감정평가의 윤리(부동산산업 윤리 시리즈 3)

[발간사]

'부동산산업 윤리 시리즈'의 발간을 세상에 알립니다.

2016년 '부동산 산업의 윤리'를 세상에 내놓은 이래 2020년에는 '부동산산업 윤리 시리즈'를 발간합니다. 5년 전 부동산산업 윤리라는 용어 자체도 생소했던 환경에서 그 의미의 중요성을 인식시키고, 연구와 교육을 위해 케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터를 설립했습니다. 시작과 진행을 함께 하며 지켜봐 왔던 입장에서 부동산산업 윤리 전문서적 시리즈의 발간은 감개무량합니다.

부동산산업 윤리의 제고를 위한 새로운 길을 제시합니다.

부동산·도시연구원은 건국대학교의 교책연구소입니다. 산하기관인 케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터는 2015년 RAK 케빈정 회장의 제안과 기부로 부동산산업의 투명성, 신뢰성, 윤리성의 제고를 목표로 설립되었습니다. 국토교통부가 후원하고 한국부동산분석학회가 주관한 2016년 제1회 부동산산업의 날 행사에서 부동산산업 윤리헌장을 공포하는 등 윤리와 관련한 세미나와 서적발간 등 부동산산업 윤리의 제고를 위한 새로운 방향을 꾸준히 제시해 왔습니다.

부동산산업 윤리의 전문성을 강화하고 있습니다.

케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터는 우리 사회에 부동산산업 윤리의 중요성을 인식시키고 논의를 한 단계씩 상향시켜온 점이 성과라고 자부합니다. 부동산개발업, 부동산금융업, 부동산자산관리업, 부동산감정평가업 등 부동산산업을 대표하는 전문분야를 현직 부동산학과 교수를 중심으로 집필진을 구성하고 상당 기간의 노력으로 일궈낸 4권의 책인 '부동산산업 윤리 시리즈'의 출간은 전문성 강화 측면에서 각별합니다. 집필진이신 백민석, 강민석, 남영우, 윤동건, 김재환 교수께 감사 인사를 드립니다.

부동산산업 윤리의 내재화와 내실화를 꾀해 왔습니다.

건국대학교 부동산과학원은 부동산산업 윤리 교과목을 개설하고 각종 윤리 세미나를 진행해 왔습니다. 이제 윤리 교과목은 부동산학에서 기본이고 원칙인 과목으로 자리매김하고 있습니다. '부동산산업 윤리 시리즈'의 출간은 부동산 윤리교육의 내재화와 내실화라는 큰 흐름에 이바지하리라 판단합니다.

고마움을 전합니다.

부동산산업 윤리라는 척박한 분야에 새로운 씨를 뿌려주신 RAK 케빈정 회장께 감사 인사를 드립니다. 센터를 이끌고 부동산산업 윤리 시리즈를 기획하고 진행해 주신 유선종 교수께도 심심한 사의를 표합니다. 부동산산업의 윤리에 대해 고민하고 노력하고 계신 모든 분께 '부동산 산업윤리 시리즈'의 발간에 즈음하여 고맙다는 말씀을 드립니다.



2020. 11.

건국대학교 부동산·도시연구원장 이현석



[축사]

코로나 19의 여파로 인해 여러모로 어려운 상황 속에서도 케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터의 기획운영진을 비롯하여 부동산개발, 금융, 평가, 자산관리 등 각 분야별로 함께해주신 집필진 분들이 고민하고 연구하여 만들게 된 '부동산산업의 윤리' 시리즈의 두 번째 출간을 진심으로 축하합니다.

2001년 한국에 리츠 제도가 도입된 이후, 지난 20년간 한국의 부동산산업, 특히 부동산 투자 업계는 양적으로나 질적으로 엄청난 변화와 발전을 이루어 왔고, 최근 몇 년 동안 한국 기관투자자들의 해외 부동산 투자 역시 유럽, 미국, 아시아 등으로 진출하고 있으며 이러한 트렌드는 앞으로도 지속적으로 확대될 것으로 예상됩니다. 이러한 트렌드에 맞춰서 한국의 부동산 투자산업의 패러다임은 경제 개발 시기인 1970~80년대에 개인 혹은 사기업이 부(富)를 축적하기 위해 사용하던 수단에서 벗어나 궁극적으로 공공의 이익을 추구하는 기관화(Institutionalized)로 급속히 변화하고 있으며, 그 과정 속에서 시장 참여자, 특히 대리인의 도덕적 해이, 역선택, 무임승차 등 대리인의 이해상충(Agency Dilemma) 이슈가 대두되고 있습니다. 최근에는 공적 연기금 등의 취약하고 비전문적인 지배구조와 투자의사 결정 과정의 불투명성에 관한 관심도 높아지고 있습니다. 또한 국내외 자본시장의 상호의존성과 각 나라의 상이한 규제와 제도는 투자윤리에 맞물려 준법이슈가 세계로 진출하고 있는 부동산 투자업계에 커다란 도전이 될 것입니다.

4차산업혁명이라 일컫는 첨단기술의 발전은 부동산산업을 매우 빠르게 변화시키고 있습니다. 이에 따라 부동산윤리에 관한 연구도 뒤처지지 않고 계속해서 발전해 나가야 하며, 끊임없는 노력이 필요한 상황입니다. 다양한 시장 참여자들과 부동산 학계의 산학 협력을 통해 적극적이고 체계적인 학문적 연구와 사례연구, 그리고 전문 직업윤리교육을 통해 풀어나가야 할 과제이자 도전이며, 이는 부동산산업 윤리의 발전을 위해 설립된 케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터의 목적이기도 하며 사명이기도 합니다.

