전세위기의 제도적 해법

집필 목적 i
Prologue iv

제 I 부 흔들리는 집, 흔들리는 삶
: 서민 주거의 위기와 전세 불안의 실체

제1장 우리나라 서민 주거의 현주소 4
1. 삶을 압박하는 주거비 부담 6
2. 불안한 거주 환경과 무너지는 일상 14
제2장 전세 제도의 실체: 세입자가 마주하는 숨겨진 위험 20
1. 전세 시장 속 잠재된 위험 22
2. 보증금 미반환과 일상의 위기 27
제3장 주택임대차보호법의 빈틈과 세입자의 사각지대 33
1. 보호받지 못한 세입자 권리의 현주소 35
2. 제도적 한계가 만든 세입자 부담 41
제4장 집값 변동이 만든 임차 리스크 46
1. 집값 상승과 전세 부담의 폭증 48
2. 집값 하락이 불러오는 역전세 위험. 53
3. 데이터가 밝힌 전세시장의 파열음: 구조적 시스템 리스크 58

제 II 부 전세의 위험과 구조
: 전세사기 · 깡통전세 · 보증사고의 시그널

제5장 반복되는 전세사기, 멈추지 않는 위험의 구조 74
1. 한국 전세 시스템이 스스로 만든 위험 77
2. 전세사기 특성 7가지와 구조 87
3. 전세사기 유형 40가지와 구조적 사례 109
제6장 깡통전세의 시그널과 경제 충격의 구조 152
1. 전세보증금과 주택 가격의 위험한 역전 154
2. 깡통전세가 초래하는 경제 · 사회적 충격의 연쇄 162
제7장 전세가 무너뜨린 한국 경제의 기반 170
1. 정책 · 금융 · 투기심리가 응축한 전세시장 172
2. 학술연구가 밝히는 한국 전세의 구조적 위험 180

제 III 부 주택금융의 대전환
: 주택 시장의 분리와 미래세대를 위한 도약
제8장 전세보증과 금융의 한계 187
1. 전세보증 · 전세자금대출의 구조적 한계 189
2. 데이터로 보는 전세보증 · 가계대출의 위험 202
3. 전세보증사고와 국가 재정 건전성 .221
제9장 '역전세자금대출' 제도 234
1. 제도의 정의와 구조 236
2. 제도의 전세 위험 차단 검증 251
3. 제도의 운용 방안 .277
제10장 주택금융 정책의 재설계 291
1. 주택담보대출의 한계와 개선 제언 293
2. 전세보증의 한계와 개선 제언 318
3. 신용평가제도의 한계와 개선 제언 325
제11장 시장 왜곡 예방 327
1. 주택 시장의 분리: 주거 시장과 투자 시장 329
2. 금융 시장의 부작용 대응 333
3. 부동산 시장의 부작용 대응 338
4. 법 · 규제 회피 부작용 대응 342
5. 국민의 사회적 부작용 대응 347
제12장 AI 시대, 미래세대를 위한 변화와 선택 351
1. 서민과 청년이 선택할 수 없는 현실 353
2. 국가의 선택과 그 귀결 359

Epilogue 365

Appendix 369
1. 전세 위험의 구조와 해법 요약 370
2. 핵심 용어 정리 374

참고문헌 377

오창섭 오창섭 저자는 1994년 입행 이후, 주택금융 최전선에서 실무와 감독을 수행해 온 시중은행 지점장이자, 전세보증 사고 · 역전세 리스크를 실증 분석해 온 부동산학 박사이다.
1994년 동화은행에 입행한 뒤, 1997년 IMF 외환위기 구조조정 시기를 직접 경험했고, 1998년 흡수합병에 의해 신한은행으로 옮긴 이후 현재까지 서민금융, 주택담보대출, 전세대출, 전세보증 리스크 관리 등 주택금융 실무 · 관리 · 감독은 물론 연구 자문에 이르기까지 핵심 업무를 수행해 왔다.
오랜 실무 경험과 학술 연구를 결합해 전세사기, 깡통전세, 전세보증 사고 및 발생 원인을 제도 · 시장 · 금융 구조 차원에서 분석하는 데 전문성을 축적해 왔다.
ㆍ 전세보증 사고의 지역 · 가구 특성 분석
ㆍ 역전세 리스크 진단 및 정책 대안 제시
ㆍ 주택금융체계 개선 방향 연구 등
실증 기반의 연구를 꾸준히 발표하며 국내 주거 안정과 제도 개선에 기여해 왔다.