최신 부동산개발론: 이론과 실무
제4차 산업혁명과 코로나19 이후를 대비한
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「최신 부동산개발론」의 내용에는 그동안 개정된 수많은 개발관련 법·제도들을 수정하고 보완하여 다음과 같은 부분에 중점을 두어 집필 하고자 노력하였다.
첫째, 지금까지의 부동산개발사업은 오프라인에서 이어졌기 때문에 무엇보다도 물리적 공간을 중시하는 입지가 중요하였는데 제4차 산업혁명과 코로나19로 인해 물리적 공간을 초월하여 온라인공간과 디지털공간으로 이동함에 따라 이에 대응하고자 입지의 중요성을 축소하고 수요자의 니즈에 부합하는 다양한 콘텐츠와 독창적인 아이디어를 활용하는 트렌드에 맞는 개발사업을 할 수 있도록 내용을 보완하고 수정하였다. 그리고 불확실성시대 부동산개발사업에서 무엇보다도 중요한 것이 개발시점 포착이나 리스크를 줄이기 위해 장·단기 개발사업을 분류하고 각 사업별 시행시기를 결정하고자 타이밍이라고 하는 글로벌 및 국내 거시환경 분석을 좀 더 철저히 실시하였다. 이런 3가지를 중점으로 해서 제4차 산업혁명과 코로나19로 인한 개발환경변화와 개발업자의 개발전략이란 제목으로 제1장의 맨 처음 한 절을 할애하여 상세히 기술하였다.
둘째, 부동산의 개발사업을 성공적으로 추진하기 위해서는 무엇보다도 기초적이고 필수적인 지식인 부동산특성과 부동산의 특성이 부동산개발사업에 미치는 영향을 새로운 스마트 개발환경과 트렌드에 맞게 보완하여 설명하였다.
셋째, 부동산개발사업의 일반적 절차에서 개발업자의 역할과 단계별 개발업무와 참여자들의 역할을 설명하였다. 그리고 제4차 산업혁명과 코로나19 이후 개발 환경변화에서 새롭게 등장한 입지의 중요성 감소, 앞으로 구매력이 강한 MZ세대들의 트렌드, 개발의 거시적 환경변화 등을 고려하여 극대의 수익률을 위해 리스크를 극소화하고자 하는 디벨로퍼들에게 도움을 주는 데 역점을 주었다.
넷째, 부동산개발관련 필요지식을 기술하고 이들의 활용방법을 제3장에서 부동산의 융복합화, 프롭테크 활용 등 스마트환경에서 새로운 최근 트렌드에 맞게 제시함으로써 초보 디벨로퍼들까지도 쉽게 이론적 필요지식을 부동산개발 실무에 적용할 수 있도록 노력하였다.
다섯째, 부동산개발사업의 추진여부에 대해 최종 의사결정에 영향을 미치는 부동산개발사업타당성 분석을 제4장에서 스마트환경과 최근 트렌드에 맞게 설명하였다.
여섯째, 최근 부동산개발업의 현황과 당면과제를 제5장에서 제4차 산업혁명과 코로나19이후 개발환경의 변화에 맞추어 제시하고 이를 통하여 선진국형 개발사업 방식을 참고하여 개발사업을 추진할 수 있도록 노력하였다.
일곱째, 부동산정책과 역사적 조망을 통하여 우리나라 부동산개발 역사를 제6장에서 조명하고 이를 통해 국가는 기간별 부동산정책의 장·단점을 고찰함으로써 시사점을 발견하고 앞으로 올바른 부동산정책을 수립하는 데 도움이 될 수 있도록 하였으며, 민간개발업자들은 부동산 정책 실패 사례로부터 교훈을 얻고 보다 성숙하고 선진국형 디벨로퍼가 될 수 있도록 도움을 주고자 하였다.
