구만수 박사 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법(개정판)

3시간이면
부동산 시장의 흐름이 보인다

부동산 시장은 상승과 조정을 반복하며 장기적으로 우상향의 흐름을 이어왔다. 그러나 이 움직임은 단순한 가격 변동이 아니라, 정책 변화·국내외 경제·인간의 심리·지역별 수요와 공급이라는 복합 요인이 시간이 흐름에 따라 결합하며 만들어낸 결과다. 그만큼 투자 판단은 감이나 기대가 아니라, 인플레이션 방어를 위한 치밀한 준비와 학습, 임장, 실전 경험으로 완성되어야 한다. 지은이는 "투자는 돈벌이가 아니라 구매력 하락을 막는 능동적 경제활동이며, 자산축적은 노후·자녀 교육·경제적 자유 등 인간답게 살기 위한 필수 조건"이라고 강조한다.
이번 개정판은 크게 4개의 Part로 전개된다. Part 1에서는 부동산 가격의 상승·하락·재상승이 반복되는 기본 흐름과 가격 변동의 본질을 짚는다. Part 2는 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 인간 심리, 수요와 공급이라는 네 가지 분석 축을 통해 시장을 입체적으로 해석한다. Part 3은 정부 정책과 시장의 관계, 돈의 본질, 수요·공급 균형이 깨졌을 때의 기회 포착 전략을 설명한다. Part 4에서는 실전과 체험에서 얻은 짧지만, 핵심적인 칼럼을 담아 투자자의 사고를 확장한다.
이 책은 초판의 핵심 메시지를 그대로 이어가되 정책과 투자 트렌드는 현시점에 맞게 보완했다. 정권과 정책은 계속 바뀌지만, 부동산 시장을 대응하는 원칙은 변하지 않는다. 이러한 관점에서 이번 개정판은 불확실한 시장 속에서도 자신만의 투자 기준을 세워 경제적 자유를 향해 나아가는 길잡이가 될 것이다.

《3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법》 (이하, 330) 개정에 즈음해 6
PROLOGUE 10

PART 1. 파도는 바다를 삼킬 수 없다
가격이 비싼 것은 부동산 잘못이 아니다 23
오르고 내리고 다시 오르고 27

PART 2. 바람이 파도를 만든다
1장. 부동산 정책
'살인'까지 부를 뻔한 하우스푸어 문제 37
대통령직인수위원회 백서 40
박근혜 정부 부동산 정책 변화 46
아궁이와 구들장 53
정부에서 사라면 사라 55
투기과열지구와 떴다방 58
부동산 폭등, 기필코 잡겠다 60
노무현 정부 부동산 정책 변화 64
매 맞는 데 장사 없다 68
김대중 정부 부동산 정책 변화 72
엿은 엿장수 마음대로 자른다 76
모난 돌이 정 맞는다 78

2장. 국내외 경제 상황
사람들이 투자에 목을 매는 이유 81
투자는 내 돈이 사라지는 것을 막는 경제활동 84
생새우와 합성새우 87
가치와 가격은 전혀 다르다 90
신사임당과 세종대왕은 돈이 아니다 92
가난한 이유는 돈과 종이의 차이를 몰라서다 95
주택 가격이 오른 것이 아니라 화폐가치가 떨어진 것이다 102
내 현금이 허공에 날아간다 107
경제가 어렵다는데 부동산 가격만 상승? 110
종이화폐는 얼마나 늘었나? 112
화폐가치와 부동산 가격 115
통화량에 따라 부동산 가격이 움직인다 120
통화량으로 부동산 가격을 알 수 있다 125

3장. 인간의 심리
인간은 이기적이지만 합리적이지 않다 127
인간의 두 얼굴 129
타조알 노른자와 계란 노른자 그리고 메추리알 노른자 131
모르면 차라리 가만히 있는 것이 낫다 134
폭락의 조건 140
튤립 파동과 잃어버린 10년 143
동경 아파트 VS 서울 아파트 149
검은색 백조(Black Swan) 152
영원한 상승도, 영원한 하락도 없다 155

4장. 수요와 공급
따로 노는 수요 공급 158
공급의 과부족을 알기 위해서는 수요량 파악이 우선이다 162

서울특별시 168
경기도 170
경기도 수원시 172
경기도 용인시 174
경기도 고양시 176
경기도 화성시 178
경기도 성남시 180
경기도 안양시, 군포시, 의왕시, 광명시 182
경기도 안산시, 시흥시 184
경기도 남양주시, 구리시 186
인천광역시, 경기도 부천시, 김포시 188
부산광역시 190
대구광역시, 경상북도 경산시 192
대전광역시 194
광주광역시 196
울산광역시 198
세종특별자치시 200
강원도 원주시 202
충청북도 청주시 204
충청남도 천안시, 아산시 206
전라북도 전주시 208
전라남도 여수시, 순천시, 광양시 210
경상북도 포항시 212
경상북도 구미시 214
경상남도 창원시 216
제주특별자치도 218

집 지을 땅이 없다 220

PART 3. 파도를 타고 노를 젓는다
정부는 부동산 시장을 이길 수 있을까? 225
돈의 본질을 이해한 후 투자해야 한다 228
정말 큰 문제는 아무 짓이나 하는 것이다 230
수요와 공급의 밸런스가 깨지면 기회다 233
강한 자가 살아남는 것이 아니라 살아남은 자가 강한 것 236

PART 4. COLUMN
감자와 아파트 244
어느 여배우의 월세살이 250
아파트 가격 산정 방법 254

EPILOGUE 258

참고문헌 264
구만수 교수 유튜브 및 카카오톡방 안내 267

구만수 ○ 부동산학 박사/도시계획기술사
○ 국토도시계획기술사사무소 대표
○ (국립)한국해양대학교 경제산업학부 겸임교수(전)
○ 영산대학교 부동산금융자산관리학과 초빙교수(전)
○ 동국대학교 사회과학대학원 부동산학과 외래교수(전)
○ 한국공인중개사협회 부산지부 공법 전임교수(전)
○ (사단법인) 한국도시계획기술사회 상임이사(전)
○ (사단법인) 한국도시계획가협회 이사(전)
○ 부산광역시 지방산지관리위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 건축위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 해운대구 건축위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 강서구, 영도구, 북구 도시계획위원회 심의위원(전)
○ 경상남도 창녕군계획위원회 심의위원(전)
○ 경상남도 창원시 민원조정위원회 심의위원(전)
○ 부산대학교 도시문제연구소 특별연구원(현)
○ 2016 올해의 자랑스러운 기술사상 수상 / (사)한국기술사회