경매 1년에 단 한건만 성공해도 월세보다 낫다

경매 재테크, 돈이 아니라 전략이 먼저다!

누구나 단돈 100만 원만 있어도 경매 투자, 성공할 수 있다.

푼돈으로 시작하여 내 집, 내 땅, 내 건물 마련하는 신개념 경매 투자 비법



"앞으로 집값은 오를 것인가 내릴 것인가?"

"향후 부동산 경기는 어떻게 될 것인가?"

부동산 투자에 앞서 우리는 이런 것이 궁금하다. 거액의 자본을 들이는 부동산 투자에 실패하고 싶지 않기 때문이다. 그렇다면 이런 상황과 상관없이 늘 이기는 투자만 할 수는 없을까? 그렇다. 부동산 경기와 상관없이 가격이 오를 부동산을 매입하면 된다. 그렇다면 그 방법은? 물론 있다!

IMF 사태 이후로 20여 년의 기간 동안 불경기가 아니었던 적이 없다. 항상 불경기이며 항상 경제는 어려웠다. 중요한 것은 누군가는 항상 돈을 벌고 있고, 어느 부동산은 계속 상승한다는 점이다. 지금은 예전처럼 무턱대고 사놓으면 오랜 시간동안 고생할 수 있다. 가격이 상승하기는커녕, 보합을 유지하거나 심지어는 소폭 하락하는 곳도 있기 때문이다. 상황이 이러하니 부동산 투자도 이제는 물건을 고르는데 무척 신중해야 한다. 시세가 오를 곳을 찾던지, 매입 시점에서 최소한 시세보다 저렴하게 매입해야만 원하는 이익을 얻는다. 중요한 것은 부동산을 보는 안목이다. 전체적인 부동산시장의 시류도 알아야 하지만 투자하려는 부동산 자체의 수익성을 분석할 수 있어야만 한다. 지금은 같은 동네라도 시세가 꾸준히 오르는 주택이 있는 반면 몇 년째 제자리인 곳도 있다. 주택은 일단 주변 시세보다 저렴하게만 매입하면 누군가에게는 이익을 내고 매도할 수 있다. 결국 '가격 상승이 기대되는 곳을 시세보다 저렴하게 매입하는 것'이 최선의 부동산 투자이다. 그렇다면 '저렴하게 부동산을 매입하는 방법'에 주목할 수밖에 없다. 부동산 구매의 가성비를 높이기 위한 최선의 방법! 바로 경매이다.

하지만 늘 경매하면 떠오르는 것은 어마어마한 자본금과 어려운 법률용어, 그리고 명도와 같은 실전 시의 어려움 등이다. 하지만 이 역시 경매에 대한 잘못된 선입견일 수 있다는 사실을 이 책을 통해 알게 될 것이다. 우선 경매를 하려면 돈이 얼마나 필요할까? 5천만 원 아니면 1억 원? 그렇지 않다. 500만 원으로도 가능하다. 물론 큰 금액을 투자하면 더 많은 이익을 얻을 수 있다. 하지만 자본보다 중요한 건 경매를 대하는 마인드이다. 큰 금액 없이 500만 원 아니, 100만 원만 있어도 가능하다는 사실을 아는 것이 중요하다. 지금도 500만 원 이하의 경매물건은 수천 건 이상 존재하며, 이 중 수익을 낼 수 있는 물건도 많이 있다. 단지, 찾는 방법과 수익을 낼 수 있는 방법을 모르기 때문에 불가능하게 느낄 뿐이다. 아주 적은 금액으로도 경매 입문은 분명 가능하다.

이 책에는 1000만 원도 안 되는 돈으로 수익을 낸 물건에 대한 사례가 수록되어 있으며, 저자는 지금도 이런 물건을 얼마든지 찾을 수 있다고 말한다. 자본금이 별로 없거나 경매 경험이 없다면 먼저 적은 금액으로 주변의 물건부터 시작해 보라. 이후에 충분한 경험을 쌓고 자본금도 늘어나면 더 큰 물건에, 더 수익이 많이 날 수 있는 물건에 도전해가면 된다.



경기 침체, 부동산 시장의 흐름과 아무런 상관없이 돈 버는 법은 따로 있다!

가격 상승이 기대되는 곳을 시세보다 저렴하게 매입하는 최선의 부동산 투자,

실전 경매의 모든 것



두 번째, 어려운 법률용어와 공부에 대한 선입견에 대해 이야기해보자. 경매에 관심을 가지고 있지만 어려운 법률용어에 기가 죽어 포기한 적이 있을지도 모른다. 경매에 입문하려면 법적 사항에 대한 공부는 필수다. 하지만 늘 그렇듯 우리보다 앞서 이런저런 경험과 시행착오를 한 경험자의 전략을 벤치마킹하면 시간과 노력의 부담을 훨씬 줄일 수 있다.

