구만수 교수의 3시간 공부하고 30년 써먹는 재개발·재건축 투자 공부법
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낡은 집이 새 아파트가 되는 시간,
재개발·재건축에서 기회를 찾다!
부동산 경기가 하락하고 불확실성이 커질수록 내 집 마련과 투자에 대한 고민도 깊어진다. 이 책은 그 고민에 재개발·재건축이라는 대안을 제시한다. "녹물 나오는 30년 된 빌라를 왜 돈 주고 살까?", "낡은 아파트가 왜 새 아파트보다 비쌀까?"라는 질문에서 출발해, 낡은 집의 현재 모습이 아닌 그 자리에 들어설 새 아파트의 미래 가치를 읽는 방법을 안내한다.
본문에서는 재개발·재건축에 주목하는 이유를 세 가지로 설명한다. 교통과 학교, 상권이 갖춰진 도심에서 신축 아파트를 마련할 기회라는 점, 청약 가점이나 경쟁률과는 다른 경로로 내 집 마련을 준비할 수 있다는 점, 사업이 진척되면서 줄어드는 불확실성이 가격에 반영될 수 있다는 점이다. 이러한 가능성을 실제 내 집 마련이나 투자로 연결하려면, 기대되는 변화뿐 아니라 그 과정에서 확인해야 할 조건과 위험도 함께 살펴야 한다.
이 책은 그 판단의 출발점부터 차근차근 짚어준다. 낡은 집을 산다고 모두 입주권을 얻는 것은 아니므로 조합원 자격과 분양 대상 여부부터 확인하고, 사업 지연과 무산 가능성, 추가분담금 등도 살펴야 한다. 재개발·재건축이 저렴한 내 집 마련이나 높은 수익을 항상 보장하지는 않기 때문이다. 이 책은 어려운 법률 용어 대신 초보자의 눈높이로 정비사업의 구조와 절차를 풀어내며, 각 단계에서 무엇을 확인하고 판단해야 하는지 안내한다. 이를 통해 독자가 막연한 불안이나 상승 기대에 휩쓸리지 않고, 낡은 동네의 변화 가능성과 위험을 스스로 가늠하도록 돕는다.
재개발·재건축에서 기회를 찾다!
부동산 경기가 하락하고 불확실성이 커질수록 내 집 마련과 투자에 대한 고민도 깊어진다. 이 책은 그 고민에 재개발·재건축이라는 대안을 제시한다. "녹물 나오는 30년 된 빌라를 왜 돈 주고 살까?", "낡은 아파트가 왜 새 아파트보다 비쌀까?"라는 질문에서 출발해, 낡은 집의 현재 모습이 아닌 그 자리에 들어설 새 아파트의 미래 가치를 읽는 방법을 안내한다.
본문에서는 재개발·재건축에 주목하는 이유를 세 가지로 설명한다. 교통과 학교, 상권이 갖춰진 도심에서 신축 아파트를 마련할 기회라는 점, 청약 가점이나 경쟁률과는 다른 경로로 내 집 마련을 준비할 수 있다는 점, 사업이 진척되면서 줄어드는 불확실성이 가격에 반영될 수 있다는 점이다. 이러한 가능성을 실제 내 집 마련이나 투자로 연결하려면, 기대되는 변화뿐 아니라 그 과정에서 확인해야 할 조건과 위험도 함께 살펴야 한다.
이 책은 그 판단의 출발점부터 차근차근 짚어준다. 낡은 집을 산다고 모두 입주권을 얻는 것은 아니므로 조합원 자격과 분양 대상 여부부터 확인하고, 사업 지연과 무산 가능성, 추가분담금 등도 살펴야 한다. 재개발·재건축이 저렴한 내 집 마련이나 높은 수익을 항상 보장하지는 않기 때문이다. 이 책은 어려운 법률 용어 대신 초보자의 눈높이로 정비사업의 구조와 절차를 풀어내며, 각 단계에서 무엇을 확인하고 판단해야 하는지 안내한다. 이를 통해 독자가 막연한 불안이나 상승 기대에 휩쓸리지 않고, 낡은 동네의 변화 가능성과 위험을 스스로 가늠하도록 돕는다.
