2027 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석(신방수 세무사의)

보유부터 양도까지, 내 집과 자산을 지키는 실전 세금 해법

이 책은 1주택자뿐 아니라 다주택자, 주택임대사업자, 재건축·재개발 주택 보유자, 법인과 비사업용 토지 보유자까지 각자의 상황에서 무엇을 먼저 확인해야 하는지를 구체적으로 제시한다. 특히 자동말소 임대주택의 중과 배제와 처분기한, 거주주택 비과세, 재건축·재개발 과정에서의 장기보유특별공제, 고가주택 취득자의 자금 출처 조사 등 실무에서 놓치기 쉬운 쟁점도 빠짐없이 다룬다. 부동산 세금은 양도하는 날 갑자기 결정되는 것이 아니다. 보유하고 거주하고 처분하는 전 과정에서 이미 달라지기 시작하며, 단순히 오래 보유하는 것만으로는 충분한 절세 효과를 기대하기 어려워졌다. 따라서 앞으로의 절세 전략은 '몇 채를 보유하고 있는가'에서 그치지 않고 '어디에 거주하고, 무엇을 보유하며, 언제 어떤 순서로 팔 것인가'까지 함께 설계해야 한다. 국내 대표 세무 전문가이자 90여 권의 저서를 집필한 신방수 세무사는 복잡한 세법 규정을 독자의 언어로 풀어내고, 달라지는 제도가 실제 세금에 어떤 영향을 미치는지를 사례 중심으로 보여준다. 부동산을 보유하고 있거나 향후 취득·양도를 계획하고 있다면, 변화한 세제를 정확히 이해하고 자신의 집과 자산을 지키기 위해 반드시 읽어야 할 실전 세금 안내서다.

프롤로그 2027년 부동산 세제는 어떻게 진행될까? 4
일러두기 13

제1장 2027년 부동산 세금, 어떻게 바뀔까?
2027년 부동산 세금이 크게 바뀌는 이유 16
2027·2028·2029년 부동산 세금은 어떻게 바뀌는가? 19
1주택자는 무엇이 바뀌는가? 23
다주택자는 무엇이 바뀌는가? 27
주택임대사업자는 무엇이 바뀌는가? 30
기타 부동산 세제는 무엇이 바뀌는가? 33
| 심층 분석 | 2027년 이후에는 '보유전략'보다 '출구전략'이 중요하다 35

제2장 부동산 세금의 핵심, 거주요건 완전 분석
거주요건은 어디에 필요한가? 40
실제 거주는 어떻게 판단하는가? 45
부득이한 사유로 거주하지 못하면 어떻게 될까? 50
| 심층 분석 | 앞으로 '거주'는 어떻게 관리해야 하는가? 54

제3장 종합부동산세 완전 분석
종부세는 어떤 구조로 계산되는가? 58
종부세 기본공제는 어떻게 바뀌는가? 61
공정시장가액비율은 과세표준을 어떻게 바꾸는가? 65
종부세율은 어떻게 바뀌는가? 70
1주택자 종부세, 어떻게 달라질까? 74
공동명의 1주택자는 어떻게 달라질까? 78
다주택자의 종부세는 얼마나 달라질까? 82
2주택자는 명의 형태에 따라 종부세가 얼마나 달라질까? 86
| 심층 분석 | 단독명의 2주택자, 배우자에게 증여하는 것이 실익이 있을까? 90

제4장 양도소득세 비과세 완전 분석
양도세 기본 구조와 세제 개편안 96
1세대 1주택 비과세는 어떻게 적용하는가? 99
1세대 1주택의 보유요건과 거주요건 104
일시적 2주택 비과세는 어떻게 개편되는가? 108
상생임대주택 특례는 어떻게 개편되는가? 112
고령자가 수도권 주택을 팔고 지방으로 이주하면 어떤 혜택이 있을까? 117
| 심층 분석 | 1세대 1주택 비과세 신고 오류 예방 포인트 122

