도시부동산 투자금융론

강대국간의 무역전쟁과 신흥국 불안, 코로나 바이러스의 전파 등 세계 곳곳에서 발생하고 있는 다양한 리스크로 금융위기가 재연될 수 있다는 우려가 고개를 들고 있다. 위기는 반복된다는 10년 주기설도 터져 나온다. 글로벌 부동산 시장에서도 이러한 여파가 드러나고 있다. 글로벌 부동산 시장은 금융위기 이후 수년간 지속된 중앙은행의 저금리 기조에 힘입어 강세를 보여왔다. 중앙은행이 풀어놓은 막대한 양적완화 유동성이 부동산을 비롯한 각종 자산으로 흘러 들어가면서 가격을 밀어 올렸다. 도시부동산 패러다임의 급격한 변화 속에서 도시부동산 시장은 끊임없는 변화를 계속하고 있다. 이런 관점에서 이 책은 도시부동산 투자금융에 대한 다양한 이론, 투자방법, 정책 등을 알기 쉽게 안내해 주고 있다. 도시부동산 프로젝트의 유형 및 과정, 화폐가치, 수익률 분석, 프로젝트 파이낸싱 등을 종횡무진 누비는 흡인력으로 어느새 우리를 도시부동산 투자금융 속으로 깊숙이 끌어들이고 있다.

이렇듯 도시 부동산 시장은 글로벌 경기와 떼려야 뗄 수 없는 밀접한 관계를 지니고 있는 것이다. 최근 비즈니스 인사이더(BI)(http://news.einfomax.co.kr)는 "금융과 주택시장이 10여 년간 누려왔던 느슨한 환경이 종말을 맞이하고 있다"고 한다. 이와 함께 "고가의 부동산 시장을 시작으로 전반적인 부동산 시장의 조정이 시작될 것"이라고 내다보기도 한다. 이렇게 불안전한 글로벌 경제 속에서 도시와 부동산 개발 프로젝트는 지금까지 해 오던 방식과 패러다임대로 추진해도 되는 것인지, 급변하는 글로벌 경제환경에 적응하려면 어떤 방법론으로 무장하는지에 대한 성찰과 고민이 필요한 시기인 것이다. 이 책은 이러한 관점 속에서 쓰여졌다고 할 수 있다.

"계획가나 디벨로퍼 또는 건설사가 도시나 부동산 프로젝트를 구상하고 추진하고자 하는데 구체적인 실천방법을 물라 헤맨다면 어떻게 대처해야 할까?" 개발자들의 고민은 대개 몇 가지로 모아진다. "어떤 프로젝트가 적당한가?", "어떤 프로세스를 거쳐서 프로젝트를 진행해야 할까?", "돈은 어디서 끌어올까?", "사업성은 있을까?" 등이다. 이 책은 이런 질문들에 착안하여 나름대로 알기 쉽게 정리해 본 것이다.

저자들의 본래 관심사는 도시이다. 전공의 대상으로서 도시를 연구하다 보면 자연스럽게 도시프로젝트를 연구하게 되고, 도시프로젝트를 생각하다 보면 당연히 부동산 프로젝트를 떠올리지 않을 수 없게 된다. 아울러 도시프로젝트에 초점을 맞추다 보면 건설 및 SOC프로젝트와도 연결됨을 알게 되었다. 도시프로젝트의 계획 과정과 타당성을 살피다 보면 부동산 프로젝트의 계획과정과 타당성 분석이 맞물리게 된다. 또 한편 SOC 등의 건설프로젝트에서도 도시 및 부동산과 거의 같은 과정과 방법이 필요함을 알게 되었다. 국토와 도시에서 일어나는 모든 프로젝트들이 민간의 입장에서 보면 사업의 수익성이 중요한 기준이 되고, 공공의 관점에서 보면 경제성이 준거가 되기 때문이다. 그리고 프로젝트에 관련된 사업성, 경제성, 프로젝트 파이낸싱 등의 방법론들은 모든 프로젝트가 거의 동일한 방법론적 틀을 가지고 있다는 것이다.

PART1

프로젝트 과정



CHAPTER 01 도시·동산 프로젝트 계획과정 3

CHAPTER 02 부동산 프로젝트 개발과정 31

CHAPTER 03 도시·부동산 프로젝트 마케팅 41

CHAPTER 04 도시·부동산 프로젝트 참여자 및 역할 47

CHAPTER 05 상권을 어떻게 분석하는가? 61



PART2

부동산 개발금융



CHAPTER 01 돈의 가치 어떻게 따지나? 71

CHAPTER 02 주택금융 관련 고정금리와 변동금리 88

CHAPTER 03 부동산 저당 대출의 상환방법 97

CHAPTER 04 공공주택 금융 101



PART3

프로젝트 자금과 프로젝트 파이낸싱



CHAPTER 01 프로젝트의 자금조달 방식 107

CHAPTER 02 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 130

CHAPTER 03 부동산 개발금융 150



PART4

프로젝트 투자론



CHAPTER 01 프로젝트 투자분석 및 기법 171

CHAPTER 02 부동산PF의 사례(한남 더 힐) 193

CHAPTER 03 부동산금융의 당면과제와 시사점 196

원제무 원제무 교수는 한양 공대와 서울대 환경대학원을 거쳐 미국 MIT에서 도시공학 박사학위를 받고, KAIST 도시교통연구본부장, 서울시립대 교수와 한양대 도시대학원장을 역임한 바 있다. 도시재생, 도시부동산프로젝트, 도시교통, 도시부동산정책 등에 관한 연구와 강의를 진행해 오고 있다.