첫째, 지금까지의 부동산개발사업은 오프라인에서 이어졌기 때문에 무엇보다도 물리적 공간을 중시하는 입지가 중요하였는데 제4차 산업혁명과 코로나19로 인해 물리적 공간을 초월하여 온라인공간과 디지털공간으로 이동함에 따라 이에 대응하고자 입지의 중요성을 축소하고 수요자의 니즈에 부합하는 다양한 콘텐츠와 독창적인 아이디어를 활용하는 트렌드에 맞는 개발사업을 할 수 있도록 내용을 보완하고 수정하였다. 그리고 불확실성시대 부동산개발사업에서 무엇보다도 중요한 것이 개발시점 포착이나 리스크를 줄이기 위해 장·단기 개발사업을 분류하고 각 사업별 시행시기를 결정하고자 타이밍이라고 하는 글로벌 및 국내 거시환경 분석을 좀 더 철저히 실시하였다. 이런 3가지를 중점으로 해서 제4차 산업혁명과 코로나19로 인한 개발환경변화와 개발업자의 개발전략이란 제목으로 제1장의 맨 처음 한 절을 할애하여 상세히 기술하였다.
둘째, 부동산의 개발사업을 성공적으로 추진하기 위해서는 무엇보다도 기초적이고 필수적인 지식인 부동산특성과 부동산의 특성이 부동산개발사업에 미치는 영향을 새로운 스마트 개발환경과 트렌드에 맞게 보완하여 설명하였다.
셋째, 부동산개발사업의 일반적 절차에서 개발업자의 역할과 단계별 개발업무와 참여자들의 역할을 설명하였다. 그리고 제4차 산업혁명과 코로나19 이후 개발 환경변화에서 새롭게 등장한 입지의 중요성 감소, 앞으로 구매력이 강한 MZ세대들의 트렌드, 개발의 거시적 환경변화 등을 고려하여 극대의 수익률을 위해 리스크를 극소화하고자 하는 디벨로퍼들에게 도움을 주는 데 역점을 주었다.
넷째, 부동산개발관련 필요지식을 기술하고 이들의 활용방법을 제3장에서 부동산의 융복합화, 프롭테크 활용 등 스마트환경에서 새로운 최근 트렌드에 맞게 제시함으로써 초보 디벨로퍼들까지도 쉽게 이론적 필요지식을 부동산개발 실무에 적용할 수 있도록 노력하였다.
다섯째, 부동산개발사업의 추진여부에 대해 최종 의사결정에 영향을 미치는 부동산개발사업타당성 분석을 제4장에서 스마트환경과 최근 트렌드에 맞게 설명하였다.
여섯째, 최근 부동산개발업의 현황과 당면과제를 제5장에서 제4차 산업혁명과 코로나19이후 개발환경의 변화에 맞추어 제시하고 이를 통하여 선진국형 개발사업 방식을 참고하여 개발사업을 추진할 수 있도록 노력하였다.
일곱째, 부동산정책과 역사적 조망을 통하여 우리나라 부동산개발 역사를 제6장에서 조명하고 이를 통해 국가는 기간별 부동산정책의 장·단점을 고찰함으로써 시사점을 발견하고 앞으로 올바른 부동산정책을 수립하는 데 도움이 될 수 있도록 하였으며, 민간개발업자들은 부동산 정책 실패 사례로부터 교훈을 얻고 보다 성숙하고 선진국형 디벨로퍼가 될 수 있도록 도움을 주고자 하였다.