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출판사 리뷰
출판사 리뷰
입지를 보는 안목부터 분담금·계약까지,
초보자를 위한 정비사업 실전 안내서
이 책이 강조하는 것은 좋은 입지를 알아보는 안목과 사업 과정에 대한 이해, 자신의 자금 사정에 맞춰 기다릴 수 있는 준비다. 저자는 첫 재개발 투자 당시 사업이 무산될까, 걱정했던 경험과 가격이 조금 오르자 하락이 두려워 매도했던 경험을 솔직하게 들려준다. 이후 해당 물건의 가치가 크게 오른 것을 지켜보며 깨달은 입지와 시간의 중요성을 바탕으로, 가격 움직임보다 판단의 근거를 갖추는 일이 먼저라고 전한다.
본문은 개념 이해부터 실제 매수까지 5장으로 구성됐다. 1장은 재개발·재건축의 차이를, 2장은 정비구역 지정부터 이주·철거까지 단계별 점검 사항을 설명한다. 3장은 감정평가, 권리가액, 추가분담금, 조합원 자격 등 현장의 주요 질문을 정리한다. 4장은 사전 조사와 매수 체크리스트, 계약 특약, 규제와 세금을 다루고, 5장은 투자 지역과 소액 투자에 관한 현실적인 조언을 전한다.
"투자 수익은 기다림의 고통에 대한 위자료"라는 표현은 책을 관통하는 메시지다. 그 기다림에는 입지와 사업 단계를 확인하고, 필요한 자금과 감당할 위험을 따져보는 공부가 전제되어야 한다. 이 책은 재개발·재건축을 막연한 '인생 역전'의 대상이 아닌, 질문하고 확인하며 접근할 수 있는 투자 영역으로 풀어낸다. 초보자에게는 전체 흐름을 잡아주는 입문서이자, 매수를 고민하는 독자에게는 판단의 기준을 세워주는 실전 안내서다.
초보자를 위한 정비사업 실전 안내서
이 책이 강조하는 것은 좋은 입지를 알아보는 안목과 사업 과정에 대한 이해, 자신의 자금 사정에 맞춰 기다릴 수 있는 준비다. 저자는 첫 재개발 투자 당시 사업이 무산될까, 걱정했던 경험과 가격이 조금 오르자 하락이 두려워 매도했던 경험을 솔직하게 들려준다. 이후 해당 물건의 가치가 크게 오른 것을 지켜보며 깨달은 입지와 시간의 중요성을 바탕으로, 가격 움직임보다 판단의 근거를 갖추는 일이 먼저라고 전한다.
본문은 개념 이해부터 실제 매수까지 5장으로 구성됐다. 1장은 재개발·재건축의 차이를, 2장은 정비구역 지정부터 이주·철거까지 단계별 점검 사항을 설명한다. 3장은 감정평가, 권리가액, 추가분담금, 조합원 자격 등 현장의 주요 질문을 정리한다. 4장은 사전 조사와 매수 체크리스트, 계약 특약, 규제와 세금을 다루고, 5장은 투자 지역과 소액 투자에 관한 현실적인 조언을 전한다.
"투자 수익은 기다림의 고통에 대한 위자료"라는 표현은 책을 관통하는 메시지다. 그 기다림에는 입지와 사업 단계를 확인하고, 필요한 자금과 감당할 위험을 따져보는 공부가 전제되어야 한다. 이 책은 재개발·재건축을 막연한 '인생 역전'의 대상이 아닌, 질문하고 확인하며 접근할 수 있는 투자 영역으로 풀어낸다. 초보자에게는 전체 흐름을 잡아주는 입문서이자, 매수를 고민하는 독자에게는 판단의 기준을 세워주는 실전 안내서다.
목차
목차
프롤로그_ 왜 사람들은 재개발·재건축에 열광할까요? 4
1장. 재개발과 재건축, 대체 뭐가 다를까요?
