재개발·재건축 조합의 운영

제1절 추진위원회의 승인 및 운영 1

I. 추진위원회의 법적 성격과 쟁송 1
1. 추진위원회의 의의 1
2. 승인된 추진위원회의 법적 성격 2
3. 승인전 추진위원회의 법률문제 5
4. 추진위원회 승인처분과 쟁송방법 8
II. 추진위원회 승인절차 13
1. 추진위원회의 구성 13
2. 추진위원회 구성을 위한 공공지원 16
3. 운영규정 작성 20
4. 추진위원회 구성동의서 작성 등 21
5. 추진위원회 승인 24
6. 추진위원회의 변경승인 27
III. 추진위원장 및 추진위원 29
1. 추진위원의 수 등 29
2. 추진위원(위원장, 감사 포함)의 선임 등 32
3. 위원의 해임 등 37
4. 추진위원의 직무정지와 직무대행자 39
5. 추진위원의 직무 40
6. 추진위원의 보수 등 41
IV. 추진위원회의 운영 42
1. 토지등소유자의 권리·의무 42
2. 추진위원회의 업무범위 등 44
3. 추진위원회의 운영에 관한 자료 공개 45
4. 정비사업의 시행에 관한 서류 공개 등 47
5. 추진위원회의 회계 등 49
6. 행정관청의 감독 52
V. 추진위원회의 회의 54
1. 추진위원회 회의의 소집권자 54
2. 추진위원회의 소집절차 및 운영 54
3. 추진위원회의 의결사항 55
4. 추진위원회의 의결방법 56
5. 의사록의 작성 및 관리 58
VI. 주민총회 59
1. 주민총회의 구성의무 59
2. 주민총회의 소집권자 59
3. 주민총회의 소집절차 및 운영 등 60
4. 주민총회의 의결사항 61
5. 주민총회의 의결방법 64
6. 의사록의 작성 및 관리 65
VII. 추진위원회의 해산 66
1. 조합설립인가 이전 추진위원회의 해산 66
2. 청산업무(조합설립인가 이전 추진위원회 해산) 69
3. 조합설립인가로 인한 추진위원회 해산 70

제2절 조합설립인가와 쟁송방법 73

I. 재개발·재건축조합의 의의 및 법적 지위 73
1. 재개발·재건축조합의 의의 73
2. 조합의 권리능력 등 74
3. 목적의 비영리성 76
4. 행정주체 및 사경제주체로서의 조합 76
5. 추진위원회 업무의 승계 77
II. 조합설립인가처분의 쟁송방법 79
1. 조합설립인가와 취소소송 79
2. 법원의 판단기준 80
3. 조합설립인가처분과 하자사유 81
4. 조합설립변경인가와 취소소송 85
5. 토지등소유자의 동의서 재사용 특례 87
6. 조합설립인가취소의 확정과 청산 89
III. 토지등소유자의 동의자수 산정방법 등 90
1. 토지등소유자 수 산정방법 90
2. 공유자의 산정방법 98
3. 1동 건물에 대한 구분소유권 102
4. 추진위원회 동의자의 조합설립 동의 간주 105
5. 동의의 철회 106

제3절 조합설립인가절차 110

I. 조합정관의 확정 111
1. 조합정관의 작성 및 확정 111
2. 정관의 효력 113
II. 조합설립동의서의 작성 및 징구 116
1. 서면동의서 등 116
2. 조합설립동의서의 작성 117
3. 추정분담금의 제공 119
4. 조합설립동의서와 검인 121
5. 재개발·재건축조합의 동의요건 123
III. 창립총회의 준비 및 개최 128
1. 창립총회의 법적 근거 등 128
2. 창립총회의 소집 129
3. 창립총회 상정 안건 등 130
4. 창립총회 의사록 및 공증 131
IV. 조합설립인가 및 등기 132
1. 조합설립인가 처분 132
2. 조합설립등기 135
V. 조합설립변경인가 및 변경신고 137
1. 변경인가의 법적 성격 137
2. 변경신고의 법적 성격 139
3. 조합설립변경인가 사항 140
4. 조합설립변경내용중 신고사항 142
5. 정관의 변경인가 사항 143
6. 정관변경내용중 신고사항 147