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출판사 리뷰
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목차
목차
제1장
부동산개발론의 기초
제1절 부동산개발환경변화와 디벨로퍼의 대응전략 4
1. 제4차 산업혁명시대 도래 4
2. 부동산시장의 글로벌화 7
3. 부동산시장의 융·복합화 8
4. 부동산 관련 인구 및 가구와 경제패턴의 변화 10
5. 부동산개발환경변화에 따른 개발투자 전략 10
6. 글로벌 거시경제 및 부동산시장 환경변화에 따른 디벨로퍼 대응방안 15
제2절 부동산의 특성이 개발에 미치는 영향 42
1. 부동산의 개념과 분류 42
2. 부동산의 특성 42
3. 부동산의 특성이 개발사업에 미치는 영향 43
4. 부동산개발사업에 공부서류와 용도지역의 가능 건축물 활용방법 47
제3절 부동산개발의 개념과 종류 55
1. 부동산개발의 개념 55
2. 부동산개발 관련 유사개념 56
3. 부동산개발의 종류 59
4. 부동산개발업의 한국표준분류방식에서의 규정 72
5. 부동산개발사업의 특징 73
제4절 부동산개발론의 학문적 성격과 위치 74
1. 부동산개발론의 정의 74
2. 부동산개발론의 위치 75
제2장
부동산개발의 일반적 절차
제1절 부동산개발과정과 개발업자의 역할 82
1. 부동산개발과정의 종류 82
2. 부동산개발업자의 역할 및 참여자 84
제2절 개발 단계별 수행 작업 및 참여자의 역할 87
1. 개발과정 단계별 수행 작업 87
2. 부동산개발과정에 참여하는 전문가의 역할 97
3. 공공의 역할 107
제3절 부동산개발사업의 리스크 관리 109
1. 부동산개발 리스크의 개념 110
2. 개발 리스크의 분류 및 리스크 정량화 시도 110
3. 부동산개발사업 리스크 유형 111
제4절 부동산개발사업의 단계별 리스크 관리 113
1. 사업구상 단계 113
2. 예비적 타당성 검토단계 114
3. 부지확보 단계 117
4. 사업타당성 분석단계 119
5. 협상 및 계약체결 단계 121
6. 건설단계 122
7. 마케팅 단계 123
8. 운영 및 관리 단계 125
제5절 부동산개발사업의 각 단계별 필요지식 126
1. 사업구상 단계 127
2. 예비적 타당성 검토단계 128
3. 부지확보 단계 129
4. 사업타당성 분석단계 130
5. 협상 및 계약체결 단계 133
6. 건설단계 134
7. 마케팅 단계 134
8. 운영 및 관리 단계 135
9. 기타 135
제3장
부동산개발사업의 단계별 필요지식 활용
제1절 사업구상 단계 140
1. 부동산 공부서류에 관한 필요지식 활용 141
2. 현장조사 방법 145
3. 토지이용계획확인서에 나타난 용도지역/지구 활용 145
제2절 예비적 타당성 검토단계 149
1. 관련계획 및 법규에 관한 필요지식 활용 150
2. 인ㆍ허가 154
3. 부동산 입지분석 165
4. 부동산 시장조사ㆍ분석 167
5. 예비설계 및 경제성분석 171
제3절 부지확보 단계 173
1. 토지(부지) 확보 및 필요지식 활용 173
2. 토지(부지)를 직접 매입하는 방법 174
3. 경매ㆍ공매에 의한 방법 180
4. 지주공동사업에 의한 방법 181
제4절 사업타당성 분석단계 182
1. 부동산개발관련 주요법률과 필요지식 활용 182
2. 부동산시장의 종합분석 201
3. 상권분석 209
4. 부동산 투자분석 213
5. 부동산평가 및 간이타당성분석 224
제5절 협상 및 계약체결 단계 235
1. 사업약정서에 관한 필요지식 및 활용방법 236
2. 자금조달에 관한 필요지식 및 활용방법 249
3. 공사도급과 설계(감리포함)계약에 관한 필요지식 및 활용방법 266
제6절 건설단계 267
1. 건설관리자로서 필요지식 활용 267
2. 제4차 산업혁명에 따른 프롭테크 활용방법 268
제7절 마케팅 단계 269
1. 마케팅전략과 필요지식 활용 269
2. 시장점유마케팅전략(전통적인 마케팅전략) 270
3. 고객점유마케팅전략(소비자중심 마케팅전략) 273
4. 관계마케팅전략 274
제8절 운영 및 관리 단계 274