'재개발'과 '재건축', 1분 만에 구분하기 14
낡은 빌라가 새 아파트가 되는 과정 18
일반 아파트 사기 vs 재개발 헌 집 사기 23
상대적으로 적은 돈으로 시작할 수 있다는 게 정말일까? 26
2장. 성공 투자를 결정짓는 사업단계별 핵심 포인트
정비구역 지정과 추진위 설립 : 극초기 투자 전략 32
조합이 만들어졌다! : 상대적으로 안심하고 투자해도 되는 시점 42
새 아파트 도면이 나왔다! : 사업의 윤곽이 잡히는 순간 48
"나 몇 평 가요? 얼마 내요?" : 내 몫과 추가 비용이 정해질 때 58
이사 가고 공사 시작! : 입주까지 남은 시간과 프리미엄 변화 62
3장. 수강생이 가장 많이 던진 현장 질문 BEST
재개발·재건축 개념 및 진행 주체, 사업방식 72
1. 재개발이랑 재건축은 진짜 뭐가 다른 건가요? 72
2. 재개발구역 빌라를 사면 무조건 새 아파트 표(입주권)가 나오나요? 75
3. '기본계획'이니 '정비구역'이니 뉴스에 나오는데 무슨 차이인가요? 77
4. 정비구역으로 지정만 되어도 바로 집값이 팍팍 오르나요? 79
5. '추진위원회'와 '조합'은 뭐가 다른 건가요? 81
6. '조합'과 '사업시행자'는 정확히 어떻게 다르고, 무슨 일을 하나요? 83
7. '시공사'와 '정비사업전문관리업자'는 각각 무슨 일을 하나요? 86
8. 일반 재개발과 모아타운은 뭐가 다른가요? 88
9. 일반 재개발과 신속통합기획은 어떤 차이가 있나요? 90
단계별 사업 진행 및 속도 92
1. 재개발·재건축은 새 아파트 입주까지 보통 몇 년이나 걸려요? 92
2. 사업이 중간에 지연되거나 멈추는 일은 주로 어느 단계에서 발생하나요? 94
3. 구역 지정도 안 된 '극초기 재개발' 매물을 사면 어떤 위험이 있나요? 96
4. 추진위 단계에서 일찍 사는 게 좋나요? 아니면 조합이 만들어지고 사는 게 안전한가요? 99
5. 사업시행인가 이후 분양신청을 할 때 주의해야 할 사항은 무엇인가요? 101
6. 관리처분인가가 나왔다는데, 이제는 진짜 안심하고 사도 되나요? 103
7. 조합원 동·호수 추첨과 조합원 분양계약은 언제 하나요? 106
8. 일반 사람한테 파는 '일반분양'은 정확히 언제 시작하나요? 108
감정평가 및 권리가액, 비례율 111
1. 내 낡은 집 가격(감정평가액)은 대체 언제 알려주나요? 111
2. 감정평가액은 요즘에 거래되는 실제 집값 시세대로 매겨주나요? 114
3. 빌라랑 단독주택은 감정평가액을 계산하는 방법이 완전히 다른가요? 116
4. 집 내부 인테리어를 싹 바꾸어서 깨끗하게 해놓으면 감정평가액을 더 받나요? 119
5. '감정평가액'이랑 '권리가액'은 이름이 비슷한데 뭐가 다른 건가요? 121
6. 감정평가액이 생각보다 너무 적게 나오면 억울한데 이의신청을 못 하나요? 123
7. 감정평가 결과가 나오기 전에 내 집이 얼마로 평가될지 미리 알 수 있나요? 125
분담금, 비례율 및 자금 계산 128
