부동산 자산운용사에서는 이런 일을 합니다
일잘러들이 알려주는 부동산자산운용사 실무의 모든 것
부동산 자산운용, 막막함을 확신으로 바꾸는 가장 현실적인 실무 안내서
현직 자산운용사 실무자 4인이 직접 집필한 리얼 업무 지침서
이 책은 부동산 금융업 중 자산운용사에 취직을 희망하는 대학생 및 취업 준비생, 또는 자산운용사로 이직을 희망하는 분들을 위해 특별히 출간되었다. 필자들이 자산운용사에 입사하고 처음에 느꼈던 막막함을 업계 후배들에게 더는 느끼게 하고 싶지 않았기 때문이다. 업무 지식을 익히기 위해서는 ‘스스로 백지상태에서 부딪혀봐야 기억에 오래 남는다’는 주장도 있지만, 저자들은 이에 동의하지 않는다. 기본적인 틀은 알아야 부딪히고 배우며, 거기에 더해 자신만의 역량을 발휘하는 것이 훨씬 효율적이라 여긴다. 그래서 그동안 자신들이 몸으로 체득하고 경험한 업무 노하우를 후배들을 위해, 혹은 입사지원을 희망하는 이들을 위해 이 책에서 공개한다.
저자들 모두 부동산과 관련된 전공을 하였지만, 대학시절부터 부동산에 관심을 가졌던 것은 아니다. 회계법인, 건설사 등에서 일했고, 부동산과 관련된 업무를 하다 보니 자연스럽게 부동산 자산운용업계에서 일하게 되었다. 저자들은 첫 출근 시 설레기도 했지만 한 편으로는 막막하기도 했다고 한다. 정확히 자산운용사에서 어떤 업무를 하는지 잘 알지 못 하였고, 이를 간접적이라도 알려줄 수 있는 사람도, 구체적으로 설명해 주어 참고할만한 책도 없었기 때문이다.
입사 후, 업무에 대해서 어느 정도 파악했으나 업무 중 배운 지식들이 머릿속에 파편처럼 흩어져 있었고 큰
프레임을 알고 있지는 못했다. 이러한 문제점을 각자 고민하던 중 필자들은 합심하여 이를 한 번에 해결할 수 있는 책을 쓰고자 하였고 그 결과물이 바로 이 책《부동산 자산운용사에서는 이런 일을 합니다》이다.
필자들 모두 운용사에서 일했지만 각기 맡은 역할은 각각 달랐다. 그래서 네 명이 의기투합하면 그간 고민했던 흔적들을 토대로 운용업에 진출하고 싶어 하는 분들께 도움이 되는 책을 출간할 수 있다고 판단했다.
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출판사 리뷰
출판사 리뷰
재무 모델링과 실무 엑셀, 자기소개서 작성 팁까지 한 권에 담았다
취업 준비생부터 신입, 저연차 운용 인력까지 모두를 위한 가장 실용적인 안내서
'파트1. 부동산 자산 운용사의 개요'에서는 부동산 금융업에 대한 이해를 위해 업계에 어떤 회사들이 있는지 살펴보고, 상업용 부동산을 이해하는데 필요한 기초 지식에 대해 설명한다. 더불어 부동산 자산운용 업계의 개요와 필수적인 기초 용어&지식을 위주로 다룬다.
'파트2. 부동산 투자의 검토'에서는 투자가 실제로 진행되는 과정-잠재 투자물건에 관한 예비 사업성 검토부터 매매계약 및 대출약정, 거래종결과 정산-까지의 전 과정에 대해 설명한다. 양해 각서 및 매매계약서 등 중요한 협약/계약서에서 반드시 다뤄주어야만 하는 조항(term)들을 알아본다.
'파트3. 부동산 자산의 운용'에서는 다음과 같은 내용을 다룬다. 투자 검토를 마치고 자산의 매입을 완료하게 되면 그다음부터는 운용의 영역이다. 자산의 운용 역시 투자와 매각 못지않게 중요한 과정이다.
'파트 4. 부동산의 매각'에서는 매각의 기본적인 과정과 어떤 부분에서 투자와 달라 유의해야 하는지와 같은 부분을 다룬다.
그리고 마지막 '부록(Appendix)'에서는 투자 단계에서 필요한 재무 모델링과 실무에 도움이 되는 엑셀 기능들에 대해 다루웠고,, 업무에 도움이 될 만한 웹사이트 소개와 더불어 부동산 자산운용 업계에 입사를 희망하는 분들을 위한 자기소개서 작성 시 주의점에 대해서도 알려준다.