제5장 장기보유특별공제 완전 분석
현행 장특공제는 어떻게 적용되는가? 138
2027년 이후 장특공제는 어떻게 개편되는가? 142
1세대 1주택자의 장특공제는 어떻게 바뀌는가? 144
장기거주 소득공제 한도는 어느 가격대부터 영향을 미칠까? 148
장기거주 고가주택은 언제 양도하는 것이 유리할까? 151
다주택자의 장특공제는 어떻게 바뀌는가? 154
거주기간 의제는 장특공제에 어떻게 적용되는가? 158
| 심층 분석 | 1세대 1주택자의 장특공제 절세 전략 161

제6장 양도소득세 중과세 완전 분석
다주택자 양도세 중과세율은 어떻게 바뀌는가? 168
조특법상 감면주택의 처분기한은 어떻게 바뀌는가? 171
중과세 시대에 어떤 주택을 먼저 팔아야 할까? 175
| 심층 분석 | 다주택자 양도세 중과 관련 신고 오류 예방 포인트 179

제7장 주택임대사업자 세제 완전 분석
현행 주택임대사업자에게는 어떤 세제 혜택이 있을까? 186
2027년 이후 주택임대사업자 세제는 무엇이 바뀌는가? 190
자동말소 임대주택의 중과 배제와 처분기한은 어떻게 바뀌는가? 192
자동말소 임대주택은 언제 양도하는 것이 유리할까? 196
자동말소 임대주택의 처분기한은 거주주택 비과세에 어떤 영향을 미칠까? 199
임대기간은 장특공제에서 어떻게 인정되는가? 202
| 심층 분석 | 주택임대사업자 양도세 신고 오류 예방 핵심 포인트 206

제8장 재건축·재개발 세제 완전 분석
재건축·재개발 세제는 어떻게 작동하는가? 222
재건축·재개발주택의 장특공제는 어떻게 바뀌는가? 226
청산금이 있는 경우 장특공제는 어떻게 계산하는가? 230
| 심층 분석 1 | 입주권+주택 보유 시 비과세 핵심 포인트 233
| 심층 분석 2 | 재건축·재개발주택에서 꼭 확인할 3가지 236
| 심층 분석 3 | 거주주택·임대주택이 재건축·재개발에 들어가면 어떻게 될까? 239

제9장 취득세, 비사업용 토지, 법인세제 등 완전 분석
취득세는 어떻게 바뀌는가? 246
주택 취득세, 이렇게 다루어야 한다 251
개인의 비사업용 토지 중과세는 어떻게 바뀌는가? 255
부동산 법인의 세제는 어떻게 바뀌는가? 258
| 심층 분석 | 고가주택 취득자의 자금 출처 조사 262

부록 토지거래허가구역·투기과열지구·조정지역과 세금 / 부동산 세제 개편 주요 추진 현황 268

신방수 국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓴 베테랑 세무사로, 폭넓은 독자층을 확보하고 있다. 또한 연간 100회 이상 강의하며 독자들과 활발히 소통한다. 현재 기업과 개인 고객을 대상으로 다양한 컨설팅과 세무회계 서비스도 제공하고 있다.
저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《열심히 사는데 왜 남는 게 없을까?》, 《늦어도 50에 시작하는 세금 공부》, 《고소득자를 위한 절세·법 인·승계 전략》, 《부동산 세금 핵심 질문 100》, 《상속세 반 토막 나는 사람들의 10년 선택》, 《가족 간 부동산 거래 세무 가이드북》, 《가족법인 이렇게 운영하라》, 《부동산 감정평가 세무 가이드북》, 《확 바뀐 보험 절세 가이드북》, 《개인사업자를 유지할까 법인사업자로 전환할까》, 《확 바뀐 상가 투자 세무 가이드북》, 《비거주자 부동산 절세 가이드북》, 《가족 간 상속·증여 영리법인으로 하라!》, 《메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라》, 《부동산 투자·중개·등기 세무 가이드북》, 《공인중개사 세무 가이드북》, 《부동산 세무 가이드북》, 《기업회계 실무 가이드북》, 《N잡러를 위한 1인 사업자 세무 가이드북》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《양도소득세 세무 리스크 관리노하우》, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 90여 권이 있다.