1. 부동산관리와 필요지식 활용 274
2. 부동산관리의 의의와 영역별 구분 275
3. 부동산관리의 단계별 주요 내용 276
제4장
부동산개발사업의 타당성분석
제1절 부동산개발사업의 타당성분석 의의 및 진행과정 284
1. 부동산개발사업의 타당성분석의 의의 284
2. 부동산개발사업의 타당성분석 진행과정 286
제2절 부동산개발여건분석 289
1. 공부서류 검토 및 현장조사 289
2. 관련계획 및 법규검토 290
3. 입지분석 292
4. 시장조사·분석 302
5. 부동산 상권분석 312
6. SㆍWㆍOㆍT 분석 319
7. 개발컨셉설정 및 개발전략수립 320
제3절 개발계획 및 건축계획에 관한 이해 322
1. 토목에 관한 이해 324
2. 건축에 관한 이해 325
3. 전기·기계설비에 관한 이해 331
4. 조경(건축법상)에 관한 이해 331
5. 지형, 지세, 지적, 지질 등의 물리적인 요소에 관한 이해 332
6. 건축예비설계에 관한 이해 333
제4절 경제성(재무적 타당성) 분석 344
1. 사업수지분석의 전제조건과 수입ㆍ비용 구성요소 345
2. 사업수지분석 방법 347
3. 투자분석기법 350
4. 부동산 재무적 타당성 분석 사례 355
제5절 결론 및 건의사항 360
1. 사업타당성 분석의 요약정리 360
2. 시사점 및 건의사항 361
3. 부동산개발 종합 사업타당성 분석 및 사업계획서 수립 362
제5장
최근 부동산개발업의 현황과 당면과제
제1절 부동산개발업의 현황 368
1. 한국표준산업분류방식에서의 개발업 현황과 부동산개발업의 정의 368
2. 국내 부동산개발업의 구조의 개편 배경 370
3. 국내 부동산개발업의 현황과 문제점 371
4. 부동산개발업의 법률제정과 전문 인력 사전교육현황 374
제2절 부동산개발사업의 추진동향과 실태 375
1. 공공개발사업 375
2. 민·관합동개발사업 376
3. 민간개발사업 379
4. 부동산개발 전문가 참여시기 및 설문조사 여부 384
제3절 외국의 개발업자(Developer) 사례 386
1. 미국 386
2. 일본 389
3. 싱가포르 392
제4절 부동산개발업의 당면과제와 지향해야 할 방향 393
1. 부동산개발실태의 문제점 및 시사점 393
2. 국내 부동산개발업의 당면과제 396
3. 국내 부동산개발업의 지향해야 할 방향 397
제6장
부동산개발정책과 역사적 조망
제1절 부동산개발정책 404
1. 정부의 부동산시장 개입과 국토계획 체계 404
2. 국토종합개발의 변천 406
3. 도시개발정책의 변천 410
4. 택지개발제도의 변천 413
제2절 부동산개발의 역사적 변천과정 416
1. 1960년대 이전(1945~1961) 416
2. 1960년대(1962~1970) 416
3. 1970년대(1971~1980) 418
4. 1980년대(1982~1991) 421
5. 1990년대(1992~1997) 424
6. 1990년대 후반(1998~1999) 430
7. 2000년대(2000~2006) 431
8. 이명박 정부의 부동산대책 455
9. 박근혜 정부의 부동산대책 466
10. 문재인 정부의 부동산대책 474
11. 윤석열 정부의 부동산대책 486
제3절 부동산 시설별 시장동향과 개발의 역사적 조망 496
1. 주거시설 496
2. 업무시설 510
3. 판매시설 526
4. 산업용 시설 545
5. 토지시장 566
용어정리 573
건축법 시행령 [별표 1] 583
참고문헌 595
찾아보기 601
부동산개발론의 기초
제1절 부동산개발환경변화와 디벨로퍼의 대응전략 4
1. 제4차 산업혁명시대 도래 4
2. 부동산시장의 글로벌화 7
3. 부동산시장의 융·복합화 8
4. 부동산 관련 인구 및 가구와 경제패턴의 변화 10
5. 부동산개발환경변화에 따른 개발투자 전략 10
6. 글로벌 거시경제 및 부동산시장 환경변화에 따른 디벨로퍼 대응방안 15
제2절 부동산의 특성이 개발에 미치는 영향 42
1. 부동산의 개념과 분류 42
2. 부동산의 특성 42
3. 부동산의 특성이 개발사업에 미치는 영향 43
