를 의심하라

시작하며 | 아파트를 둘러싼 이해관계



Part One.

당신이 내는 관리비의 절반이 누군가의 주머니로 사라진다면……

- 100만 원 관리비 폭탄을 40만 원으로 줄인 두 남자의 고군분투기



1장 아파트를 유유히 배회하는 관리비 도둑들

"고양이에게 생선을 맡기다니"



1. 관리비 폭탄, 집값 하락, 여기는 생지옥

2. 관리회사, 첫 번째 용의자로 지목되다

3. 엉뚱한 곳에 돌을 던지는 사람들

4. 두 번째 용의자가 밝혀지다

- 엉터리 계약과 이권 제공으로 수억을 날린 그들의 5대 의혹

5. 아파트, 뇌사 상태에 빠지다



2장 두 남자, 관리비 바로 잡기에 뛰어들다

"고양이 목에 방울을 달라고?"



1. 누구에게 아파트를 맡길 것인가

2. 1차 수술, 분열 봉합하기

3. 최대 고비, 2기 관리회사를 선정하기까지



3장 100만 원 관리비를 40만 원으로

"고양이가 정신 차리면 쥐들은 얼씬 못한다"



1. 관리회사와의 계약을 유리하게 이끄는 방법

2. 인건비 절감 포인트는 효율성

3. 전기료와의 전쟁

4. 관리비 60% 절감, 기적의 성과

5. 서비스 시설, 어떻게 활성화시켰나

6. 2012년 최우수 살기 좋은 아파트에 선정되다



4장 사람다운 아파트를 만들기 위하여

"우리는 고양이도 쥐도 아닙니다"



1. 여러분의 아파트는 안녕하십니까?

- 7가지 조언

2. 금전적 대가도 명예도 없는 자리, 동대표에 대하여

3. 그래도 동대표를 하려고 한다면

※ 《동대표 십계명》

4. 정부에 고하는 글



1부 보충 자료 | 입주에서 2기 관리회사 교체까지



Part Two.

아파트 관리비, 눈 먼 돈을 만들지 않으려면……

- 《인건비, 전기료, 계약》 3대 절감 포인트



1. 인건비, 노는 인력 없애고 숙련도를 높여라

사무/시설관리 인력 : 소속감을 높여라

보안인력 : 무인경비 VS 인력경비

미화인력 : 숙련도가 포인트

* 아파트 로비에 대리석, 과연 올바른 선택일까?



2. 공용전기료, 잘 쓰고 덜 내는 방법

강제환기(급배기) 장치, 배출은 24시간 공급은 간헐적으로

수랭식 에어컨, 전문 인력의 노하우가 필요

주차장 조명, 최저조도 수준으로 낮추기

고속 엘리베이터 운영, 편의보다는 비용 중심으로

* 평수에 따라 관리비를 내는 게 과연 공평한 방법일까?



3. 관리업체 계약, 글자 하나가 모두 돈이다

담합이 비용을 높인다

입찰자격 제한, 어떻게 할 것인가?

'특허'가 있다고 품질이 좋은 건 아니다

계약서에 숨어 있는 문구 하나가 천국과 지옥을 가른다

유지보수 계약이 필요한 설비, 그렇지 않은 설비를 구분하라

관리회사는 무조건 규모가 커야 하나?



부록 | 아파트에 대한 이해 높이기

유려한 외관으로 인기를 끄는 타워형 아파트

건물 전체를 유리로 덮는다 - 커튼월(Curtain Wall)

아파트 시설물에는 무엇이 있을까?

김지섭 저자 김지섭은 송도 맥가이버. 시공사 엔지니어가 한수 배울 만큼 아파트 설비에 해박한 지식을 갖추고 있다. IT, 계약, 관리 등의 기술적 문제 해결에 능하다. 2011년부터 2012년까지 2년간 아파트 동대표로 활동하면서 길바닥으로 새고 있는 '관리비 누수 문제'를 해결했다.

기계공학 전공. 졸업 후 20여 년간 컴퓨터 프로그래밍 분야에 종사했다. 1990년대 초, 공장용 설비 이력 관리 소프트웨어를 국내 최초로 개발, 국내 대기업 공장에 납품하면서 각종 설비와 자동화기기에 대한 지식을 익혔고, 개발 총괄 책임자로 다양한 시스템 간 연계(인터페이스) 방법론을 개발, 적용시키며 문제 해결 능력을 키웠다. 2000년대 국내에 ERP가 도입되면서 테크니컬 컨설턴트 역할을 수행하는 동시에 검색엔진, 기업 표준화, 전체 시스템 설계 및 운영에 관한 노하우를 익혔다. 오라클 테크니컬 네트워크(OTN)에 우수 답변자로 활약했다. 현재는 부동산 임대 회사 및 골프 피팅 쇼핑몰을 운영하고 있으며, 네이버 지식in 《골프, 임대차》 분야 지식인 순위 1400위에 랭크되어 있다.