레버리지 서클

열심히 장사할수록 왜 남의 자산만 커지는가
자영업의 냉혹한 현실에서 시작된 부의 구조 전환

자영업자는 누구보다 오래 일한다. 새벽부터 식재료를 준비하고, 하루 종일 손님을 맞으며, 영업이 끝난 뒤에도 매장을 정리하고 다음 날을 준비한다. 손님이 늘고 매출이 오르면 언젠가는 형편이 나아질 것이라 믿는다. 그러나 현실에서는 장사가 잘되어도 통장에 남는 돈은 많지 않다. 인건비와 재료비, 관리비가 오르는 가운데 매달 임대료를 내야 하고, 상권이 살아날수록 건물 가치와 월세는 더 빠르게 상승한다. 정작 그 공간을 일으킨 자영업자는 높아진 임대료를 감당하지 못하거나 계약이 끝난 뒤 밀려날 위험에 놓인다.
강호동 대표 역시 20여 년간 장사의 현장에서 이 모순을 직접 겪었다. 라라브레드 매장을 성공시키기 위해 누구보다 치열하게 일했지만, 그 결과 가장 큰 자산을 얻은 사람은 자신이 아니라 건물주였다. 저자가 만든 브랜드와 단골, 매출이 건물 가치를 끌어올렸지만, 그 가치는 임차인의 자산으로 남지 않았다. 그는 그때 비로소 중요한 사실을 깨달았다. 장사를 잘하는 것만으로는 부자가 되기 어렵고, 내가 만든 가치가 최종적으로 어디에 쌓이는지까지 설계해야 한다는 것이었다.
저자는 이 문제를 해결하기 위해 부동산과 레버리지 구조를 공부하기 시작했다. 자신이 가진 콘텐츠와 사업의 현금흐름을 활용해 건물을 매입하고, 이후 라라브레드 매장을 자신의 건물에서 열었다. 그 결과 사업이 건물 가치를 높이고, 높아진 건물 가치가 다시 사업과 자산을 키우는 선순환이 만들어졌다. 이 방법을 통해 그는 5년여 만에 건물 9채를 보유한 100억 원대 자산가가 되었다. 이제 그는 자신만의 성공에 머물지 않고, 같은 고민을 안고 살아가는 자영업자들이 노동의 성과를 자신의 자산으로 남길 수 있도록 그동안의 경험과 방법을 《레버리지 서클》에 모두 담았다.


성공할 이유보다 실패할 이유가 많았던 한 사람,
삶으로 자신의 가능성을 증명하다

강호동 대표의 이야기가 특별한 이유는 단순히 많은 돈을 벌었기 때문이 아니다. 그는 처음부터 자본과 학력, 건강, 안정적인 가정환경을 갖춘 사람이 아니었다. 어린 시절부터 혈우병을 앓아 병원을 오가야 했고, 기초생활수급자로 월세 7만 원짜리 낡은 쪽방에서 성장했다. 학교에도 제대로 다니지 못한 채 고등학교를 그만두고 서울로 올라왔을 때 가진 돈은 단돈 5만 원이었다.
그에게 부는 선택지가 많은 사람이 더 좋은 기회를 고르는 과정이 아니었다. 자신에게 주어진 조건을 탓하는 대신, 할 수 있는 일을 하나씩 실행하며 선택지를 직접 만들어가는 과정이었다. 구두닦이, 일용직, 택배 상하차 등 고된 노동을 견디며 종잣돈을 모았고, 장사에 실패한 뒤에는 실패의 원인을 자신의 태도에서 찾았다. 책을 읽고, 배우고, 실행하고, 다시 실패를 수정하는 일을 반복하며 사업가로 성장했다.
이 책에는 성공 이후의 결과만 나열되어 있지 않다. 첫 가게가 잘되자 방심해 단골을 잃었던 경험, 사업의 부침을 겪었던 순간, 건물주의 횡포 앞에서 아무것도 할 수 없었던 무력감까지 솔직하게 담겨 있다. 그렇기에 저자의 조언은 멀리서 성공을 설명하는 이론이 아니라, 실패와 생존의 현장을 통과한 사람이 건네는 현실적인 답에 가깝다.