4. 부동산개발사업에 공부서류와 용도지역의 가능 건축물 활용방법 47
제3절 부동산개발의 개념과 종류 55
1. 부동산개발의 개념 55
2. 부동산개발 관련 유사개념 56
3. 부동산개발의 종류 59
4. 부동산개발업의 한국표준분류방식에서의 규정 72
5. 부동산개발사업의 특징 73
제4절 부동산개발론의 학문적 성격과 위치 74
1. 부동산개발론의 정의 74
2. 부동산개발론의 위치 75
제2장
부동산개발의 일반적 절차
제1절 부동산개발과정과 개발업자의 역할 82
1. 부동산개발과정의 종류 82
2. 부동산개발업자의 역할 및 참여자 84
제2절 개발 단계별 수행 작업 및 참여자의 역할 87
1. 개발과정 단계별 수행 작업 87
2. 부동산개발과정에 참여하는 전문가의 역할 97
3. 공공의 역할 107
제3절 부동산개발사업의 리스크 관리 109
1. 부동산개발 리스크의 개념 110
2. 개발 리스크의 분류 및 리스크 정량화 시도 110
3. 부동산개발사업 리스크 유형 111
제4절 부동산개발사업의 단계별 리스크 관리 113
1. 사업구상 단계 113
2. 예비적 타당성 검토단계 114
3. 부지확보 단계 117
4. 사업타당성 분석단계 119
5. 협상 및 계약체결 단계 121
6. 건설단계 122
7. 마케팅 단계 123
8. 운영 및 관리 단계 125
제5절 부동산개발사업의 각 단계별 필요지식 126
1. 사업구상 단계 127
2. 예비적 타당성 검토단계 128
3. 부지확보 단계 129
4. 사업타당성 분석단계 130
5. 협상 및 계약체결 단계 133
6. 건설단계 134
7. 마케팅 단계 134
8. 운영 및 관리 단계 135
9. 기타 135
제3장
부동산개발사업의 단계별 필요지식 활용
제1절 사업구상 단계 140
1. 부동산 공부서류에 관한 필요지식 활용 141
2. 현장조사 방법 145
3. 토지이용계획확인서에 나타난 용도지역/지구 활용 145
제2절 예비적 타당성 검토단계 149
1. 관련계획 및 법규에 관한 필요지식 활용 150
2. 인ㆍ허가 154
3. 부동산 입지분석 165
4. 부동산 시장조사ㆍ분석 167
5. 예비설계 및 경제성분석 171
제3절 부지확보 단계 173
1. 토지(부지) 확보 및 필요지식 활용 173
2. 토지(부지)를 직접 매입하는 방법 174
3. 경매ㆍ공매에 의한 방법 180
4. 지주공동사업에 의한 방법 181
제4절 사업타당성 분석단계 182
1. 부동산개발관련 주요법률과 필요지식 활용 182
2. 부동산시장의 종합분석 201
3. 상권분석 209
4. 부동산 투자분석 213
5. 부동산평가 및 간이타당성분석 224
제5절 협상 및 계약체결 단계 235
1. 사업약정서에 관한 필요지식 및 활용방법 236
2. 자금조달에 관한 필요지식 및 활용방법 249
3. 공사도급과 설계(감리포함)계약에 관한 필요지식 및 활용방법 266
제6절 건설단계 267
1. 건설관리자로서 필요지식 활용 267
2. 제4차 산업혁명에 따른 프롭테크 활용방법 268
제7절 마케팅 단계 269
1. 마케팅전략과 필요지식 활용 269
2. 시장점유마케팅전략(전통적인 마케팅전략) 270
3. 고객점유마케팅전략(소비자중심 마케팅전략) 273
4. 관계마케팅전략 274
제8절 운영 및 관리 단계 274
1. 부동산관리와 필요지식 활용 274
2. 부동산관리의 의의와 영역별 구분 275
3. 부동산관리의 단계별 주요 내용 276
제4장
부동산개발사업의 타당성분석
제1절 부동산개발사업의 타당성분석 의의 및 진행과정 284
1. 부동산개발사업의 타당성분석의 의의 284
2. 부동산개발사업의 타당성분석 진행과정 286
제2절 부동산개발여건분석 289
1. 공부서류 검토 및 현장조사 289
2. 관련계획 및 법규검토 290
3. 입지분석 292
4. 시장조사·분석 302
5. 부동산 상권분석 312
6. SㆍWㆍOㆍT 분석 319
7. 개발컨셉설정 및 개발전략수립 320
제3절 개발계획 및 건축계획에 관한 이해 322
1. 토목에 관한 이해 324
2. 건축에 관한 이해 325
3. 전기·기계설비에 관한 이해 331
4. 조경(건축법상)에 관한 이해 331