제4절 조합과 조합원 148

I. 조합원 자격 등 148
1. 조합원의 자격 의의 148
2. 재개발조합의 조합원 자격 152
3. 재건축조합의 조합원 자격 155
4. 공동 소유자 156
5. 1인 또는 1인 간주 조합원 157
II. 조합원 지위의 양도, 상실 등 160
1. 조합원 지위의 양도 등 160
2. 조합원 자격 취득 제한 162
3. 조합원 자격 취득 제한의 예외 165
4. 계약상대방에 대한 설명·고지의무 170
5. 조합원의 제명(재건축조합) 172
6. 임의탈퇴(재건축조합) 177
III. 조합원 분양권 178
1. 투기과열지구내 분양신청 제한 178
2. 권리산정기준일 181
3. 1조합원 - 1주택 공급 183
4. 1세대 - 1주택 공급 185
5. 공동주택 분양대상자 제외 188
6. 부동산 양도와 1인 조합원 간주 190
7. 조합원이 사망한 경우 194
8. 서울시 재개발사업의 공동주택 분양대상 197
9. 무허가건축물과 분양권 202
10. 공유자와 주택공급 208
11. 지분쪼개기와 1인 분양대상자 간주 215
12. 다가구주택 또는 협동주택에 대한 특례 221
13. 수개의 주택 공급 224
14. 상가소유자와 주택공급(재건축사업) 228
IV. 조합과 조합원간 분쟁 231
1. 분쟁의 법적 성격 231
2. 분쟁의 유형 231
3. 개인과 개인간의 분쟁 233
4. 조합과 개인간의 분쟁 236


제5절 조합임원 238

I. 조합임원 또는 전문조합관리인 238
1. 의의 238
2. 조합임원의 수 239
3. 임원의 임기 및 연임 239
4. 임원의 변경신고 등 242
5. 조합전문관리인 243
II. 임원의 자격제한 및 결격사유 245
1. 임원의 자격 일반 245
2. 임원의 자격제한 247
3. 임원의 결격사유 250
4. 조합임원의 당연 퇴임사유 252
III. 조합임원의 선임 253
1. 선임기관 등 253
2. 선거관리규정 등 255
3. 임원의 선출방법 258
4. 임원선거와 투표용지·서면결의서 261
5. 임원선출의 하자를 다투는 방법 263
IV. 조합임원의 종임 268
1. 임기만료 268
2. 임원의 사임 269
3. 임원의 해임 270
4. 임원해임에 관한 법률분쟁 275
V. 사무집행 및 보수 276
1. 조합장 및 이사의 사무집행 276
2. 이사의 손해배상의무 등 277
3. 조합장 및 이사의 보수 279
VI. 조합의 대표권 281
1. 대표권의 의의 281
2. 조합장의 대표권 제한 283
3. 대표권 남용 284
4. 대표자 업무의 포괄적 위임 여부 285
VII. 이사회 286
1. 이사회 구성 등 286
2. 이사회의 소집 및 의결 287
3. 이사회결의의 하자 등 291
4. 의사록의 작성 292
VIII. 감사 293
1. 감사제도 293
2. 감사의 선임과 종임 293
3. 감사의 직무 293
IX. 법원의 결정에 의한 임원의 직무정지 297
1. 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 297
2. 피보전권리와 본안소송 298
3. 보전의 필요성 300
4. 직무대행자의 선임 등 302
5. 법원이 선임한 직무대행자의 직무범위 303
6. 직무대행자의 대행기간 등 304
7. 직무정지된 조합장이 체결한 계약의 효력 등 306

제6절 대의원회와 총회 307

I. 대의원회의 구성 및 운영 307
1. 대의원회 구성 307
2. 대의원의 선임 등 307
3. 대의원의 사임 또는 해임 등 310
4. 대의원회의 권한 311
5. 대의원회의 소집 및 운영 313
6. 대의원회 의결방법 314
7. 의사록의 작성 317
II. 총회의 의의 및 권한 318
1. 조합원 총회 318
2. 총회의 권한 319
3. 총회 의결사항 320
4. 총회결의 위반과 계약의 효력 321
5. 예산으로 정한 사항 이외 조합원의 부담이 될 계약 326
6. 총회결의의 위반과 형사처벌 328
III. 총회의 소집 331
1. 온라인 총회 331
2. 조합장의 총회 소집 333
3. 소수 조합원 또는 대의원의 총회소집청구 334
4. 시장·군수 또는 전문조합관리인의 총회 소집 338
5. 소집의 시기ㆍ장소 338
6. 소집통지 및 게시 339
7. 총회의 연기 또는 속행 343
8. 법원의 총회개최금지가처분결정 344
IV. 총회의 운영 346
1. 총회장 준비 346
2. 의장의 권한 등 347
3. 의사진행의 일반원칙 348
4. 의사진행 순서 349
5. 발언권의 부여와 토론의 제한 352
6. 폐회 선언 353
7. 의사록의 작성 및 비치 354
V. 총회의 결의 357
1. 의결권의 의의 357
2. 의사정족수 등 357
3. 의결정족수 등 360
4. 표결의 방법 및 효력 362
5. 전자적 방법에 의한 의결권 행사(전자의결) 365
6. 대리인에 의한 의결권 행사 368
7. 서면에 의한 의결권 행사 370