내가 만든 콘텐츠와 브랜드가
결국 내 자산으로 돌아오는 '레버리지 서클'

저자가 말하는 레버리지 서클의 출발점은 거대한 자본이 아니다. 자영업자가 이미 가지고 있는 콘텐츠와 실행력이다. 손님이 찾아오게 만드는 상품, 다시 방문하게 만드는 서비스, 사람들에게 기억되는 브랜드, 지역의 유동인구를 바꾸는 영향력은 모두 자영업자가 축적한 무형의 자산이다.
문제는 많은 자영업자가 그 가치를 충분히 인식하지 못한 채 남의 공간에서 장사한다는 데 있다. 장사가 잘될수록 매장은 유명해지고 상권은 활성화되지만, 그 성과는 건물 가치의 상승으로 이어져 건물주의 자산으로 귀속된다. 자영업자가 만든 브랜드와 고객이 오히려 임대료 인상과 퇴거 압박의 원인이 되는 역설이다.
저자는 자신의 콘텐츠로 안정적인 매출과 현금흐름을 만들 수 있다면, 그 힘을 공간의 소유로 연결해야 한다고 말한다. 매달 사라지는 월세를 자신의 자산을 만드는 금융비용으로 전환하고, 장사를 통해 높인 공간의 가치를 자신이 보유하는 것이다. 사업이 건물의 가치를 올리고, 건물이 다시 사업의 안정성과 자산 성장을 돕는 구조다.
따라서 《레버리지 서클》은 단순한 부동산 투자서가 아니다. 콘텐츠를 만들고, 고객을 모으고, 매출을 일으키고, 공간을 소유해 부가 반복적으로 축적되는 구조를 설계하는 책이다. 저자가 말하는 부에 다다르는 방법은 한 번의 투자나 행운이 아니라, 자신이 만든 가치를 다시 자신의 자산으로 되돌리는 선순환을 완성하는 데 있다.

생각을 바꾸는 데서 끝나지 않는다
입지·매입·공동투자·운영까지 담은 현실적인 실행 매뉴얼

《레버리지 서클》은 실제로 건물주가 되기 위해 무엇을 준비하고 어떤 순서로 실행해야 하는지를 구체적으로 설명한다.
먼저 자신의 상품과 브랜드가 가진 경쟁력을 점검하고, 결핍과 단점을 차별화된 콘텐츠로 바꾸는 법을 다룬다. 이어 자영업자에게 맞는 입지를 분석하는 방법과 유명 상권의 '노른자'에만 집착하지 않고 저평가된 '흰자' 지역을 찾는 기준을 제시한다. 매도 의사가 없는 건물주를 설득하는 법, 작은 하자와 위험 요소를 확인하는 방법, 혼자 자본을 감당하기 어려울 때 공동투자를 설계하는 방식과 주의사항까지 실제 경험을 토대로 풀어낸다.
부록에는 임대수익 조사부터 사업비용 계산, 수익률 검토, 자금조달 계획, 미래 현금흐름과 예상 매각금액을 확인하는 수지분석을 비롯해 임장 체크리스트와 물건 비교표, 확인해야 할 공문서, 신축과 리모델링으로 건물 가치를 높이는 방법이 담겨 있다. 라라브레드 잠실점의 임대와 매입을 비교한 실제 사례도 수록해, 각각의 선택이 장기적으로 사업과 자산에 어떤 차이를 만드는지 보여준다.
저자의 목표는 혼자 부자가 되는 데서 끝나지 않는다. 자신처럼 임대료와 건물주의 요구 앞에서 불안해했던 자영업자들이 자기 공간에서 안정적으로 장사하고, 자신이 만든 가치를 자신의 자산으로 남기도록 돕는 것이다. 《레버리지 서클》은 그 목표를 위해 저자가 수많은 실패와 실전을 거치며 얻은 해답을 한 권에 집약한 현실적인 부의 설계서다.

프롤로그_당연한 줄 알았던 '등가교환'이 당연하지 않은 세상

1부 건물주의 레버리지가 되어버린 자영업자들

1장 젠트리피케이션의 희생자들
-장사는 잘되는데 나는 왜 부자가 되지 못할까요?
-인류가 해결하지 못한 난제 젠트리피케이션
-우리는 답을 찾을 것이다, 늘 그랬듯이
[레버리지 서클 실전노트①] 건물주의 갑질에서 살아남기

2장 젠트리피케이션을 뛰어넘는 유일한 전략, 레버리지 서클
-유튜버가 없으면 유튜브는 망한다
-뛰어난 콘텐츠를 가지고도 부자가 되지 못한 사람들
-콘텐츠를 가진 사람이 건물주가 된다면?
-레버리지 서클만 알면 젠트리피케이션은 없다