이 책의 저자는 경매를 하기 위해 수많은 관련 서적을 독파하고, 서울과 대전을 오가며 주말마다 무료공개 강의부터 몇 만 원, 몇 십만 원 심지어 백만 원이 넘는 경매강의를 찾아다녔다. 시간을 맞출 수만 있다면 어떻게 해서라도 듣기 위하여 애쓰곤 했다. 인터넷 강의도 제법 많이 들었다. 경매공부를 하는 김에 공인중개사 자격증까지 취득하면 더 좋지 않을까 싶어 직장생활을 하며 열심히 공부해서 공인중개사 자격증도 취득했다. 그후 한 경매선배의 지원과 응원에 힘입어 소액으로도 경매가 가능하다는 사실을 알게 되었고 또한 단 돈 100만 원, 1000만 원으로도 경매를 시작할 수 있다는 믿음으로 경매계에 입문했다.

저자는 경매실전에서 위장임차인, 법정지상권, 지분, 유치권, 선순위가등기 등 일반물건부터 특수물건까지 두루 낙찰 후 처리까지 한 경험이 있으며, 그 중 선순위가등기 물건은 3년여의 세월을 거쳐 대법원까지 진행하며 소송기술까지 익혀 현재는 혼자서 소송도 진행할 정도가 되었다. 그런 과정을 겪으며 자연스럽게 자신만의 노하우를 터득하여 특수물건이 아닌 일반물건으로 수익을 내는 방법을 찾아내게 되었다. 그리고 이때 터득한 자신만의 경매 실전 전략 및 각 단계별 요령을 이 책에 모두 담았다. 이 책에서는 경매에 임하는 자세와 마인드부터 권리분석, 현장조사, 입찰, 명도에 이르기까지 모두 다루고 있다. 따라서 경매 초보의 기초지식을 탄탄히 해주는 것은 물론이고 이미 공부를 하고 있다면 그간 쌓아온 지식을 돈으로, 준비를 실행으로 이끌어 줄 것이다.

마지막으로 실전 경매의 어려움에 대한 편견을 이 책으로 깨보라. 저자는 단 한 번의 강제 집행 없이 명도를 진행해왔다. 시행착오를 통해 전략을 가다듬었고 경매실전 노하우를 겸비했기 때문이다. 그뿐만이 아니라 여러 가지 경우에서 저자가 어떻게 대처했는지, 어떤 점이 실전경매에서 가장 중요한 사항인지를 모두 공개했다. 특히 스마트폰의 경매관련 앱을 활용한 그만의 노하우 정리는 경매라는 전쟁터에서 시간과 비용을 줄여주는 확실한 방패와 검이 되어 줄 것이다.

투하된 자본금이 크지 않아도 가능하고 실전을 경험하면 할수록 자신만의 노하우가 쌓이며 혼자서도 충분히 가능한 경매는 누구나 혼자서 가능한 멋진 사업이다. 이 책을 계기로 당신도 경매를 통해 부자로 향하는 지름길로 주저 없이 들어서라.

prologue _ 단돈 100만 원만 있어도 경매에 성공할 수 있다! 004



Part 1 경매, 1년에 단 한 건만 성공해도 월세보다 낫다



1 내가 재테크로 경매를 선택한 이유 012 2 1,000만 원으론 안 되지만 100만 원으론 되는 것 016 3 월세 받는 집이 많을수록 진짜 좋기만 할까 020 4 경매는 남의 재산을 뺏는 것이 아니다 023 5 170만 원 투자하고 얻은 600%의 수익이야기 026 6 500만 원으로 생긴 연 45%의 수익 상가 소유하기 036 7 550만 원으로 낸 연 200%의 수익이야기 042 8 800만 원으로 얻은 연 26% 수익을 내는 아파트 047



Part 2 숨은 보석을 찾는 첫 걸음, 권리분석



1 원하는 수익을 얻기 위한 튼튼한 기초공사, 권리분석 058 2 남들이 꺼리는 물건이 알짜 수익을 가져다준다 061 3 도대체 말소기준권리란 무슨 말일까 065 4 민법보다 우선하는 주택임대차보호법을 아시나요 068 5 최소한의 보증금을 지키자(소액임차인과 최우선변제금) 072 6 경매의 시작, 등기부등본 제대로 보기 079 7 돈도 나눠주는 순서가 있다(배당순서) 085 8 물권과 채권, 배당은 어떤 권리가 먼저일까 088 9 임차인의 배당금은 얼마나 될까(실전 배당문제) 093 10 임대차보호법에서 주의해야 할 사례(Q&A) 097