1. 다들 무서워하는 '추가분담금'은 도대체 어떤 계산으로 나오는 건가요? 128
2. 추가분담금은 나중에 입주할 때 한 번에 싹 다 내야 하나요? 130
3. 조합에서 조합원을 속이려고 비례율을 일부러 부풀리기도 하나요? 133
4. '조합원 분양가'는 '일반 분양가'보다 얼마나 더 싸게 주나요? 136
5. 요즘 공사비가 올랐다고 난리인데, 그러면 제 추가분담금도 많이 늘어나나요? 139
6. '처음 들어가는 돈(초기 투자금)'이랑 '전체 들어가는 돈(총투자금)'은 뭐가 달라요? 143
7. 이사 나갈 때 이주비 대출은 얼마나 받을 수 있고, 이자는 안 내도 되나요? 146
8. 이주비, 이사비, 주거이전비는 누가 받는 것인가요? 151
평형 배정 및 조합원 자격 156
1. 조합원 분양신청 때 내가 원하는 34평(84㎡)을 신청하면 100% 다 주나요? 156
2. 집 한 채 가지고 아파트 두 채(1+1 분양)를 받을 수 있다고 하던데요? 160
3. 재건축구역 안에 있는 상가 주인도 새 아파트 입주권을 받을 수 있나요? 163
4. 재개발구역 내 상가 주인도 새 아파트 입주권을 받을 수 있나요? 168
5. 무허가 건물(일명 뚜껑)도 사면 진짜 새 아파트 입주권이 나오나요? 173
6. 집 없이 '땅 지분'이나 '도로'만 사도 새 아파트 입주권이 나오나요? 178
[심층 탐구] 여러 필지에 흩어진 토지 지분을 합쳐 90㎡ 이상을 만든 경우 입주권 여부 182
7. 조합원이 되면 시스템 에어컨 무상 제공이나 로열층 우선 배정 같은 혜택을 정말 받을 수 있나요? 185
8. 조합원 분양신청을 안 하거나 포기해버리면 어떻게 되는 건가요? 188
4장. 재개발·재건축에 투자해본 적이 없는데 할 수 있을까요?
어떤 사람들이 재개발·재건축 투자를 하는가? 198
여유 자금이 많지 않습니다. 몸테크를 해야 할까요? 201
투자 물건을 찾기 위한 손품 팔기(구역 답사 전 필수 3대 앱 활용법) 205
재개발·재건축구역 부동산 중개업소에서 물어봐야 할 질문은? 211
매수 계약 전에 확인해야 할 핵심 체크리스트는 무엇인가요? 214
계약서를 쓸 때 특약 사항에 꼭 넣어야 하는 문구는 무엇인가요? 216
조합원 자격을 남한테 못 판다는 규제(조합원 지위 승계 금지)는 언제부터 적용돼요? 222
'5년 재당첨 제한'이 뭐고, 내가 걸리는지 안 걸리는지 어떻게 조회하나요? 225
헌 집을 부수고 나면(멸실) 매수할 때 취득세가 왜 4.6%나 나오나요? 229
5장. 교수님, 그래서 어디 사면 돼요?
재개발·재건축, 그래서 어디를 사야 하나요? 236
소액으로도 투자할 수 있나요? 246
경험자의 지극히 현실적인 조언 251
투자 수익은 기다림의 고통에 대한 위자료 255
에필로그_ 시장은 끝까지 견뎌낸 자에게 가장 정직한 위자료를 건넨다 259
부록
서울시 정비사업구역 리스트 264
경기도(일부 지역) 정비사업구역 리스트 305
탱크옥션 1개월 무료 쿠폰 사용 방법 312
1장. 재개발과 재건축, 대체 뭐가 다를까요?