2부 레버리지 서클을 만드는 세계관 재정립

3장 콘텐츠를 레버리지로 만드는 전략
-'등가교환'이 당연하다는 믿음
-경쟁력 있는 콘텐츠는 '기본기'에서 나온다
-결핍과 단점을 무기로 바꾸는 법
[레버리지 서클 실전노트②] 자영업자를 위한 마케팅 노하우

4장 건물주 되기 위한 기본기
-하려고 하면 보이고, 들으려 하면 들린다
-건물주가 되려면 책부터 읽어야 한다
-생각은 짧게 실행은 빠르게
[레버리지 서클 실전노트③] 건물주 되고 싶은 사람의 필독서


3부 레버리지 서클이 당신을 건물주로 만든다

5장 자영업자를 위한 입지는 따로 있다
-자영업자가 건물주 되는 5단계 로드맵
-자영업자에게 부동산이 어렵지 않은 이유
-자영업자를 위한 입지분석 매뉴얼
-입지를 보는 직관은 타고나는 게 아니다

6장 저평가된 건물을 찾아내는 '이면을 보는 눈'
-노른자보다 값진 흰자 전략
-안 팔려는 건물주 설득하는 법
-작은 손해 피하려다 큰 이득을 놓친다
-사소한 것을 놓치면 큰 손해를 본다

7장 적은 돈으로 건물주 되는 공동투자 노하우
-건물, 꼭 혼자서 살 필요는 없다
-공동투자는 동업이 아닌 협업이다
-공동투자 시 주의사항

8장 젠트리피케이션을 직접 해결한 우리가 약속해야 할 것
-자영업자가 연합하는 세계관이 우리를 살린다
-건물주가 되고 싶다면 명심해야 할 십계명

에필로그_100명, 1000명의 자영업자를 부자로 만드는 그날까지

[부록] 레버리지 서클 제대로 활용하기
Ⅰ. 수지분석
Ⅱ. 임장 체크리스트와 물건비교표
Ⅲ. 확인 필요한 공문서
Ⅳ. 건물 가치를 높이는 신축과 리모델링
Ⅴ. 강호동 대표의 건물 개발 사례
Ⅵ. 라라브레드 잠실점 사례로 알아보는 임대 vs 매입

강호동 송리단길을 대표하는 '라라브레드' 대표, 100억 자산가, 부동산 투자자, 유튜버이지만 이 모든 경력과 경험을 과거의 자신과 같은 상황에 놓인 자영업자를 위해 활용하고 있다.
기초수급자, 혈우병 환자, 왕따, 중졸 학력이었던 그가 지금의 성공한 사업가가 될 수 있었던 건, 18살 때 우연히 읽게 된 '헬렌 켈러' 위인전에서 찾은 인사이트가 있었기 때문이다. 누구에게나 특별한 능력 하나씩은 있고, 누구나 살아갈 가치가 있으며, 그걸 증명할 수 있는 건 자기 자신뿐이라는 것을 책을 읽고 깨달은 후 단돈 5만 원을 들고 집을 나와 자신을 증명하며 살아왔다.
2천 권이 넘는 책을 읽어가며 26살에 악착같이 모은 1억으로 첫 창업을 한 이후로 온라인마케팅 회사, 가맹점 40개의 디저트 카페 '타르타르', 송리단길을 비롯한 전국 30개 매장을 가진 '라라브레드'를 연달아 성공시켰고 연 매출 100억의 사업가가 되었다. 자영업의 최전선에서 살아오면서 자영업자의 어려움을 너무도 잘 알기에 《이렇게만 하면 장사는 저절로 됩니다》, 《라라브레드 브런치카페 레시피북》을 출간하였으며, 유튜브 채널 '장사건물주 강호동'을 통해 성공 노하우를 나누며 많은 자영업자를 만나왔다.
많은 자영업자를 만나면서 장사를 잘하는 자영업자라도 부자가 되기 어려운 이유는 창업의 공간을 당연히 임대로 생각하는 고정관념에서 시작된다는 것을 깨닫고 자영업자를 위한 교육 플랫폼 '장사는 건물주다'를 만들어 다양한 강연과 강의를 통해 자영업자들에게 건물주가 될 수 있다는 생각을 불어넣고 있다.
5년 사이에 건물 9채를 매입한 건물주가 된 이야기와 노하우를 꼭 나누겠다 마음먹은 이유는 모든 자영업자와 함께 부자가 되겠다는 진심 어린 저자의 바람 때문이다.