이 책을 통해 적어도 '부동산 자산운용사란 이런 일을 하는 곳이구나' 하고 알게 될 것이다. 철저히 실무를 이제 막 시작했거나 부동산 자산운용사에 입사를 희망하는 이들을 위한 개요서의 눈높이로 쓰였다. 그래서 실용적인 팁이 많이 담겨 있으며, 적어도 '부동산 자산운용사란 이런 일을 하는 곳이구나' 하고 알 수 있다. 이처럼 상업용 부동산 업계 흐름을 이해하는데 도움을 준다. 특히 부동산 자산운용사에 입사를 희망하는 이들에게 유용하며, 저 연차 사원에게는 든든한 사수 역할을 해줄 것이다.
목차
목차
PART 1 부동산 자산운용사의 개요
부동산 업계와 역할 구분
자산운용사란 어떤 곳인가
자산운용사의 부서 구분
집합투자업자Ⅰ투자자Ⅰ대주Ⅰ판매사
Ⅰ신탁업자Ⅰ사무수탁사의 차이
AM, LM, PM, FM 이란 무엇인가
기본 용어
상품구조를 알아보자
펀드를 구분해 보자
면적 및 건축관련 용어를 알아보자
건축 용어 및 법규 체계는 어떠할까
부동산 투자 전략
코어(Core)
코어 플러스(Core Plus)
밸류 애드(Value Added)
오퍼튜니스틱(Opportunistic)
상업용 부동산 투자 시장
상업용 부동산이란?
대표 지역 구분
상업용 부동산 시장의 현 주소
PART 2 부동산 투자의 검토
예비사업성 검토
예비 사업성 검토
딜 소싱[Bidding(입찰) vs Off market(수의계약)]
예비 펀드 레이징
CA(비밀유지약정)과 매도인의 인포메이션
메모랜덤(투자설명서)
시장조사, 사업성 검토 및 재무모델의 작성
매입의향서 제출 및 우선협상대상자의 선정
양해각서 체결 및 실사
양해각서 체결(매매계약을 체결할 때까지)
실사기관의 선정 그리고 수수료
매매계약의 체결
자산양수도(Asset deal) vs. 주식양수도(Share Deal)
그리고 사업양수도(Business Transfer)
매매계약의 당사자
매매대상 및 가격 조정
계약금, 잔금 그리고 유보금
거래선행조건, 진술 및 보장, 확약
손해배상
거래종결과 정산
대출약정 및 주주 간 계약
대출약정의 개요 및 주요 거래조건(Term Sheet)
금리의 산정 및 수수료의 종류
대출약정의 구성
프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드 그리고 투자기본 계약과
주주간 계약
개요
자기자본 투자 유형(프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드)
PART 3 부동산 자산의 운용
개요
실물자산의 운용 프로세스
영업수익
A. 임대관리에 사용되는 주요 용어┃B. 임대차계약의 과정
영업비용
A. PM/FM 비용┃B. 수선유지비┃C. 재산종합보험/승강기
보험┃D. 제세공과금
수익자 및 대주 관리
A. 수익자 관리(이익분배)┃B. 대주(대출기관) 관리
┃C. 운용현황 보고 업무
개발자산의 운용 프로세스
CM 선정
설계사 선정
시공사 선정
PF(Project Financing)란?
예산 검토ONTENTS
PART 4 부동산 자산의 매각
개요
매각의 프로세스
임차인 유치 및 관리
매각 예상 현금흐름 산출
A. 갭레잇(Cap Rate)을 활용한 매각가 산출
B. 매각 성과 보수 측정┃
C. 분배 예상 현금 흐름의 추정┃D. REF 해지 및
잔여재산 분배┃
E. 사업자등록 폐업 신고┃F. 잔여재산 분배 및
해지 신고
부록 Part 1 수익성 분석 - 재무모델의 작성
재무모델의 정의와 최종 산출값
재무모델의 정의 재무모델의 활용과 산출값
재무모델 작성 기초와 A&R(Assumption&Result, 가정과
결과) 작성하기
자금조달 가정 작성하기
시트 구성 자금조달 가정 엑셀에 작성해 보기
투자 가정 작성하기
시트 구성 자산매입 가정 엑셀에 작성해 보기
부록 Part 2 엑셀 기능, 함수 및 세금 요약
재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야 할 엑셀 기능
리본 메뉴
빠른 실행 도구 모음 사용자 지정
수식 값 분석을 위한 단축키
복사 붙여넣기와 참고하기
재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야할 엑셀 함수
EOMONTH 함수
부등호 함수, TRUE/FALSE
IF 함수
MOD 함수
투자 단계별 부과 세금 요약
취득 및 개발단계
운용단계 I 매각단계
SUPPLEMENT 1 알아두면 유용한 실무관련 팁
SUPPLEMENT 2 알아두면 유용한 자기소개서 작성법
저자
저자
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