5. 지형, 지세, 지적, 지질 등의 물리적인 요소에 관한 이해 332
6. 건축예비설계에 관한 이해 333
제4절 경제성(재무적 타당성) 분석 344
1. 사업수지분석의 전제조건과 수입ㆍ비용 구성요소 345
2. 사업수지분석 방법 347
3. 투자분석기법 350
4. 부동산 재무적 타당성 분석 사례 355
제5절 결론 및 건의사항 360
1. 사업타당성 분석의 요약정리 360
2. 시사점 및 건의사항 361
3. 부동산개발 종합 사업타당성 분석 및 사업계획서 수립 362
제5장
최근 부동산개발업의 현황과 당면과제
제1절 부동산개발업의 현황 368
1. 한국표준산업분류방식에서의 개발업 현황과 부동산개발업의 정의 368
2. 국내 부동산개발업의 구조의 개편 배경 370
3. 국내 부동산개발업의 현황과 문제점 371
4. 부동산개발업의 법률제정과 전문 인력 사전교육현황 374
제2절 부동산개발사업의 추진동향과 실태 375
1. 공공개발사업 375
2. 민·관합동개발사업 376
3. 민간개발사업 379
4. 부동산개발 전문가 참여시기 및 설문조사 여부 384
제3절 외국의 개발업자(Developer) 사례 386
1. 미국 386
2. 일본 389
3. 싱가포르 392
제4절 부동산개발업의 당면과제와 지향해야 할 방향 393
1. 부동산개발실태의 문제점 및 시사점 393
2. 국내 부동산개발업의 당면과제 396
3. 국내 부동산개발업의 지향해야 할 방향 397
제6장
부동산개발정책과 역사적 조망
제1절 부동산개발정책 404
1. 정부의 부동산시장 개입과 국토계획 체계 404
2. 국토종합개발의 변천 406
3. 도시개발정책의 변천 410
4. 택지개발제도의 변천 413
제2절 부동산개발의 역사적 변천과정 416
1. 1960년대 이전(1945~1961) 416
2. 1960년대(1962~1970) 416
3. 1970년대(1971~1980) 418
4. 1980년대(1982~1991) 421
5. 1990년대(1992~1997) 424
6. 1990년대 후반(1998~1999) 430
7. 2000년대(2000~2006) 431
8. 이명박 정부의 부동산대책 455
9. 박근혜 정부의 부동산대책 466
10. 문재인 정부의 부동산대책 474
11. 윤석열 정부의 부동산대책 486
제3절 부동산 시설별 시장동향과 개발의 역사적 조망 496
1. 주거시설 496
2. 업무시설 510
3. 판매시설 526
4. 산업용 시설 545
5. 토지시장 566
용어정리 573
건축법 시행령 [별표 1] 583
참고문헌 595
찾아보기 601
저자
저자
윤영식
한양대학교 공과대학 졸업
현대건설주식회사 설계실
디에스디삼호㈜ 개발기획실 실장
㈜대유엔지니어링 기획실장
건국대학교 대학원 부동산학 1호 박사: Ph.D.
건국대학교 부동산정책연구소 부동산컨설턴트과정 주임교수
건국대학교 부동산대학원 겸임교수
아주대학교 공공정책대학원 부동산학과 교수
건설교통부 도시정책자문위원
경기도 투자유치자문관
경기도 주택정책심의위원회
수원시 도시계획위원회
수원시 분양가상한제 심의위원
용인시청 부동산평가위원
주택산업연구원 자문위원
KT 부동산개발 자문위원
한국부동산분석학회 이사
화성시 도시계획 심의위원
한국디벨로퍼협회 전문위원
오산시 분양가상한제 심의위원
의왕시 투자유치 자문위원
현대건설주식회사 설계실
디에스디삼호㈜ 개발기획실 실장
㈜대유엔지니어링 기획실장
건국대학교 대학원 부동산학 1호 박사: Ph.D.
건국대학교 부동산정책연구소 부동산컨설턴트과정 주임교수
건국대학교 부동산대학원 겸임교수
아주대학교 공공정책대학원 부동산학과 교수
건설교통부 도시정책자문위원
경기도 투자유치자문관
경기도 주택정책심의위원회
수원시 도시계획위원회
수원시 분양가상한제 심의위원
용인시청 부동산평가위원
주택산업연구원 자문위원
KT 부동산개발 자문위원
한국부동산분석학회 이사
화성시 도시계획 심의위원
한국디벨로퍼협회 전문위원
오산시 분양가상한제 심의위원
의왕시 투자유치 자문위원
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