Part 3 원하는 수익은 현장에서 결정된다



1 권리 상 함정은 서류로, 물건의 함정은 현장에서 파악한다 106 2 모든 수익 판단의 열쇠는 현장조사에 있다 110 3 어릴 때 장난보다 100배는 힘든 매각 물건 살펴보기 114 4 주택 조사 시 기본적으로 점검해야 할 사항 118 5 이 집에 살고 있는 당신의 정체가 궁금하다 122 6 다른 사람보다 1,700만 원 벌고 시작한 경매 125 7 상가, 이것만은 반드시 확인하고 입찰하자 132 8 토지야, 도대체 어디 있는 거니 135 9 토지입찰, 이것 놓치면 낭패 보는 사항들 138 10 현장조사 필수 점검 체크리스트(건물, 토지) 142



Part 4 입찰을 잘해야 낙찰도 잘 된다



1 기일입찰표 작성 살피고 또 살펴라 150 2 실전 경매, 이런 순서로 진행된다 153 3 사건번호는 뭐고 물건번호는 또 뭐죠 157 4 기일입찰표, 이기려면 미리 작성하라 160 5 실전! 경매법정에서 입찰하기 164 6 2,000만 원짜리 주택도 대출이 가능하다? 169 7 낙찰 후 필요한 비용은 얼마나 될까 173 8 소유권이전등기 내 손으로 직접하기 178



Part 5 강제집행 없이도 명도율 100% 가능하다



1 명도가 무서워 경매를 못 하겠다고요? 190 2 낙찰 후 바로 현장방문 하는 게 더 좋은 이유 192 3 늘 당당하지 못하면 수익도 없다 195 4 나는 사업 잘하는 유령과 동업한다 199 5 이사비용은 낙찰자의 의무사항이 아니다 204 6 합의한 내용은 반드시 서면으로 남겨라 208 7 펜의 힘은 생각보다 강하다 211 8 내용증명 설득력 있게 잘 쓰는 요령 216 9 마음은 따뜻하게, 실무는 냉철하고 이성적으로 220



Part 6 스마트한 경매 준비, 스마트폰 하나면 충분하다



1 똑똑한 비서, 스마트폰의 각종 앱들 232 2 맞춤형 부동산을 찾아주는 한국감정원 앱 238 3 척척 알아서 계산해주는 부동산 계산기 앱 245 4 거리 계산은 스마트 매져 앱이면 충분하다 252 5 양 대 지도 서비스 네이버·카카오맵의 장·단점 258



EPILOGUE _ 부동산 시장의 흐름과 상관없이 돈 버는 법은 따로 있다 262

이명재 저자 이명재는 공인중개사, 매이저경매 대표

여러 번의 사업실패를 겪은 후 직장생활을 하며, '적은 돈으로 많은 수익을 내려면 경매밖에 없다'는 생각으로 100권이 넘는 경매 관련 서적을 읽었다. 수년간 대전에서 서울을 오가며 경매 관련 강의를 모두 섭렵했을 정도로 경매 공부에 매진했다.

경매실전에서 위장임차인, 법정지상권, 지분, 유치권, 선순위가등기 등 일반물건부터 특수물건까지 두루 낙찰 후 처리까지 한 경험이 있으며, 그 중 선순위가등기 물건은 3년여의 세월을 거쳐 대법원까지 진행하며 소송기술까지 익혀 현재는 혼자서 소송도 진행할 정도가 되었다. 그런 과정을 겪으며 자연스럽게 자신만의 노하우를 터득하여 특수물건이 아닌 일반물건으로 수익을 내는 방법을 찾아내게 되었다.

언론에서 '특수물건에 투자해야 한다'고 말할 때, 일반 물건으로도 많은 수익을 내는 방법을 찾아냈고, 임대 수익도 최소 연 20% 이상에 시세차익이 동반되는 물건만을 소유하고 있다. 수익을 불리기 위해서는 먼저 '지켜야 한다'라는 철학으로 아무리 어려운 부동산 경기에도 손해나지 않는 방법을 전파한다.

현재 공인중개사이자 부동산 매매사업자, (주)아이러브민턴 대표이사, '이명재 메이저경매' 대표이다. 서울 강남과 대전에서 경매입문자들을 위한 교육도 진행하고 있다.



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