VI. 총회 결의의 하자 381
1. 소집절차상 하자 381
2. 회의의 진행상 하자 383
3. 결의절차상 하자 384
4. 결의내용상 하자 385
5. 하자 있는 종전 총회의 결의를 추인하는 경우 386

제7절 정보공개, 회계 및 벌칙규정 388

I. 정비사업 관련 서류의 공개 388
1. 정보공개의무자 388
2. 공개 또는 열람·복사 대상 389
3. 공개정보의 열람·등사 청구 393
4. 공개목록 통지 및 자료의 보관 396
5. 자료의 인계 및 보관 397
II. 조합의 회계 및 회계감사 등 398
1. 조합의 회계 및 재원 398
2. 회계감사 402
III. 벌칙규정 404
1. 벌칙적용에 있어서의 공무원 의제 404
2. 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 410
3. 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 411
4. 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 413
5. 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하 벌금 416
6. 과태료에 처하는 경우 417
7. 형법상 업무상 횡령죄 418

제8절 조합의 해산 420

I. 조합의 해산 및 청산 420
1. 조합의 해산 및 청산의 의의 420
2. 사업완료와 해산결의 421
II. 청산인 선임 및 직무범위 등 424
1. 청산인의 선임 및 해임 424
2. 청산인의 직무범위 427
3. 재산목록 및 대차대조표의 작성 등 429
4. 기타 청산에 필요한 업무 431
5. 해산 및 청산과정에서의 분쟁 431
III. 해산ㆍ청산종결의 등기와 신고 433
1. 해산등기 및 해산신고 433
2. 청산종결등기 및 청산종결신고 433
IV. 사업완료 이전 조합해산 435
1. 정비구역 해제와 조합설립인가취소 간주 435
2. 시장·군수의 조합설립인가취소처분 436
3. 조합채무의 부담주체 등 437
4. 조합원에 대한 분담금 청구 440




제9절 협력업체 선정 443

I. 경쟁입찰 등 443
1. 계약업무 처리기준 등 443
2. 협력업체 선정과 관리·감독 445
3. 경쟁입찰 또는 수의계약 447
4. 입찰절차 450
5. 홍보 및 협력업체 선정 453
6. 전자입찰 계약 455
7. 입찰관련 법적 분쟁 457
II. 시공자의 선정 460
1. 시공자 선정방법 460
2. 시공자 선정과 관리·감독 462
3. 입찰의 방법 등 465
III. 시공자 선정절차 468
1. 시공자 선정계획 결정 468
2. 입찰절차 등 469
3. 총회상정 회사 선정 등 473
4. 건설업자등의 홍보 474
5. 시공자 선정을 위한 총회 479
6. 입찰의 무효 등 481
7. 입찰보증금의 예입조치 등 484
IV. 공사도급계약의 체결 등 487
1. 공사도급계약의 체결 487
2. 공사비의 검증 493
3. 공사도급변경계약 495
4. 공사도급계약의 해제·해지 등 501
5. 시공사의 사업비 대출 509
V. 정비사업전문관리업 제도 512
1. 정비사업전문관리업의 도입 512
2. 등록의무 등 513
3. 정비사업전문관리업자의 업무 등 514
4. 정비사업전문관리업자 선정 등 516
5. 등록취소 등 520
6. 정비사업전문관리업자에 대한 감독 등 522
VI. 시장·군수의 정비사업전문관리업자 선정 524
1. 시장·군수의 정비사업전문관리업자의 선정 524
2. 서울시의 정비업체 선정 방침 수립 525
3. 입찰서의 제출 528
4. 자격심사기준 530
5. 적격심사방식과 가격평가점수 산정 사례 532
6. 협상절차, 계약 및 용역 착수 533


참 고 자 료 536
1. 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정 538
2. 서울특별시 공공지원 재개발정비사업조합 표준정관 559
3. 정비사업 계약업무 처리기준 610

맹신균