'재개발'과 '재건축', 1분 만에 구분하기 14
낡은 빌라가 새 아파트가 되는 과정 18
일반 아파트 사기 vs 재개발 헌 집 사기 23
상대적으로 적은 돈으로 시작할 수 있다는 게 정말일까? 26
2장. 성공 투자를 결정짓는 사업단계별 핵심 포인트
정비구역 지정과 추진위 설립 : 극초기 투자 전략 32
조합이 만들어졌다! : 상대적으로 안심하고 투자해도 되는 시점 42
새 아파트 도면이 나왔다! : 사업의 윤곽이 잡히는 순간 48
"나 몇 평 가요? 얼마 내요?" : 내 몫과 추가 비용이 정해질 때 58
이사 가고 공사 시작! : 입주까지 남은 시간과 프리미엄 변화 62
3장. 수강생이 가장 많이 던진 현장 질문 BEST
재개발·재건축 개념 및 진행 주체, 사업방식 72
1. 재개발이랑 재건축은 진짜 뭐가 다른 건가요? 72
2. 재개발구역 빌라를 사면 무조건 새 아파트 표(입주권)가 나오나요? 75
3. '기본계획'이니 '정비구역'이니 뉴스에 나오는데 무슨 차이인가요? 77
4. 정비구역으로 지정만 되어도 바로 집값이 팍팍 오르나요? 79
5. '추진위원회'와 '조합'은 뭐가 다른 건가요? 81
6. '조합'과 '사업시행자'는 정확히 어떻게 다르고, 무슨 일을 하나요? 83
7. '시공사'와 '정비사업전문관리업자'는 각각 무슨 일을 하나요? 86
8. 일반 재개발과 모아타운은 뭐가 다른가요? 88
9. 일반 재개발과 신속통합기획은 어떤 차이가 있나요? 90
단계별 사업 진행 및 속도 92
1. 재개발·재건축은 새 아파트 입주까지 보통 몇 년이나 걸려요? 92
2. 사업이 중간에 지연되거나 멈추는 일은 주로 어느 단계에서 발생하나요? 94
3. 구역 지정도 안 된 '극초기 재개발' 매물을 사면 어떤 위험이 있나요? 96
4. 추진위 단계에서 일찍 사는 게 좋나요? 아니면 조합이 만들어지고 사는 게 안전한가요? 99
5. 사업시행인가 이후 분양신청을 할 때 주의해야 할 사항은 무엇인가요? 101
6. 관리처분인가가 나왔다는데, 이제는 진짜 안심하고 사도 되나요? 103
7. 조합원 동·호수 추첨과 조합원 분양계약은 언제 하나요? 106
8. 일반 사람한테 파는 '일반분양'은 정확히 언제 시작하나요? 108
감정평가 및 권리가액, 비례율 111
1. 내 낡은 집 가격(감정평가액)은 대체 언제 알려주나요? 111
2. 감정평가액은 요즘에 거래되는 실제 집값 시세대로 매겨주나요? 114
3. 빌라랑 단독주택은 감정평가액을 계산하는 방법이 완전히 다른가요? 116
4. 집 내부 인테리어를 싹 바꾸어서 깨끗하게 해놓으면 감정평가액을 더 받나요? 119
5. '감정평가액'이랑 '권리가액'은 이름이 비슷한데 뭐가 다른 건가요? 121
6. 감정평가액이 생각보다 너무 적게 나오면 억울한데 이의신청을 못 하나요? 123
7. 감정평가 결과가 나오기 전에 내 집이 얼마로 평가될지 미리 알 수 있나요? 125
분담금, 비례율 및 자금 계산 128
1. 다들 무서워하는 '추가분담금'은 도대체 어떤 계산으로 나오는 건가요? 128
2. 추가분담금은 나중에 입주할 때 한 번에 싹 다 내야 하나요? 130
3. 조합에서 조합원을 속이려고 비례율을 일부러 부풀리기도 하나요? 133
4. '조합원 분양가'는 '일반 분양가'보다 얼마나 더 싸게 주나요? 136
5. 요즘 공사비가 올랐다고 난리인데, 그러면 제 추가분담금도 많이 늘어나나요? 139
6. '처음 들어가는 돈(초기 투자금)'이랑 '전체 들어가는 돈(총투자금)'은 뭐가 달라요? 143
7. 이사 나갈 때 이주비 대출은 얼마나 받을 수 있고, 이자는 안 내도 되나요? 146
8. 이주비, 이사비, 주거이전비는 누가 받는 것인가요? 151
평형 배정 및 조합원 자격 156
1. 조합원 분양신청 때 내가 원하는 34평(84㎡)을 신청하면 100% 다 주나요? 156
2. 집 한 채 가지고 아파트 두 채(1+1 분양)를 받을 수 있다고 하던데요? 160
3. 재건축구역 안에 있는 상가 주인도 새 아파트 입주권을 받을 수 있나요? 163
4. 재개발구역 내 상가 주인도 새 아파트 입주권을 받을 수 있나요? 168
5. 무허가 건물(일명 뚜껑)도 사면 진짜 새 아파트 입주권이 나오나요? 173
6. 집 없이 '땅 지분'이나 '도로'만 사도 새 아파트 입주권이 나오나요? 178
[심층 탐구] 여러 필지에 흩어진 토지 지분을 합쳐 90㎡ 이상을 만든 경우 입주권 여부 182
7. 조합원이 되면 시스템 에어컨 무상 제공이나 로열층 우선 배정 같은 혜택을 정말 받을 수 있나요? 185
8. 조합원 분양신청을 안 하거나 포기해버리면 어떻게 되는 건가요? 188
4장. 재개발·재건축에 투자해본 적이 없는데 할 수 있을까요?