한국 최고의 역사와 세계 최대규모를 가진 건국대학교 부동산과학원의 커리큘럼에 부동산산업 윤리과목이 정규과목으로 개설되어 운영되는 것도 매우 의미있는 것으로 생각합니다만, 5년 전 이러한 문제의식에 공감하여 건국대학교 부동산·도시연구원에 설립된 케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터가 이번에 두 번째의 성과물로 부동산산업 윤리 시리즈를 발간하게 된 것은 우리 모두의 기대에 부응하는 커다란 진전이라고 생각합니다.

끝으로 금번 '부동산산업의 윤리' 발간에 있어 집필진으로 참여해 주신 교수님들과 책을 구성하는데 도움을 주신 기획운영진 및 대학원생 분들께 깊은 감사를 드립니다. 또한 부동산 윤리연구가 지속적으로 운영될 수 있도록 물심양면으로 수고해 주신 신종칠 부동산과학원장, 이현석 부동산·도시연구원장, 유선종 케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터장, 신은정 케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터 책임연구원을 비롯한 관계자 분들께 응원의 박수를 보내며 건승하시기를 간절히 기원합니다. 오늘의 두 번째 발간이 우리나라 부동산투자 윤리 발전의 역사에 커다란 진전으로 기억되기를 희망합니다.



2020. 11.

RAK 회장 케빈정



[인사말]

돌이켜 보면 우리 케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터가 건국대학교 부동산도시연구원 산하에 둥지를 튼 지도 벌써 5년이라는 시간이 흘렀습니다. 5년 동안의 노력과 시행착오의 결실이 이렇게 부동산산업 각 분야의 윤리서로 출간되는 것이 감개무량할 따름입니다.

케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터(이하, "본 센터")는 RAK 회장인 케빈정과 ㈜알에이케이자산운용의 기부를 받아 설립된 기관입니다. 본 센터는 기부자이신 케빈정 회장님과 건국대학교 부동산학과 교수님들의 뜻을 모아 대한민국 최초로 부동산산업의 윤리에 대하여 연구하는 기관으로 출발하였습니다.

본 센터는 부동산 투자운용 전문가 및 부동산산업 종사자들의 직업윤리를 고취할 수 있도록 건국대학교 부동산학과와 부동산대학원에서 '부동산산업 윤리' 강좌를 필수과목으로 진행하고 있으며, 부동산산업 윤리 연구를 지원함으로써 불모지와도 같던 부동산산업 윤리 분야에 기여하고 있습니다. 또한 부동산 투자와 경영 활동의 투명성을 제고하기 위한 학문적 노력의 초석을 닦아 나감으로써 투명하고 선진화된 부동산시장과 산업이 되도록 고민하고 있습니다.

이를 위하여 윤리투자와 사회책임투자로 연구의 영역을 확대하고, 기업의 재무적 요소뿐만 아니라 ESG 요소, 즉 환경(Environmental), 사회(Social), 지배구조(Governance) 등과 같이 기업의 지속가능성에 영향을 미치는 비재무적 요소도 고려하는 부동산책임투자(Responsible Property Investment) 즉, 부동산투자에 사회책임투자의 원칙을 적용한 행위규범인 부동산책임투자로 연구의 영역을 확대하고, 이들에 대한 평가지표 중 하나인 사회적 투자수익률(SROI: Social Return On Investment)에 대한 연구로 그 영역을 넓혀나갈 것입니다.

본 센터의 초대 센터장이신 조주현 교수님은 2016년 국토교통부에서 제정한 제1회 부동산산업의 날에 맞추어 '부동산산업의 윤리'를 발간한 바 있습니다. 금번에는 부동산산업의 여러 분야 중에서 부동산개발(백민석), 부동산금융(강민석, 남영우), 부동산자산관리(윤동건), 감정평가(김재환)에 대한 윤리서를 발간하게 되었습니다.

부동산산업 윤리 시리즈의 두 번째 발간을 계기 삼아 더욱 도약하고 부동산산업의 투명화, 선진화에 더욱 기여하는 케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터가 되도록 노력하겠습니다. 이 책의 발간까지 물심양면 지원을 아끼지 않으신 케빈정 회장님과 ㈜알에이케이자산운용, 그리고 신종칠 부동산과학원장, 이현석 부동산·도시연구원장, 부동산학과의 모든 교수님들과 집필진들께 감사의 인사를 드립니다. 마지막으로 이 책의 시리즈가 나오기까지 오랫동안 고생하신 박영사의 노현 이사와 전채린 과장, 원고의 교열을 맡아 수고한 신은정 책임연구원, 강민영, 고성욱, 음세호 원생에게 감사를 전합니다.



2020.11

케빈정/알에이케이 투자윤리연구센터장 유선종

PART 01

부동산 평가업의 개관



01 부동산평가의 개념 3

02 우리나라 부동산평가 산업구조 특성 7

03 부동산평가업 현황 19

PART 02

부동산 평가의 윤리



01 부동산 평가실무와 특성 33

02 부동산 평가업의 윤리적 의무와 책임 36

03 감정평가사 직업윤리 준수 실태 41

04 부동산 평가 윤리기준 55

PART 03

부동산평가 타당성조사와 사례분석



01 부동산평가 타당성조사의 개념 및 법적 근거 65

02 타당성조사의 절차 및 이의 신청 현황 68

03 타당성조사 이의 신청의 양정기준별 분류 84

04 판례에 의한 감정평가의 위법성 판단기준 113

PART 04

부동산 평가 윤리 개선방안



01 제도적 문제점과 개선방안 121

02 실무적 문제점과 개선방안 125



부록 132

건국대학교 부동산 도시연구원