어떤 사람들이 재개발·재건축 투자를 하는가? 198
여유 자금이 많지 않습니다. 몸테크를 해야 할까요? 201
투자 물건을 찾기 위한 손품 팔기(구역 답사 전 필수 3대 앱 활용법) 205
재개발·재건축구역 부동산 중개업소에서 물어봐야 할 질문은? 211
매수 계약 전에 확인해야 할 핵심 체크리스트는 무엇인가요? 214
계약서를 쓸 때 특약 사항에 꼭 넣어야 하는 문구는 무엇인가요? 216
조합원 자격을 남한테 못 판다는 규제(조합원 지위 승계 금지)는 언제부터 적용돼요? 222
'5년 재당첨 제한'이 뭐고, 내가 걸리는지 안 걸리는지 어떻게 조회하나요? 225
헌 집을 부수고 나면(멸실) 매수할 때 취득세가 왜 4.6%나 나오나요? 229
5장. 교수님, 그래서 어디 사면 돼요?
재개발·재건축, 그래서 어디를 사야 하나요? 236
소액으로도 투자할 수 있나요? 246
경험자의 지극히 현실적인 조언 251
투자 수익은 기다림의 고통에 대한 위자료 255
에필로그_ 시장은 끝까지 견뎌낸 자에게 가장 정직한 위자료를 건넨다 259
부록
서울시 정비사업구역 리스트 264
경기도(일부 지역) 정비사업구역 리스트 305
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저자
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구만수 ○ 부동산학 박사/도시계획기술사
○ 국토도시계획기술사사무소 대표
○ 영산대학교 부동산대학원 겸임교수(현)
○ 동국대학교 사회과학대학원 부동산학과 외래교수(전)
○ 한국공인중개사협회 부산지부 공법 전임교수(전)
○ (사단법인) 한국도시계획기술사회 상임이사(전)
○ (사단법인) 한국도시계획가협회 이사(전)
○ 부산광역시 지방산지관리위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 건축위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 해운대구 건축위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 강서구 도시계획위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 영도구 도시계획위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 북구 도시계획위원회 심의위원(전)
○ 울산광역시 도시주거환경정비기금 심의위원(전)
○ 경상남도 창녕군계획위원회 심의위원(전)
○ 경상남도 창원시 민원조정위원회 심의위원(전)
○ 부산대학교 도시문제연구소 특별연구원(현)
○ 2016 올해의 자랑스러운 기술사상 수상 / (사)한국기술사회
○ 국토도시계획기술사사무소 대표
○ 영산대학교 부동산대학원 겸임교수(현)
○ 동국대학교 사회과학대학원 부동산학과 외래교수(전)
○ 한국공인중개사협회 부산지부 공법 전임교수(전)
○ (사단법인) 한국도시계획기술사회 상임이사(전)
○ (사단법인) 한국도시계획가협회 이사(전)
○ 부산광역시 지방산지관리위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 건축위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 해운대구 건축위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 강서구 도시계획위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 영도구 도시계획위원회 심의위원(전)
○ 부산광역시 북구 도시계획위원회 심의위원(전)
○ 울산광역시 도시주거환경정비기금 심의위원(전)
○ 경상남도 창녕군계획위원회 심의위원(전)
○ 경상남도 창원시 민원조정위원회 심의위원(전)
○ 부산대학교 도시문제연구소 특별연구원(현)
○ 2016 올해의 자랑스러운 기술사상 수상 / (사)한국기술사회
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